一、引 言
生育率的降低和寿命延长，使香港快速进入老龄化社会。65岁及以上的人口由1961年的150，000人增长到2001年的739，739人（分别占总人口的4.8%和11%）。根据香港的人口普查和统计局数据，预计在2031年还将增长到210万人，再增长几乎200%（占总人口的24%）。老年人口的快速增长，使政策制定者们面临严重的挑战。其中一个严重的挑战，就是怎样才能在未来20年里维持并改善香港老年人的退休生活水平（Chou、Chow和Chi，2004）。本文的目的就是探讨运用反向抵押贷款来解决这个问题的可能性。
本文的研究目的包括：（1）香港45～59岁之间拥有住房的人中，表示在其退休后会考虑申请反向抵押贷款的人的比例；（2）总结这些对反向抵押贷款感兴趣的人在经济和健康等方面有什么共同特征。
本文的数据来源于香港特别行政区政府的人口普查和统计部门2000年的数据，该人口普查随机抽取了1867位香港中年人进行调查，其中有663位拥有自己的房产，这部分人中又有大约11%±2.4%（p＜0.05）的人表示非常可能或者有可能会申请反向抵押贷款。
二、变量
调查问卷上对反向抵押贷款是这样描述的：“它要求把住房抵押给银行，而银行则每月付给你一笔生活费（贷款的期限和金额由银行和老年户主商定）。当老年人去世后，这笔债务可以由他的家人出售该住房所得的价款来偿付）。”被调查者被问到，“如果香港的银行开办这项业务，那么你们愿意去申请这项贷款吗？”其中的1代表绝对不会；2代表可能不会；3代表可能会也可能不会；4代表可能会；5代表肯定会。我们再把答案分成两个变量：1代表肯定会或可能会；2代表肯定不会，可能不会和可能会也可能不会。
人口统计方面的变量包括性别（0表示男性，1表示女性）、年龄、教育水平（0代表未参加过学校的学习，1表示小学水平，2代表初中水平，3代表高中，4代表大学及以上）、婚姻状况（已婚、单身、鳏寡、离异或分居）、居住情况（0表示不是独居，1表示独居）、子女情况（0表示有子女，1表示无子女）。与健康状况相关的变量有两个：自己填写的健康状况和疾病数量，健康状况也由1至5这5个数字表示，1代表不好，5代表非常好。至于婚姻状况，则由三个变量组成：单身（0表示其它，1表示单身）、鳏寡（0表示其它，1表示鳏寡）和离异（0表示其它，1表示离异）。
经济状况方面的变量有：工作状况（0＝失业，1＝有工作），每月收入情况（用美元表示），以及2000年时的金融资产情况。金融资产的测量方法是：被调查者被问到他们是否拥有以下三种资产：现金／储蓄／存款，股票／债券／基金，自有住房。调查者还必须列出他们资产的大致价值（除住房外），1代表不到19230.8美元，2代表19230.8～32051.1美元，3代表32051.2～64102.4美元，4代表64102.5～128205美元，5代表128205.1美元及以上。该调查中没有问到住房的价值。
关于经济状况的主观问题有：你认为你每月的收入足够支付日常消费吗？0表示足够，1表示不足。
众所周知，老年人口是香港最大的贫穷群体之一（La Grange和Lock，2002）。
尤其是在2004年，60岁或以上人口中大约有17.5%的老年人（182，280）正在接受政府福利，而非老年人群中只有6%的人接受政府的福利。香港CSSA（全面社会保险计划）覆盖下的老年人每年大约能收到6154美元的资助，大约占香港劳动人口的平均年收入（15384美元）的40%。由于CSSA 计划下的财政资助有限，只能满足接受者最基本的需求，因此这些人是香港最穷的人群。但许多老年人即使满足条件也并不参加该计划。研究人员和政策制定者发现，许多老年人认为参加CSSA 就意味着耻辱，因此都选择不参加（Stuber和Kronebusch，2004），但这样做的后果就是他们比那些接受资助的人更为贫困。
HECM在20多年前就已经在美国开展起来了。研究表明美国有自己住房但贫困的老人中有20%～29%的人通过反向抵押贷款可以脱离贫困线（Kutty，1998；Mayer和Simons，1994）。反向抵押的贷款机构面临许多风险，如贷款总值超过住房价值的风险，借款人不好好维护住房的风险，以及利率变动的风险（Boehm和Ehrhardt，1994）。借款人则面临寿命和健康状况的不确定性（Case和Schnare，1994；Chinloy和Megbolugbe，1994；Miceli和Sirmans，1994；Syzmanoski，1994）。保险和分散是降低这些风险的好办法。反向抵押贷款在一些亚洲国家如日本和新加坡也有相当的市场（Addae‐Dapaah和Leong，1996；Hayashida和Sasaki，1986）。
在香港，大约有14万名的老年人拥有完全产权的自有住房（Census and Sta222tistics Department，2001）。反向抵押对那些“房产富人、现金穷人”来说应该是很有吸引力的。表1是老人户主的收入分布情况，可以看出30.4%的老年户主只有6372美元或者更低的年收入，他们就是所谓的“房产富人、现金穷人”（Chou etal，2004；Leviton，2001）。这部分人群是反向抵押贷款面向的主要群体。
虽然反向抵押贷款和中国一些传统的观念存在着一些冲突，比如说中国的老年人通常是将他们的住房作为遗产留给后代的。但香港居民在多年西方文化的熏陶下，遗留遗产的愿望会相对来说要淡一些（Chow，1999）。而且，许多子女成年并结婚后，往往会搬出去自己居住，因此目前还不能确定反向抵押贷款在香港是否可行。
在美国，对反向抵押潜在需求的估计（80万～670万户）（Merrill et al，1994；Morgan、Megbolugbe和Rasmussen，1996；Rasmussen、Megbolugbe和Morgan，1995）和实际开办数量（截止到1999年，只有3.8万户）（US Department of Housingand Urban Development，2000）存在着很大的差异。
三、数据分析与结论
运用X2检验和t 检验，我们检验了以上4个变量与人们申请反向抵押的意愿的相关性。然后我们通过逻辑回归的方法进行分析。我们发现，独居与无子女是高度相关的（r＝0.70， p＜0.01），而每月收入的多少也和金融资产的多少高度相关（r＝0.30， p＜0.01）。为了解决多重共线性问题，我们在建立回归模型时删掉了独居和每月收入两个变量。
22 3在629名被调查者中，11%表示当他们老了或退休后肯定会（2.1%）或者可能会（8.9%）去申请反向抵押，56.4%表示他们可能不会（31.8%）或者肯定不会（24.6%）考虑申请反向抵押贷款。另外，约32.6%的人表示不确定。
从表2可以发现，没有小孩、拥有股票、债券或基金与对反向抵押贷款的兴趣正相关。尤其值得注意的是，拥有股票、债券和基金的人中有17.4%的人表示肯定或者可能会申请反向抵押，而没有股票、债券和基金的人只中有9.2%的人表示肯定或者可能会申请反向抵押。结果表明反向抵押贷款可能会成为未来20年中为下一代老年人群提供退休保障的一个可行的选择。
在1867名被调查者中，有35.5%的人拥有自己的住房，这些人中有11%的人肯定会或者很可能会申请反向抵押贷款。2001年，据估计，香港大约有121万中年人（Census and Statistics Department，2001）。根据这次的研究结果，有约4.6万名中年人在老了或退休后可能会申请反向抵押。还值得注意的是，有大约1／3的人（约13万人）是保持中立态度的，他们如果进一步了解反向抵押贷款的话，将很可能会成为潜在的申请者，香港对该产品有足够的潜在需求群。因此，本地的银行或者其他金融机构、或非赢利组织都可以探讨推行反向抵押的可行性。
这次研究的结论也和西方的一些研究结果相印证。那就是，遗产遗留愿望是人们申请反向抵押贷款的可能障碍之一（Case和Schnare，1994；Nelson，1980）。
没有子女的中年人退休后的收入可能会很少。根据研究，子女对父母的资助占老年人年收入的60%（Chou et al，2004），他们在退休后必须寻求其它的养老途径，如反向抵押贷款，因此他们对反向抵押贷款感兴趣者更多。
人们一般会认为，金融资产越多的人就越不可能申请反向抵押，因为这些人已经为退休做了更多的储备。我们也并不十分清楚为什么研究的结果却表明那些拥有股票等的中年人在老了或退休后更愿意参加反向抵押贷款。有可能是因为他们对各种金融投资工具更熟悉、对金融市场也更了解，因此他们可能更容易接受反向抵押贷款。另外一个可能的原因是，这些人往往受教育水平较高，因此接受起来也更容易。
四、政策建议
反向抵押贷款对政府来说是一个很好地改进老年人经济状况的方法。香港特区政府应该为反向抵押的推行提供政策上的支持，如为反向抵押贷款二手市场的建立、贷款计划的促进和销售等给予支持和引导，直到反向抵押贷款被市场熟悉并已踏上正常的轨道。政府甚至可以对该计划提供一定的补贴以降低其管理成本。
而借款者每期所获得的贷款也应该给予免税优惠。
反向抵押涉及到的因素有很多。在美国，申请者在申请反向抵押贷款之前必须从非赢利的独立组织接受咨询服务。香港只有42%的被调查者拥有高中或以上学历，也应该采取强制性的规定，要求大家在申请之前，必须接受关于反向抵押贷款的咨询服务，以帮助他们更好地了解这种产品。
