我国实行中央和地方两级立法体制。现行的主要房地产法律和规章制度包括中央一级由全国人民代表大会和全国人民代表大会常委会制定的房地产法律、******根据宪法和房地产法律制订和修改的房地产及其相关内容的行政法规，也包括各省、自治区、直辖市的人民代表大会及常委会在不与宪法及中央制度的房地产法律相抵触的前提下制订和修改的地方性的房地产法律。此外，省、市一级人民政府也可以根据法律、法规制度和发布有法律约束力的关于房地产的规范性文件。总体来说，可以分成以下三方面：
（一）宪法的有关条文
1982年12月4日，经第五届全国人民代表大会第五次会议通过的，以后又经1988年4月12日第七届全国人民代表大会第一次会议修改的《中华人民共和国宪法》，是我国房地产法律的根本依据。
1982年宪法规定：“城市的土地属国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有”。从此确立了城市土地国家所有和农村及城市郊区土地集体所有的我国土地管理制度。
关于土地的使用权，过去规定既不能买卖，也不能出租和出让。为适应经济发展和经济体制改革的需要，国家于1988年对宪法第十条第四款进行了修改。1988年宪法明文规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理利用土地。”（第十条）“社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织和个人用任何手段侵占或破坏国家的和集体的财产。（第十二条）“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”（第十二条）
（二）国家颁布的法律、法规和规章制度
1.关于土地管理
（1）《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日由第六届全国人大常委会第十六次会议通过，又经1988年12月29日第七届全国人大常委会第五次会议修改。它是我国建国以后第一部关于土地管理的法律。《中华人民共和国土地管理法》共七章五十七条。它的主要内容是：对土地管理总的方针和任务的规定；关于土地保护的规定；关于土地所有权、使用权的规定；对土地调查、统计和规划、利用的规定；关于建设用地审批、划拨的规定；关于违犯土地管理法的惩罚规则。
（2）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》于1990年5月19日发布，共八章五十四条，含总则、土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、土地使用权抵押、土地使用权终止、划拨土地使用权、附则。
（3）中华人民共和国******令56号发布《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》共十八条，在经济特区、沿海开放城市和沿海经济开发区范围内实行。
2.关于房产交易
（1）建设部、国家物价局、国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知（1988年8月）；
（2）城乡建设环境保护部、国家工商行政管理局关于加强建筑市场管理的暂行规定（1987年2月）；
（3）中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年9月27日）；
（4）中华人民共和国房产税暂行条例（1988年10月）；
（5）中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（1985年2月）；
（6）******关于建筑税征收暂行办法（1983年11月）；
（7）财政部关于建筑税征收暂行办法施行细则（1983年11月）。
（三）各省、自治区、直辖市人大及常委会、同级地方人民政府颁布的地方性法规和规章
1.关于土地管理
（1）为了实施《中华人民共和国地土管理法》，有些省、自治区、直辖市的人大制定了相应的实施办法。如广东省人大于1987年1月颁布了《广东省土地管理实施办法》，深圳经济特区又经广东省人大批准于1988年1月颁布了《深圳经济特区土地管理条例》。
（2）各地制定了征收土地使用费和实行土地使用权有偿出让、转让的实施办法。如《北京市征收中外合营企业土地使用费暂行规定》（1985年1月），《上海市土地使用权有偿转让办法》（1987年11月），《重庆市征收城镇土地使用费暂行办法》（1987年7月）。
2.关于房产交易
对房产交易，包括商品住宅的出售、公有房屋的拍卖，各地也相应制订了管理和实施的办法或规定。如《沈阳市房产交易管理暂行办法》（1985年8月），《重庆市关于开放房产市场的若干规定》（1986年10月），《上海市出售商品住宅管理办法（试行）》（1985年），《上海市房屋拍卖办法》（1988年7月）。
另外，关于房地产纠纷的仲裁，有的省市制定了详细而切实可行的条例或办法。如《重庆市城镇房地产纠纷仲裁条例》，《大连市城镇房地产仲裁实施办法》（1986年2月），《上海市城镇房屋纠纷仲裁条例》（1990年8月）等。
§§§第二节 房地产经纪人
一、房地产经济人概念
房地产经纪人又称不动产经纪人，是专门为房地产交易双方充当媒介，并收取一定佣金或劳务费的中间商。房地产交易非常复杂，参与房地产交易的单位或个人都难以全面了解有关的各项政策、法律和法规，同时又难以掌握大量的市场信息，这些都加大了房地产市场交易的难度。房地产经纪人正是适应房地产市场交易的需要而产生的，他们掌握着大量的市场信息，能够为交易双方提供中介服务，促使交易顺利进行。由于我国房地产业起步较晚，要健全我国的房地产市场，规范房地产市场秩序还需要培养一大批熟悉有关法律，掌握专门知识，精通本行业务的房地产经纪人。
二、房地产经济人分类
目前，我国房地产经纪人的存在大致有三种形式。一是由房地产管理部门成立的房地产经纪人服务所或事务所，经工商行政管理机关核准，登记发照，有固定的专业场所及注册资金，实行独立核算、自负盈亏；二是由社会各部门或单位成立，经工商行政管理机关核准、登记，领有营业执照的房地产经纪企业；三是大量专门或业余从事房地产中介活动的个体人员，他们大多未经主管部门进行资质审查，未办理营业执照。
三、房地产经纪人的作用
房地产经纪人的作用，概括讲有以下几点：
（1）房地产经纪人起着一种传递信息、沟通供需的作用。在现代社会中，拥有有价值的信息就意味着拥有了财富、资本。但是我国目前信息的传播渠道还不是很畅通，而经纪人正可利用他的联系广泛、信息丰富的特点，帮助房地产买方或卖方找到合意的对象，把潜在的供需变成现实的交易。
（2）房地产经纪人起着一种互通有无，促进房地产商品流通、交易的作用。房地产经纪人本身虽然不买卖具体的房产或地产，但通过经纪人的业务活动却可以使委托方尽快达到委托的目的，对所需要的能够尽快得到，对寻求出路的能尽快找到出路，从而加快了房地产的流通、交易，为房地产业的发展起到积极推动作用。
（3）房地产经纪人起着一种保护委托人权益，给委托人带来方便的作用。由于房地产经纪人在开展业务活动时，必须要同委托方签订具有法律效力的居间合同，因此，他从法律责任出发，要保障委托方的权利。同时，经纪人掌握了大量供需信息，了解市场行情，能够做到公平交易。经纪人在接受委托方的委托之后所寻找的第三方，一定是能够符合委托方要求的单位或个人，所以业务安全可靠，可使委托方不至于上当受骗造成损失。
四、房地产交易内容
房产地在开发建设完成之后，必须经过流通过程才能到达用户手中。已开发土地的使用权必须转让、出租给商品房开发企业，房屋必须出售、出租给房屋最终用户。对于房地产企业来说，这个过程就是房地产经营或称房地产交易。
房地产交易一般包括房地产销售、预售和炒楼花、租赁、互换、抵押、典当等。
（一）房地产销售
房地产销售是指房地产开发企业一次性地将房地产出售给用户，从而一次性地回收投资，全部或部分地将房地产所有权一次性转移。由于我国长期以来房地产市场呈现出卖方市场的局面，所以，许多房地产企业并不重视住宅和地产的销售。另外，在我国特定条件下，其价格体现的形式多种多样。一般公房出售，大致有补贴价、成本价、优惠价、市场价出售等。一般私房出售则按市场价。而其付款方式，新商品房有预付期货出售，已建公房和商品房、私房，一般采取一次性付款交割，或分期付款现货交付使用。房地产开发公司采取期货筹集资金，保本保值，也受欢迎；也有少数房地产公司发行债券、股票融资，对社会闲散资金亦有吸引力。在房地产销售中除了根据企业或个人的发展目标外，还应根据房地产交易市场作出一系列销售决策，它包括产品策略、价格策略、促销策略及销售渠道策略等。
（二）房地产预售和炒楼花
房地产预售就是在房屋尚未建成前就把它预先销售出去。因此，房地产预售实质上是一种房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。预售房屋是目前普遍流行的商品房销售办法。由于我国规定开发企业应有一部分房屋预售款，同时，房地产开发企业通过房屋的预售亦可避免各种风险，达到保值目的，因此，房地产预售便作为一种新的形式首先在深圳等沿海地区，继而在内地普遍采用。
“楼花”是一个从香港引进的名词。一般指，房地产销售者在预售房屋时，将房屋“折零砸碎”分间分室地出售给投资大众。由于房屋被“拆零砸碎”、分期分批地预售给投资者，就像飘落的花一样，故称为“楼花”。
楼花的买卖是相当简单的。购买者只要前往房地产开发公司的售楼部门认购房屋业务，交付一定的定金（如10％），签署临时买卖契约，楼花的买卖就算完成了。如果购买者是想购房自住，当然待房屋建成完工时可凭此楼花与房地产开发公司签署正式房屋买卖契约，然后接管房屋。如果购买者只想从事楼花投机，那他就得寻找机会高价卖出。
楼花的转让方式主要有两种：（1）楼花的拥有者与开发公司协商，取消已签订的临时买卖契约，然后由开发公司与新的购买者再签订一份新的买卖契约；（2）由转让人和承让人直接达成协议，承让人向转让人购进其与开发公司原先所订立契约的一切权益。无论采取哪种方式，转让人都可获得一定的收益，当然也冒一定的风险，主要为：（1）开发公司的房屋未能如期建成；（2）转让人在房屋建成前去世或破产，无法履行其对承让人的法律责任和义务。
（三）房地产租赁
房地产由于价值最大，使用期长，因此不仅可以将其所有权一次性出售，而且也可以将其使用权零星出售。后者也就是房地产的出租。
房地产出租，是国有、集体土地所有者和公房、私房、商品房所有者将使用权出租，分年月实现其价值的交换形式，也是在使用期限上的分期出售。是所有权与使用权暂时分离的特殊现象。与房地产销售不同的是，房地产出租只是零星出售其使用权，而不是出售其所有权；房地产出售是一次性出售，从而一次性收回投资，而房地产出租是多次出租，通过收取租金而逐渐收回投资。租赁人无出售权，而转租又必须与租赁者协商一致。
（四）房产互换
房产互换包括所有权和使用权的互换，是当事人双方以自愿为原则，互换房屋所有权、互换承租人使用权的双向等价或不等价交换。房产互换是一种房屋交易行为，各自按市场价格定价，出现差额，又称“补差性”互换。而房屋承租人的互换，只是租金易主，一般不存在“补差”，至多因条件悬殊过大，得益方一次性对受损方作酬谢。
房产互换一般由城镇房屋管理所主持。房管所设有售房服务中心，提供交易场所，起监督签证的作用。以经营型、开发型公司代替管理型房管局，既是改革开放的需要，也是国家对行政机关转变职能的要求。
用于互换的房屋必须具备一定的条件。按照规定，下列房屋不能进行互换：
（1）产权和使用权不清的房屋；
（2）部队、公安、司法、档案等部门和大专院校、军工企业等单位的房屋；
（3）违章建造的房屋和危房；
（4）因城市建设需要，短期内即拆除的房屋。
换房时须到当地房管机关办理换房手续。办理换房手续时，互换双方需要提供换房申请报告、租约、原房管机构的审查证明、户口和房屋使用者所在单位的证明等证件。房屋互换申请审查批准，双方均不得悔约，并且在搬家时不得损坏原有房屋，同时还须办理房屋使用权过户手续。
