在磨耗故障期，使设备和系统构成接近或达到各自的寿命期。由于零部件的磨损和材质的老化使故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新，可以降低此期间的故障率。在磨耗故障期还应精心进行预防保养，定期对零部件进行检测，掌握其老化程度。同时坚持日常的清扫、加油、调整，减缓零部件的磨损和老化速度，延长其寿命。
3.设备状况诊断
建筑设备的管理人员，必须对自己所管理对象的情况有全面深入的了解，及时对设备的故障作出可靠的诊断。
首先是调查，根据竣工图文件、各种管理台账、大楼管理者和业主提供的资料现场确认，为今后的诊断确定调查对象。但仅凭这样的调查是不能作出诊断的。调查的主要内容是确认设备故障的程度和范围、今后进行设备诊断的实施条件(如实施的时间、周期、预算、保管的资料、数据)、进行诊断维修的制约条件(维修作业的空间限制、时间限制；设备功能中止的允许范围、时期和周期等)。
要作出正确诊断必须了解设备的下述情况。
①设备的老化情况：对部件主要是掌握其磨耗度、腐蚀度和绝缘性能；对机器主要是掌握其效率、噪声和振动；对系统则主要掌握其热平衡、水量平衡。设备的老化会影响其功能，比较容易找准诊断的对象，但调查得到的现象必须找到原因。
②节能情况：调查分析能耗量的构成，判断是否引入建筑、设备、运行管理和室内环境方面的节能用途及空间的分隔对能耗量的变化，而实际运行与当初的设计思想不可能完全一致。因此，室内的重新装修和重新布置必须要与建筑设备系统的改造相结合。
③信息化：当设备系统提出功能变更和升级的要求时，应对现存系统的功能程度进行调查诊断，以机器、系统的性能测定为中心，掌握附加新功能的可能性和制约因素。
④安全性：对建筑物的防灾能力与防范能力根据现行法规调查其设置状况和动作情况。
(二)物业智能化管理的重点
智能化系统物业管理的核心是保持长期、持续的运行，在精细化运行中发挥效益。由于智能化系统以电子技术为主的特点，使得智能化系统的物业管理工作产生了3方面的重点转移。
①在系统与设备的维护管理方面，要求从以往的定性检查转而深入到对系统每个零部件物理层的定量检测。例如，从电源的通断转移到供配电系统的电压、频率的质量与稳定性的检测，对设备、线路、接点的老化与漂移的检测等。这些都是传统建筑物业管理中没有深入的工作层面。
②智能系统的管理需要更多的相关环境条件的保证。智能建筑的物业管理就应当上升到大系统的层面来考虑。例如，建筑的防水、防尘、防潮性能都会影响到智能化系统的运行精度和正常工作。建筑材料的防静电性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干扰，也会关系到智能化系统的安全。外界供能的顺畅与否更是决定了智能化系统的运行质量和方式。为了防止智能化系统的受损，对防雷措施的类型与全面性则有更加严格的要求。
在智能化条件下，不仅是外来人员的非法闯入，任何人员的非法操作或者有意无意的误操作都将给建筑系统带来不可估量的损害。
③智能化系统在突出信息作用的同时，也带来了信息资源的安全保护问题。因此，智能化系统的物业管理与传统物业管理最显着的区别，在于智能建筑的管理必须从人流、物流、信息流3个角度来保证安全性。物业管理部门不仅要防止显性设备的不正常现象，还要防止隐性信息的不正常流传。因此，智能化系统的物业管理特别需要严格内部人员的管理和信息资源的合法性管理。诸如通信传输方面，既要保证传输线路、载体的正常完好，还要采取口令、密码、多重复核等技术进行监视，制止非法入侵、窃听窥视和非法复制等信息资源的被破坏或流失。
四、智能物业设备管理制度
现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。
(一)物业设备管理岗位职责
1.工程部经理
工程部经理是进行管理、操作、保养、维修、保证设备正常运行的总负责人。其主要职责如下：在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的方针、政策、规章和制度；负责组织设备的使用、维护、更新、改造，直到报废的整个过程的管理工作，使设备始终保持良好的技术状态；在安全可靠、经济合理的前提下，组织人力、物力，及时完成住户提出的维修要求，为住户提供良好的工作和生活条件；组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并进行组织实施；组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作；组织拟定设备管理、操作、维护等各种规章制度和技术标准，并监督执行。
2.技术主管
各技术主管在部门经理的领导下，负责本班次的组织、管理工作，并负责编制主管专业的设备保养和维修计划、操作规程；负责检查主管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态；负责制订主管系统的运行方案并审阅运行记录，监督下属员工严格执行操作规程，保证设备的正常运行；组织调查分析设备事故，提出处理意见及措施，并组织实施，以防止同类事故再次发生；负责制订主管设备的更新、改造计划，并负责工程监督，以实现安全可靠、经济合理的目标；负责组织培训，不断提高下属员工的技术和服务素质。
3.领班
领班负责本班所管理设备的运行、维护、保养工作，负责本班日常工作安排，做好各项记录及汇总，定期交上级部门审阅；负责制订本班设备的检修计划和备件计划，经审核后组织实施。
4.技术工人
技术工人应自觉遵守各项规章制度和操作规程，保证安全、文明生产，不断提高自己的业务素质。
5.资料统计员
资料统计员负责收集、整理、保管工程部各种技术资料及设备档案；负责本部门各下属单位的各项工作报表的汇总、存档；负责能源、材料、人力等各项资源消耗的统计。
(二)物业设备管理制度
1.物业设备接管验收制度
设备验收工作是设备安装或检修完成后转入使用的重要过程，因此，在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接管验收工作。接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且包括对维修后设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资料要保管好。
2.物业设备预防性计划维修保养制度
预防性计划维修保养是为了延长设备的使用寿命、防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、维护和管理的组织和技术措施。实施预防性计划维修保养制度，可以保证物业设备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应发生的磨损、老化、腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益，正常掌握设备状况，提高设备运行效率。实施预防性计划维修保养制度既可延长设备的修理间隔期，降低维修成本，提高维修质量，又可保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命，树立物业管理企业的良好形象。
预防性计划维修保养制度主要包括制订设备的维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容，实施预防性计划维修保养制度，并进行监督检查等。
3.运行管理制度
运行管理制度包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如电梯安全运行制度等。
4.值班制度
建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常地运行。它主要包括不得擅自离岗；按时巡查，及时发现事故隐患；接到故障维修通知，及时安排人员抢修、维修等。
5.交接班制度
交接班制度主要包括做好交接班工作；提前办好交接班手续；除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。
6.报告记录制度
整个管理过程中，任何报告均有记录，应建立完善的报告记录制度。
思考题
1.简述物业智能化的技术基础。
2.什么是智能物业设备管理？
3.智能物业设备管理的目的是什么？
4.智能物业设备管理的任务有哪些？
5.简述物业智能化管理的内容。
6.设备“三期”指的是什么？
7.简述物业智能化管理的重点。
8.物业设备管理制度主要有哪些内容？
