第五十八条第一款第五项违反法律的民事行为为无效民事行为。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国矿产资源法》（1996年8月29日）
第三条勘查、开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记；从事矿产资源勘查和开采的，必须符合规定的资质条件。
第六条探矿权、采矿权不得转让。
《中华人民共和国矿产资源法实施细则》（******1994年3月26日）
第五条国家对矿产资源的勘查、开采实行许可证制度。开采矿产资源，必须依法申请登记，领取采矿许可证，取得采矿权。
六十五、通过房屋中介买卖二手房，买卖合同未订立，是否应该赔偿中介公司违约金？
【宣讲要点】
在二手房买卖中，由于相应的行政管理制度和法律规范尚不健全，房地产中介公司在居间服务中存在着一些不规范操作。如在居间合同中设立一些格式条款，以免除自己的责任或加重对方的责任、排除对方的主要权利等，一定程度上影响了二手房市场的正常秩序，并随之引发了大量民事纠纷。本文就房地产中介公司格式条款的效力问题进行了探讨，并对居间未成功时居间人所支付的"必要费用"作出明确界定。而说到这里，可能老百姓会对于"居间合同"这个法律术语一头雾水，为了让大家有更透彻地理解，我们首先对于相关的法律知识进行普及和讲解。
一、居间合同的概念
居间合同，实践中也称中介合同，我国《合同法》第424条规定了居间的概念，即居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
这里，一方当事人称委托人，是给付报酬的；另一方当事人称居间人，是报告订约的机会或提供订约的媒介服务从而获取报酬的。这两方的当事人即为居间合同的主体。其中，委托人可以是任何公民、法人；而居间人一般只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民。
二、居间合同当事人的义务
1、居间人的义务
（1）居间人必须如实报告义务
《合同法》第245条第1款规定："居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。"这是居间人在居间合同中承担的主要义务，居间人应依诚实信用原则履行此项义务。居间合同的目的是促成委托人与第三人订立合同，就要求居间人必须采取实事求是的态度据实报告或为媒介，不得欺骗有关当事人，不得隐瞒有关事实。作为居间人应当尽可能掌握更多的情况，提供给委托人，以供其选择。
（2）居间人损害赔偿责任
《合同法》第245条第2款规定："居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。"对委托人来说，往往是因信息不够灵通，才请居间人为自己办理事务，其目的就在于通过居间人找到订约的机会。如果居间人报告不真实，与第三人恶意串通，故意隐瞒事实或提供虚假情况，给委托人造成损害的，不但不得要求支付报酬，还应承担赔偿责任。
（3）居间人自己承担居间费用义务
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《合同法》第426条第2款作了此规定。居间合同的标的是居间报酬，一般情况下，居间人自己承担居间费用，在合同促成之后，才能向委托人请求支付报酬，因为费用已作为成本计算在报酬之内了，就不得再另外请求给付费用了。当然，根据合同意思自治原则，居间费用的承担，居间人与委托人也是可以另行约定的。
2、委托人的义务
（1）委托人支付报酬义务
居间人取得报酬必须具备两个要件；第一，已促成委托与第三人订立合同，至于合同是否生效，不作是否支付报酬的条件；第二，合同的成立，与居间人的居间活动有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。这里，所谓促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视为促成合同成立，居间人仍不能请求支付报酬。如果是委托人为了逃避支付报酬的义务，故意拒绝居间人已经完成了的中介服务，而后再与因中介而认识的第三人订立合同的，居间人并不因此而丧失报酬的请求权。
委托人支付居间报酬的数额及支付方式，一般按照居间合同约定。合同约定不明或没有约定的，委托人和居间人可以协议补充；如果达不成补充协议的，则应当按照合同的有关条款，或者商业交易习惯来确定；如果还是解决不了的，可以根据居间人的劳务合理确定。一般以居间人居间活动成果为主要依据，综合考虑居间人为居间活动所付出的时间、精力、物力、财力、人力，以及居间事务的难易程度等因素，合理确定。
（2）在居间人未促成合同成立下，承担居间活动必要费用的偿还义务。
《合同法》第427条规定了此项义务。居间活动费用是居间人在促使合同成立的活动中支出的必要费用，与报酬不是一个概念。由于居间人的活动能否达到目的，委托人与第三人之间的合同能否促成，有着不确定性，不是完全可由居间人的意志决定的，因此，委托人的给付义务是否须履行，也是不确定的。但是，居间人为促成合同的成立也是付出了劳务和费用的，因此，本着公平和诚实信用原则，法律规定在合同未促成的情况下，由委托人支付必要的居间费用，如居间人在居间活动中支出的交通费等。
【典型案例】
2004年6月12日，某某地产投资顾问有限公司(以下简称某某公司)与刘小小(买受方)和案外人邓一一、邓二二(出卖方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定某某公司作为居间人将案外人坐落于本市浦东新区浦明路99弄32号102室的房屋介绍给刘小小购买，该房总房款为人民币2，450，000元，并约定了付款方式、意向金的数额及处理办法。协议第十条还约定，由于刘小小的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向某某公司支付总房款3%的违约金。协议签订后，刘小小依约支付给某某公司意向金5，000元。后刘小小与案外人因故未签订房地产买卖合同，某某公司遂诉至原审法院，以刘小小在签订《房地产买卖合同》时提出不合理的贷款要求被拒后即拒绝签订该买卖合同为由，要求判令刘小小依约支付违约金49，000元。刘小小则表示，在《房地产买卖居间协议》中约定买受方和出卖方向居间人支付违约金的条款属"霸王条款"，故要求撤销该条款。
法院经审理，判决某某地产投资顾问有限公司要求被告刘小小支付违约金人民币49，000元的诉讼请求不予支持。某某地产投资顾问有限公司不服提起上诉，二审判决驳回上诉、维持原判。
【专家评析】
本案系争违约金条款属加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应认定为无效。
本案主要争议焦点是某某公司与刘小小及案外人签订的《房地产买卖居间协议》第10条的效力。该条约定，"由于刘小小的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向某某公司支付总房款3%违约金"。该约定系某某公司提供的格式条款，且排除了合同相对方的主要权利、加重了相对方责任，应认定为无效。根据《合同法》第39条、第40条的规定，认定格式条款无效需满足两个要件：其一，该条款系格式条款；其二，该条款存在《合同法》第52条和第53条规定的情形，或格式条款提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。本案系争条款符合上述两个要件。
首先，本案系争条款系格式条款。本案中，某某公司提供的《房地产买卖居间协议》，是某某公司在与刘小小及案外人订约以前就已经预先制定出来，而非在双方当事人反复协商的基础上制订出来；该协议适用于与某某公司订约的不特定的委托人，某某公司未能举证证明，其在与刘小小订立《房地产买卖居间协议》时曾采用合理的方式提请对方就加重对方责任的条款予以注意，并与之进行协商。故系争条款具备格式条款的属性。
其次，该格式条款加重了对方的责任、排除了对方的主要权利。作为居间人，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并以促成交易成功为前提收取委托人的支付报酬。居间的功用在于提供交易机会，为交易双方缔约创造条件，法律不允许居间人通过直接或间接地方式强迫委托人签订合同，限制交易委托人的自由缔约权。本案中，格式条款的设置意味着居间合同一经签订则房屋买卖必须成交，否则委托人即应向居间人承担违约责任。也就是说，某某公司利用格式条款使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，而增加了委托人在居间不成情况下仍需支付相当于报酬数额的违约金的义务，限制了委托人与出卖人进一步协商和自由缔约的权利。
因此，法院认为，系争条款属无效的格式条款，某某公司在买卖双方未成功签订《房地产买卖合同》时无权要求按约收取违约金是正确的。
当然，法律也应维护居间人的权益。对于居间人从事居间行为所支出的必要费用倘无补偿，亦属不公平。为此，《合同法》第427条规定，"居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。"因此，本案中，某某公司虽不能请求委托人支付报酬及支付违约金，但依法可以请求其支付为居间活动支出的必要费用。
在居间未成功的情况下，居间人固然可以请求委托人支付必要费用，但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供大量劳务，支出一定成本，而委托人与第三人之间最终是否签订《房地产买卖合同》有着不确定性，甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开居间人与第三人"手拉手"私下成交。因此，居间人在与委托人签订居间合同时，可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补居间人成本损失的作用，最终达到减少双方纷争的目的。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
