二、智能物业设备管理的目标与任务
现代化的智能建筑具备了人们生活、工作所要求的各种功能和条件，建筑围护结构及其装饰美化可以满足人们生活、工作的舒适性要求，而各智能化设备设施则可以满足人们所要求的使用功能。智能建筑设备是智能建筑极其重要的一部分，正是由于智能建筑设备在技术上的先进性、功能上的完备性和运行的可靠性，才使得智能化建筑的寿命增长，智能建筑得到有效地保值增值，从而获得最佳的经济效益。
(一)智能物业设备管理的目标
智能物业设备管理的目标主要有3大要素：质量、财务和供给。每一个要素都有十分丰富的内容。
1.质量目标
智能物业设备管理的质量与人直接相关，建筑物中所有设施都应最大限度地满足使用者的要求。这一质量目标又可分解为以下5个分项。
①特色：每一建筑物都由其位置、功能与建筑风格来表现出其特色，如象征(标志)性、美观及地方的风土特色。
②舒适：建筑物的环境要使人对身边的一切都感到满意，如光、声、空气、色彩等建筑物理环境不仅适合人的居住活动，而且还能满足使用人的特殊爱好。
③效率：建筑物中的信息、通信、计算机网络等各种设施高度综合并形成有机的整体，共享信息，这更提高了各类设施的效率、可操作性和兼容性。
④可靠：这里的可靠具有多层含义，在受到灾害与侵犯时对人员的伤害降到最低，减少各类污染对人体健康的损害，提高设施的安全运行寿命，为建筑物使用人提供私密的个人空间等。
⑤适应：建筑物的运行符合政府的法规，能和周边地区协调相处，并且为环境保护与节能作出贡献。
2.财务目标
智能物业设备管理是追求经济效益的组织活动，财务目标自然是十分重要的。随着中国的人力成本、能源费用与设备器材的增长，应从长远的经营战略目标出发来指导工作。财务常可分为4个分项。
①设施运营费：包括设备租借费、能源费、运行服务费。在工程项目筹建时，需对这3部分费用进行权衡以确定设施的方案。在设施已定的情况下，则控制能源费与运行维护费的支出。
②设施相关与投资：土地费、增容费、排污费、设备维护更新费用。
③设施的固定资产：要努力使固定资产减少折旧，促进增值。
④生命周期费用：利用技术措施与管理方法，延长设施的安全运行寿命，降低建筑物运行费用、设备维护更新费用、修缮费等。
3.供给目标
能随时为用户需求提供最大的空间，是智能物业设备管理的重要职能。
①需求的响应：能为用户不断地提供他们所需要的空间、环境、设施与服务。
②设施的利用效率：充分发挥公共区域的设施功能(会议室、健身房、停车场等)，提供服务，同时有效利用这些资产。
因此，设备管理应是一项极重要的业务工作和经济活动。但是从中国长期盛行的重建设、轻管理和近年来只是简单的对下岗职工安排从事物业管理的情况来看，似乎对此尚未有足够的认识。
(二)智能物业设备管理的任务
智能建筑设备管理的任务简单地说就是使所有的楼宇设备经常处于良好的工作状态，并尽量避免它们的使用价值下降；在提高各种设备功能的同时，最好地发挥其综合效益，以提高经济收入和达到经济运行的目的。
1.保持设备完好
通过一系列的技术、经济、组织与综合管理措施，正确使用、精心维护、科学检修，保持设备运转正常，性能良好，设备完好率达到规定要求，设备输出功能能量与能源消耗量比达到设计要求或规定。
2.保障设备“安全、经济、可靠、合理”地运行
对智能建筑设备来说，“安全”主要体现在设备运行状态参数应符合设计或说明书要求，应在安全参数界限以内，按照安全技术规定操作设备，避免事故发生；“可靠”是指设备的运行操作、保养、维修应按有关规定、规程实施，其内容和质量应达到相应标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行；“经济”主要是指在运行方式上的管理和调节，对不同的使用要求及季节变化、外界条件变化等因素下，确定比较经济的运行方式，在管理措施上给予保证，在具体运行中给予适当调节；“合理”主要指在具体运行操作规程或程序上的合理性，在运行过程中状态参数调节的合理性，在不同情况和条件下运行管理的合理性。
3.追求设备寿命周期的费用最经济
追求设备寿命周期费用的经济性，获得良好的设备投资效益，是建设单位和设备管理者要达到的总体目标。对建设单位来说，智能建筑的使用功能定位，确定了设备购置项目及投资额。设备购置费用的合理性、经济性是由建设单位规划确定的，而设备使用寿命维持费用的经济性，则是在建设单位对楼宇功能定位、规划设计符合市场客观要求及设备规划设计、购置合理的基础上，由设备管理达到的。由于设备使用寿命期占设备整个寿命期的大部分时间，其使用寿命周期费用的经济性对设备整个寿命期费用的影响极为显着，所以衡量建设单位设备的投资效益，应从设备规划购置费和使用维持费两部分分析权衡。根据统计分析，智能建筑设备使用维持费大约是规划购置费的2.5倍左右。为了使设备寿命周期费用最经济，获得良好的设备投资效益，设备管理者就不仅要负责设备使用寿命期的管理，还要参与建设单位的智能建筑设备规划设计和购置的工作。
4.延长设备自然寿命，实现设备资产保值
通过科学合理地组织实施设备的综合管理，使设备的自然寿命得以延长。当设备的自然寿命超过了折旧年限，但又在其技术寿命和经济寿命年限之内时，可以认为设备资产实现了保值，而设备资产的保值又构成了智能建筑保值的主要内容。
三、物业智能化管理的内容
(一)智能建筑设备管理的内容
智能建筑设备管理的基本内容包括设备管理机构设置，智能建筑设计建筑阶段的设备规划、选型购置、订货、安装，设备的验收接管等前期管理，设备资料管理、设备的经济管理以及设备使用、维护、维修管理和安全管理。其中对于物业管理企业来说，主要内容是设备运行管理、维护管理、维修管理和安全管理，这4个方面的管理内容随具体设备的组成、结构、性能和用途的差异，有较大的差别，需要根据各类设备各自的特点制定相应的管理办法。然而，不论各种设备具体运行、维护、维修管理的措施和办法有多大差异，从宏观角度看，智能建筑设备管理根本上都包括对设备管理人员的管理和设备管理人员对设备的科学管理。
1.长寿命管理
由于智能化大楼的设备设施日趋大型化、高级化、自动化，在初投资中所占比例也越来越大，设备的物业管理费占据设备寿命周期成本的比例越来越大，因此，维持设备的功能、确保设备的高效率、尽量减少设备的故障，是发挥设备投资效益的重要环节。
2.设备“三期”的管理工作
建筑设备按使用时间可分为初期故障期、偶发故障期及磨耗故障期，俗称为设备的“三期”。在初期故障期，为了减少设备故障时间，物业设施管理人员要了解装置中寿命最短的部件或组件，并加以特别注意；还要找出设计、施工和材料方面的缺陷和不足，分析造成设备故障的原因并加以解决，尽快使设备故障率下降并进入稳定运行状态。为此，物业设施管理人员在建筑物的安装调试阶段就应该到位，对工程施工进行监理，熟悉整个系统，学习操作和设备保养的方法和程序。
在偶发故障期，使设备的故障率下降到允许故障率之下。此时，应着重提高物业设施管理人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对物业设施管理人员的教育培训，加强对备品的管理。为降低设备故障率、延长使用寿命，应进行必要的设计改善。
