另一方面，从银行来看，房地产开发企业也是其首选的优质客户资源之一。第一，如前所述，房地产开发商与银行存在利益共盟关系，银行有低估风险，扩大放贷的冲动。也就是说，银行天生就很难拒绝房地产开发商的贷款要求。第二，在我国，利率非市场化扩大了商业银行进行房地产放贷的冲动。一般说来，银行克服与借款人的信息不对称问题主要使用三种信息甄别手段：贷款利率、抵押和贷款规模（Schmidt Mohr，1997），就目前我国而言，利率仍然是非市场化的；与此同时，信贷规模与众多财务比率相关，商业银行也避免用降低信贷规模作为信息甄别的手段；因此，抵押工具作为我国商业银行最常用的信息甄别手段，显然，房地产开发商所提供的抵押品多为已获得开发权的土地，土地供给短缺的特性，近年来房地产市场发展的良好态势，使得银行对土地变现价值的判断较高，银行必然会视房地产开发贷款为优质贷款。第三，在我国市场上还必须考虑一种特殊性，即政府对银行放贷的影响，综合已有文献研究，这种影响又分为两种途径。一是政府的直接干预。胡祖六（1999）早就指出就亚洲银行体系的脆弱性而言，其最大的特殊性在于体制和政策问题，在亚洲国家普遍存在政府对银行过度干预和政府有形无形的担保，扭曲银行的经营动机，使银行贸然扩大信贷，承担过度的风险。在地方政府与银行的互动关系中，银行的弱势地位不言而喻，这使得银行无法完全摆脱地方政府的干预，地方政府出于与开发商的互利性，必然倾向于扩大银行信贷，给商业银行放贷决策形成压力。二是地方政府的隐性担保，Krugman（1998）、Corsetti、Pesenti and Roubini（1999）都指出，很多亚洲国家存在政府对国内银行的隐性担保，这会导致国内银行信贷政策中的道德风险问题，使得银行天生具有信贷扩张的冲动。在我国大多数房地产公司都具有国资背景，以上海为例，在上海房地产企业50强中，有将近60%都隶属于市、区两级政府的政府企业，这进一步强化了银行对政府的依赖心理。最后，在我国房地产市场上，分析房地产商与银行的关系，不能忽略其利益共盟关系对监管层所产生的胁迫作用。这不仅源于银行体系的稳定对国民经济有牵一发而动全身的重要意义。还因为，我国银行虽然经历了股份制改革，但国家仍然是主要银行的所有者。显然，房地产开发商会倾向于尽可能多地从银行体系处获取资金来源，从而可以更多地利用这种共盟关系胁迫政府。
因此，简言之，在现有的融资方式下，对众多的房地产公司来说，僧多粥少，依赖银行资金为主的局面短时间内不可能得到改善。房地产公司需要融资，但是在银行贷款难度加大，没有新的切实可行的融资渠道下，提高融资成本吸引投资也就成了开发商最优的选择，而这必定会进一步地形成房价的向下刚性。
四、基于商品房市场的分析：垄断定价
如前所述，土地成本与资金成本形成了房价的向下刚性。在土地市场上，面对掌握土地资源的政府，房地产企业处于弱势地位，抬高的土地成本顺利地传导到房地产企业。在资金市场上，对于掌握资金的银行，开发商也基本无法压缩成本，因为我国的利率还没有实现市场化，二者更多的是互相利用的均势。
但成本的推动并不必然等于房价的上涨，与之相连的一个问题是，成本上涨的价格由谁来消化。同其他所有的行业一样，在房地产主市场上，开发商增加的成本有两种消化方式。一是压缩开发商过去取得的超额利润，即“压缩说”，在这种情况下，开发商、地方政府与银行是分利集团。二是将成本转嫁给下游的购房者，即“转嫁说”，此时开发商、地方政府与银行是相容性利益集团。不同方式直接决定于市场中供需双方的力量对比。在我国商品房市场中，供需双方存在严重的力量不对等。
1、从供给方看
（1）利益联盟进一步增强了房地开发商的垄断力量
按前述分析，房根与地根是房地产行业的两大瓶颈，是房地产开发商很难压缩的上游成本。但又千万不能仅仅把土地和资金当作成本来看，从反方向看，成本推动的反向无疑是利益从下游购房者向上游资源提供者地方政府和银行的输送。在我国，正是这种源于上游市场的利益关系强化了开发商面对购房者的垄断力量。首先，就土地而言，正是由于开发商拥有了这种具有天然垄断属性的资源，才有了创造价值的基础，才能把上游的成本顺利地向下游的购房者转嫁。也正是由于地方政府与开发商面对房地产市场利润的利益共盟关系，使得地方政府在对待房价的态度上，会倾向于维持房价上浮。其次，开发商与银行之间的利益联盟关系加大了开发商利益联盟的话语权，监管层投鼠忌器，购房者处于绝对弱势。最后，在我国房地产市场上，开发商与地方政府的利益同构不仅表现在从土地市场到商品房市场的显性利益输送上，在我国，以上市公司为例，大型房地产开发商很多是具有政府背景的国企，如招商地产、保利地产、万科、华侨城、中粮地产、中航地产等的实际控制人都是******国资委，同时也有相当部分公司属于地方政府背景的开发企业，仅有10%左右是纯民营企业。这从土地市场与主市场而言，无疑加大了地方政府与开发商的同构性，以及开发商对政府管制产生的压力，使得政府政策的制定与执行必然有所偏颇。从资金市场来说，也就必然加大了政府的隐性担保性质与直接干预的动机，进一步扩张了银行的放贷冲动，加强了银行与开发商的内在联系。与此同时，按照前文理论综述部分房价的基本决定公式，资金供给量L的增加，必然带来房价P*的上涨。
换言之，基于对土地这种特殊资源的独占，房地产市场在某种程度带上了垄断市场的属性。而基于我国房地产业利益共盟的特殊性，这种垄断属性得以进一步强化，开发商在市场力量上天生处于优势地位。
（2）政府“有形的手”掌握着土地的供应。市场可以调节商品房市场的供应，却不能影响土地供应，使我国房地产业存在土地供给瓶颈下的房屋供给瓶颈，垄断市场上的卖方属性得以强化。
房地产开发以土地为生成要素的特殊性决定了供应的瓶颈。房屋供应主要取决于土地市场上新增土地供应与盘活存量土地，商品房市场上房地产企业的开发效率与二手房市场的供应。在我国，土地供应有限，开发商囤积土地，二手房市场供应有限造成了我国房地产供给相对于刚性需求是总量短缺的。
第一，在土地市场上，土地供给受制于政府的控制与限制，呈现短缺特性。土地是房地产开发过程中最重要的上游要素之一。我国实行严格的耕地保护制度，耕地净减少和建设用地占用耕地不断下降。中央政府出台《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》提出到2020年耕地保有量18.05亿亩的目标，以此限制建筑用地供应。但2009年底全国耕地总量已经只有18.30亿亩，以此推算，到2020年这段时期内，根据18亿亩耕地红线的要求，每年耕地减少的空间只有227万亩（（18.30—18.05）×10000/11=227）。当然这并不意味着未来各年年均各项建设可占用耕地的空间仅只于此，因为在建设占用耕地的同时，每年通过整理复垦开发还要补充数量与质量相当的耕地。但即使考虑这项因素，以2002—2008年建筑用地实际占用耕地的均值比率估算，未来每年占用耕地造成的新增建设用地供应只有228万亩（（172.8+449.3）×36.7%=228.3）。与此同时，我国城市大多位于平原地区，周边大多是农用耕地，其他类型的土地很难转换为城市建设用地。存量土地的盘活也存在时滞和难度，如大量存量的土地的盘活主要来自拆迁，而拆迁容易既产生社会矛盾和产权纠纷，与政府维护社会稳定的基本目标相悖，土地供应易受到进一步受限于政府对拆迁速度的控制。2002年—2008年，建设用地占用耕地占新增建设用地的均值为54%多。即使考虑到未来会加大盘活存量土地的力度，占用耕地占新增建设用地净的比例减少到50%，2020年前建设用地年平均净增加也不过456万亩（228/50%=456），低于2002—2006年的平均水平593万亩。
第二，土地供给紧缺使房地产行业存在土地囤积现象，土地供给并不一定完全转化为房屋供给。如前所述，地价供应的瓶颈使得拿地的市场价格波动风险很小。资金运作力占优的开发商利用资金成本、政府关系的优势囤积了大量的土地储备。对于房地产市场长期发展空间的预期让一部分开发商不急于加快资金周转，完成现有土地的开发，反而倾向于投机炒作，囤积土地。由于各级政府的国土资源部门、建设和规划部门对和土地相关的各种数据的披露不够充分也不连续，对房地产开发商的土地囤积状况只能从1997年来土地购置和开发面积之间的差额粗略估算。
若以土地囤积量=房地产企业当年购置土地面积——房地产企业当年开发土地面积计算，十年来累计土地囤积规模为14.20亿平方米。开发商囤积土地的行为使当期实际使用的土地供应进一步偏紧。
第三，在商品房市场上，二手房市场也不能带来大量的新增供给。新增商品房受制于新增土地供给数量有限，但如果存量商品房市场的供应有较大增长，实际房屋供应仍有增加的可能。按照有无人居住，二手房可以分为空置房和居住房，居住房按其产权属性来分，又可以分成租赁房和自住房。房屋空置率是决定能否带来较大新增供应的重要因素。如果二手房是属于空置房，上市交易可以在一定程度上提高房屋供给。但关于房屋空置率争议很大，如有房地产开发商的研究数据认为我国2008年的房屋空置率已高达30%，而有学者则指出我国房屋空置率被夸大，按国际惯例，空置率是把一级市场待售、待租的房产面积除以可用住房和其他商品用房的全部存量面积的结果，而不是商品房空置面积除以当年竣工商品房的面积，“2007年底，我国城镇住宅建筑面积104.35亿平方米，当年商品房空置面积1.23亿平方米，空置率仅为1.2%。2008年全国商品房空置面积虽有所增加，但我国城镇住宅建筑面积总数也在增长，因此空置率在1%至1.5%的正常范围”。显然，若以此标准，空置房对住房供给的扩容作用是十分有限的，大量的二手房还都属于有人居住房。如果居住房属于自住型的，上市交易后房主势必要购买新的商品房满足居住需求，一般而言，新购置房面积都会比旧房面积大，即前述出于改善的新增需求。
综上所述，一方面，经过城镇住房体制改革，我国的商品房供求市场化程度很高，大多数居民通过商品房市场购买住房，房地产开发和销售由追求利润最大化的开发商承担。另一方面，政府“有形的手”掌握着土地的供应。市场可以调节商品房市场的供应，却不能影响土地供应，土地开发的时间和规模都完全由政府拍板，制度因素带来了土地非市场化和商品房市场化的冲突，表现为土地供应不能满足市场的需求，强化了房地产市场的卖方属性。
2、从需求方看：
（1）需求存在刚性
下面，我们来看需求方的情况。就我国房地产市场而言，城镇居民需求和城镇化所带来的新增城市人口需求使我国房地产行业存在刚性。这进一步增强了房地产市场的卖方市场性质。
首先，国内居民的自住型需求以家庭为基础，人口总量的增加、家庭规模的不断缩小带来了本地居民自主性需求的增加。与此同时，近年来，中国城镇化进程不断推进，自1978年至2009年，我国城镇化率从17.9%提升至46.6%，城镇化带来中国住房市场长期增长空间。简言之，人口红利、家庭细分和城镇化（也包括了先富起来的居民、求学落户和创业打工者所产生的外来需求）引发了城镇家庭数目和城镇人口的增长，推动了自住型需求的上升。
其次，经济增长、收入提高所带来的主动改善需求。福利分房时代，住房统一建设和分配，居住者和建设者都很少考虑房屋的功能和质量，而根据2005年全国抽样调查数据，81%的存量住房都是2000年以前建造的。由于这些历史的原因，造成存量房屋总体质量的落伍。随着城市居民收入水平的提高，居住者强烈的改善住房条件愿望成为房地产市场需求旺盛的重要原因。
第三，政府主导的拆迁带来了被动改善需求。如前所述，在政府垄断的土地制度下，土地划拨能给政府带来直接的收益，这使得各地旧城改造的积极性和力度得以加大。也就是说，近几年来，经营城市的流行，在拉动GDP增长和政绩工程的驱动下，大中城市均处于大规模的旧城改造之中，这也间接成为拉动房地产需求的重要原因。
