4.保险费
保险费是由房产所有权人向房产承保单位支付的，房屋在长期使用过程中难免要遇到各种非人为的损失，致使房屋使用价值达不到消费者要求的标准。这就使保险成为房屋租赁经营的一项不可缺少的内容，出租人所支出的保险费就成为构成租金内容的一项因素。在这里，保险费就转化成了租金的一部分。
5.利息
房屋所有者通过收取租金，逐年收回建筑房屋的资金。在房屋租赁关系中，出租者不能一次全部实现房屋的价值，从而预付在房屋上的资金及其应带来的利润不能立刻收回。而承租人虽只购买了房屋的一定期限的使用权，但却占用房屋的全部价值，因此承租人要支付资金占用费，即利息。在房屋租赁中，利息计算可用下列公式：
利息=12×（房屋造价＋折旧费＋残值）×年利息率利息率应该等于银行存贷款利率。如果房屋租赁利息率低于银行存款利率，房屋所有者可能就宁愿将房屋出售，把钱存人银行获取利息，而不愿将房屋出租；而房屋需求者则宁可将货币存入银行，以存款利息来支付房租，而不愿去购买住宅。相反若租赁利息率高于银行贷款利息率，承租人宁可从银行获得贷款来购买房屋，而不去租用房屋。这样就会产生一系列矛盾。在我国，房屋租赁中的利息率与银行存款利息率和贷款利息率之间的变动，主要由国家依据和运用经济规律来确定的，市场供求关系调节较少。
6.税金和利润
房屋所有权人付出大量的资金和一定的劳动，必定应产生一定的利润。利润是指在房屋租赁过程中，房屋经营收入减去经营支出所得的部分。房屋所有权人获得利润后，要按照国家规定向国家交纳税务，即税金，这些都成为租金的一部分。
7.地租
土地使用者向土地所有者交纳的土地使用费，不同的城市，不同的地段，地租是不一样的。
（二）其他条件对租金的影响
一般说来，房屋租金由折旧费、地租、修缮费等部分构成，但由于房屋新旧程度、朝向采光、楼层、辅助设施、地段环境等会对房屋价值产生影响，同样也会影响到租金水平。
1.房屋朝向对租金的影响
房屋的朝向，对房屋租金的影响很大，一个朝向好的房屋，冬暖夏凉，能够吸引大量的生意，相反，则会鲜有人上门。我国位于赤道北部，阳光从东南方向照射而来，从经济地理学角度看，朝南或朝东方向是我国商业企业理想的选择。在冬季，店铺背风、向阳，消费者在和煦的阳光中浏览橱窗；而在夏季，人们趋凉避暑，消费者在习习凉风中走进商场。有人把整个街面的朝向分成阳面和阴面，朝南、朝东的商铺位于阳面，朝北、朝西的店铺位于阴面，阳面店铺因其朝向的优势，冬暖夏凉，采光条件又好，故易吸引大量的潜在购买力，而阴面店铺则相反。这样，阴面和阳面店铺就会产生价值差。
2.店铺租金与面积的关系
在房屋交易中，人们都会考虑到面积，习惯上，人们把面积视作房地产价值最主要的参数。在传统观念中，商业企业以营业面积来划分企业的规模。在店铺租赁过程中，一般规律是面积大、租金高。但从店铺价值来看，应以店铺的单位面积产生的商业利润与面积数量同时来考察店铺的房地产价值。这时，房屋租金与面积就有了一个明朗的关系。
图1—7是有关部门对1998～1999年上海店铺租价的综合统计。
从图1—7可以看出，在店铺租赁过程中，面积越大的店铺，其单位租金越小。
一般，200～500平方米的店铺，社会需求较少，租金价格走势呈斜陡图1—7店铺租金与面积关系状。500～1000平方米的店铺符合连锁超市企业所需求的门店规格，价格的走势也变得平坦起来。1000平方米以上的店铺价格总体呈平缓下降趋势。同地段店铺因面积大小差异而租金价格相差几乎数倍。
以上事实表明：店铺的面积越大，吸纳投资量越大，有投资能力并有投资意向者越少，因需求者少，则租金下降；店铺面积越小，吸纳投资量越小，有投资能力者多，则店铺租金价格上扬。这是市场供求关系对店铺租金的影响。
3.店铺租金与配套设施关系
建筑物的配套设施包括：电力、上水、下水、煤气、电话、暖供、市政、污水处理、邮政、消防、安保、垃圾处理等，配套设施齐全，有利于店铺的顺利开张和经营，故也是店铺价值的有机组成部分。
各种类型的店铺在水、电、电话、煤气、排污、卫生等辅助设施得到基本满足后，可以用于普通要求的业态，但一些特殊业态会有特殊的配套设施要求。在租赁中应注意考察。
关于配套设施对店铺租金的影响，有很多实例，例如，1993～1995年期间，上海正值房地产热，但因供电、输电线缆等原因，某些区域的电力配套十分困难。曾有一家企业在北京西路、万航渡路附近租地开发一处商业设施，因电力设施无法配备，致使多家企业遭受损失，店铺空置达两年，损失租金数百万元。
配套不全或辅助设施供应的额定数量过小，均会对店铺的租金造成一定影响。随着国家对基础设施的投入不断加大，以及公用事业单位改革后配套能力的大大加强，辅助设施供应的状况已经有了质的变化，电、水、通信设备的配置已是很方便，一般说来，不会再影响店铺营业了。
但随着经济的高度发展，就店铺而言，配套设施也已增加了许多新的内容。如控制火灾的烟感报警与消防喷淋系统，治安报警系统，有线电视与网络进户等。尤为重要的还有泊车位置与网络的配置。
以上几个方面是建筑物本身对房屋租金的一些影响。总的说来，房屋租金由折旧费、地租、修缮费、管理费、税金和利润、利息、保险费等组成，将以上项目综合起来后，再用房屋朝向、采光条件、面积、地段、配套设施等条件加以修正，即可得房屋租金。
如何进行店铺租赁交易
房屋租赁，是指房屋所有权人将自己的房屋使用价值分期出售，提供房屋给他人使用，并按规定收取一定数额租金的行为。房屋租赁包括出租方和承租方两方。出租方是指提供房屋供他人使用并收取一定租金的一方；承租方是指得到房屋使用权并为此支付一定数额租金的一方。根据房屋所有权不同，房屋租赁总体上可分为公房出租和私房出租；根据房屋用途不同，房屋租赁可分为住宅租赁和非住宅租赁。店铺租赁属于非住宅租赁。
做好租前准备
（一）了解情况
租到一个合适的店铺，并不是那么简单的事，而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此，在办理房屋租赁手续前，必须先对以下几个方面有一个详细的了解。
1.出租人是否有权出租房屋
根据有关法律规定，不是谁都可以出租房屋，也不是什么样的房屋都可以出租的。判断出租人是否有权出租房屋，首先，要看他是否具有《房地产权证》（或《房屋所有权证》），与非房屋所有权人签订的合同是无效的，不受法律的保护，但是经房屋所有权人授权或委托经租、转租的合同除外。
其次，要看出租人的身份证，并按照《房地产权证》上的记录加以核对。如果出租人是受房屋所有权的委托代其出租房屋的，最好还应与房屋所有权人见面，弄清其中细节，不能见到房屋所有权人的，还可以向当地居民委员会等机构核实委托书的合法性和受托人的真实性。
2.该房屋是否有出租权
有很多房屋是不能出租，所以在租房之前，必须了解一下该房屋是否有出租权，房屋出租人有《房地产权证》，这是房屋能出租的基本条件。其次要看出租者是否办理过相应的房屋出租文件，如《房屋租赁许可证》，这是我们判断该住房出租是否合法的依据。只有这两证都齐全的房屋，才是可以安全租赁的房屋。
3.房屋实际情况
房屋使用条件的好坏将直接影响店铺以后的经营活动，所以一定要仔细查看。查看的内容应该是房屋内的所有情况，包括：门面大小、墙壁、天花板、地板、水、电、通信、安全等，并估量其中哪些缺陷可以忽视，而哪些缺陷必须仔细考虑。如果发现房屋某些情况将直接影响经营，则应考虑放弃。如果不打算放弃，则应要求出租人对房屋进行彻底维修后，再与其签订租赁合同。另外，还可以与出租人协商酌减房租，并应详细写入合同中。
4.周边店铺租金情况
周边店铺租金情况将给你一个大致的租金水平，了解了这个水平，就有利于与房主谈判。另外，还可以了解一下周边店铺的经营状况和你要承租人的房屋以前的经营状况等。反正，是了解得越多越好。
（二）谈判
不要以为只有外交家才需要谈判，生活中其实处处都需要你有谈判的本事，特别是生意场上，巧舌如簧一定会带给你更多的利润。
1.谈好房租价格
对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，所以，运用你的口舌尽量降低房租就意味着减少了一大笔成本。谈判是一门很精深的学问，所以不能乱侃。首先，在与房东侃价之前，你自己心里应该先有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：
（1）你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；（2）保守地估算一下是否有钱可赚；（3）与周边店铺租金基本一致。
然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行谈判，就比较容易成功。
一般说来，在谈判租金的问题上，出租方往往都会“漫天要价”，而承租方必然也要砍价。不过，不同人在砍价的程度上有所不同，而且，即使是相同的砍价标准，结果也是有成功与失败之分。为了能让自己在租金的砍价上取得最成功、最满意的结果，就必须掌握一些讨价还价的技巧。
第一招：不要表露你对房子的好感。
喜欢的东西人们都愿出高价去买，房东们都明白这个道理，所以，千万不要表露出你对房子的好感，否则，谈判将会难上加难。
第二招：全面了解房屋，将房屋的缺点作为降价的理由。
当然，这些缺点不能明显的影响经营，否则，再低也是白租了。
第三招：声东击西。
告之房东，你已看中了其他出租的房屋并准备付定金了，引诱房东中计。但现在又看中了这套房子，看能否再便宜点儿以补偿已付不能退的定金。
第四招：以配套设备不足为由，要求降价，或配齐。
第五招：告之自己很满意，但家人有其他的想法，希望便宜点可以解决问题。
第六招：带着现金，说只要价钱合适马上付定金或签约。
第七招：实在谈不下去，抬腿就走，让卖方担心失去你这个准房客。
第八招：用其他房子的价格做比较，要求再减价。
第九招：告之能力有限租不起，要求再便宜一点儿，以自己的经济能力不够作为理由。
第十招：多次与房东交谈，摸清房东脾气，争取与房东成为朋友，从而使他降低价格。当然，这招只对部分好交往重情义的房东适用。
第十一招：多比较、多谈判。在租赁时，你可以找多处房子，然后一个个比较，找出一个最好的。
如果你的时间不急，拖延谈判的时间，慢慢磨；这样，房东耐不住，就会狠心把价格降低而租出去。
当然，砍价要有限度，切不可一砍再砍，让房东觉得你胡搅蛮缠，又无信用，故不再租给你。砍价时心里还要平和，应避免急躁。
2.谈好缴付方式
房租的缴付方式有多种，最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。选择哪种缴付方式要根据经营者本身情况和出租人条件来决定。例如有的房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，这种情况下最好采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样有利于你在转让或转铺面的时候尽量减少损失。还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，这时，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。
总的来说，开店成本中租金占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑。对于小资本投资者，可以尽量运用你的智谋将房租改为按月支付，这样就会节约一大笔成本，当然，按月支付减少成本的同时，也会增加风险，这就需要经营者思考周全。
