第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日）
第八条商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（1999年12月19日）
第九条依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。"
六十四、违反法律、行政法规的强制性规定的劳动合同如何界定？
【宣讲要点】
本文中我们重点为大家讲解无效合同中的另一种法定情形——违反法律、行政法规的强制性规定的合同。
一、强制性规定的概念
强制性规定，又称强制性规范。对强行性规范，当事人必须是无条件的、必须遵守的规范，不允许当事人按照自行协议解决问题，只允许执行法律规定的条件。如果不遵守和执行，法律就要对当事人予以追究。如果当事人订立合同违反了法律、行政法规的强制性规定，则该合同有可能会被判为无效合同。如果违反的不是强制性规定，则并不会导致合同无效的结果。
二、违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的情形
首先，必须明确的是，违反了全国人大及其常委会制定的法律和******制定的行政法规，才能导致合同无效。
《民法通则》第58条规定，违反法律或者社会公共利益的合同无效，但对此处所规定的"法律"并没有作出严格的限制，在司法实践中也常常对此作了扩大的解释，即不仅将全国人大及其常委会制定的法律包括在内，还将行政法规、地方性法规、部门规章以及地方人民政府制定的各种规范性文件，都作为判断合同效力的依据。导致许多合同因此而被确认无效，造成了大量不必要的损失，与法律鼓励交易的原则是相违背的。因此《合同法》把判断合同效力的依据限制在法律和行政法规上，从而严格限制了无效合同的范围。最高人民法院的司法解释规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和******制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
因此，此处的"法律"应当是指全国人大及其常委会制定并颁布的法律；"行政法规"则是指******制定并颁布的规章、命令、条例等行政规范。只有违反了法律、行政法规的规定，才可能导致合同的无效。
一般情况下，地方性法规和部门规章仅可以作为判断合同是否无效的参考，法院不得直接援引这些地方性法规或者部门规章作为依据来判断合同无效，但是考虑到地方性法规和规章能否作为判断合同无效的参考时，应当注意以下几个方面：
（一）考虑这些地方性法规和部门规章，是否有上位法存在，如果这些地方性法规和部门规章是根据地上位法制定的，但上位法规定的比较原则，地方性法规和部门规章是以直位法作了具体的规定，此种情况下，可以依照上位法确认合同的效力，地方性法规或者部门规章可以作为确认合同效力的参考。
（二）如果上位法授权地方或者有关部委作出解释，而地方性法规和规章是根据授权作出解释和，那么依照上位法确认合同的效力，地方性法规和规章也可以作为确认合同效力的参考。
（三）如果地方性法规或者部门规章的制定，旨在保护国家和社会公共利益，而违反了地方性法规或者部门规章将损害国家利益或者社会公共利益，则可以以损害国家或者社会公共利益为由依据合同法的规定确认合同无效。
其次，必须是违反了法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。
《合同法》与以往的立法有所不同，将违反了法律和行政法规的强制性规定的合同才规定为无效合同，其目的是为了严格区分强行性规范和任意性规范的适用。所谓任意性规范，是指当事人可以通过约定排除其适用的规范，即任意性规范赋予了当事人一定的意思自治，允许当事人在法律规定的范围内自由作出约定，对任意性规范由当事人通过约定加以排除是合法的，所以只有在违反强行性法规的情况下，才能导致合同无效。
强行法规又可以分为强制规定与禁止规定两种，强制规定指命令当事人应为一定行为之法律规定（应为）；禁止规定指命令当事人不得为一定行为之法律规定（勿为）。禁止规定可以再分为取缔规定及效力规定，前者仅系取缔违反之行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为私法上的效力，禁止性规定与强制性规定是不一样的。强制性规定是法律和行政法规要求人们必须为某种行为，而禁止性规定则是法律和行政法规要求人们不得为某种行为。而我国现有的强行法律规定中，并没有严格区分强制性规定与禁止性规定，这是在司法实践中值得引起注意的。
再次，必须是违反了强行性规定中的效力性规定才会导致合同无效。
从实践来看，我国法律及行政法规规定了大量的强行性规范，但违反这些强行性规范是否都会导致合同无效？从这些强行性规范来看，有的只是规定违反法律禁止性规定将会受到处罚，有的则明确规定违反了法律的禁止性规定不仅会受到处罚，还将导致合同无效。所以法律及行政法规的强行性规范也是有区分的。其中一种是效力规范，即法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后，如果使合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益的规范。除了效力规范外，另一种强行性规范则是取缔性规范，即指法律及行政法规虽然没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范，便不能直接认定为无效合同。只有违反了效力性的强行性规范的，合同才应确认无效。
【典型案例】
2004年6月20日，原告xx矿业有限责任公司(下称原告)与被告钟xx(下称被告)签订井下采掘劳务合同书和补充协议，约定被告承包原告的赤铁矿井，进行井下掘进、采矿，根据被告的采矿量原告按85元/吨的基本单价与被告结算，原告对矿井起监督指导管理作用，如井下发生安全事故由被告承担全部责任。协议签订后，被告雇佣人员进行井下采掘，并按协议的约定与原告进行结算，2004年8月17日，被告组织人员进行井下采掘时，发生安全事故，致使两名井下人员死亡。事故发生后，被告将二死者运至火葬场，支付死者家属当日食宿费用，第二天便躲避不见，原告即在镇政府的协调下，与二死者家属达成赔偿协议，各赔偿8万元，并支付各种费用12002.5元，并已全部履行完毕。另查明，原告尚未取得开采许可证。
法院经审理后认为，本案原告在尚未取得开采许可证的情况下与被告签订协议，由原告将其赤铁矿井交由不符合规定的资质条件的被告个人承包开采，违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第52条第1款第5项的规定，原、被告之间签订的井下采掘劳务合同书和补充协议为无效合同。2004年8月17日因赤铁矿井发生安全事故所造成的损害赔偿，原、被告应共同承担清偿责任，因被告躲避，原告负责了赔偿事谊，同时被告对赔偿总额为172002.5元未提出异议，本院予以确认。现原告已先行进行了赔偿，承担了全部赔偿义务，因而取得了按过错原则向被告进行追偿应由被告分担的赔偿责任的权利。因原、被告对于合同无效均有过错，对于事故的发生双方也均存在过错，而发生事故的赤铁矿井是由被告雇佣人员承包开采的，并且在原告公司成立之前即是被告在开采，原告对矿井是起监督指导作用，故造成这次事故被告应承担主要责任，原告承担次要责任，故对于因发生事故而引起的赔偿172002.5元被告应承担75%即129001.87元，原告承担25%即43000.63元，现原告已将全部数额赔偿完毕，被告应向原告支付赔偿款129001.87元。综上法院判决1、确认2004年6月20日原告与被告签订的井下采掘劳务合同书和补充协议无效；2、被告钟细珠应于本判决生效之日起十日内向原告新余市金威矿业有限责任公司支付赔偿款一十二万九千零一元八角七分；3、驳回原告的其他诉讼请求。
【专家点评】
一、关于本案合同的效力问题。
二、《中华人民共和国合同法》第52条规定了合同无效的几种情形，其中第五项规定"违反法律、行政法规的强制性规定"的合同无效。此类无效合同必是违反了法律、行政法规中的强制性规定。法律、行政法规包含强制性规定和任意性规定。所谓强制性规定，是指行为人无条件地必须遵守的规定，不允许行为人自行协商选择，其表现为：规定行为人必须作某行为或者绝对不能作某行为；任意性规定是指允许行为人自主选择的规定。法律、行政法规中的任意性规定本身就具有允许行为人以意思选择的意义，所以对于违反非强制性规定的合同，并不影响其效力；而如果合同违反了法律、行政法规的强制性规定，就会导致无效。
根据《中华人民共和国矿产资源法》第3条的规定"勘查、开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记；从事矿产资源勘查和开采的，必须符合规定的资质条件"，第6条"探矿权、采矿权不得转让。"和《中华人民共和国矿产资源法实施细则》第5条"国家对矿产资源的勘查、开采实行许可证制度。开采矿产资源，必须依法申请登记，领取采矿许可证，取得采矿权。"从本案来看，2004年6月20日原告与被告签订的井下采掘劳务合同书和补充协议显然同时包含了上述两方面的情形，即违反了全国人大常委会制定的《中华人民共和国矿产资源法》中关于取得采矿权的审批制度及不得擅自转让采矿权等强制性的规定，故应属于无效合同。
二、当事人对于无效合同均不主张无效时如何处理？
本案合同当事人均没有在诉讼中主张合同无效。这种情况在司法实践中十分常见，当事人不知涉案合同无效，基于合同有效提出诉讼请求，或者出于各种原因，在明知合同无效的情况下，以合同有效提出诉讼请求。这种情况下，在审理无效合同案件中，当事人均不主张合同无效，法院如何处理的问题。
法院应当向双方当事人行使释明权，告知该合同是无效的，允许他们变更诉讼请求。若双方当事人均不愿意变更其诉讼请求时，应首先判决该合同无效并驳回当事人的诉讼请求。对当事人的非法所得，还应判决予以没收。
(一)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条明确规定："诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。"这就是说，法院在审理案件的过程中，如果发现当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，应当告知当事人可在法院对法律关系的性质或民事行为效力认定的基础上，变更诉讼请求，而不能简单地以当事人的诉讼请求同法院认定的事实不一致为由，直接驳回当事人的诉讼请求。
（二）无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般来说，合同一旦依法成立，就具有法律约束力。但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，即使其成立，也不具有法律约束力。这就是说，无效合同具有违法性，且自始无效。对此类合同应当实行国家干预，使其不发生效力，而不管当事人是否主张合同的效力。已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。对于因合同无效取得的非法利益，应当依法没收。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
