开店做生意，铺面是少不了的。关于铺面，存在两种情况，一种是为经营者所有，一种是通过租赁拥有使用权。关于店铺的租赁，是一个非常复杂的问题，涉及店铺的价值评估与交易两个方面。
店铺是一种特殊价值的房地产形式，它并不仅仅依附于某一特定的房地产价值来体现自己的价值，而是包括很多方面的，所以其评估较复杂。店铺经营者租赁店铺，可以从以下几个方面的评估入手。
店铺的商业价值评估
店铺是用来开店的，对于大多数产品与服务的经营者来说，店铺是否适合开店是至关重要的，即店铺是否具有好的商业价值。构成店铺商业价值的因素包括以下几个因素：
（一）店铺所处城市的类型
城市类型即城市处于什么形态，可分为旅游城市、工业城市、商业城市等。城市类型的形成并不是人为地规划或刻意安排的结果。城市类型的成因与其所处的生态环境、地理位置、资源、历史等因素有关。如杭州因为有了西湖等众多的自然景观、人文景观，成了闻名世界的旅游城市。北京成为文明古城，则与北京深厚的历史文化底蕴分不开。广州能够成为我国对外贸易的重要窗口，与其较早的对外贸易历史以及邻近我国港澳地区、拥有良好的海港、对珠江三角洲能产生辐射作用等地理历史特点是分不开的。上海能够成为我国最重要的商业城市是与它特殊的地理位置、港口资源、人口密度、经济发展水平、交通状况有着密切关系的。店铺处在商业城市中，其价值一般会较高。在商业城市的店铺，在满足购买力方面有互补作用，在对外宣传上有规模效应，所以有较高价值。
（二）店铺所处城市的经济发展水平
店铺的价值与所处地方的经济发展水平密切相关，经济发展水平高的地方，经济肯定要活跃得多，人们的购买力、消费水平等都有提高，处在这样的地方，其店铺价值肯定就会相应提高。同时，一个地方的经济发展水平又与该地的科学技术文化普及的程度有关。例如我国城市与农村，城市经济发展水平相对农村来说要高，所以其商业要发达。
（三）区域经济特征
每个城市经济发展水平有不同，其经济特征也有不同，有的是技术型经济，有的是商业服务型经济等。一般说来，支柱产业的技术构成及附加值越高，则经济发展水平越高，人均可支配收入也就越高，从而使该区域的消费能力增强。商业服务业越发达，该区域的店铺也就越有价值。
（四）人流量
考察店铺的商业价值，人流量是个关键。这从房产开发商开发店铺可以看出，一般情况下，房产开发商都愿意把商业地产放在繁华路段。这主要就是因为繁华路段人流量大。当然，这里的人流量是指驻足的人流，并不是指匆匆而地的车流或人流。如果是这种，107国道的人流可能比郑州的任何一条路都繁华得多。
人流量分为两种：一种是静态的人流，也就是周边消费者经常光顾的流量；一种是动态的人流，动态人流的变化以火车站地区最为明显。动态的人流在特殊情况下也可以转化为静态的人流。这方面的代表是郑州北二七路，由于这条道路经常发生交通堵塞，因此乘客在等车的时候就会抽空去看看周边的几个专卖店，这样，动态的人流就转化成了静态的人流。
所以，考察店铺商业价值时必须考虑店铺的人流量。考虑人流量时涉及两个方面，一是动态人流，二是静态人流向动态人流的转化量。
（五）周边商铺成熟状况
商铺之间的可比性比较弱，但是商铺之间的参照性一般来说比较强，周边商铺的成熟状况将直接影响该地的店铺价值。因为，成熟的周边店铺会形成良好的商业氛围，从而吸引大量的人流，提高店铺价值。
（六）店铺的专业化程度
有的店铺，租来就可以开店；有的店铺，租来还需全面装修，店铺的专业化程度会影响店铺价值。高水平得规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引顾客，提升店铺的价值。
（七）其他配套设施
店铺的商业价值还体现在店铺的配套设施方面，这些配套设施包括停车条件、水、电等。
随着中国经济的发展，汽车已很普及，这就涉及一个停车问题，有很好的停车位将极大的提升该店的商业价值。另外，还涉及水、电的供应问题，必须综合考虑。
精确店铺价值
上面我们从宏观方面评估了店铺的价值，下面我将具体来评估店铺价值。店铺的类别、耐用年限、新旧程度、残值率是准确反映店铺价值及其增减情况的重要依据。
（一）房屋的分类
根据建设部颁布《城市房产会计制度》的规定，经营房屋结构可分为四类七等：
1.钢筋混凝土结构
全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等类的房屋。这类房屋一般内外装饰良好，设备比较齐全。
2.砖混结构一等
部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等，有阳台，内外设备齐全、为单元式住宅或非住宅房屋。
3.砖混结构二等
部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全、为非单元式住宅或其他房屋。
4.砖木结构一等
材料上等、标准较高的砖木（石料）结构，一般是外部有装修处理，内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
5.砖木结构二等
结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。
6.砖木结构三等
结构简单、材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。
7.简易结构
如简铁楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。
（二）耐用年限
房屋耐用年限是指房屋能够正常使用的年限。各种类别的房屋耐用年限各有不同，见表1—5：
（三）残值率
各类房屋达到耐用年限失去使用价值后，所余陈旧建筑材料等的价值称“残值”，残值与房屋造价的比值称为“残值率”。其计算公式为：
残值率=每建筑平方米残值÷每建筑平方米造价×100％各类房屋残值率见表1—6。
（四）新旧程度评定标准
房屋的新旧程度不同，会影响到房屋的折旧费，进而影响到房屋现值（净值）。房屋的现值（净值）等于房屋重置完全价值与新旧程度之积。建设部制订的《经租房屋清产估价原则》和《房屋完损等级评定标准》都对房屋的新旧程度规定了评定标准，见表1—7。
表1—7新旧程度评定标准表
质量等级新旧程度完好房十、九、八成基本完好房七、六成一般损坏房五、四成严重损坏房及危险房三成以下上表对房屋新旧程度的规定是粗线条的。下面将更加详细的介绍，以便经营者全面了解房屋情况。
1.完好房评定标准
（1）结构与楼地面情况。
地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降。
承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。
非承重墙：
①预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；
②砖墙平直完好，无风化破损；
③石墙无内化弓凸；
④墙体完整无破损。
屋面：不渗漏（其他结构房屋以不漏雨为标准），基屋平整完好，积尘甚少，排水畅通。
①平屋面防水层、隔热层、保温屋完好；
②平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角、裂缝瓦（合理安排利用除外），瓦出线完好；③青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐，无碎瓦，节筒俯瓦灰梗牢固；④铁皮屋面安装牢固，铁皮完好，无锈蚀；⑤石灰炉渣、青灰屋面光滑平整，油毡屋面牢固无破洞。
楼地面：
①整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；
②木楼地面平整坚固，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝；③砖、混凝土块料面层平整，无碎裂；④灰土地面平整完好。
（2）装修部分。
门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求）。
外抹灰：完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实。其他结构房屋以完整无破损为标准。
内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；其他结构房屋以完整无破损为标准。
顶棚：完整牢固、无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好。
细木装修：完整牢固，油漆完好。
（3）设备部分。
水卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损。
电照：电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好。
暖气：设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常。
2.基本完好标准
（1）结构部分。
地基基础：有承载能力、稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定。
承重构件：有少量损坏，基本牢固。
①钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋；②钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，表面稍有锈蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固完好，钢杆件表面稍有锈蚀；木屋架的各部件节点连接基本完好，稍有隙缝，铁件齐全，有少量生锈；③承重砖墙（柱）、砌块有少量细裂缝；④木构件稍有变形、裂缝、倾斜，个别节点和支撑稍有松动，铁件稍有锈蚀；⑤竹结构节点基本牢固，轻度蛀蚀，铁件稍锈蚀。
非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。
①预制墙板稍有裂缝、渗水，嵌缝不密实，间隔墙面层稍有破损；②外转墙面稍有风化，转墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀；③石墙稍有裂缝、弓凸；④木、竹、芦帘、苇箔等墙体基本完整，稍有破损。
屋面：局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通。
①平层面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性防水层稍有龟裂，块体防水层稍有脱壳；②平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化，瓦出线稍有裂缝；③青瓦屋面瓦垄少量不直，少量瓦片破碎，节筒俯瓦有松动，灰梗有裂缝，屋脊抹灰有裂缝；④铁皮屋面少量咬口或嵌缝不严实，部分铁皮生锈，油漆脱皮；⑤石灰炉渣、青灰屋面稍有裂缝，油毡屋面少量破洞。
楼地面：
①整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂；
②木楼地面稍有磨损和稀缝，轻度颤动；
③砖、混凝土块料面层磨损起砂，稍有裂缝、空鼓；④灰土地面有磨损、裂缝。
（2）装修部分。
门窗：少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光。
外抹灰：稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落。
内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。
顶棚：无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有脱落。
细木装修：稍有松动、残缺，油漆基本完好。
（3）设备部分。
水卫：上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏。
电照：电器设备、线路、照明装置基本完好，个别零件损坏。
暖气：设备、管道、烟道基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正常使用。
特种设备：现状基本良好，能正常使用。
以上简单介绍了完好房与基本完好房评定方法，剩下的一般损坏房与严重损坏房及危险房评定项目与上同，只是程度的不同而已，这里就不一一介绍了。店铺租金评估（一）租金构成房产出租价格又称租赁价格或租金，是分期实现的房屋价值的货币表现，是房屋承租人为了得到房屋的使用权，按契约规定定期支付给房屋出租者一定数量的货币额。在房屋租赁关系中，房屋的所有权仍属于出租者所有，承租人只购买了一定期限内的使用权，是房屋使用价值的零星买卖，而在房屋出租期间，承租人却要占用房屋的全部价值。这相当于房主把房屋的价值贷放给承租人。因此房主要求承租人支付利息。
房屋租赁价格主要由折旧费、地租、修缮费、管理费、保险费、利润、税金和利息等构成。
1.折旧费
它指房屋建造企业所预付的房屋生产费用的平均转移部分（其中包含着房屋建造企业的赢利）。也就是房屋的“出厂价格”所反映的房屋价值在一定时期（年或月）内的损耗部分。简单地说折旧费就是生产企业生产费用及其利润的一部分。它包括房屋建筑成本、勘察设计费、土地开发使用费和建筑企业赢利。计算公式为：
年折旧费=房屋造价×（1－残值率）耐用年限
2.修缮费
房屋有耐用年限，说明房屋在使用过程中会发生各方面的磨损，这就需要修缮。修缮费属于流通过程中的生产性劳动费用。修缮劳动的耗费和一般劳动一样，包含有原材料、燃料、电力、生产设备折旧以及同生产相关的开支和工人工资。修缮劳动还会创造赢利。房屋租赁流通过程与一般商品流通过程、一般商品租赁流通过程最大的区别就是房屋租赁中修缮劳动的存在。
3.管理费
房屋需要管理，管理劳动也是房屋流通过程中的一种劳动形式，这样就必须为劳动付出报酬。管理劳动分为两种。第一种情况下的管理劳动是生产性管理劳动。表现为房屋在待租之前的看管房屋商品的劳动；房屋在租赁时的经租经营活动；房屋在租赁之后的长期消费过程中所需要的管理劳动等等。这种性质的管理劳动与修缮劳动一样，都是社会必要劳动，都创造价值和剩余价值，即增加房屋价值。这种劳动在流通中的耗费表现为生产性流通费用。生产性管理劳动是管理总劳动中的主要内容。第二种情况下的管理劳动和一般商品流通的纯粹流通劳动差不多。这种管理劳动不创造价值，也不增加房屋价值，但这些劳动需要支付报酬。
