③检查间隔期。间隔时间太短，导致停机过多，增加维修费用；间隔期过长，又会错过及时发现问题的机会。因此，要根据实际情况，针对不同的设备制定不同的间隔时间。
(二)智能物业设备状态监测
智能物业设备状态监测是对运转中的设备或其部件的技术状态进行检查测定。其内容包括以下两方面。
①判断运转是否正常，有无异常或劣化迹象。
②对异常情况进行跟踪，确定其劣化程度及磨损程度，并预测其劣化趋势。
实施智能物业设备状态监测能够随时掌握设备的技术状态，在设备发生事故之前，能够采取针对性措施，控制和防止事故的发生。它是实行预知维修的基础，对提高维修技术和经济效益有着重要的意义。
1.智能建筑设备状态监测标准
判定设备的技术状态是否正常，应该有一个标准或准则。这些标准对不同类型的设备和不同的测量参数应有所不同。
这些标准大致可以分为两种。一种是绝对标准，即给定一个警戒值，超过这个值就认为有问题。目前，对不同的测量参数、不同类型的设备，已经有许多实用的标准。另一种是相对标准，即以本设备的良好状态为基础，偏离这种状态一定范围就是不合格。现在两种标准都在使用。
2.监测方法
目前，进行设备状态监测有以下两种方法。
(1)主观监测法
主观监测法是由检测人员凭五官感觉和技术经验，辅以普通测量仪进行监测，这种方法也称为简易监测。要有效地实施主观监测，必须由有经验的检测维修人员执行。
(2)客观监测法
客观监测法是在设备不停机的情况下，利用各种检测手段，如振动噪声检测技术、应力测量技术、温度检测技术、润滑油分析技术、超声技术等，对设备或其主要部件定期进行非破坏性的检查，取得各种反映设备技术状态的参数，并连续跟踪这些参数的变化趋势，从而掌握和了解设备的技术状态。
主观监测法比较容易实行，因为不需要很多仪器设备。但是，有时候单靠主观监测不能获得设备技术状态的真正信息，特别是许多设备是不能停机检查，或者不允许随便拆卸。在这种情况下，就要依靠客观监测。
3.智能物业设备自动监测系统
自动监测系统是采用微计算机组成的模拟数据探测分析与控制系统，具有对温度、湿度、压力、流量等模拟量进行探测、数据处理、给出必要的输出(打印或显示)及控制等功能，并具有速度快、效率高、精度高等优点。
一个简单的自动监测系统由传感器、输入通道、微型计算机和外部设备等部分组成。其中传感器的作用是检测物理量，并把物理量转换成电信号输出，输入通道一般由采样器、采样控制器、变送器与模/数(A/D)转换等部分组成，它的作用是将监测系统的N个传感器的监测信号依次通过输入通道转换成符合计算机数据处理需要的数字代码送入计算机。键盘的作用是实现人-机之间的联系，主要是把事先编好的程序和所需要的数据输入到计算机的内存储器中存放起来，以对系统进行操作。输出设备为显示器和打印机等，它们的作用是把经过计算机处理后的结果予以显示或打印输出。
(三)智能物业设备故障诊断技术
由于现代的设备、装置和机械日益向大型化、高速化、连续化、复杂化的方向发展，所以，设备发生故障后给生产和质量造成的影响往往大得难以计算，维持设备正常运行所花的维修费用，在企业经营费中也占据很大的比例。因此，如何使占有重要地位的设备维修真正达到高效，是一项非常重要的工作。
为了正确而有效地进行设备维修的全部活动，能够定量监测设备的劣化和故障、性能和强度等并预测其未来的设备诊断技术，是非常必要的。
1.智能物业设备诊断技术的概念
所谓智能物业设备诊断技术，就是掌握设备现在的技术状态，预知预测设备的故障及其有关原因，以及对未来影响的技术。设备的技术状态是指：①设备所受的应力；②故障和劣化；③强度和性能等。通过对以上各项技术状态的定量掌握，进行诊断，预测设备的可靠性和性能。如果存在异常，则对其原因、部位、危险程度等进行识别和评价，以决定其修复办法。因此，智能物业设备诊断技术不能简单地说成是点检的仪表化加上故障检测技术。
2.智能物业设备诊断技术的基本组成
智能物业设备诊断技术包括两个部分：一是诊断设备技术状态的初级技术，主要是由现场作业人员实施的简易诊断技术；二是当简易诊断难以作出正确判断时，由专门人员实施的精密诊断技术。
为了能对智能物业设备的状态迅速而有效地作出概括的评价，简易诊断技术应具备以下功能。
①设备所受应力趋向控制和异常应力的检测。
②设备的劣化、故障的趋向控制和早期发现。
③设备的性能、效率的趋向控制和异常检测。
④设备的监测与保护。
⑤指出存在问题的设备。
精密诊断技术的目标，是对经简易诊断判定为“大概有点异常”的设备进行专门的精密诊断，以便确定采取哪些必要的措施。所以，它应具备以下功能。
①确定异常的模式和种类。
②了解异常的原因。
③了解危险程度，预测其发展。
④了解改善设备状态的方法。
为此，不仅需要简单地测定和分析，还需运用应力定量技术，故障检测及分析技术和强度、性能定量技术等。
3.智能物业设备故障诊断技术的基本方法
智能物业设备故障诊断可以从人工参与、计算机辅助诊断系统和专家系统这3个不同的层次进行。
(1)人工参与诊断
在设备诊断中人工的介入和经验的参与是十分重要的，往往可以收到事半功倍的效果。
在有经验的工程技术人员参与下，使用较复杂的诊断设备及分析仪器，除能对设备有无故障和故障的严重程度作出判断外，还能对某些特殊类型的典型故障的性质、类别、部位、原因及发展趋势作出判断和预报。
(2)计算机辅助诊断系统
在智能物业设备状态监测与诊断工作中，建立一种以计算机辅助诊断为基础的多功能自动化诊断系统是十分重要的。在该系统中，不仅配有自动诊断软件，实现状态信号采集、特征提取、状态识别的自动化，还能以显示、打印、绘图等多种方式输出分析结果。当设备发生故障超过门限值后，系统能用声光方式发出报警指令，并自动进行故障性质、程度、类别、部位、原因及趋势的诊断及预报，能将大量设备(机组等)的运行资料储存起来，建立设备状态数据库，让工作人员随时通过人机对话调出并查阅历史运行资料，帮助工程技术人员作出设备管理和诊断的相关决策。
(3)智能建筑设备诊断的专家系统
这是设备诊断技术的最高级形式，又称知识库咨询系统，实质上是一种具有人工智能的计算机软件系统，是设备诊断技术的发展方向之一。专家系统用于设备诊断时，不仅包括信号检测和状态识别，而且还包括了从决策形成到干预的全过程。它不但具有计算机辅助诊断系统的全部功能，还将设备管理专家的宝贵经验和思想方法通计算机巨大的存储、运算与分析能力相结合，形成人工智能的系统。它事先将有关专家的知识和经验加以总结分类，形成规则存入计算机构成的知识库，根据数据库中自动采集或人工输入的原始数据，通过专家系统的推理机，模拟专家的推理和判断思维过程来建立故障档案，解决状态识别和诊断决策中的各种复杂的问题，最后对用户给出正确的咨询答案、处理对策和操作指导等。
这种诊断专家系统可以很方便地修改、增加和删除知识库里的内容，还能高度模仿各个专家辩证解决问题的思维方法，使知识库的内容不断充实完善，诊断水平和准确度不断提高。专家系统具有十分有效的诊断与干预能力，但目前这种智能诊断系统知识的获取还存在瓶颈，实用进展缓慢。近几年，开发了神经网络的智能诊断系统，备受人们的关注。
4.智能物业设备故障诊断技术的目的
智能物业设备故障诊断的主要目的是了解设备的下述情况。
①设备的劣化情况。对部件主要是掌握其磨损度、腐蚀度和绝缘性；对设备主要是掌握其效率、噪声和振动；对系统则主要掌握其热平衡、风量平衡、水量平衡。设备的劣化会影响其功能，因此，比较容易找准诊断的对象。但不能只调查现象，必须找到原因。
②节能情况。调查分析能耗量的构成，判断是否能引入智能物业设备运行管理和室内环境方面的节能技术措施。
③省力化。在运行管理中积累起来的大量数据很少有人去认真地分析整理。按照现代物业管理的要求，应该把以人的经验和能力为中心的维护管理业务计算机化。因此，作为一个高素质的智能物业设备管理人员，应当调查分析维护管理和运行管理业务的形态和工作量，实现省力化的维护管理，以提高服务质量。
④提高功能，适应信息化。对于智能物业设备系统的功能变更和提高的要求，应对现存系统的功能程度进行调查诊断，以设备、系统的能力测定为中心，掌握附加新的功能的可能性和制约因素。
⑤环境。测定温度、湿度、二氧化碳浓度、噪声和照度，对舒适性和节能性进行诊断。
这些因素都可以进行定量诊断，调查方法也比较容易。一般对用户不满较多的部位进行重点调查。
⑥安全性。对智能物业的防灾机能，要根据现行法规调查其设置状况和动作情况。
5.智能物业设备诊断工作的开展程序
智能物业设备诊断工作的开展程序可根据具体情况而定，下面介绍一种比较典型的程序，可供参考。
①确定重要设备清单，如智能物业中的重点设备，发生故障后损失大的设备等。先对其中的几台设备进行监测，取得诊断经验并建立信心后，再进一步扩大诊断对象的范围。
②摸清每台设备的状况，包括设备的结构、性能、工作能力、工作条件、工作状态(过去的和现在的)等。
③选择诊断对象的监测点。要确定监测点上的测定参数，建立基准值。
④确定检测周期。
⑤确定所需的仪器。
⑥建立记录、报告系统，包括人工的和计算机化的。大规模的系统可每天报告一次，紧急情况口头报告。
⑦人员培训。培训内容包括监测手段的使用、设备结构、故障分析、信号处理技术等。
四、智能物业设备管理的基本制度
智能物业集中了现代科学技术的最新设备和产品，要管理好这些现代化设备，除了要配备具有较高的专门技术、技能的技术人员外，还必须建立一套严格的管理方法和完善的管理制度。
国家机械工业委员会发布的《机械工业企业设备管理规定》中对设备使用有明确规定。
①工人在独立使用设备前，须对其进行设备的结构、性能、技术规范、维护知识和安全操作规程等技术理论教育及实际操作技能培训。经过考试合格发给设备操作证后，方可凭证独立操作。
②操作工人应掌握“三好”、“四会”，严格执行使用设备的“四项要求”、“五项纪律”。
③设备的使用要实行定人定机，凭证操作，严格实行岗位责任制。对于多人操作的设备、生产线，必须实行机长制，由机长负责。对多班制生产的设备，操作工人必须执行设备交接班制度。单班制设备应有运行记录。
④操作工人要严格遵守设备操作规程，合理使用设备。严禁超负荷、超规范、拼设备。
如遇现场生产管理人员或上级强令操作工人超负荷、超规范使用设备时，设备管理部门有权制止，操作工人有权拒绝，并可越级上告。对违章指挥者应追究责任。
⑤生产设备要严格执行日常维护(日常保养)和定期维护(定期保养)制度。
(一)建立完善规章制度的必要性
设备是智能物业系统运作的物质和技术基础。科学、合理地对设备进行管理，使设备始终可靠、安全、经济地运行，为人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，可以体现整个智能物业的使用价值和经济效益。
在设备运行管理环节中更要强调规范的重要性。操作人员行为规范化是现代设备技术经济特点提出的要求。只有各种使用维护规程与人员的岗位责任制相结合，并要求人员严格遵守设备的运行维护制度，才能保证设备系统正常地运行，维持企业各项活动的协调性。
智能物业设备的管理目标包含以下几个方面。
1.创造安全、舒适、和谐的人居环境
对智能设备进行专业化管理，是为了克服传统的非专业化房屋管理的弊端，为物业智能化的使用者创造良好的工作、生活环境，促进精神文明建设和社会的全面进步。
2.发挥设备的最大使用价值
通过设备的管理，使智能物业的使用者可以综合利用物业智能化提供的各项服务设施和服务内容，并采用最有效的时间和空间合理安排、及时调整，使智能物业的各项设施、设备得到最大的利用和功能的充分发挥。
3.使物业尽可能保值、增值
通过对设备的维护、保养及对设备功能的不断扩充和提升，降低设备的运行成本，延长设备的使用年限，提升和增加服务功能及服务方式使得物业保值、增值。
为了达到以上的设备管理目标，必须制定和建立完善的设备管理规章制度，保证设备功能最大化地执行，为使用者服务。
(二)智能物业设备管理制度介绍
现代物业管理都是专业化管理，其中最主要的就是建立一套完整的管理制度。
