1.物业设备接管验收制度
设备验收工作是设备安装或检修完成后转入使用的重要过程，因此，在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接管验收工作。接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且包括对维修后设备的验收及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资料要保管好。
2.物业设备预防性计划维修保养制度
预防性计划维修保养是为了延长设备的使用寿命、防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、维护和管理的组织和技术措施。实施预防性设备维修保养制度，可以保证物业设备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益，掌握设备状况，提高设备运行效率。实施预防性计划维修保养制度既可以延长设备的修理间隔期，降低维修成本，提高维修质量，又可以保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命，树立物业管理企业的良好形象。
预防性计划维修保养制度主要包括制订设备的维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容，实施预防性计划维修保养制度，并进行监督检查等。
3.运行管理制度
运行管理制度包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如电梯安全运行制度等。
4.值班制度
建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常地运行。它主要包括不得擅自离岗；按时巡查，及时发现事故隐患；接到故障维修通知及时安排人员维修、抢修等。
5.交接班制度
交接班制度主要包括做好交接班工作；提前办好交接班手续；除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室。
6.报告记录制度
整个管理过程中，任何报告均有记录，建立完善的报告记录制度。
五、智能物业设备的基础管理
智能物业设备的正确使用和维护是智能化系统管理的重要环节。设备使用期限的长短、工作效率和工作精度的高低，既取决于设备本身的结构和精度性能，也在很大程度上取决于对它的使用和维护情况。根据智能设备管理制度的要求，做好设备的基础管理，可以防止发生非正常损失和避免突发性故障，能使设备保持良好的工作性能和应有的精度。而精心维护设备则可以改善设备技术状态，延缓劣化进程，消灭隐患于萌芽状态，保证设备的安全运行，延长使用寿命，提高使用效率。
智能设备的基础管理和维护工作包括：制定设备技术状态的完好标准、提出设备使用的基本要求、制定设备操作维护规程，进行设备的日常维护和定期维护、设备的状态监测和故障诊断，对设备故障和事故进行处理等。
(一)智能化系统设备的巡回检查
一个智能大楼涉及的智能化系统及设备较多，安装地点也比较分散，不仅是不同的系统设置有不同的机房，而且同一种系统常设置多个机房。在管理人员的配置上，不需要每个机房都有值班人员。因此，就需要运行维护人员和检修人员定时或定期地进行巡回检查，以预防为主，发现情况及时处理，保证系统安全、正常运行。
巡回检查应包括巡回检查的时间、巡回检查的路线和必须记录的内容。巡回检查的具体内容有以下几个方面。
①需要做运行记录的设备，由运行值班人员在抄表时进行巡回检查，其他设备一个班次巡回检查一次，对连续运行的设备，在运行中检查不了的内容则要定期停机检查。对新设备和修理过的设备要酌情增加检查次数。
②作为经常性的检查内容主要是检查设备是否有不正常振动、噪声、过热、泄漏等，各种阀门的位置是否正确，动作是否灵活；各种仪表、控制器连接线有无断线，操作台、仪器、仪表等指示灯有无显示等。
③运行值班人员的检查主要通过看、听、控、嗅的形式来进行，一般不作拆卸检查；检修人员主要借助仪器、仪表或进行必要的拆卸来作定期检查。
④巡回检查中发现的问题要立即处理，处理不了的要及时向班(组)长或弱电工程师(主管)汇报，并做好有关记录。
(二)智能化系统设备的操作管理
操作规程是使系统或设备从静止状态进入运行状态，或从运行状态回复到静止状态的过程中应遵守的规定和操作顺序。这种规定和操作顺序对于由众多设备组成的智能化系统和某些大型设备(如中央制冷机组、供配电设备)来说尤其重要，稍有不慎就会对设备造成损害，甚至造成灾难性事故。例如，中央空调水冷冷水机组的启动过程，就不是一个孤立的冷水机组启动向题，而必须在冷冻水系统和冷却水系统先后运行起来后才能进行其启动操作；而冷冻水系统和冷却水系统的正常运行又分别建立在空气处理装置和冷却塔启动并工作的基础上，如果不是这样，冷水机组启动后就有可能受到损伤，甚至损毁。
有些控制系统的设计或配置比较好，具有单向操作保护功能，不按规定顺序操作就进行不下去，系统或设备就启动不了，如果不了解情况，还以为设备坏了。因此，操作规程要根据系统和设备的类型、功能、使用条件及结合设备制造厂家提供的技术资料来制定，不能生搬硬套，也不能过于简单，以保证系统和设备的安全使用，达到或超过使用寿命。
为了使系统或设备的开机和停机过程都能安全、正常地进行，应该把相应的、规范的操作规程简单扼要地书写清楚，并醒目地张贴在控制或操作地点，以减少人为误操作所造成的损失和危害。
设备使用规程是根据设备的特性和结构特点，对有关设备使用作出的规定。一般包括：
在设备投产前编制审定设备操作、维护的文件、资料，如操作规程、维护规程、润滑卡片、设备点检和定检卡片等。
新员工在独立操作前，必须经过对系统的结构性能、安全操作、规范流程、维护要求等方面的技术知识教育和实际操作培训。经过技术训练的员工，要进行技术知识和使用维护知识的考试，合格者获操作证，方可上岗。建立必要的业务规定、规则，如对多人操作设备的机台长的选定、对关键设备专人维修的规定、设备事故报告制度、交接班制度的建立等。
操作者在使用设备过程中要掌握“三好”、“四会”，并严格执行“五项纪律”。
使用设备“三好”的内容如下。
①管好设备。自觉遵守定人、定机制度和凭证使用设备，管好工具、附件，不损坏、不丢失、放置整齐。
②用好设备。设备不带病运转，不超负荷使用，不大机小用，精机粗用。遵守操作规程和维护保养规程，细心爱护设备，防止事故发生。
③修好设备。按计划检修时间停机修理，参加设备的二级保养和大修完工后的验收试车工作。
使用设备“四会”的内容如下。
①会使用。熟悉设备结构、技术性能和操作方法，懂得加工工艺，会正确地使用设备。
②会保养。会按润滑图表的规定加油、换油，保持油路畅通无阻。会按规定进行一级保养，保持设备内外清洁，做到无油垢、无脏物，做到“漆见本色铁见光”。
③会检查。会检查与加工工艺有关的精度检验项目，并能进行适当调整。会检查安全防护和保险装置。
④会排除故障。能通过不正常的声音、温度和运转情况，发现设备的异常状态，并能判定异常状态的部位和原因，及时采取措施排除故障。
使用设备“五项纪律”的内容如下。
①实行定人定机，凭操作证操作设备。
②经常保持设备整洁，按规定加(换)油，保证合理润滑。
③遵守安全操作规程和交接班制度。
④管好设备附件和工具，不损坏，不丢失。
⑤发现异常立即停车检查，自己不能处理的应及时通知相关人员检查处理。
严格岗位责任，实行定人定机制，以确保正确使用设备和落实日常维护工作。
(三)智能化系统设备的维护管理
设备的维护保养是管、用、养、修等各项工作的基础，也是操作工人的主要责任之一，是保持设备经常处于完好状态的重要手段，是一项积极的预防工作。设备的保养也是设备运行的客观要求，设备在长时间的运行过程中，不可避免地要发生耗损。例如，松动、干摩擦、腐蚀等设备隐患，如果不及时处理，会造成设备的过早磨损，甚至形成严重事故。做好设备的维护保养工作，及时处理随时发生的各种问题，改善设备的运行条件，就能防患于未然，避免不应有的损失。实践证明，设备的寿命在很大程度上取决于维护保养的程度。因此，对设备的维护保养工作必须强制进行，强调“预防为主、养为基础”并严格督促检查。
通过擦拭、清扫、润滑、调整等一般方法对设备进行维护，以维持和保护设备的性能和技术状况，称为设备维护保养。设备维护保养的要求主要有4项。
①清洁。设备内外整洁，各零件处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净。
②整齐。工具、附件、工件要放置整齐，管道、线路要有条理。
③润滑良好。按时加油或换油，不断油，无干摩擦现象，油压正常，油标明亮畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁。
④安全。遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。
为提高设备维护水平应使维护工作基本做到“三化”，即规范化、工艺化、制度化。
①规范化就是使维护内容统一，哪些部位该清洗、哪些零件该调整、哪些装置该检查要根据各企业情况按客观规律加以统一考虑和规定。
②工艺化就是根据不同设备制定各项维护工艺规程，按规程进行维护。
③制度化就是根据不同设备的不同工作条件，规定不同维护周期和维护时间，并严格执行。
设备维护应按维护规程进行。设备维护规程是对设备日常维护方面的要求和规定，坚持执行设备维护规程，可以延长设备使用寿命，保证安全、舒适的工作环境。其主要内容应包括以下几方面。
①设备要达到整齐、清洁、坚固、润滑、防腐、安全等的作业内容，工具及材料达到标准或注意事项要求。
②日常检查维护及定期检查的部位、方法和标准。
③检查和评定操作工人维护设备程度的内容和方法等。
(四)智能化系统设备的维修管理
不管如何加强维护保养，都只能降低设备的损坏速度。要想使设备完全不出现故障或发生部件损坏问题是不可能的。因此，必须定期对系统和设备进行检验和测量，以便根据检测情况及时采取相应的预防性或恢复性的修理措施。通过及时发现、消除系统和设备存在的问题和潜在的事故隐患，来提高各个设备自动化系统的“健康水平”，保证系统安全、经济地运行，防止意外事故的发生，延长其使用寿命，更好地为用户服务。
设备完好是指系统设备处于完好的技术状态。设备完好标准基本上有3条要求。
①系统设备性能良好：控制系统能稳定地满足要求；动力设备的功能达到原设备规定标准，运转时无超温、超压等现象。
②系统设备运转正常：系统各部件齐全，安全防护装置良好，磨损及腐蚀程度不超过规定的技术标准，控制系统、计量仪器、仪表等工作正常，安全可靠。
③原材料、燃料、电能、润滑油料等消耗正常，无漏油、漏水、漏气(汽)、漏电等现象，外表清洁整齐。
1.维修承担者类型
目前设备检修的承担者有以下3种类型。
(1)内部专职检修部门
多数大企业，由于技术力量较强、分工较细，设有专门的检修部门。
(2)多技能操作者
一些中小企业为了减少人员配备，充分利用人力资源，通常将操作与检修结合起来，运行工也是修理工，不另设专门的检修部门。
(3)外部专业检修公司
目前，绝大部分物业管理公司都采取了将建筑自动化系统的主要设备承包给专业检修公司检修的方式，扬长避短，集中主要精力抓好其他方面的管理工作。
2.维修方式与制度
企业选择的设备检修承担者不同，其检测与维修制度内容也不同。此外，检修方式不同，对检测与修理制度的内容制定也有很大影响。当前常用的检修方式有以下两种。
(1)定期维修
定期检修通常也称为计划检修，是按照一定周期进行检修的传统方式。这种检修方式的优点是可以有计划地利用设备中长期停机时进行检修，人力、备件均可以有充分的准备。
(2)委托维修
设备的委托维修是指本企业在维修技术或能力不具备自己修理需维修设备的条件，必须委托外企业承修。一般由企业的设备管理部门负责委托专业维修商、制造商承修，并签订设备修理经济合同。目前，绝大部分物业管理公司实行设备委托修理，以便促进设备维修和管理水平的提高。
六、智能物业设备资料的管理
智能物业设备的资料是指物业管理公司在设备管理的全部活动中形成的作为原始记录保存起来以备查考的文字、图像及其他各种方式和载体的文件材料的总称。在智能建筑设备的管理中，资料的管理是不可或缺的一个重要环节，只有设备资料齐全，才能够据此对设备进行维护、维修，保持设备的良好运转。
(一)智能物业设备基础资料的内容
设备资料是设备管理在整个运作过程中的真迹，它不仅记录了设备管理在整个过程中的状况，而且记录了设备管理活动的发展，及探索设备管理发展的成果。基础资料管理是智能物业设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全，便于查阅。智能物业设备的基础资料包括以下几个方面。
