第52章 发展业权制度，明晰双方权益

一个住宅建筑的业权绝不仅仅是房产证中的部分，还包括了该建筑所拥有的其他权益。

业权分配实际上就是解决“三清”，算清楚、说清楚、分清楚。业权分配三“清”　业主和物业公司由对立到利益共同体。

所谓算清楚，就是对业主按米持有的物业在整个小区中所占的比例要算清楚，占1％的比例有1％的投票权，占10％的比例有10％的投票权。

说清楚，就是在卖房子之前把所有该分配的东西“告诉”购买者。比如地下车库，如果成本已经在房价中摊销，就要“告诉”业主由于成本已摊销车库归业主，开发商一个不占；而比如有的俱乐部成本没有摊到房价里，也要跟业主说清楚，“权利是开发商的，那么收益也是开发商的”。

而分清楚，即根据业主所持有物业在整个物业中的比例，在合同中将权利、物业、产权、行使产权权益、收入进行分配，包括土地、围墙、道路等各个方面。

目前很多权益分配是按照户数来计算的，这是不科学的，一居室、二居室和三居室应该享受同等权利，即便都是一居室也不应该是一样的投票权，因为有面积大小之分，应该按照物权占的比重来分配，香港的物业就是按照这种业权分配方式进行的。

业权分配清楚以后，业主跟物业公司就不再是对立的关系，物业公司只是替业主打理物业，替业主赚钱，并以此收取一定的管理费用，从某种程度上说，业主和物业公司的利益就捆绑在了一起，同时业主与物业公司也不会存在产权的纠纷，而是物业管理本身的服务和管理质量的问题。

——任志强在搜狐焦点网举办的业权研讨会上的讲话

背景分析

当某业主被朝阳法院强制执行补交物业费后，物业纠纷这个话题再次被人们关注和热议。搜狐网、焦点房地产网就在这时迅速做出反应，邀请了包括任志强在内的业内人士进行深度探讨。

根据焦点网的网上调查结果显示，当发生物业纠纷时，大部分网友希望有一个明确的产权归属和收益分配制度来帮助事情的解决。

但是残酷的现实是，业委会的成立阻力重重，全国成立了业主委员会的小区只有10%，并且业委会的权力有限，并不能够充分地维护业主利益，更是无力解聘不合格的物业公司。

在讨论会议上，任志强阐述了华远用两年时间探索出的“业权保护”制度。它是一种通过放弃权益同时转嫁义务的制度。这种制度会把所有与房子有关的东西一起“打包”卖给业主。

早在2001年《物权法》拟订之前，华远就在开发的小区里实行了业权制度。这个制度的逻辑简单明了，只要开发商事先和业主将各方面的责任协调好，约定好这部分是谁的责任，那部分是谁的责任，就算将来发生纠纷，也方便问责和解决。在房地产市场，如果开发商采用这种制度，实际上就代表了它对业主物权的充分尊重。

业权理论受到消费者的欢迎，这也意味着商品房市场的逐步成熟。不过目前法律上并没有业权保护方面的概念和规定，这使得业权理论短时间内还很难落到实处，仍需要业界同仁持续不断地努力才能实现。

拓展透析

官船是最破烂的，城市公用设备是最容易破损的，公共场所的卫生是最令人头疼的……理性的经济人都知道，对公共物品而言，你不从中获得收益，他人也会从中获得收益，最后损失的是大家的利益。所以，人们只期望从公共物品中捞取收益，没有人关心公共物品本身的结果。

这就是著名的“公地悲剧”理论，最初由英国留学生哈定于1968年提出，又被称为“哈定悲剧”。在共享公有物的社会中，每个人也就是所有人都追求各自的最大利益。这就是悲剧的所在。

一群牧民一同在一块公共草场放牧。有一个牧民想多养一头牛，因为多养一头牛增加的收益大于其购养成本，是有利润的。虽然他明知草场上牛的数量已经太多，再增加牛的数目，将使草场的质量下降。但对于单个牧民来说，他增加一头牛是有利的，因为草场退化的代价可以由大家负担。于是他增加了一头牛——“公地悲剧”上演了。慢慢的，其他牧民都认识到这一点，都增加了一头牛，结果草地被过度放牧，导致草场退化，不能满足牛的需要，所有牧民的牛都慢慢饿死了。

每个人都被锁定在一个迫使他在有限范围内无节制地增加牲畜的制度中，毁灭是所有人都奔向的目的地。因为在信奉公有物自由的社会当中，每个人均追求自己的最大利益。可以说，公有物自由给所有人带来了毁灭。

由于哈定悲剧的根源在于资源是大家的，那么解决的方法自然也就是确立产权，将产权明晰化。

我们假设两家牧民共有同一块肥美的草地，他们把草地平分，用铁丝网分割。每家在自己的草地放养1000头羊羔，羊都能够养得很好，可以卖每头300元的好价钱，草地也能够良性循环。如果每家在自己草地上的放牧量达到3000头，养出来的羊每头只能卖200元，还要承担20万元的地力损失。

因为产权明晰，后果由自己承担，所以尽管仍然着眼于自己的利益，但是两家都会选择适度放牧。产权明晰就这样从根本上解决了草地合理化放牧的问题。

在企业管理中，实行严格的产权制度，将为公司带来很大的好处。

首先，只有通过产权界定，才能使公司的资源得到有效的保护和利用。产权所有者有权使用自己的资源，获得由这种使用得到的利益，也承担使用不当的责任。在这种情况下，所有者就会最有效地利用自己的资源，保证资源利用最大化。

其次，实行产权制度可以使效率最大化和利润最大化。强有力的产权约束必然造成严格的自觉和充分的责任。明确的责任使得产权拥有者的管理更高效，劳动效率大为提高，利润率也会提升。

市场经济的制度基础是产权明晰，所以，市场经济国家的立法无一不把保护产权作为基本原则。企业管理者应明白，市场经济下的公司和企业必须做到产权明晰，才能符合时代发展的需要，才能在市场竞争中处于有利的地位。