在房屋买卖法律关系中，商贸公司享有的权利是接受验收合格的房屋，承担的义务是按时支付约定的房款，而开发公司在收到购房款后有义务按合同约定交付房屋，不得以其他借口，包括物业管理方面的理由拒绝交房。否则，将承担违约责任，并赔偿对方因此遭受的损失。开发公司以签订物业管理合同作为交付商场的前提条件之一，于法无据，其行为违背了双方对房屋买卖合同的约定，开发公司应承担合同违约责任，商贸公司的诉讼请求能够得到法院的支持。
9.未付清剩余房款，开发商是否可以要求物业管理公司对其停止物业服务？
案例：某县一处商品房住宅小区的物业管理公司由该住宅小区的开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，是独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商通知物业管理公司，称住宅小区内某住户分期付款购房，入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商要求物业管理公司对该住户采取停水、停电、停气措施，迫使该住户及早付清剩余房款。物业管理公司按照开发商的要求，对该住户停水、停电、停气，使该住户无法正常生活。该住户对物业管理公司的做法强烈不满，双方引发纠纷。那么，物业管理公司的做法是否正确？
解析：在房屋买卖法律关系中，买家承担支付购房款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有得到完善的物业管理服务的权利，这是两种不同的法律关系，不能因为没有履行这一个法律关系中的义务，就不能享有另一个法律关系中的权利。在本案中，该住户同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他没有按期付清剩余房款，违反了房屋买卖合同，开发商有权要求他承担合同违约的民事责任。但是，如果该住户按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，物业管理公司有责任保障业主权利的实现。因此，物业管理公司应开发商的要求以未付清剩余房款为由停止对该住户的物业服务的做法是错误的。
10.委员会不经过业主大会同意，可以动用业主委员会的经费吗？
案例：某县山水家园住宅小区业主委员会每季度公布一次业主委员会经费使用情况。2003年二季度公布出来的开支比一季度多出3000余元，小区业主要求查账。经查账得知，以前该小区业主大会讨论通过的业主委员会章程规定，每位委员每月补助交通费50元。业主委员会主任认为，业主委员会委员工作很辛苦，提议每人每月可以报销300元的出租车费，全体委员一致同意，即照此执行。小区业主不同意业主委员会的做法，认为业主委员会的经费由全体业主共同缴纳，属全体业主共同所有，除了业主大会同意的开支外，业主委员会无权擅自动用经费。那么，业主委员会的做法对吗？
解析：业主委员会的工作属于公益性的义务劳动，委员们原则上不领取工资。考虑到委员们付出了一定的劳动，可以给予适当的补贴。至于补贴多少，应召开业主大会讨论通过后，规定在业主委员会章程中。也就是说，业主委员会委员的补贴、报酬等问题的决定权在业主大会，而业主委员会无权决定应该由业主大会决定的事宜。可见，本案中业主委员会不经过业主大会同意，擅自决定每位委员每月可以报销300元的出租车费的做法是错误的。如果业主委员会认为50元补贴不够，需要增加补贴或领取工资，应当召开业主大会讨论通过。
11.开发商能否以业主身份享有业主委员会的选举权与被选举权？
案例：某县一处住宅小区共有336套住房，其中49套未出售。2006年7月，在县物业管理行政主管部门主持下，该小区成立了业主委员会筹备小组。筹备小组召开工作会议时，确定了14名候选人，准备从中选举7名业主委员会委员。2003年9月，进行了投票选举，一套住房享有一份选票。在公布业主委员会当选委员名单之后，部分业主提出，开发商以未出售的49套房屋为自己设定了49份选票，侵犯了业主的合法权益。于是，反对选举结果，要求进行重新选举。业主与开发商双方发生纠纷，诉诸法院。那么，开发商的做法能否得到法院支持？
解析：本案争议的焦点在于开发商是否也是业主。业主，是指物业的所有权人。业主既可以是自然人，也可以是非自然人，即法人或非法人组织。一般来说，开发商开发项目，所有权的取得可以分两个阶段。第一阶段是依法取得土地使用权后，通过开发建设取得建筑物的所有权。此时，所有的建筑物都属于开发商所有。第二阶段是房屋建成后，开发商通过出售房屋，将房屋所有权转让给购房者。此时，开发商不再享有已售出的房屋的所有权，但是未售出的房屋的所有权由于没有发生转移，仍属于开发商所有。在这种情况下，开发商也是小区业主。业主的投票权直接来源于对房屋的所有权，既然开发商对未售出的房屋拥有所有权，当然也享有投票权。根据《物业管理条例》的规定，业主在首次业主大会上的投票权，由业主拥有的物业建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。在本案中，开发商对未出售的49套房屋享有所有权，因此享有相应的投票权以及业主委员会委员的选举权与被选举权。在首次业主大会上，开发商以未出售的49套房屋为自己设定49份投票权是合法的，并未侵犯业主的合法权益。当然，如果开发商最终出售完毕剩余的房屋，退出该住宅小区，那么非业主委员也会依法自动退出，小区业主可以另行补选业主委员会委员，所以法律的这种设计对小区业主而言没有危险。
12.业主住房的屋顶及墙面因渗水受损，业主应该向谁索赔？
案例：小李和小孙是某县工业园区一处住宅小区的上下楼邻居。在楼上小李家安装空调钻孔时，小孙发现自己家出现了漏水现象。于是，小孙找到物业公司解决问题。物业公司为探究漏水原因，在征得小孙同意后，向小李家的空调孔注水，水当场漏到小孙家，造成小孙家客厅、书房、主卧室房顶及立面墙渗水起皮，影响了装修的美观。小孙一气之下，向法院提起诉讼，要求小李、物业公司和开发商共同赔偿经济损失。小孙的做法能否得到法院支持？
解析：公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织和个人破坏。侵害公民财产权，应当承担恢复原状或赔偿损失的民事责任。在本案中，小李、物业公司和开发商的行为与小孙家的损害结果之间是否存在因果关系是确定赔偿义务人的主要依据。经检测鉴定，小孙家主卧室顶板涂层起皮是房屋交接时物业公司进行蓄水试验漏水造成的，与小李家空调钻孔无关；小李家进行空调钻孔施工时，为使钻头冷却进行注水，注入的水或是在地面积蓄，慢慢向楼下渗漏，或是从墙体保温层空隙间渗漏，这是导致小孙家客厅、书房房间顶板渗水的直接原因。可见，小李和物业公司的行为共同导致了小孙家的损害结果，小李和物业公司应当在自己的责任范围内承担民事赔偿责任。开发商的行为与小李家的损害结果之间没有因果关系，所以开发商不应承担责任。此外，物业公司为探究漏水原因，在征得小孙同意的情况下，向空调孔注水，进一步加剧了渗漏后果，对于这一行为，虽然也是造成损害结果的原因之一，却是在小孙同意、授权的情况下实施的。因此，物业公司不必对渗漏进一步加剧的后果承担责任。
13.业主拒付供暖费，物业中心该怎么办？
案例：魏某在某县城商业中心购置了一套建筑面积为230平方米的商住房，该房屋由住宅小区物业中心供暖。按物业管理合同规定，每户业主应于每年11月15日前向供暖单位缴纳供暖费3220元，逾期收取滞纳金。2008年11月15目前，魏某未缴纳该年度供暖费，但物业中心仍正常为其提供了供暖服务。之后，物业中心多次向魏某索要供暖费未果，于2009年4月诉至法院，要求魏某缴纳供暖费，并承担滞纳金。在审理过程中，魏某以物业中心的上级单位某公司拖欠自己的工程款为由，要求以工程款折抵供暖费。魏某的做法对吗？
解析：我国《民法通则》第三十六条规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的个人或组织。本案原告物业中心与其上级单位某公司是两个独立的法人，二者依法享有民事权利，并独立承担民事义务。被告魏某与二者之间的债权债务关系是两个不同的民事法律关系。因此，魏某提出的在与自己分别构成债权债务关系的两个独立法人之间折抵债权债务的要求，不可能得到法院的支持。此外，根据我国《物业管理条例》的规定，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业可以接受委托代收上述费用。业主作为消费者，应当按照约定按时交纳上述相关费用。可见，物业中心收取供暖费是一种合法行为。魏某应当向物业中心如数补缴供暖费，并承担滞纳金，然后解决自己与某公司关于工程款的债权债务问题。
14.业主与物业公司口头商定进行物业管理，物业服务合同有效吗？
案例：某县物业管理企业与该县一处高档住宅小区的业主委员会商定，由物业管理企业对该住宅小区进行物业管理，双方口头说明了有关管理事项，但是未签订物业服务合同。几个月后，夏季来临，受狂风暴雨的袭击，小区的外部设施和花草树木受损严重。之后，物业管理企业对小区作了全面清理和维护，为此垫付了一大笔钱。物业管理企业贴出公告，向业主征收物业服务费。业主们认为，并没有委托物业管理企业管理这么多事项，且物业管理企业要求征收的物业服务费明显高于原商定的数额。因此，业主集体拒绝缴纳物业服务费。双方争执不下，物业管理企业遂向法院起诉。物业管理企业能否得到法院支持？
解析：我国《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书而形式、口头形式和其他形式。法律、法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。鉴于物业服务合同内容复杂，牵涉面广，法律明文要求物业服务合同必须采用书面形式。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用与管理、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”对于未以书面形式签订物业服务合同的法律后果，《物业管理条例》没有作出明确规定。虽然根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规等强制性规定的合同无效。但是《合同法》第三十六条又规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。也就是说，合同形式违法并不必然导致合同无效。在本案中，该物业管理企业与业主委员会口头商定进行物业管理，该物业管理企业自行垫资为小区业主提供了比较完善的物业服务，事实上，在几个月的时间里小区业主也接受了该物业管理企业提供的物业服务。因此，虽然双方没有签订书面的物业服务合同，但仍然可以认定物业服务合同成立，业主集体拒绝缴纳物业服务费的做法是错误的。至于物业服务费的具体数额，双方可以另行协商确定。
15.小女孩被住宅小区安置的石桌砸伤，物业公司要承担医疗费等经济损失吗？
案例：年仅6周岁的小女孩苗苗在某县物业公司管理的住宅小区内居住。2009年的一天，苗苗在小区花园安置的石桌上玩耍。当苗苗攀爬石桌时，桌面脱落将苗苗的右手砸伤。苗苗的父母作为诉讼代理人请求法院判令小区物业公司赔偿医疗费等经济损失。物业公司认为，在小区花园安置石桌、石凳供居民休闲，而非用于攀爬。小女孩在攀爬石桌时被砸伤，是由于自身过失和监护人未尽到监护责任造成的后果。那么，物业公司是否该承担责任？
解析：《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。在本案中，物业公司是石桌的所有人和管理人。经审查，物业公司于2002年4月购买4套石桌安置在住宅小区内，桌面重量90公斤，石桌面与石桌柱仅靠石桌面中心一个直径13厘米、深2厘米的凹槽连接，安装时使用双氧树脂和水泥粘合。物业公司不能举证证明安置在小区内的4套石桌质量合格，而且事实上石桌桌面发生了松动。物业公司应该意识到产品具有瑕疵，存在着伤人的危险，应立即着手妥善解决隐患，予以加固或拆除。但是，物业公司疏于管理，以致事故发生。因此，虽然受害者作为未成年人，其监护人的监护行为存在一定的疏忽，未尽到监护责任，应负事故的次要责任，但是物业公司主观上存在过错，应负事故的主要责任，承担大部分医疗费等经济损失。
