§§§第一节 房地产业的基本知识
一、房地产与房地产业的定义
（一）房地产的概念
房地产又称不动产，是土地、地上建筑物及附着在其上的各权益的总和，主要可分为两大类，即地产与房产。
（1）地产。所谓地产，是指土地的经济形态，是经过人类加工，凝结人类劳动的社会资产，是土地所有者的财产和资产。在土地私有制或者允许土地买卖的国家和地区，土地可作为商品流通。我国现阶段地产主要指由我国法律规定的，归国家和劳动者集体所有的土地。
（2）房产。房产又称物业，是指已建成投入使用的建筑物及其附属物的总称。在市场经济条件下，房屋作为商品进入流通领域，是所有者的财产和资产。房产按用途可分为住宅和非住宅两类；从所有权角度划分，可分为国有房产、集体房产和私有房产。
房产和地产有着不可分割的联系。首先，从实物形态上看，房屋与土地总是联在一起的，有房屋的所有权，就一定存在土地的使用权。一般情况下，房价房租都包含着地价和地租，地价隐藏在房价之中。其次，从权属关系来看，房屋所有权是否合法。另外，从市场交易过程来看，无论以何种方式进行房产交易，都同时发生土地使用权的转移。
房产和地产又是两个不同的概念，有着明显的区别。房产是建筑产品，地产是经过开发可供建设之用的土地。房是社会产物，地是自然产物。地产可以单独存在，而没有土地的房屋是不存在的；房产随时间的推移，由于自然力的作用和人为的使用消费，其价值不断降低，所以要有折旧。地产是不可再生的资源，其价值将随社会经济的发展而增加，不存在折旧问题；房产的价格主要取决于土地价格和建筑成本，而地产的价格是受级差地租规律的支配的；房产由建筑部门负责建筑、经营和管理，土地由土地部门负责开发、经营和管理。
（二）房地产业的概念
房地产业俗称为建筑业。严格地说，房地产业包含着地产业和房产业两个不同的行业。
（1）地产业。地产业一般是从事土地所有权和使用权的买卖或使用权的租赁，它表明土地在作为生产要素被使用之前，先采取商品形式进行流通。所以，地产业并非生产行业。
（2）房产业。房产业是在土地上营造以房屋为主要内容的建筑物，并作为商品出售或出租的行业，经生产的住房、厂房、库房、办公用房、店房、娱乐场所等商品，具有价值和使用价值，通过出卖或出租提供给他人使用。所以，房产业是生产行业。
总之，地产业和房产业最根本的区别在于非生产性与生产性的不同，地产业经营的是土地生产要素的有偿转让；房产经营的是建筑商品，是使用价值的过渡和价值的实现。
地产业和房产业又是相互联系的。首先，地产业是房产业的基础性、先导性行业，房产业是地产业的后续性行业。这是因为房产业进行生产需要大量的土地这一特点所决定的。可以说没有地产业提供土地，房产业的经营就无从起步；其次，房产业的兴衰直接关系到地产业的消长。既然房产业是地产业的后续行业，它的发展必然牵动地产业和变化，在现代市场经济中，房产业实际上是国民经济各行业的睛雨表。各行业蓬勃发展，生产生活用房需求增加，必然表现出房产业的繁荣，从而促进地产业的兴旺。反之，房产业的萧条必然引起地产业的衰落。
由于房产业与地产业有着密切的关系，所以两个行业常常是结合经营的，即形成房地产业。房地产业是以城市房产和地产为工作对象，专门从事房地产开发建设、经营管理、修缮服务等业务的产业部门，就其社会性质而言，属于第三产业。
二、房地产市场分类及其商业特性
（一）房地产市场分类
广义的房地产市场，就是指一切房地产买卖、租赁等经营活动所构成的总体。构成房地产市场的要素主要有三：第一，主体，即房地产市场上的行为人，也就是房地产市场上房地产商品的供求双方；第二，客体，即房地产市场上用来买卖的对象，包括房产商品、地产商品、货币资金或抵押证券等；第三，媒介体，即房地产市场上房地产交易活动的中介机构，包括交易媒介体如房地产经纪机构或房地产经纪人等，融资媒介体如住房投资银行和信贷机构等。房地产市场是个大系统，它由许多子目组成，主要有四大子系统，即房地产交易系统，房地产支持系统，如建筑业、房地产评估、信息咨询等，房地产约束系统，由城市规划、环境保护、税收和工商行政管理等构成，房地产调控系统如各级政府的直接行政干预、中央银行的货币和财政政策干预以及国家法律调控等。
按照不同的分组标志可以将房地产分为不同的类型。我国房地产市场大致可分为以下五种类型：
（1）土地使用市场。主要是国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权的单位将经过开发的土地的使用权进行有偿转让，它是我国房地产市场中最基本的组成部分。
（2）房屋商品市场。它包括房屋现货和期货买卖，房屋的一般租赁的“批租”（指一次收款出售房屋定期使用权）及房屋使用权的有偿互换与转让等。
（3）房地产劳务市场。它是为住房提供房屋修缮、加固、改造、进行危房鉴定及提供设计方案，进行室内外装修和设备维修，以及提供经纪人活动的场所和房屋管理活动的场所。
（4）房地产资金市场。主要通过房地产专业银行开展信贷、发行股票、期票和债券，办理住房储蓄业务，以及企业运用期货预售的方式，帮助房地产企业融通资金。
（5）房地产技术信息市场。主要提供房地产业务、技术咨询服务及介绍房地产交易、租赁行情等。
（二）房地产商业特点
由于房地产不同于一般的商品，因而房地产交易具有以下特殊性。
1.买卖关系的持续性
房地产交易双方的关系不同于一般的商品交换关系。一般市场买卖双方的关系随交易成功完结，而房地产商品具有固定性的耐用性，商品售出后，卖方还要负责管理和维修，从而使交易双方的关系具有持续性的特点。
2.制定价格的复杂性
房地产交易中房地产价格的制定是一个非常复杂的问题，其难度远远大于一般商品市场交换价格的制定。因为房地产价格的制定不仅仅要受到其成本的制约，还要受到多种因素的影响，如国家宏观经济政策、消费者和用户支付能力、价值规律、以及土地位置和土地的稀缺性等等，这些因素在不同程度上影响着房地产商品价格的制定和调整，而这些因素的变化加大了房地产价格制定的复杂性。
3.法律法规的严肃性
房地产是价值昂贵的不动产，房地产的特性决定了其交易形式多种多样，既有出售和出租，又有抵押、典当、互换、继承等。而这些活动都不可避免地涉及房地产的所有权和使用权问题，稍有不慎，很容易发生经济纠纷，甚至对簿公堂。因此，房地产的交易活动必须有法律依据，如土地使用权的出让转让，房屋所有权的取得必须向政府部门登记，领取合法证件，以便在法律上得到确认，否则即为违法。房地产市场的交易活动必须严格遵守国家的各项法律法规，才能维护正常的房地产市场轶序。
4.房地产交易的风险性
房地产业是国民经济的晴雨表，它对外部环境的变化非常敏感，它可能因一项新的经济政策而繁荣，也可能由于某一政治因素而受到限制。而经营环境的复杂多变加大了房地产交易的风险性。另外，房地产商品价格贵重，交易成功了，可使开发商获得较高的投资报酬，但是在交易过程中一旦出现漏洞或失误，开发商就要蒙受巨大的损失，甚至破产。由此可见，从事房地产交易活动，必须随时掌握各方面的信息，准确预测，才能抓住机会，避免风险。
5.经济功能的多元性
一般的市场在功能上都是单元性的，如商品市场不兼资金市场，资金市场不兼劳务市场。而房地产市场却不同，由于房屋这种商品具有投资大、资金周转慢、消耗期长等特点，这就要求在资金的筹措，住房的规划和建设以及房屋商品的流通等方面有一个全面的安排，从而也决定了房地产市场除了具有商品流通市场这一功能外，还必须兼有开发市场、资金市场、劳务市场等多种功能。这些市场虽然各有分工，但彼此是紧密联系，互相渗透的。
三、房地产估价
房地产估价就是按照商品经济的一般规律，测算物化于房地产商品中的社会必要劳动时间，并参照市场供求、社会环境、政策法令等各种因素，科学地以货币形态反映房地产商品的现值。
（一）房地产估价制度
从1995年1月1日起《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施并明确规定：房地产价格实行评估制度、成交价格申报制度及评估人员资格认证制度。其目的是规范房地产市场行为，杜绝私下黑市交易、偷税漏税等现象的发生。
《城市房地产管理法》明文规定；房地产行政主管部门设立的房地产评估机构是房地产市场评估的职能机构，负责房地产机构及人员的指导、监督、检查、培训等业务管理，承办本行政区域内涉及政府税费收入和由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务，以及受当事人委托的其他房地产估价业务。如：房地产买卖、交换、继承、赠与、折产、抵押、典当、拍卖、保险、租赁、分割、纠纷、诉讼等都需要通过评估来确值。
房地产价格评估所，经资质审查合格，取得了省建设厅、省国有资产管理局颁发的评估资格及评估人员评估资格，即成为房地产评估的权威机构。
（二）房地产估价方法
1.土地估价方法
土地评估就是估价者运用一定估价方法，对土地以货币形式表现的经济价值进行计算，并求出评估价格的作业过程。土地价格评估有以下几种方法：
（1）对照修正估价法。把评估地块和地块所在地的相应等级的土地标准地价相对照，在标准地价基础上进行多因素修正，测算土地评估价格。这种方法分为两步骤：
第一步，选定标准地价。首先把需要评估的地块和城市土地划分标准相对照，确定所评估的土地等级；其次，查出评估对象所处土地等级的标准地地价，这个标准地地价即为评估土地的计算基本价格。
第二步，对基础价格进行修正计算，测算土地评估价格。
（2）市场比较法。又称为买卖实例比较法。用已经成交定价的土地与待估的土地作比较，借以估算出土地价格。这种方法的理论依据是：在市场条件相同的条件下，同样的土地应有大体一致的价格，即商品同质同价。市场比较法分为四个步骤：
第一步，选择适当的比较宗地；
第二步，比较评估宗地与比较宗地的差距；
第三步，对比较宗地价格进行修正调整；
第四步，测量评估宗地价格。
（3）收益还原法。又称地租资本论法。将土地未来纯收益视为土地投资资本收入，将其按土地使用年限进行贴现、加总，然后将收益贴现值总和作为土地评估价格。
2.房产估价方法
房产估价是对房屋的交换价值进行评估。由于房屋使用与土地使用不可分，因而房屋的交换价值包括两个部分：房屋的交换价值和土地的交换价值。因此，房产总评估价格为房屋建筑评估价格和房屋用地评估价格之和。其中地产估价前面已有介绍，下面介绍房屋建筑价格的评估方法。
（1）重置价成新折扣法。对旧房产进行评估时，按评估房屋同类、同结构建筑的即期造价和评估房屋的新旧程度测算房屋建筑评估价格。这种方法适用于旧房产的评估。
（2）成本法。以房屋原价值为基础，按年限折旧估算房屋价格，计算公式为：
房屋评估价格＝评估房屋原值－［原值×（1－残值率）］／耐用年限×房屋已使用年限
（3）对照法。把评估房屋的各项技术参数与同类结构等级的标准房屋相对照，在标准房屋价格基础上修正，估算房屋价格。
（4）市场比较法。根据市场房产买卖实例与所评估房产相比较来测算评估房产价格。其计算公式为：
估价＝［∑买卖（实例单价±房屋差异价格调整±土地差异价格调整±时间差异价格）调整］／买卖实例个数×评估房屋面积
四、我国目前的房地产制度
****十一届三中全会以后，从落实“三侨”私房政策开始，对“**********”中私房受冲击户逐步落实政策，归还产权，拨乱反正，相继发布了有关商品房买卖、房产交换和外国人在华房产问题的有关政策，如1980年财政部的《关于中外合资企业华侨、侨眷拥有房产、住宅以及使用国家土地免征税收问题的通知》，1983年******的《关于城镇个人建造住宅管理办法》，1983年******的《城市私有房屋管理条例》，1984年国家建设环保部的《关于外国人私有房屋管理的若干规定》，1984年国家建设环保部的《关于外国人私有房屋管理的若干规定》等，使房产的行政管理、产权管理和市场管理逐步走上了正常的轨道。
