中国建设银行房地产金融业务部赴澳大利亚考察小组
摘要 抵押贷款购房现在已经逐渐被中国的老百姓所熟悉，但知道逆向年金抵押贷款的人还不多。本文结合澳大利亚实行逆向抵押贷款的情况，阐述其具体运作方式和特点，希望对中国开展此项业务提供一些借鉴。特别是在中国逐步进入老龄化社会的背景下，逆向抵押贷款无疑是一种新颖的养老思路。它是中国几千年来“养儿防老”传统理念的巨大突破，在单身、“丁克”家庭日渐风行的今天，更彰显出独特的魅力。
关键词 澳大利亚 逆向年金抵押贷款 以房养老一、澳大利亚逆向抵押贷款的情况
逆向年金抵押贷款（reverse annuity mortgages）是一种适合老年人的信贷方式，20世纪80年代末期首次在澳大利亚出现。这是指拥有住房的老人把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用，一般来说，逆向年金抵押贷款期限不超过10年，如果在此期间老人去世，则可提前清偿金融机构贷款，若到期老人仍健在，则另行处理。这种抵押贷款方式的前提，是老年人必须拥有其所居住房屋的权益。
1.申请逆向年金抵押贷款的条件
即使当前澳大利亚的经济繁荣引起许多人财富的剧增，众多的年老私有住房拥有者感到虽然拥有较大的住房资产，但却只有很少的现金收入。每日的生活费开支增加了，这些家庭中的多数只有很少或根本没有建立起他们常规现金流入的弹性。于是很多老年人申请逆向抵押贷款。
申请逆向年金抵押贷款需要以下几个条件：①是澳大利亚居民，且已年届65岁或以上；②拥有自己的房产；③贷款的目的是个人使用；④没有其他借款（信用卡／商店卡、基于个人使用目的的贷款、再贷款除外）。
2.逆向抵押贷款的用途
老人取得的逆向抵押贷款可以作为本人收入的补充，而不会影响现有的生活方式，无需出售房产。贷款可以用它来支付房屋维修与翻新、购置新车、医疗费用、度假费用，或者只是用来补充自己的日常收入。可以指定一个限额，然后选择一次性支取，或每周、每两周、每月支取，或两种方式相结合。贷款偿还可以被延期至：
房产被出售或转让，或借款人不再居住在该房屋中，或借款人去世。
3.办理逆向抵押贷款需要注意问题
（1）办理逆向抵押贷款之前，需要寻求独立金融咨询师的建议，这是前提条件之一。
（2）在决策之前，与家人及房产受益人协商。
（3）还应该考虑，是否卖掉房产是一个更好的选择。
4.澳大利亚逆向抵押贷款的特点
（1）贷款可转移性，人们可将贷款随自己转移至另一处房产。
（2）银行发放月度贷款通知书，可使申请人定期掌握贷款情况。
（3）可灵活选择资金支取方式，例如一次性支取、定期支取，或两者相结合。
（4）证券随房产价值定期更新，可让自己随时监控自己的证券，并使其处于完全掌握之中。
（5）可使用存款卡或支票支取，在自己设定的限额和银行卡的每日限额之内，一天24小时可方便支取。
二、澳大利亚逆向抵押贷款情况
在澳大利亚，逆向抵押贷款推出之前，老龄家庭获取他们资产净值的唯一可选择是，采用传统的抵押贷款或出售他们的住房。传统的抵押贷款需要从有限的收入中，以每月支付的形式偿还。推出逆向抵押贷款后，老年人就可以此避免债务，尤其是那种可能需要他们将住房作为留置物的债务，以及在他们不履行偿还债务时需要强制出售他们的住房来偿还债务。对于多数老龄家庭来说，出售住房并搬进较便宜的住处，或者出租住房并不是少数。但多数较年老的家庭想在熟悉的环境中安度晚年，而不想在退休后再搬离自己的家园。这一问题的解决方案是采用逆向抵押贷款，这一措施允许私有住房拥有者使用他们自己在住房里添置的资产。
逆向抵押贷款的业务开办机构，在整个贷期内可在任何时候加速偿还款项，如果借款人未能支付财产税、未能维持住房产、未能维持有效的风险保险单、放弃住房、把住房租给其他人或者增加新的业主的话，贷款机构可以选择支付这些费用，并减少借款人的借入资金而非取消抵押品的赎回权。
按照逆向抵押贷款的款项支付方式，通常可将其区分为三种类型：年金支付、期间支付、一次付清或信用贷款之最高限额式支付。最初的方案是主要提供反向年金抵押贷款（RAM）。采用年金逆向抵押贷款，业主终生可以收到每月的偿还款项，只要住房是他们原来的居住处。当最后的借入合作者永久地离开或死亡时，债务到期，出售住房或者继承人使用其它资产以偿还债务。期间逆向抵押贷款在固定期间（通常是10年）提供每月的偿还款项。在原始规划下，期末贷款期满，业主预期要搬家并且出售住房以偿还贷款。在当前的方案下，期末停止支付，利息继续产生，并不期待偿还的款项直到业主搬家或者死亡时。逆向抵押贷款的第三种类型，一次付清／信用贷款之最高限额，允许借款人在任何时候提取直到一定数量为止。当业主搬家或者死亡时，利息自然增加，偿还款项期满。
不管采用何种支付方式，贷款本金的数量是以住房资产的净值、财产价值的预期评估值、市场利率、家中较为年轻的借款人（如夫妻之间的年龄较轻者）的年龄和平均寿命为依据的。资产净值越大、预期评估值越大，风险越小。当贷款到期时，贷款本金和应计利息将超过财产的市场价值。较高利率表明产生较多利息，增加了贷款债务超过担保价格的风险。业主居住期越长，贷款债务越大，不管借款人选择年金还是带有应计利息的一次付清方式。
在澳大利亚，多数逆向抵押贷款限制于单一家庭的住处，这一住处必须是年满62岁或以上老人的主要居住处，但是近来，一些方案开始接受2至4个业主共同占有的住处，随同部分共管、安排家庭发展和共同构造住房。有财力支撑的政府保险程序需要财产的价值符合最小标准。私有住房拥有者可能需要借入资金，以支付必要的维修费用。
典型的逆向抵押贷款借款人是拥有中等资产，拥有一套在市中心或市郊的不足40年房龄的住房，房产价值在10万美元左右的单独居住的中产阶级。典型的借款人比一般的老年私有住房拥有者，可能年纪更大，更可能单独居住，拥有较小但更昂贵的住房。随着时间的推移，从实际情况来看，在市中心有相对便宜住房的业主和少数民族会采用逆向抵押贷款。因此，此项程序最终将用来满足那些较低收入的老年人。
三、逆向年金抵押贷款方式养老的益处和制约条件
（一）逆向年金抵押贷款方式养老有以下益处
具体而言，采用逆向年金抵押贷款方式养老有以下益处：
1.不立即改变房产所有权，满足老人在家养老的愿望。现在，大多数的老年人还是选择居家养老，从主观而言，除了受传统观念影响外，老年人对长期居住的环境包括地理环境、人文环境等存在眷恋心理，也是很重要的影响因素。从客观而言，有些社会养老机构收费过高，超出了老年人的经济承受能力；有些养老机构设备简陋，无法满足老年人较高水平的需要，这都是吸引老年人居家养老的重要原因。
2.可以增加老年人的收入，采用逆向年金抵押贷款方式，拥有住房的老人把房子抵押给金融机构后，金融机构在合同期内每月向老人提供生活费用。在老人没有其他收入来源的情况下，把自己的住房权益逐渐转化成消费资金，可以使老年人基本维持或大大提升原有的消费水平。
3.刺激老年产业的发展，带动经济增长。随着老年人口的不断增加，为满足老年人日益增长的物质和文化需要，需大力发展老年产业，如适合于老人的用品、服务业、住宅、交通设施等。老年产业的发展，相应地也会带动其他相关产业的发展，从而带动整个经济增长。
4.减轻国家及家庭养老负担。逆向年金抵押贷款是自我保障的一种方式，在一定的期限内通过自己的力量解决养老问题，可以缓解国家因大规模老年人口到来所带来的财政压力。对于家庭而言，同样可减轻子女的经济负担，部分老人采用逆向年金抵押贷款后，对抵押的住房如果不想保留居住，还可以出租，则可以获得更多收入，用于支付家庭护理或养老机构的费用，从而大大减轻家庭养老的经济压力。
（二）逆向年金抵押贷款的实施的制约条件
当然，逆向年金抵押贷款的实施在目前还有一些制约条件：
1.由于历史的原因，当前老人的居住条件还较差，因而评估价值量小，无法逐渐转化成消费资金。但随着居民住房条件不断得到改善，尤其是目前事业有成的中年人都拥有较好的住房条件，再过20～30年，即2030年左右时，他们即步入老年，而这一期间正是老年人口年均增长最快的时期。现在的调查表明中高价位、高素质住宅的销售逐渐上升，而且购房者主要是中年人。根据这一发展趋势，相信会造成对逆向年金抵押贷款的巨大需求，金融机构应尝试开办此业务。
2.逆向年金抵押贷款同样需要法律的保证，由于有违约的可能，会给金融机构带来一定的风险，应给予金融机构以法律支持。当发生违约时，金融机构可以申请仲裁或起诉。为减少违约的发生，金融机构应对申请人进行相关资信调查，还应由专业性的评估机构对房屋进行评估，以提高准确性，降低风险。当然，金融机构在强行处理违约房产或采取其他措施催还贷款时，因涉及到伦理问题，由国家出资建设一些收留机构也是非常必要的。
3.住房二级市场的完善也是一个重要条件。随着对逆向年金抵押贷款需求的增加，也就有大量的房产在合同到期时通过出售方式以还清贷款，这就对抵押房地产的市场可售性提出要求。因此，目前还应加快住房二级市场的发展，盘活老年人的房产资源，形成住房市场与住房建设的良性循环机制。
