第十九条 因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。
第二十五条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出具体行政行为的行政机关是被告。
经复议的案件，复议机关决定维持原具体行政行为的，作出原具体行政行为的行政机关是被告；复议机关改变原具体行政行为的，复议机关是被告。
两个以上行政机关作出同一具体行政行为的，共同作出具体行政行为的行政机关是共同被告。
由法律、法规授权的组织所作的具体行政行为，该组织是被告。由行政机关委托的组织所作的具体行政行为，委托的行政机关是被告。
行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告。
第三十九条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。
第四十条 公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定期限的，在障碍消除后的十日内，可以申请延长期限，由人民法院决定。
20.房屋被征收后土地使用权怎么办？
【宣讲要点】
在我国，实行房地一体主义，所谓房地一体主义是指房屋所有权和土地使用权的处分应当同时进行。因此，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照物权法的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
根据上述法律规定，在国有土地上房屋征收补偿活动中，对被征收人依法取得的国有土地使用权应当进行相应的补偿。但是因为中国的住房事实上已经包含国有土地使用权在里面，因此在对房屋进行估价的时候，其市场价格即已经包含了相应的国有土地使用权的价格，一般不再另行计算提前收回土地使用权的补偿。
【典型案例】
2001年4月，该市人民政府做出了征收轻轨建设范围内国有土地上房屋的决定。某某公司的厂房位于房屋征收范围之内。5月15日、5月25日、6月17日，市政府房屋征收部门先后数次与某某公司进行协商，均未能就征收补偿事项达成一致。此后，房屋征收部门又与其协商选择评估机构未果。于是2011年8月3日，该市房屋拆迁管理办公室决定采取公开抽签方式确定评估中介机构。随后，评估中介机构向某某公司出具了房地产评估价格，确定某某公司的厂房估价为300万元。某某公司对于房屋征收补偿的最主要不满在于，其认为当时公司入驻的时候，有偿取得了国有土地使用权，随后在土地上建设了厂房；因此在补偿其厂房的同时，必须将国有土地使用权的补偿也计算在内。房屋征收部门认为，根据我国《物权法》和《城市房地产管理法》的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。在评估某某公司厂房的时候，已经按照市场价格对该厂房进行了评估，事实上该评估价格是在充分考虑某某公司所在区域国有土地使用权出让价格的基础上作出的。某某公司提出的要求没有法律依据。某某公司于是向人民法院起诉，认为房屋征收部门作出的征收补偿方案不合理。
【专家评析】
本案中，根据《物权法》和《城市房地产管理法》的规定，为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋。按照法律规定，该市人民政府具有作出房屋征收与补偿安置决定的权力。本案涉及的轻轨建设项目，属于该市人民政府为了缓解交通压力进行的市政建设项目，符合公共利益的需要。房屋征收部门实施的房屋估价等一些列行为符合法定程序。根据《物权法》和《城市房地产管理法》的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。房屋评估机构在评估房产价格的时候，已经根据当地房地产的市场价格，对该厂房的补偿价格进行了评估，未损害某某公司的正当利益。据此，人民法院依法驳回某某公司的诉讼请求。
【法条指引】
《物权法》
第147条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《城市房地产管理法》
第32条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
21.拆迁时房屋产权证载明面积与实际面积不一致时怎么办？
【宣讲要点】
由于房屋登记制度的不完善，房屋产权证载明面积与实际面积不一致的情况经常出现，也是矛盾比较突出的问题。对此，我们认为应当具体问题具体分析，视实际情况而定，不能笼统地认为凡是产权证面积以外的部分一律不补偿，而是从保障征收工作顺利进行以及切实保护被征收人合法利益的角度出发妥善加以处理。
【典型案例】
某甲有房屋一处被某市列入征收范围。房屋征收部门认定某甲被征收房屋面积为181.06平方米，双方经协商达成补偿协议。在被征收人领取补偿款并搬迁后，房屋被拆除。后经核实，某甲房屋有效产权面积为90平方米，其余部分某甲并无合法有效的证明。由于国家对公民建住宅发放许可证手续始于20世纪70年代末80年代初，某甲房屋因已拆除而无法对其建造年代进行鉴定。
【专家点评】
本案中，对某甲应当按照实际房屋面积予以补偿，还是按照有效房屋面积予以补偿？在这种情况下，除非有确凿的反证，一般应当本着公平诚信的原则，对征收人与被征收人达成的补偿协议予以尊重。
【法条指引】
《城市房屋拆迁估价指导意见》
第12条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
22.征收人依法予以补偿后，被征收人是否必须履行按时搬迁义务？
【宣讲要点】
被征收人在征收人未补偿之前，可以根据先补偿、后搬迁原则进行抗辩，拒绝搬迁。但征收人一旦履行了补偿义务后，被征收人也必须要履行按时搬迁的义务。
在征收过程中，会出现房屋征收部门与被征收人达成协议和达不成协议两种情况。
对于双方按照法律规定达成协议的，只要征收人已对被征收人作出补偿，被征收人就须按照协议中关于搬迁期限的约定，在限期内完成搬迁。如果被征收人在征收人补偿后，没有按照协议约定如期搬迁的，就属于违约行为，房屋征收部门可以依约向法院提起诉讼，要求被征收人按照协议约定履行搬迁义务。
如果房屋征收部门与被征收人达不成协议的，房屋征收部门可以报请作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，补偿决定会对征收人的补偿义务和被征收人的搬迁义务加以确定，在征收人作出补偿后，被征收人也必须按照补偿决定确定的搬迁期限履行搬迁义务；仍不履行的，则可能导致被依法强制搬迁。
【典型案例】
某公司取得房屋拆迁许可证，对本市某地实施拆迁，徐某的私房在此次拆迁范围内。拆迁人经向产权人徐某送达私房拆迁征求意见书，产权人逾期未作答复。因拆迁双方未就拆迁安置补偿达成协议，区房管理局作出房屋拆迁裁决，安置徐某2套房屋。徐某在裁决规定的期限内未搬迁。于是区政府与徐某之子孙甲、孙乙谈话，二人在谈话笔录上签字。在谈话中陈述其拒不搬迁的理由是裁决安置到江桥太远，上下班不便，拆迁人未与其协商过，某公司不具备开发资格，家中下岗人员多，无力搬迁，要求就地安置、拆一还一。区政府认为徐某拒绝搬迁无正当理由，于是要求徐某及家人迁至房屋拆迁裁决规定的安置房屋。
【专家评析】
本案中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，区政府有权作出对徐某的补偿决定。补偿协议应由征收人与被征收人订立，根据《国有土地上房屋征收与补偿条冽》的规定，如果双方在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，则由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照相关规定和征收补偿方案作出补偿决定。本案中，征收部门是区房产管理局，被征收人房屋所有权人是徐某。由于双方就安置房屋的区位、面积等问题存在较大分歧，徐某与区房产管理局在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议。故此时区房产管理局只能报请区政府作出补偿决定，区政府具有作出补偿决定的主体资格。
徐某对补偿决定不服的理由中一些主张不太合理，但是其仍可以在法定期限内提起行政复议或行政诉讼。本案中，徐某以安置到江桥太远、上下班不便为由拒不搬迁。但这不是合法理由。此外，被征收人是可以选择就地安置的，但是本案由于建设项目为商业办公楼，而非住宅楼，原地安置也是不现实的，亦缺乏法律依据。
徐某如果对区政府做出的补偿决定不服，可以在得知区政府作出的补偿决定之日起2个月内提起行政复议或3个月内提起行政诉讼来维护自己的利益。
【法条指引】
《行政诉讼法》
第38条公民、法人或者其他组织向行政机关申请复议的，复议机关应当在收到申请书之日起两个月内作出决定。法律、法规另有规定的除外。
申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。
第39条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第25条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第26条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
23.农村小产权房被征收能否得到补偿？
【宣讲要点】
根据我国法律规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同；对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的，应当如何处理，法律未明确规定。如果双方签订的房屋买卖合同符合法律法规的规定，那么买受方可以按照法律规定主张拆迁所得相关利益。如果一方为城镇居民，所签买卖合同可能只具备经济效力，而不具备法律效力。但在实践中，会考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。
【典型案例】
2001年10月，陈某将自家宅基地上共113平方米的房屋以6.5万元价格卖给城镇居民王先生。2008年11月，该房屋被划入拆迁范围内，王先生因此获得拆迁补偿款18.8万元。2009年，陈某向法院起诉房屋买卖合同无效。由于房屋已经拆迁，因此陈某起诉要求王先生返还拆迁补偿款，扣除买房款后共计12万元。
法院经审理后认为：宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。被告王先生与原告陈某之间房屋买卖的行为无效。尽管房屋买卖合同无效，但陈某通过公平的买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款。从现有证据上看，虽然系争房屋的拆迁补偿款高于房屋买卖价格，但系因房屋升值因素所导致，且该款项是政府对被告拆迁后的安置问题进行的基本补偿，被告并未因此而获利。在陈某主张合同无效后，若仅依被告所获之拆迁款相互返还，对被告则显失公平。法院综合考量双方利益和此案具体情况，确定被告应按照20％的比例返还陈某房屋价款，数额为2.3万余元。
