（一）土地的特性
土地作为自然和经济的综合体，其特性可以从自然和经济两个角度来理解。
1.土地的自然特性
土地的自然特性，是土地自然属性的反映。它是土地所固有的，与人类对土地的利用与否没有必然联系。一般来说，土地的自然特性主要包括如下几点：
（1）原始的有限性。
土地是自然本身的产物，是人类至今还不能大规模建造而只能是自然历史缓慢演变过程的产物。由于土地资源不可再生，因此土地是有限的。土地的这种特性决定了人们只能在有限的土地空间合理部署、安排一切经济活动，使人口规模与土地资源相适应，并要十分珍惜节约和保护有限的土地。
（2）位置的固定性。
任何国家和地区的土地，都在地球陆地上占据着一定的空间范围，并具有一定的疆界与形态，因而它的位置既不能移动也不能交换。从地球的形成和发展史上看，土地的空间位置是变化过的，但那已成为历史的一页。目前，大陆漂移、岛屿隐现，虽然使土地的空间位置和陆地面积变动不已，可是这个变动是一个相当长的缓慢进展过程，数百年、上千年才有明显的表现，对于土地位置的固定性没有很大的影响和实际意义。至于人们所说的市场经济下土地是可以流动的，仅是指土地的经营使用权可以流动而言。土地的这种特性决定了土地在空间上具有严格的地域性，因此，只能因地制宜、扬长避短，就地开发利用。
（3）面积的固定性。
土地面积也是有限的。一方面，土地的全部就是地球表面，其面积是有限的，所以，土地面积也是有限的。另一方面，土地是地球表层陆地和内陆水域的部分，地球自然历史形成的固定性，使得地球的面积是固定的，而不可能再生出来。土地面积的有限性和固定性，要求人们努力节约用地，集约、高效利用土地，从而在有限的土地上生产出更多的满足社会需要的物质资料。
（4）质量的差异性。
土地是自然形成的，受到自然条件的影响，因而，土地质量明显表现出差异，如地质、地貌、土壤、植被、水分等是土地自身的条件差异；由于其所在地域的气候条件所带来的光照、温度、雨量等条件差异是土地环境的条件差异。这些差异，在地球上不论是一个大陆或是一个地域，都能表现出来。当然，这种质量的差异，会随着自然条件的变化而有所改变，也会随着人类生产力水平的提高、科学技术的发展而有所改变，土地质量的差异可能扩大，也可能缩小，但土地质量的差异性却总是存在着的。它要求人们因地制宜合理利用各类土地资源，确定土地利用的最佳规划。
（5）用途的多样性。
土地是人类及其社会存在的物质基础，是一切经济活动劳动的载体。因此，土地对于人类来说，其用途是多种多样的，既可用于农业，又可用于工业，还可用于交通运输业和房地产业等。
（6）功能的永久性。
土地功能的永久性是指土地承载着人类的一切活动，并且养育着人类，始终为人类提供所需要的一切。特别是土地作为生产资料，只要合理使用并注意保护，土地不但不会在使用中被“磨损”，反而会得到改良，从而不断地供人类使用，成为人类生存的环境要素。人们要珍惜每一寸土地，认识到土地的永久性，不允许人们任意毁弃土地和一味享受土地的赐予，而是要合理利用和加强保护，以实现可持续发展。
2.土地的经济特性
土地的经济特性是指人们在土地利用过程中所产生的，和其他要素所不同的经济特性。土地的经济特性不是固有的，而是在人类开发土地过程中产生的，是土地经济属性的反映。土地的经济特性主要包括：
（1）土地供给的有限性。
随着人类的出现，特别是在人口不断增加和社会经济文化逐渐向前发展的情况下，人们对土地需求的日益扩大和土地面积的固定性与有限性就不可避免地出现了矛盾，从而导致了土地供给的有限性和稀缺性。土地供给的有限性，不仅表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上，还表现在由于土地位置固定性和质量差异性所导致的某种地区（特别是城镇地区和人口密集地区）和某种用途上的土地供给的有限性。
土地供给的有限性是造成土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提，也是目前所产生的众多土地经济问题的根源所在。由于土地供给的有限性，迫使人们只有合理规划、统筹兼顾，集约开发，利用土地资源，使人类社会能达到人口、经济、土地、环境之间可持续的发展。
（2）土地利用的多向性及变更方向的困难性。
土地由于是自然形成的，千差万别。从宏观上讲，土地有多种用途，使得土地利用的方向上明显表现出多向性。地貌的不同决定了利用方向的不同，如山地、高原、盆地、平原、水域，各有各的用途。按照土地的经济用途不同，如农用土地（包括农、林牧）、非农用土地（包括厂矿、交通）、城乡居民点用地、水域、特殊用地（包括休息娱乐用地、自然保护区、军事用地）等，更能表现出土地利用的多向性。土地利用的多向性是土地所固有的。但一定空间位置的土地，它的固定性又决定了土地只能就地利用，特别是土地已经被投入某项用途后，又表现为变更方向的困难性。一方面是受自然环境限制。另一方面，是在工农业生产中变更方向往往造成巨大的经济损失。就是农业用地本身也不能任意变更方向，不能将林地随意改成粮食用地，将草原改成良田等。工业生产设施建成后随意改变方向带来的损失也是巨大的。
（3）土地利用的相对分散性和差异性。
由于土地位置的固定性，使得人们对土地的利用只能依土地的位置而分别加以利用，因而在利用方式上必然是相对分散的。同时，土地质量的差异性，又使得人们对于不同质量的土地只能采用不同的利用方式，从而造成了土地利用的差异性。这就要求人们利用各类土地要因地制宜，合理利用，并要处理好土地利用差异性所带来的级差收益。
（4）土地报酬递减的可能性。
在土地经营中，在一定面积土地上连续追加投资，其报酬一般会提高。但在超过一定限度后，追加投资部分所得收益逐渐下降，即“土地报酬递减规律”，这在农业用地中尤为明显。土地的这种特性，就要求人们在利用土地增加投放量时，必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效果，防止出现土地报酬递减的现象。
（5）土地利用后果的长久性和社会性。
土地作为自然生态系统的形成，是互相制约、紧密联系在一起的，不能分割，不能移动。第一块土地当它的用途一经决定并被投入后，它的后果便显示出来，既产生对土地本身生态系统的影响，也会对社会经济环境产生影响，这些影响有的是相当长久和广泛的，会影响相邻地区，甚至全国。土地利用的这种特性要求管理部门在宏观管理、监督、调控土地利用过程中既要注意眼前利益，又要注意长远利益；既要注意土地使用者自身的利益，又要注意到整个社会利益。能够把二者有机地结合起来。
（6）土地利用的永续性。
人类历史已经300万年，世世代代利用着土地，年复一年地从土地上收取食物，获得其他物质。在与其他生产资料的比较中不难看到，其他生产资料在使用过程逐渐被磨损、陈旧，以至于报废，旧的生产资料为新的所代替。而土地不同，“只要处理得当，土地就会不断改良”，成为世代相传的永久性的生产资料。近代科学技术已使得人们有力量使土地越用越好，永续利用。而只要按土地的特点和土地利用的客观规律办事，土地便是一项永久性的生产资料。
（7）土地性质的两重性。
土地是生产资料，在被人类利用的过程中体现出社会人与人之间的某种生产关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，占有、使用的分配也反映了社会经济的性质。巩固、协调土地的占有和使用分配，始终是统治阶级维护本阶级利益的有力手段。任何国家有关土地的法律、政策、规定都是从控制、协调和组织土地的角度去保护、巩固和促进土地制度，因而土地不仅是一项生产资料，它还是反映这种生产关系的客体。
3.人类与土地的关系
土地是人类永远不可缺少的生存条件和生殖条件，而土地问题亦历来都是人类社会中的基本问题之一。从人类诞生开始，就与土地结下了不解之缘，人类与土地的密切关系自始至终贯穿于整个人类社会的发展史中。
（1）土地是人类生存的物质基础。
人类从土地中获得了母乳般的营养，得以存在和发展。随后人类逐步改变着自己与土地的关系，通过与土地的合作，对土地加以利用，发展生产而力求自身的进一步生存和发展。生产力是人类进步、社会发展的动力。土地则是人类开展生产活动的条件，也是人类生产活动的直接对象。
人类社会的发展开辟了繁花似锦的各种活动项目，有生产活动、科学研究、文化娱乐及其他各种活动。任何活动都要以土地为基地。它们占用着土地，并且对土地的需要量与日俱增。在人类发展的一定阶段内，随着人地比例即土地对人口的“负荷量”的不断增大，矛盾逐渐突出。当趋近于“土地人口承载量”时，土地与人口的矛盾便成为具有战略意义的重大问题。
（2）土地是人类获取主要生活资料和物质财富的根本源泉。
人类的生活资料及其他物质财富的形成，直接、间接地与土地有关。大量原始资料来源于农业生产发展和人类的发展。前者是后者存在的基础，后者的出现并不导致前者的终止，而成为前一发展阶段基础上飞跃产生的新质态，只是使前者增添了后者基础的功能。两者相互促进、相互制约，说明人类历史正是依赖于自然界，特别是土地才得到了发展。
科学技术水平的发展已经使得人们的目光不只局限于目前生产力水平较高的耕地上，而是逐步地放宽到整个土地资源（包括非耕地）的利用上。人类正以自己的智慧，积极运用科学技术，充分合理地利用土地资源，藉以丰富人类社会的物质财富。
（3）土地是构成人类社会生产关系的重要客体。
土地一旦进入生产领域，随即成为重要的生产资料作为物质在人们之间进行分配，成为全面地反映生产关系（即人们在劳动生产过程中构成的相互关系，即经济关系）的客体。土地的这种结构使得通常所说的人们对土地的利用不再仅仅局限于人与土地之间的关系，而是更进一层地深入到了人与人在土地分配利用中的关系。它们在长期的人类历史发展中影响着人们对土地的开发利用，使得“改变土地分配”和“提高土地生产能力”时常融合在同一个土地利用问题之中。人们随时需要去谋求一种符合当时社会性质，又与生产力水平相适应的土地利用方式。否则，任何其他的土地利用方式，将成为阻碍生产力发展的一个环节，久而久之将被新的方式所代替。
总之，土地与人类之间的关系十分密切，且随着人类社会的进步，人类的能动、支配作用逐渐加强。然而，人类依然紧紧地依赖于土地，通过人类劳动与土地结合，为自身谋求越来越多的物质财富。从土地的经济角度看，人类对于土地的每一个举动，都影响着土地的演变，同时，对人类社会产生相应的经济效果和环境效益。人类必须为自身的生存和发展，为创造更多的物质财富去认识土地和利用土地。
（二）研究土地价格的必要性分析
1.研究开发区土地价格是适应我国加入WTO的需要
进入21世纪，世界经济全球化、市场一体化、投资一体化的趋势日益增强，国际竞争更加激烈，加入WTO后，我国面临跨国公司在贸易、投资、金融和生产等方面与国内企业展开竞争的局面。尤其新经济在发达国家发展较快，生命科学技术、新能源技术、新建筑材料技术、海洋技术、空间技术和信息技术、环保技术不断涌现。我国要搭上新经济这趟车，必然要走信息化带动工业化的路子，应用新能源、新材料技术改造和提升传统产业，发展规模经济，形成现实生产力，与跨国公司抗衡。要在抗衡中发展自己，壮大自己，国家必然要从世界市场观出发，支持有条件的地区上一批大型能源化工项目。榆林就具备这个条件。所以，要以WTO透明度原则为基础，以国际市场变化为导向，以自身独特的资源为依托，以开发区为载体，以土地开发为突破口，集中建设煤化工、油化工、天然气化工和坑口电站，形成规模经济，和世界经济接轨，参与国际竞争，推进世界经济一体化进程。特别是利用榆林土地资源在产品生产上所耗费的劳动力成本绝对低于他国的绝对优势，研究确定跨国公司认同的土地价格，吸引跨国公司上一批劳动密集型产业项目，生产价格低廉的产品，通过国际贸易获得绝对利益；利用资源条件独特，就地转化成本低、效率高的优势，大胆地上一批天然气化工项目，通过国际贸易，获得比较利益。不断夯实榆林的经济基础，构筑榆林特色经济新框架，形成榆林外向型经济新优势，使榆林经济成为中国经济的“亮点”，成为世界经济的重要组成部分。
2.研究开发区的土地价格是实施西部大开发的需要
实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，是我国现代化战略的重要组成部分，为此，国务院专门制定了实施西部大开发的若干政策措施，把加快基础设施建设，加强生态环境保护和建设，巩固农业基础地位，调整工业结构，发展特色旅游业，发展科技教育和文化卫生事业，作为当前和今后一段时期实施西部大开发的重点任务。把用5到10年的时间，将西部地区建成一个经济繁荣、社会进步、生活安定、民族团结、山川秀美的新西部作为开发的战略目标，从资金投入、改善投资环境、扩大对外开放、吸引人才和发展科技教育等四个方面给予政策支持。西部大开发有了良好的开局，西部地区迎来了大开放、大开发、大发展的春天。榆林经济开发区正是实现西部开发重点任务和战略目标的项目承接地和政策承接地。西部开发的重点，也是开发区开发的重点。基础设施通过开发区模式可集中建设，改善投资环境通过开发区模式可集中整治，发展特色经济通过开发区模式可得到集中体现，实施人才战略通过开发区模式可得到很好的尝试，发挥示范效应。榆林大发展需要开发区，西部大开发呼唤开发区，开发区是西部开发的一个重要开发点，是榆林经济发展中的第一增长点。土地价格是影响开发区能否成为榆林第一经济增长点的关键因素。地价低发展快；还是地价高发展快，这是关系到开发区发展速度的问题，要根据供求规律来决定，但在基础设施项目建设中，实施低成本扩张战略，是加快开发区建设和西部开发过程最现实、最可行、最捷径的选择。
3.研究开发区土地价格是建设榆林能源重化工基地的需要
榆林资源富集，已拥有探明储量的矿产达八大类40多种，潜在价植46万亿元。特别是煤、气、油、盐四大资源集于一地，中国少有，世界罕见，对发展能源化学工业十分有益。国家给予了充分的关注，从多方面给予支持。20世纪80年代初，组建神华集团，负责神府煤田开发，实施矿、路、电、港、航一体化战略，建成我国最现代化的矿井，形成3000万吨原煤生产能力，一个大型煤炭基地在中国榆林的版图上出现。20世纪80年代末90年代初，长庆石油勘探局在靖边、横山一带发现陕甘宁盆地中部气田，至2000年底，探明储量达4072亿立方米，预测储量达8万亿立方米。同时，建设了10万吨甲醇厂、30亿立方米天然气净化厂和靖――西、靖――榆、靖――银及陕京四条输气管线。榆林抓住国家大型企业开发榆林资源的机遇，实施资源转化战略，建设了榆林天然气化工有限责任公司、榆林石油化工有限责任公司、横山电力有限责任公司等一批能源化工企业，为国家在榆林建设能源重化工基地打下了基础。榆林在陕西乃至全国经济格局中，渐渐显示出强有力的发展后劲。因此，国家计委以计规划[1998]1404号文件，批准《陕西省榆林能源重化工基地建设规划》，确定榆林为国家建设的能源重化工基地。陕西省政府为启动国家能源重化工基地建设，以陕政函[1999]24号文件批准设立榆林经济开发区，指出“榆林经济开发区建设要依托榆林地区煤炭、天然气、石油等资源优势，以市场为导向，以效益为中心，以能源重化工建设项目为主体，充分发挥其管理、开发、辐射作用，加大资源开发力度，带动区域经济发展”。至此，榆林经济开发区成为基地建设项目的载体的地位已经确立。开发区建设，不仅关乎到榆林经济的全局，而且关乎到国家能源重化工基地建设的全局。其地位之重要，作用之重要，是榆林任何一个区域所不能替代的。尤其是开发区的土地，它在资源与产业之间，具有连接和载体的功能，没有它，前向资源再好，后向产业链再长，产业效益也难以发挥。只有把资源、产业与土地这个链联系起来，再通过土地价格这个经济杠杆给予调控，才能使规划中的22个能源化工项目集中在开发区建设，可发挥综合效益，延长产业链，提高科技含量，增加附加值，形成独具特色的基地产业，加快基地建设进程。
4.研究开发区的土地价格是实施城市化战略的需要
21世纪是城市化世纪。城市繁荣战略是榆林经济发展历程中实施的一个重要战略。目前，榆林城区建成面积20平方公里，常住人口14万。城市经济落后，城市化水平低，是榆林城市发展面临的主要问题。榆林经济开发区建设目标之一是成为一个现代化的新城区，成为未来榆林这个塞外名城具有现代化气息的一面。这是解决榆林城市化水平低的重要战略举措。这一举措的切入点，第一是走以区兴城的路子，依据老城区原有的产业、基础设施和人才优势，进行以道路为主的开发，建设32条主次干道，构筑开发区开发框架。对松动老城区人口、调整城市功能和改善城市环境质量等都将起到很大作用。榆林市区不再局限于20平方公里的建设，而是按照“榆林市总体规划”和“开发区总体规划”，从更大的视野看，东可连古城滩风景区，西与大墩梁自然保护区融为一体，北与长城沿线经济带相依，南与鱼河、镇川盐气田相接，构成一条具有经济、文化和旅游等多功能的综合经济发展带。完全有理由说，在不久的将来，一幅新的《九边重镇繁华图》定会展现在世人面前。第二，开发区把三产超前发展作为开发建设突破口，加快各类商业设施建设，加快经济适用房工程的实施，做好人流的导向工作。第三，开发区重视生态环境建设，重点实施沙河南岸、榆溪河西岸、铁路两侧防护林工程，绿化、美化、香化开发区环境，改善引资硬件，吸引一部分东资、外资项目入区建设，带动开发区基础设施。第四，开发区注重实施人居环境的建设，把人口发展作为经济社会发展的主要目标，稳健推进，不断提高城市化水平。这样，有重点地突破，可大大加快榆林城市建设步伐，逐步使榆林形成陕北地区经济和社会发展的一个区域中心城市。
上述分析表明：随着经济的全球化，市场投资主体将呈现多样化格局，对土地的需求也将出现多样化。土地价格的高低对土地市场和土地供求关系具有调节作用。开发区土地价格合理，外资项目、西部开发项目和能源重化工项目有可能选址在开发区建设。虽然开发区眼前在土地上没有实现利润最大化，但长远可以获得更大的收益。开发区若把地价定得过高，外资项目不可能入区，西部项目也会等待观望，开发区近期无利可图，远期也无利可获。因此看来，土地价格问题不仅关乎到开发区当前的建设，而且关乎开发区未来的发展乃至榆林经济的全局。
（三）榆林经济开发区土地现状及存在问题
在我国土地是新时期世人关注的重点问题之一，同时也是我们经济和社会生活中的热点和难点问题。土地问题是一个具有全局性、政策性、广泛性、周期性、复杂性和艰巨性的问题，它不仅是一个经济问题，而且是一个政治问题和社会问题。
1.榆林经济开发区的土地现状
榆林经济开发区是1999年2月10日陕西省人民政府为了加快榆林能源资源开发、推动国家能源重化工基地建设，批准设立的以能源重化工建设项目为主体的省级经济开发区。该开发区位于榆林西南郊，总土地面积18.4平方公里，实际可利用的土地面积16.46平方公里。其中耕地为1600亩，为榆林市榆阳区南郊农场占有，其余全部为沙漠地。在沙漠地中15000亩由六个村民委员会使用，10400亩为国家所有。榆林开发区土地规划情况。
根据土地形状特点及榆林市政府要求，开发区管委会委托陕西省城乡规划院编制完成了开发区总体规划、起步区控制性详细规划和居住区、轻工业园区等六个小区的修建性详细规划。目前，机场路、榆溪大道、沙河路、沙河大桥和变电站等基础设施工程已全面开工建设。
按总体规划的要求，绿地面积为7306.5亩，占总面积的30.8%，道路交通用地5906.9亩，占总土地面积的24.9%。其余为工业、商业、居住用地，仅占总面积的44.3%。可供建设的用地非常有限。计划的22个大型化工项目和15个社会公益事业项目中，中央粮库、长庆第二采气厂生活基地等一批项目已经入区，占用了开发区有效土地面积的7.5%。但在土地使用权出让上没有给开发区带来任何收益。
目前，可供榆林开发区调控的建设用地面积仅为总面积的28%，按照开发区的战略规划，土地资源十分紧张。如何合理利用土地，使土地资源的配置和效益最优，已成为榆林经济开发区能否实现可持续发展的关键问题。
2.榆林开发区的土地开发存在的问题
榆林开发区的土地开发存在的问题，也和全国一样，但又有其自身的特点。
（1）“双轨”运行机制不规范。
目前，榆林开发区每年的“增量”土地（即每年新征用、开发、供应的土地）通过行政划拨机制和市场机制分配，即“双轨”运行。由于目前多数企业经济效益还不高，作为市场受让主体承受力还比较低，因而短时间之内还难以取消行政划拨机制实现并轨。“双轨”运行，即两种土地分配方式，两种土地价格（有偿、无偿或低偿）就必须严格加以规范，哪些用地进入市场机制，哪些用地保留行政划拨手段，应作出具体规定。目前，正是由于缺乏这种严格的规范，在实践上导致土地分配机制的某些混乱，给那些通过不正当手段任意转换土地分配机制并从中渔利、扰乱土地市场的人留下空隙。
（2）一级土地市场的国家垄断还未完全实现。
国务院55号令明确规定，农村集体地必须先征用，转为国有土地后再由国家出让。由于执法不严，开发区周边的一些村子公开地或以种种隐藏变相的形式向企业、单位、个人出让土地。此外，由于土地统管体制还未完全落实，在一些县（区）/除了由土地管理部门代表政府出让土地外，其他一些部门和单位也以各种方式在出让土地，从而导致一级土地市场出现了多个出让主体，破坏了一级市场的国家垄断。
榆林经济开发区的土地问题，主要是由土地一级市场未实现国家垄断而产生的。
①两权没有分离。开发区土地名义是国家所有，但有些单位拿到土地后，实际上变成了单位所有，政府对土地没有支配能力。按规划修路要经过这些单位的区域，需先征得他们的同意，请求他们的支持、帮助。土地本属开发区支配，却变成由单位支配。开发区建设困难重重。
②土地资源失控。有些单位取得土地使用权后高价转让三四次，从中获取高额利润，开发区不但不能回收资金，还要为他们搞基础设施配套。
③筹资困难。市政公共设施、基础设施由开发区筹资举债建设，政府改善投资环境，但周围土地已被各单位、各房产公司占有了、卖掉了，导致开发区对基础设施建设只有投入没有回收，财政难以为继，市政基础设施和公共事业建设步履维艰。
（3）少数人垄断土地，地价居高不下。
榆林市国土面积广阔，人均土地19.8亩。土地资源的稀缺性特点，多年来在榆林没有得到充分的显现。农村是这样，城市也是这样。榆林处在内蒙古高原和黄土高原的过渡地段，毛乌素沙漠的南缘，人们受尽风沙之苦，历任榆林党政领导，把治沙治土作为工作重心，鼓励修房治沙。榆林市东沙、西沙平房密布，正是这种指导思想的产物。路不成为路，街不成为街，既无居住区、商贸区之分，也无文化区和办公区之功能。有人戏称榆林市是放大了的“新农村”。与此同时，相当数量的个体户、私企老板，私下进行土地炒作。某一地段位置好，某一地段国家修公路、修铁路，就在那一段搞土地垄断，进行垄断经营。榆林经济开发区是一块未开发的处女地。省上定为开发区，私企老板纷纷登场，进行土地炒作。27000亩土地有不少被私下买卖，且土地供给权又掌握在少数人手里，需求权分散在千家万户，需求大于供给，使开发区土地价格远远高于价值。不但比相邻地市的价格高，而且也高于西安市、郑州市和太原市，严重违背价值规律。外来投资者闻价而退，当地投资者望地兴叹。榆林市区和榆林经济开发区地价居高不下，给榆林经济社会发展带来诸多负面影响，也给开发区招商引资、发展能源化工产业增加许多困难，地价问题成为榆林政府开始关注的一个主要问题，也是榆林经济开发区建设的一个重要问题。
（4）土地出让管理法规建设滞后。
目前，开发区土地市场发育比较缓慢，基准地价、标定地价、出让底价和交易价尚未确定，完全可操作的地价体系还未形成。土地出让金、土地增值税等国家税收征收缺少基础。同时，土地出让、转让、出租和交易相应的管理法规、规章建设滞后，造成国家税收流失，影响了开发区的建设。
（5）土地管理体制尚未理顺。
按《陕西省经济技术开发区管理条例》的规定，土地管理是开发区建设最基本的权利，开发区对辖区内的土地实行“五统一管理”，即统一征用、统一规划、统一管理、统一出让、统一开发。目前，榆林经济开发区土地由市土地局分支机构代管。开发区对辖区的土地基本没有自主权，由于个别部门的干涉和直接参与，致使开发区在土地的管理上没有完全到位，造成土地资源浪费，布局和使用不够科学等问题，使得本来就很紧张的土地问题变得更为严重和尖锐。
上述五个问题产生的根源，在于开发区土地一级市场没有形成。由此看来，土地一级市场没有由开发区垄断的问题，是诸多问题中的主要问题，这个问题解决了，价格混乱、土地投机等问题的解决也就比较容易，提高土地收益也就有了保障。
（四）研究思路与框架
1.研究思路框架图
2.研究的主要内容
根据榆林经济开发区土地开发的进展情况和发展趋势，对开发区土地的特性、土地价格的重要性和土地的现状及存在问题进行了分析，提出了提高土地收益问题是开发区当前面临的主要问题和难题，确定以土地成本――价格――效益为本文的研究主线。
比较分析研究中西方土地理论，提出研究开发区土地收益问题必须重视土地的资本价值，综合考虑土地的长期收益和短期收益，并认为长期收益和短期收益是以价格为纽带的矛盾体。
应用层次分析法的原理，建立多级阶梯结构模型，辨识土地收益的基本因素，识别可控因素。
应用回归分析法对土地开发成本、土地供求关系、土地出让方式和地价管理政策等可控因素进行重点分析，寻求这些因素与价格之间的内在的本质的联系。
对目前国内具有代表性的两种土地价格管理模式进行比较，分析两种模式的优缺点。
根据因素分析结果，结合榆林开发区实际情况，借鉴国内先进管理经验，提出提高土地综合收益的措施与对策。
二、理论综述
（一）土地价格的基本概念
所谓土地价格，即购买土地所有权的价格。它指的是出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。在商品经济条件下，既存在着土地所有权的出让，也存在着土地使用权的出让与转让，二者都是商品范畴，应该是有偿行为。但出让若干年期的土地使用权所应取得的补偿，或取得土地使用权所应支付的代价，是地租折现的总和，即购买或卖出若干年的地租，通称为土地出让金。它与土地价格在本质上是不同的。而如果土地使用权的出让是无限期的，则一次支取的出让金实际上就等于土地价格，其出让期限愈长，土地出让金与土地价格之间的差距愈小，反之，二者的差距愈大。因此二者又是相通的，并有一定的结合点。这是因为，土地作为自然资源具有特殊的使用价值，但不是劳动产品，没有生产费用，因而没有价值，土地只有通过它的利用产生收益――地租，才产生土地价格。这就是马克思指出的：“资本化的地租表现为土地价格或土地价值”，“土地价格无非是出租土地的资本化的收入，亦即西方经济学家所说的地租――土地纯收益的资本化。”
需要指出的是，作为自然资源的土地，其价格是资本化的地租，但对已利用土地的价格而言，因其在利用中已凝结了人的劳动，并具有生产费用，其中有了价值因素和价值价格，这样就包含了两个层次的价格因素。这两层价格虽然在性质上是不相同的，应该加以区别，但是却复合在已利用土地上，具有不可分割的“偶性”，因而构成为土地价格的完整涵义。
所以，土地价格的内涵实际上包含两个部分：一是土地资源价格，即以“虚幻的价格”形式出现的“真正的地租”――地价；二是土地固定资产价格，即土地资产的折旧和投资利息。土地价格即二者之和的资本化。土地价格的两重性是由土地和地租的资源资产两重性所决定的。土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是因对土地资源所有权的垄断而获得的，正如马克思指出的，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。而土地固定资产价格，则是由凝结在土地中的社会必要劳动量决定的。它不是虚幻的价格形式，而是劳动价值的货币表现，其理论价格应是生产成本加上平均利润。
从土地价格的涵义及其两重性质分析，土地价格的经济意义和作用主要有以下几点：
（1）土地价格。作为资本化的地租，它为土地所有权在经济上实现提供了理论依据和计量依据；作为双重涵义和性质的土地价格，不仅有土地所有权经济上实现的意义和作用，并为土地使用权的有偿转让与使用提供了有偿付费的理论和计量依据。
（2）土地价格对不同农业经营方式下土地生产及经营者的利益具有一定的经济意义和作用。土地所有权和土地使用权的转移，涉及一定社会农业经营方式下人地关系中人与人的关系。在私有制和商品经济条件下，土地价格的意义和影响作用，如马克思所说：“对小农业来说，土地价格（土地私有权的形式和结果）本身表现为对生产的限制。对大农业和以资本主义生产方式为基础的地产来说，这种所有权也是一种限制，因为它会限制租地农场主的、最终不是对他自己有利而是对土地所有者有利的生产投资。在小所有制的场合，这是由于缺乏应用社会劳动生产力的手段和科学。在大所有制的场合，却是由于这些手段被用来尽快地增加租地农场主和土地所有者的财富。在这两个场合，都是由于对市场价格的依赖。”
（3）土地价格的高低，对土地市场及土地供求关系具有调节作用。在商品经济条件下，土地是商品，可以买卖，通过市场供求关系形成土地价格，由于土地自然供给是基本固定的，土地价格对它不起调节作用，但土地价格却直接制约着土地需求，土地价格高会迫使土地需求下降，土地价格低会刺激土地需求增长，从而促使土地供求趋于相对平衡。
（4）土地价格是土地生产与利用的导向。马克思指出：“土地价格对生产者来说是成本价格的要素。”因此，人们在利用土地进行生产活动和土地经营时总要考虑他必须在一定土地面积上，得到更大经济利益。那么，需占用多大土地面积、进行多少土地投资等都必须从生产收益与费用上进行权衡核算。
（二）西方土地价格理论
由于在资本主义市场经济体系中，土地与一般商品同样可以在市场上自由买卖，因此土地必须有价格，而且西方经济学对土地价格的理论分析大多是以市场价格理论为基础的，其具有代表性的土地价格理论是以土地收益理论为基础的，包括土地收益理论、土地供求理论和“均衡价格”理论。
1.土地收益理论
西方早期土地经济学家认为，土地是经久的长期的和潜在的取之不尽的收益来源，土地收益减去生产成本和税收等于土地纯收益，这就是“经济地租”，而“土地的收益是确定它的价值的基础”。“把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在流行的辞汇中则称为土地的售价。”这种把土地收益资本化为土地价格的理论，同马克思的土地价格是资本化的地租的说法是很相似的。
2.土地供求理论和“均衡价格”理论
土地供求理论和“均衡价格”理论认为，土地具有使用价值，又有交换关系发生，故有土地价格，而决定土地价格的基本条件是供给与需求和供求规律的作用。但土地的自然供给无弹性，土地为自然物，没有生产成本，因而土地的供给不以生产成本为基础，地价中不包括生产成本的因素。土地的自然供给量不受地价变动的限制，因而在供给量不变或变动不大的情况下，土地价格通常是由需求一方决定的。所以对土地需求程度的增减变化直接决定着地价的涨落。然而对一定时期和一定的地区来说，影响土地供需的因素很多，土地的供给与需求又是经常在变动的，因此地价仍然是在供求规律的作用下形成的。
“均衡价格”理论，是商品经济发展到当代市场经济后的代表性的价格理论。它把影响价格的一切因素归于以市场为中心的供求关系，认为市场上供给与需求的均衡点形成为均衡价格，即市场供求关系决定一切商品价格。土地在市场经济体系条件下既是商品，其价格的形成也不例外。
（三）我国社会主义市场经济地价
1.社会主义地价的性质和形式
在我国社会主义现阶段实行土地国家所有与集体所有两种形式。在发展商品经济与市场经济条件下，土地所有权与使用权分离，形成了多种相对独立的经济实体对公有制土地的需求。例如，城市国有土地由国家统一安排不同的单位独立使用，农村集体所有土地承包给各个农户自主经营，农户之间可以相互转包土地，这实际上是一种特定的土地租赁关系。又如，国家可以对农村的集体土地加以征用，在开放城市选定适当的地区、地块对外资企业实行土地批租，等等，也是特定的土地租赁、买卖关系。这表明，在我国社会主义市场经济发展机制中，土地价格已形成为一个必要的客观经济范畴。
当然，我国社会主义地价，在性质和作用等方面都不同于资本主义的地价。在资本主义的条件下，一般地说，土地所有者垄断土地所有权，经营土地的资本家不拥有土地所有权而拥有土地使用经营权。改良后的土地增价部分在租约届满另立租约时亦归土地所有者所有，这种超额利润转化的地租又在土地所有权转移（买卖）时转化为地价，为土地所有者私人所垄断。所以，资本主义地租地价起着阻碍生产力发展的作用。而社会主义土地公有制，则把地租、地价的大部分转归国家、集体所有，从而否定了它的剥削性质和消极作用，并为合理分配和利用土地提供了法律和物质的保证，社会主义国家可以通过土地管理机制，制定合理的地价，促进社会生产力的发展。
在我国，社会主义地价在特定的土地所有权转移的“买卖”价格上，目前主要限制在国家征用集体所有的土地的范围。国家为了建设的需要可能征用集体所有的土地，把这一部分集体所有的土地转为国家所有。国家曾在1953-1982年先后颁布过三个国家建设征用土地办法（或条例），1986年和1998年颁布的《中华人民共和国土地管理法》均指出：国家征用集体土地具有强制性，征用土地实行经济上的补偿。这种转移所有权的有偿征用，实际上是特定范围内的土地“买卖”，土地补偿费中的一部分就是土地价格。如按国家土地管理法规定，被征用土地的补偿费有四项：一是土地投资补偿，二是青苗补偿，三是地上物搬迁费，四是安置补偿费。前三项是对土地所有者土地投入（“土地资本”）的补偿，包括在土地上投入的物化劳动和活劳动耗费的补偿，属于土地资产价格的范畴，安置补偿费则是对土地所有者因失去土地而损失的纯收入的补偿，补偿标准按照需要安置的农业人口数计算，以保证被征用土地所有者的纯收入不至减少，这是按纯收入计算的征用土地费，其中亦含有地租、地价因素。
随着我国商品经济的发展，中外合资企业、外商独资企业开展业务活动对土地需求日益增多，为有利于吸收外资，扩大对外开放和经济合作及利用土地资源创汇，我国一些开放城市已在选择适宜的地区，实行类似香港的“土地批租”形式的土地有偿使用政策。允许外商可以在较长年限内租用我国土地，地租一次预付，租约期满后，土地及土地上一切建筑物均归我国政府所有。
我国公有制土地在土地所有权与土地使用权分离后，广大农村实行土地使用权的承包与有偿转让，也是对地租、地价的承认。
我国社会主义地租是合理使用土地和管理土地的重要手段。由于其用途和形成情况的不同，地价的种类和形式主要有：
（1）土地征用价格，即国家征用农民集体土地支付的土地征用费，这是土地所有权转移的征用价格。其内容如上所述包括了土地资源价格和土地资产价格外，还有对被征地农民生活照顾的安置补偿费。
（2）土地转让价格，即使用权转移的地价，包括土地承包转包和土地租赁的付费，以及城市土地批租的“地价”等，其实质是地租。在土地所有权与土地使用权分离的情况下，土地使用权的转移年限可长可短，地租可逐年支付，也可一次支付。前者是当年的地租，后者则是一定年限的地租总和。
（3）土地增值价格，即在土地使用权转移成为征收土地增值税需要时，对土地新增投入或因其他原因增值的补偿与估价。这种估价是土地的新增价格。
（4）涉外土地价格，即涉及引进外资、合资和批租等方式时对土地的作价。其涵义一方面是中方以批租形式出让土地使用权时的批租价格，另一方面是中外合资经营时，中方以土地作为资本入股时的地价。这两种地价一般均应参照国际上同等条件的地价而定。
2.我国土地有偿使用
土地有偿使用与转让的理论与依据是社会主义地租、地价，客观依据是我国存在着土地所有权和土地使用权的出让与转让。
所谓土地有偿使用，是指土地所有权与使用权分离的条件下，土地使用者向土地所有者支付的补偿，其实质是地租，即土地所有权在经济上的实现。而土地所有权在经济上的实现，实际上包括了土地所有权与使用权有偿出让和转让的双重涵义，前者是地租，后者是地价。地租与地价是各自独立而又相互关连的范畴，它们统一在土地权利的转移和土地所有权在经济上的实现这一综合概念之中。
从已经进行试点的城市和县区的经验来看，实行土地有偿使用和土地使用权有偿出让与转让，一般具有以下的重要意义和作用。
（1）实行土地计价收费、有偿使用与转让，可使土地所有权在经济上得到实现，并使对土地的投资得到相应的补偿，从而有利于社会主义公有制的巩固和发展，有利于保护地力的增进。
（2）依据级差地租原理，实行土地定级计价和有偿使用，把由于占用土地质量上的差异和苦乐不均，通过地租、地价的调节，促进竞争条件均等，有利于按等价原则发展市场经济。
（3）实行土地有偿使用、计价，有利于土地经营者合理安排用地方向，实行经济核算，减少用地上的盲目性，提高经营管理水平。
（4）实行土地有偿使用、计价征税，把土地资产列入产品成本和经济核算体系，有利于国民经济核算的完善，并有助于改进不同商品比价的不合理状况，有利于理顺价格体系。
（5）实行土地批租和有偿使用，可引进外资，广辟资金来源，促进外资、中外合资联营企业的兴起，有利于对外开放和国内经济建设事业的发展。
（6）实行土地计价征税、有偿使用与转让，可扩大国家财政收入，壮大国家经济实力。土地是最重要的国民财富，土地资源（财）是国家资财的重要组成部分，我国实行土地作价和有偿使用，土地的资产及其收益将成为我国社会主义建设的一大资金来源。如把这些资金的一部分用于土地基本建设，改善土地生产条件、生活条件，必将对提高土地生产率，整治国土，保护资源环境及促进整个社会经济发展产生不可估量的作用。
3.我国土地有偿使用的基本形式和付费原则
（1）土地有偿使用的基本形式。
在我国，土地有偿使用机制的建立应依据地租、地价理论和社会主义市场经济的导向，并参照已有经验，实行以下基本形式：
①土地有偿使用承包与转让及租赁制、股份制，即通过土地使用权的转移，收取承包费和租金等。这种形式可以在农村集体土地用地上逐步推行，也适用于城镇用地。
②土地有偿使用“划拨制”逐步转向向土地使用者征收土地使用费（税）。由行政“划拨”土地给单位或个人使用，是历来也是现在国有土地采用的主要形式，它正在由无偿使用转向有偿使用，并逐步转向“出让制”。
③土地有偿使用“出让制”。主要用于城市国有土地批租。它要求承租人一次支付全部土地使用权的“出让金”，但允许承租人有转让、抵押等经营活动。
④土地所有权依法“征用制”。只限于国家征用集体土地。我国《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。这种土地所有权的转移是有偿征用，其实质不是地租而是地价。
⑤土地使用权的商品化和商品化经营，并建立和开放土地市场。马克思曾经指出，已利用土地的土地部分具有商品属性，可称之为商品；而未利用土地没有价值，但可以取得商品、价格的形式，应称之为土地商品化，在资本主义生产方式下“土地所有者可以像每个商品所有者处理自己的商品一样去处理土地。”
结合我国社会主义市场经济的特点，土地属国家和集体所有而不是商品，不能像处理一般商品那样去自由处理土地，也应该以社会主义公有制和发展社会主义市场经济为前提，实行土地使用权的商品化和商品化经营。近年来，在沿海开放地区、大城市、经济特区广泛实行的土地定期批租，在农村推行的有偿使用与转让及租赁制、股份制，就是对土地使用权商品化经营的大面积实验。随着土地使用权的商品化和合理流动，土地市场体系的建立和发育必将成为土地有偿使用机制的重要载体。
（2）土地有偿使用付费的原则。
①一切土地使用权和让渡，均应按“优质、优价”及土地面积大小，计算土地使用费（税）、出让金，或征收地价与补偿费，并按照商品等价原则对转让使用权的原使用者的土地投资进行补偿，以促进节约用地、合理用地和土地的不断增值。
②对不同地区、不同城市与农村，或同一地区、同一城市内不同产业用地的土地使用费（税）的收取与税额（率）及级差标准，应依据地租、地价的计算确定其级差收益。通过收费额的差别，促进使用单位、企业、农户之间合理均衡负担，优化配置和使用资源；至于没有经济收益的国家机关、事业单位等某些特殊用地，则可以不予收费（税）或减缓收费（税）。
③不论采用“划拨制”或“出让制”，以至“征用制”的有偿使用费（税）、“出让金”及支付的征用金，其费（税）额、金额的总量，均须控制在不超过企业单位的超额利润总量的限量内，使企业能保留补偿其生产成本后，取得相当于正常利润的收益，以促进企业的扩大再生产和职工生活的逐步改善。
④应协调土地使用费（税）与其他税种的关系及土地收益的分配比例。例如，土地使用费（税）的收取应在征收所得税之前，使所得税以企业的正常收入为基础而不致过高。对大中型国营企业征收土地使用费（税），应避免与其企业调节税和“城市建设维护税”相重合，而予以减免。至于城市土地出让在地方政府、中央政府之间的分配比例，则应使国家土地所有权在经济上得以实现，并使城市所留土地收益能保证做好土地管理工作。
（四）小结
通过对以上理论研究，我们发现：
1.长远收益和近期收益是以价格为纽带的矛盾体。如果地价定得太高，虽然眼前利益丰厚，但有可能损害长远利益；如果地价定得太低，土地开发部门获利太少，资本原始积累困难，难以进入建设的良性循环。
2.无论是中国社会主义市场地价理论还是西方土地经济学理论都认为土地是经久的、长期的和潜在的取之不尽的收益来源，土地的收益是确定它的价值的基础。因此，研究土地收益必须综合考虑其长远收益和近期收益。
3.土地具有使用价值，在交换过程中形成土地价格，而决定土地价格的基本条件是供给与需求和供求规律的作用。
4.社会主义地租地价理论是中国土地有偿使用与转让的理论基础，其基本形式为“划拨制”、“出让制”和“征用制”。
