【法条指引】
《婚姻法》
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
79、结婚后，一方个人所有房屋取得的拆迁安置房是否属于夫妻共同财产？
【宣讲要点】
夫妻一方因个人所有房屋拆迁取得的拆迁安置房，是以原有的婚前个人房产的拆迁为前提，是其原被拆迁房屋所有权的权利延伸。该类拆迁安置房应属被拆房屋的所有权人个人所有，不属于夫妻共同财产。
【典型案例】
张某与刘某经人介绍认识恋爱后于2011年10月自愿登记结婚。婚后因夫妻感情不和，张某遂于2013年5月向法院诉请离婚。在审理中查明，2012年8月，因城市建设需要，刘某婚前个人所有房屋一处被拆迁，拆迁部门以一套两居室住房对其进行拆迁安置。在审理过程中，经调解，双方对离婚达成一致意见，但就该安置房的性质认定，即其属夫妻共同财产，还是刘某个人财产，分歧较大。
在本案的审理过程中，有两种不同的意见：一种意见认为，该安置房应按夫妻共同财产进行分割。因张与刘某结婚是在2011年10月，而该安置房的获得是在2012年8月，系夫妻关系存续期间所得财产。根据《婚姻法》第17条关于夫妻共同财产的规定，在夫妻存续期间所得的财产，属夫妻共同财产。因此，该安置房理应按夫妻共同财产进行分割。另一种意见认为，该安置房不应按夫妻共同财产进行分割，应属刘某个人财产。因该安置房是对刘某的婚前个人房产进行的补偿安置，也就是说该安置房的取得是以刘某原有个人房屋的拆迁为前提，如若无刘某房屋的拆迁，就不存在安置房的取得。所以该安置房不应按夫妻共同财产进行分割，应属刘某个人财产。
【专家评析】
本案争议的房屋不能作为夫妻共同财产分割，应属于刘某个人所有。
首先，该安置房是对刘某原个人所有婚前房产进行拆迁后，以给予安置房的方式对其进行的一种补偿。显然，该安置房的获得是以刘某原有的婚前个人房产的拆迁为前提，如果刘某对婚前房屋不享有所有权，就不可能获得该安置房。因此，该安置房获得是其原被拆迁房屋所有权的权利延伸。
其次，根据《婚姻法》第17条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产，归夫妻共同所有”。而本案中的安置房虽然是刘某在婚姻关系存续期间的所得，但该安置房的财产属性认定是否机械地适用《婚姻法》第17条关于夫妻共同财产的规定呢？因为该安置房是对刘某婚前个人所有房屋的拆迁作出的补偿，而婚前个人所有的房屋系刘某婚前个人财产，刘某对其享有所有权。如果因刘某原有个人房产的拆迁，拆迁人对其作出给予安置房补偿后，夫妻即对安置房享有共同共有的权利，这将明显剥夺刘某一方的财产权益，显然对刘某一方明显不利，同时也助长了另一方不劳而获思想的滋长，更不符合民法的公平原则。
最后，该案的处理还涉及民法物权效力的延伸问题。根据民法物权具有的排他性、法定性、追及性的效力及一物一权的原则，因拆迁房屋属刘某个人的婚前财产，刘某对其享有所有权，即不动产物权。但因国家建设或政府政策的缘由而对其进行拆迁，作为拆迁部门可按照具体情况对被拆迁房予以现金补偿或还房安置等。而该安置房则是基于被拆迁房拆迁补偿的所得，是以对该被拆迁房享有所有权为基础。根据民法物权效力的延伸理论，刘某对其被拆迁房所享有的物权可因拆迁而延伸至对其安置补偿所得的房屋，因此，刘某对拆迁安置房同样享有所有权，即物权。因物权具有排他性的效力，刘某对该拆迁安置房享有排他的所有权。所以，该拆迁安置房理应属刘某个人所有财产，而不能认定为夫妻共同财产。否则，将有违民法的物权法定及一物一权的原则，将导致类似于“夫妻一方的财产经过一定年限转化为夫妻共同财产”规定的重新适用，亦有悖于法律关于物主对其物享有所有权，包括占有、支配、使用、收益和处分等权能的立法精神。
因此，在本案中，对该安置房不能适用《婚姻法》第17条关于夫妻共同财产的规定，按夫妻共同财产进行处理。该安置房应属刘某个人所有。
【法条指引】
《婚姻法》
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
80、一方承诺赠与房产但未履行，离婚时该如何处理？
【宣讲要点】
婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第186条的规定处理，即赠与人在赠与房产变更登记之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同除外。
【典型案例】
晋某（男）与刘某（女）自由恋爱，于2008年9月领取结婚证。婚前晋某父母出资为晋某购买了一套婚房，登记在晋某名下。晋某与刘某结婚登记的前一天，双方签订一份婚前财产协议，主要内容为：出于对婚姻的忠诚，男方自愿将自己婚前个人房产一半的产权赠与女方；在婚姻期间，只要是男方首先提出离婚，男方应将该住房的另一半产权也赔付给女方。2010年12月，晋某提起离婚诉讼，刘某同意离婚，但提出要按照婚前协议取得房屋的产权。晋某称该婚前协议当时是刘某逼着自己签的，并非其本人真实意愿，协议无效。法院经查，双方结婚登记前确实签订了婚前财产协议，但没有到公证处办理公证，也没有到房管局办理房屋产权变更登记手续。
在本案的审理过程中，有两种不同的意见：一种意见认为，签订该协议时，晋某并非自愿，协议应归于无效。另一种意见认为该协议属于赠与协议，在办理房屋产权变更登记手续前，晋某可以撤销赠与协议。协议中关于离婚时房产归属的约定，限制了晋某的离婚自由，应属无效。
【专家评析】
关于诉争房产的性质。该案婚前财产协议中约定的房产性质属于晋某婚前个人财产，归晋某个人所有。且晋某的购买该房产的房款是由晋某的父母出资的，可视为晋某的父母对晋某的赠与，不是对晋某和刘某双方的赠与，房产证上登记的是晋某的名字，故不属于双方的共同财产。
关于协议的效力。该协议有两个条款，第一个条款其实是一个赠与合同，晋某表示是被逼签订的婚前协议，但其没有提供证据证明其是受欺诈、胁迫所签订的协议，其主张不成立，该赠与合同有效。第二个条款实际上对男方提出离婚时，房屋分割问题的约定。根据我国《婚姻法》第2条关于实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度规定，婚姻自由包括结婚自由和离婚自由，此条为强制性规定，不得违反。此约定的内容明显违反离婚自由的原则，是对一方行使离婚权利的一种限制，应认定为无效。
关于赠与合同的履行。该赠与合同虽然有效，但晋某在实际履行前享有撤销权。《婚姻法》第19条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”同时，《婚姻法解释（三）》第6条规定：“婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”《婚姻法解释（三）》第6条作为特殊法条，优先于《婚姻法》第19条这一普通法条适用，因此夫妻之间赠与房产的约定应适用合同法。《合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”由于赠与合同是一种单务、无偿行为，因此法律赋予了赠与人撤销权。赠与人行使撤销权的时间必须是在赠与人财产的权利转移之前。对于不动产，我国采取的是不动产法定登记制度，无论因何种原因取得，房产物权均需经登记才产生效力。也就是说，只有在办理完权属变更登记手续后，房产才能转移或部分转移给受赠人。赠与人撤销赠与后，便不再承担无偿赠与受赠人财产的义务。此外，为限制赠与人随意撤销赠与合同，法律规定“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同”一旦成立，便不得撤销。本案中，晋某承诺将自己的房产的一半无偿赠与给刘某，但房屋一直未办理变更登记手续，即房屋的所有权未发生变化。双方有关赠与房产的约定又不属于具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同，也没有经过公证，因此晋某单方享有撤销权，这是法律赋予他的权利。该房产仍归晋某个人所有。因此，如果想要夫妻之间的房产赠与合同产生效力，不仅要签订书面赠与协议，最主要的还是要及时去房管部门办理变更登记手续，或者去公证处进行赠与的公证。
【法条指引】
《合同法》
第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
《婚姻法解释（三）》
第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
81、一方擅自处分夫妻共同房产，是否有效？
【宣讲要点】
一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
【典型案例】
黄某（男）与丁某某（女）二人于2001年11月登记结婚，婚后共同购买了一套40平方米的房屋，登记在丁某某个人名下。自2004年2月开始，黄某因工作需要经常在外出差，夫妻缺少交流，黄某逐渐怀疑于某某在外面有情人，为此夫妻经常发生争吵，感情逐渐破裂，两人开始协商协议离婚的事宜，但因房产归属问题存在争议，始终没有达成一致。2006年8月，丁某某通过中介公司找到购房人范某某，以自己的名义与范某某签订了一份《房屋买卖合同》，将该房屋以市场价58万元的价格卖给了范某某，当日范某某通过银行转账向丁某某支付了58万元。双方将《房屋买卖合同》交与房地产交易部门备案，并办理了房屋过户手续，2006年10月范某某取得上述房屋的所有权证。黄某发现后，认为丁某某卖房未经其同意，丁某某、范某某系恶意串通，十分气愤，起诉到法院，要求确认丁某某与范某某签订的房屋买卖合同和买卖行为无效。范某某表示自己买房前并不认识丁某某，因房本的产权人登记为丁某某，在办理过户的时候，房产部门的工作人员也没有询问是否经过配偶同意，所以自己相信丁某某对于出售的房产具有处分权利，以58万元的合理价格购得上述房屋，属于善意取得。
在本案的审理过程中，有两种不同的意见：一种意见认为，丁某某处分夫妻共有财产未经黄某同意，其处分行为是无效的，法院应支持黄某的诉讼请求。另一种意见认为，范某某是以市场价购买上述房产并已取得上述房产的物权，且黄某也没有提出足够的证据来证明范某某有恶意，因此符合《物权法》关于物权取得的规定，是善意取得，法院应判决驳回黄某的诉讼请求。
