16.保安员半夜闯入业主住宅，物业管理公司要承担法律责任吗？
案例：某日凌晨2点左右，居住在某县阳光花园的张先生夫妇被室内响动惊醒，张先生发现有一位满嘴酒气的陌生人进入了自己的住宅。面对张先生的质问，来人自称是物业管理公司聘用的保安员，并声称例行安全巡查时发现张家房门没上锁，以为室内无人，于是进来检查情况。张先生确信自家房门已经上锁，于是找到物业管理公司投诉。物业管理公司认为这是一场误会，只是在口头上表示歉意。在张先生的坚持下，物业管理公司开除了这名保安，那么，物业管理公司要承担法律责任吗？
解析：张先生夫妇身为业主，与物业管理公司之间形成了物业管理合同关系。维护小区安全和业主利益是物业管理公司的职责之一，但物业管理公司及其员工应当根据物业管理合同进行物业管理，存履行职责时应注意方式方法，如果措施不当侵害了业主的权利，物业管理公司应承担相应的法律责任。物业管理公司保安员在张先生夫妇深夜熟睡之际擅自进入张先生夫妇房间，虽然声称是为了维护张先生夫妇的安全和利益而入室检查，但是，保安员事前既未与业主联系，征求业主意见，又不请公安人员、业主委员会委员等有关人员见证，致使公民住宅遭受非法侵害，给张先生夫妇带来一定的精神损害。该保安员是在履行职务过程中侵害了张先生夫妇的权利。因此，物业管理公司应该对保安员的不当行为承担法律责任。
17.在住宅小区的公共区域可以高声播放音乐吗？
案例：袁先生家住某县住宅小区阳光花园。每天9点到21点，物业管理公司都在小区公园内设置并使用高音音响设备播放音乐，公园内还有一些居民在早晨、晚间锻炼中使用录音机高声播放音乐。因袁先生患有心脏病，喧闹的音乐声影响了袁先生的正常休息，还给袁先生带来了心理上的负面影响。2008年，袁先生病情加重，不得已向法院提起诉讼，要求物业管理公司停止播放音乐。那么，袁先生的诉讼请求能得到法院的支持吗？
解析：物业管理法律关系体现出公权关系与私权关系混合的特征，物业管理涉及到建设单位、物业管理公司及业主在物业使用、维护中的诸多内容。物业管理公司的行为严重影响了袁先生的生活，对于袁先生的诉讼请求法院应予以支持。物业管理公司收到法院判决后，立即停止使用高音音响设备播放音乐，并对部分居民在早晨、晚间的锻炼活动中使用录音机高声播放音乐的行为进行了劝解，要求降低音乐音量。但是，公园是公共场所，群众有自行组织活动的自由，物业管理公司亦无权阻止群众的自发性活动。物业管理公司已经尽力履行了义务，袁先生对物业管理公司的行为也表示满意。
18.业主委员会是否有权解聘物业服务合同尚未到期的前期物业管理公司？
案例：2007年2月，某县房地产开发公司开发完成一处商住小区，在销售商品房的同时，开发商聘请“宜家”物业管理公司对商住小区物业进行前期物业管理，并与“宜家”物业管理公司签订了前期物业服务合同，期限为3年。2008年3月，该小区入住率提高，依法成立了业主委员会，“宜家”物业管理公司依然为该小区进行前期物业服务。2008年5月，“宜家”物业管理公司接到小区业主委员会的解聘通知，通知声称已选聘了另一家物业管理公司对该小区进行物业管理，要求“宜家”物业管理公司即刻进行物业和相关资料的移交。“宜家”物业管理公司认为，公司与开发商签订的前期物业服务合同尚未到期，小区业主委员会无权实施解聘行为，遂诉至法院。那么“宜家”物业管理公司的诉讼请求，能否得到法院支持？
解析：根据建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《管理办法》）第五、六、七条之规定，在小区房屋出售之前，由建设单位委托物业管理公司对小区物业实施管理。在小区房屋出售、业主入住成立了业主委员会之后，业主委员会有权决定选聘或续聘物业管理公司。可见，在业主委员会成立之后，法律将决定聘用、续聘、解聘物业管理公司的权利赋予了业主委员会，业主委员会行使上述权利有法可依。需要注意的是，在业主委员会选聘新的物业管理企业并与之签订合同之前，没有权利解聘前期物业管理企业。此外，即使建设单位与物业管理公司之间签订的合同明确约定了合同期限，但《管理办法》并未禁止在该合同期限内业主委员会解聘由建设单位委托的（前期）物业管理公司的权利。因此，在本案中，虽然开发商与“宜家”物业管理公司签订的3年前期物业服务合同尚未到期，但是小区业主委员会成立后，对开发商委托的（前期）物业管理公司，仍然有权解聘。对于“宜家”物业管理公司的诉讼请求，法院不予支持。
涉外房地产
1.被委托人损害委托人的利益，委托人应该怎么办？
案例：台胞肖甲与大陆村民肖乙是叔侄关系。1998年8月，肖甲从台湾回大陆探亲，住在肖乙家。肖甲口头委托肖乙在县城帮自己购买一套住房，准备回大陆定居。过了几天，肖乙联系到一幢坐落在县城的二层楼房。肖甲到实地看房后与房主付某谈妥价格，又交给肖乙3万元作为购房款，然后回到台湾。9月18日，肖乙代表肖甲与房主付某签订了买卖房屋契约。之后，肖乙写信给在台湾的肖甲，表示“一定会保管好房屋”。2000年，肖乙在买卖房屋合同的买房人“肖甲”的后面擅自加上自己的名字，并以自己的名义到县房产管理部门办理了房屋所有权证。2003年12月，肖甲回大陆定居的申请得到了有关部门批准，于是向肖乙索要买房合同和房产证，但肖乙以该房屋是他购买的为理由，阻止肖甲在该房屋居住。肖甲遂向法院提起诉讼，请求确认自己对房屋的所有权。那么肖甲的诉讼请求能得到法院支持吗？
解析：本案中肖乙的行为既是不道德的，又是违法的，不受法律保护。肖甲提供全部购房款委托肖乙购房，依法享有房屋的所有权。肖乙在买卖房屋契约的买房人“肖甲”后面擅自添加本人姓名，既没有经过委托人授权，也没有取得委托人同意，其行为无效。虽然肖乙以自己的名义办理了房屋所有权证，但这是肖乙向县房产管理部门提供虚假证明的结果，应予以撤销。肖甲要求确认自己对房屋享有所有权的诉讼请求应该得到法院的支持。
2.房屋受赠人申请宣告死亡的诉讼要求能否得到法院的支持？
案例：赵某的姑姑赵氏生前将其独子汤某的遗产楼房一套赠予赵某。办理赠予房产过户手续时，房管部门以汤某的父亲下落不明为由，拒绝给赵某过户。为此，赵某作为利害关系人向法院提出申请，要求宣告汤父死亡。赵某的诉讼要求能否得到法院的支持？
解析：公民下落不明满4年，并经法院公告寻找下落不明人1年，该公民仍然下落不明的，方能被宣告死亡。法院在受理赵某的诉讼申请后，发出寻找汤父的公告，公告期为1年。在公告期间，汤父的姐姐向法院提出异议，并向法院提供了宁波市镇海区人民政府台湾事务办公室出具的证明，证明汤父是其弟且在台湾生活，并未下落不明。因此，赵某要求宣告汤父死亡的申请，不符合宣告死亡条件。法院依法驳回了赵某的申请。
3.夫妻双方离婚，对一方出资购买的住房如何进行财产分割？
案例：加籍华人苏某于1993年1月回中国探亲，3月中旬经人介绍认识了李某，并于3月31日登记结婚。苏某给李某2万加元用于购置房屋，李某遂以自己的名义办理了购房手续，购得住房一套。婚后夫妻感情较好，在苏某生病期间，李某给予了细心照料。之后，由于李某忙于做生意，对苏某关心不够，双方感情冷淡下来。2003年9月，苏某向法院起诉，要求与李某离婚，并确认他对所购住房享有所有权。李某则认为，住房是以自己的名义购买的，要求以夫妻共有财产对住房进行分割。那么，法院如何判决？
解析：法院认为，由于原告、被告双方婚前没有牢固的感情基础，婚姻基础脆弱，婚后也没有真正培养起夫妻感情；加之原告离婚态度坚决，夫妻感情确已破裂，再维持夫妻关系已无实际意义，准予苏某与李某离婚。对于“富达花园”内的住房，由被告一人出资购买，被告依法享有所有权。考虑到在二人婚姻关系存续期间，李某细心照料病中的苏某，尽到了妻子的义务。根据公平原则，法院判决苏某补偿李某人民币3万元。
4.借钱买房，能否取得房屋的产权？
案例：马来西亚华侨秦先生，写信委托在国内的儿子秦某购买住房得到政府批准。这时，严某也想购房，并经人介绍与秦某相识。二人商量购买某县城沿江一路99号房屋一栋，买卖双方议定房价人民币4万元。2004年，秦某、严某各向卖方付款2万元，但在房屋买卖合同上只填写了秦父一人的名字。卖方也在合同上注明“此房归秦父所有”。秦某办理完毕房屋买卖手续后，秦父搬进此房居住。不久，严某以自己出资了2万元、与秦父共同购买房屋为由，与秦父争要房产。秦父承认严某出资了2万元，但否定与严某共同购房，认为他应享有房屋的所有权。之后，严某强行搬进此房，双方矛盾激化。那么，法院如何判决？
解析：我国法律规定，凡是不动产的产权转移必须在国家不动产管理部门进行登记。对于本案双方争议的房屋，尽管严某一开始想与秦父共同买房，也支付了部分房款，但在正式办理房屋产权转移手续时，严某不参加登记，没有行使自己的购房权利。因此，应视为严某借钱给秦父购房。秦父委托其子秦某在国内购房，履行了相关的法律手续，取得了合法的房产证明，秦父的购房行为应当受到法律保护。但秦父未及时将2万元返还严某是不当的。因此，法院判决，该房屋的产权归秦父所有，由秦父返还严某2万元。
5.将没有所有权证书的内销商品房转让给外籍华人，应该承担什么法律责任？
案例：2010年，美籍华人曾先生来某县开办公司，王女士在县城拥有一套内销商品房，双方签订了房屋买卖书面合同。合同约定：房屋总价款为12万元，定金为1万元。之后，曾先生交付了定金。因王女士不能提供房屋的所有权证书，引起双方纠纷，曾先生向法院提起诉讼，请求解除购房合同，返还定金，并赔偿利息损失。那么，曾先生的诉讼请求能否得到法院支持？
解析：曾先生和王女士签订买卖房协议时，王女士并没有该房屋的所有权证书，因此无权处分该房屋。根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，对该买卖房协议应当确认为无效合同。并且，王女士明知曾先生的身份是美籍华人而转让内销商品房，该转让行为也应当确认为无效。在本案中，买卖房协议是主合同，该协议中的定金条款属于担保条款，是前者的从属条款。交付定金的民事行为的法律约束力受主合同法律约束力的影响，前者无效当然导致后者无效，无效行为导致的法律后果是将已经发生的事实恢复到该事实发生前的状态。因此，王女士应当将1万元定金全部返还给曾先生。此外，王女士对房屋转让行为有明显过错，应当承担合同无效的缔约过失责任，曾先生要求王女士赔偿利息损失也应得到法院支持。
6.外资房地产开发公司与外国公民签订购房合同发生纠纷，可以向我国人民法院提起诉讼吗？
案例：2002年，新加坡某房地产开发公司有偿取得我国某县911.388亩土地使用权后，经合法审批在该处开发建设商品房。2003年3月3日，该县房产管理局批准该开发公司在境外销售其开发建设的房屋。2003年6月，新加坡公民郭某等52人与开发公司在新加坡签订了43份商品房购销合同，合同约定：郭某等52人（乙方）向开发公司（甲方）购买43套商品房，总价款新加坡币2243461.7l元，甲方必须在2004年3月31日之前将物业交付乙方使用；本合同书的订立、变更、解除、终止，均适用中华人民共和国法律及有关规定。合同签订后，郭某等52人按时支付了购房款，但是开发公司未能在2004年3月31日之前交付房屋，并且该商品房项目在2004年底全面停工。郭某等52人认为开发公司已构成严重违约，遂于2009年向我国人民法院提起诉讼请求解除合同，判令开发公司返还购房款，并赔偿利息损失。那么，郭某等52人的诉讼请求，能得到我国人民法院的支持吗？
解析：新加坡公民郭某等52人与开发公司在新加坡签订的43份商品房购销合同，已经该县人民政府有关部门批准，且合同的内容不违反法律，应认定合同有效正确。郭某等52人已按合同约定支付了购房款，但开发公司没有按合同约定交房，且从2004年年底全面停工，属严重违约行为。郭某等52人为维护自身利益提出解除合同，并请求返还购房款及赔偿利息损失，于法有据。此外，根据合同双方的约定，本合同书的订立、变更、解除、终止，均适用中华人民共和国法律及有关规定。郭某等52人可以向我国人民法院提起诉讼，其诉讼请求能够得到法院的支持。
