为防止“囤而不建”的悲剧重演，广州市国土房管局为该地块制定了苛刻的出让条件。土地挂牌文件要求：3个月内必须向规划部门报送符合本地块规划设计条件和相关规范的用地规划方案，方案获批后6个月内动工建设，自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起计36个月内完成总开发建筑面积的50%以上，54个月内必须全部竣工并投入使用。
但禁归禁，苛刻归苛刻，新的拍卖会又让它成为了“地王”。
地王虽然风光，却并不那么好当。在2007年的广州“地王风波”中，除了强制被收回地块所有权外，开发商大都采取了退地方式，如富力退掉了位于广州白云云祥路地王，金地集团退掉了番禺中心城区南区4-2地块等等。
有专家表示，开发商争抢地王，抬高地价楼价，在未达到闲置地程度时，损失的主要是地价款的利息。而如果地王最终能退地，至多就是损失几千万元的保证金和地价首付款的利息。如果能找到合理的“借口”退地，可能连保证金也不必损失，全身而退。楼面地价的提升无疑会加大后期销售的压力，当地王的房价达到一个临界点时，其风险性还是让地王的持有者们望而生畏的。
地王背后有猫腻儿
但如今随着环境的变迁以及策略的改变，地王的持有者们已经“谋划”好了去路，即以调整规划方式规避市场风险。
开发商拿地王，抬高当地房价，帮助地方政府提高土地和税收双项收入，地方政府当然也应该适当地“投桃报李”，帮忙开发商开辟绿色通道，通过修改规划提高利润，最终达到双赢的目的。
2010年2月3日，雅居乐科学城编号“KXC-F8-1-1”地块规划设计条件就已作出调整，该项目的住宅楼工程建筑高度由55米调整为100米。继广州城建珠江新城地王改规划后，又一地王规划作出变更。
广州市萝岗区规划处人士表示，科学城地块已经公示完了，只做了高度调整，是从55米调整到100米，只要土地利益相关人没有提出问题，符合规划条件，走完审批流程，一般通过规划调整就没问题。
所谓规划是死的，人是活的，一般拿地是稳赚不赔的买卖，不增加利润，谁会改规划？在频繁诞生地王的广州，退地和修改规划已成常态，改规划过程中，自然存在着不为购房者所知的容积率猫腻。
针对这次规划调整，雅居乐集团人士回应说，科学城这块地只是楼高增加了，但容积率没有变化，而且这次修改申请已经获得相关部门的批准；该集团作出申请调整规划的决定，是从销售更加便利的角度考虑，并不是增加了项目的可售面积，因此，不存在通过增加面积赚取暴利的行为；能够赚取暴利，取决于未来的销售价格，而不是此番的规划调整。他们这样做只是顺应市场需求而调整产品组合，更有效地利用土地。
显然，每层高度约2.8米，原来限高55米，大约是20层，如果拔高至100米，大约是36层，拔高后的每栋楼建筑面积增加了0.8倍，总的建筑面积不变，意味着占地面积就可减少约二分之一，多出的土地面积可增加绿地面积，也可建洋房或别墅。
2的容积率，楼层拔高0.8倍，完全可以做到部分建高端产品，多建20栋独立别墅，就可多几亿的销售额，建筑成本都差不多，项目利润的关键是提升土地成本与售价的空间。
不过，按业内潜规则，为了增加利润，建成物业容积率大多高于规划容积率。雅居乐的高层人士表示，“一般来说容积率小于等于2，最后实际的容积率可以做到2.4左右。基本上所有开发商项目都是这样，规划和实际的容积率是有差别的，一般人看不出来，购房者买房也不可能拿尺去量”。
“修改规划，一不改容积率，二不影响别人，即使限制高度，也是可以调的。”雅居乐集团人士表示，其实这种规划调整很常见，如珠江新城、猎德村，但是外界不了解是政府还是开发商的要求，有时候是政府要求改规划，只要不违背整个区域规划，单个项目规划修改没什么不可以。
“基本上每一个项目都会改规划，在土地出让时，没有画好图纸，只是规定容积率多少，可操作的空间很大，一般要等到报建的时候才改。”合富辉煌首席分析师黎文江说，原来规划小高层是以节约为原则，但从小高层到高层，没有修改容积率，规划局也说不出不批的理由。“明知不对但是无法反驳。”
雅居乐修改广州科学城地王规划消息一出，立即遭到各方质疑。
“调整规划，直接带来的就是更改容积率。若高度拉高，这样的面积就会多很多。”一位参与项目开发报建的广州知名开发商表示，容积率是高压线，一般很难修改容积率，在土地拍卖出让的时候，容积率就是规定好了的，这是政策不允许的，要么就是补交钱，多多少面积出来，就按照当初的地价去补。
事实上，科学城地王拍出后，从市场反应来看，房价并没有高出多少，甚至冷淡者居多。保利林语山庄及保利香雪山两楼盘虽然也因此涨价，但幅度都非常小，只有1%—2%。过去地王一出，周边楼盘立刻涨价，2009年6月10日珠江新城地王拍出后，周边楼盘纷纷提价5%—10%，地王拍出前后，楼盘售价每平方米相差过千元。而2007年楼市疯狂时期，当地王出现后，周边楼盘拉出大横幅庆祝地王诞生，同时也大幅涨价。
难怪雅居乐副总裁叮嘱再三媒体“请不要提‘地王’”，现在地王魅力已经较之从前逊色了许多，“地王一出，周边楼盘立马涨价”的现象也多有收敛。
周边开发商表示，定价主要还是由需求来决定，人多了自然敢定高价，和地王没有直接关系。地王拍出后的首个周末，天河路的万菱汇公寓发售，实际销售价非但没有比吹风价高，甚至折后价只有吹风价的8.8折，比吹风均价低6000元/平方米的单位比比皆是。
很多买家对地王产生了一些抗拒性：“地王不地王我不知道，我只知道如果现在不买楼，以后就会更贵”、“市区楼价是涨是跌和我已经一点关系都没有了，反正以前就已经买不起了，现在只是更买不起而已”。
广州科学城地王申请要求改规划自然是出于市场风险、投资安全及开发利润上的考虑，地价基本上离房价差别不远，如果不增加可销售的面积，房企的利润有可能会严重缩水。另外则是出于一贯追求利润最大化的关系，由于是地王，地价等成本过大，影响到开发商资金回收和房价的预期。
尽管各方质疑雅居乐修改广州科学城地块原有规划是为了“牟取更大利润”，不过，雅居乐方面并不这么看。雅居乐有关负责人指出，“该块地只是楼高增加了，但容积率没有变化”。规划和产品调整只是应市场需求而调整产品组合，更有效地利用土地，是企业很常规的操作，“可售建筑面积并没有增加，所以谈不上能多赚多少钱”。
地王的后台也很硬
“目前中国房地产行业有着‘拿地—改规划—拖延工期—获得土地溢价和超额利润’一条龙的规则，在很多地方都已经形成一条完整的产业链。此前有地方规划局负责人落马，就是因为帮大量房地产商修改容积率，从中牟取私利。”著名房地产营销策划专家谢逸枫表示。
“开发商更改规划是既得利益集团对公众权益最暴利的一种财富掠夺。”谢逸枫认为，开发商通过增加楼高做出更高端和更有个性的产品，提高项目价值，获得更高的利润，如果项目能在未来两年上市，开盘售价就会随之提高。
当土地市场过度发展，当土地竞买制度太规范时，就会导致官僚化，甚至又回到当初协议出让的老路上，只不过这一切都是在市场的招牌下进行。
中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云表示：“调整规划的行为属于违约行为。”因为当规划制定好以后，政府开始公开拍卖土地，相当于政府和所有开发商就土地的规划内容约定好了，而规划的内容，就与价格、成本等挂上了钩。当拍卖成功后，政府与开发商签的《土地出让合同》是具有法律效力的。无论政府还是开发商，都不能修改土地出让协议。而政府作为土地出让的甲方，如果批准修改的申请，就是违约了。
根据中国经济研究院对内地28个省份的主要城市的地价进行深入调查统计并编制出的“中国地王图”显示，2010年非但如北京等一线城市，郑州、福州、海口、武汉、南宁、贵阳、昆明等二三线城市普遍有土地称王，其中南宁地王楼面价每平方米已经高达11000多元，远远超过这个城市的平均房价水平。地王正逐步由一线城市向二三线城市蔓延。
中国经济研究院的研究报告指出，全国省会以上城市地王楼面价超过10000元/平方米的城市有8个，其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京30000元/平方米位居前三，地王楼面价超过5000元/平方米的城市有18个。可统计的全国28个主要城市的地王楼面均价高过10000元/平方米，而28个总价地王的价格之和为918亿元。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光警告说，在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，土地交易市场极易成为投机市场，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大，对经济运行造成伤害。不难看出，地方政府冒天下之大不韪炮制“地王事件”，其实是在玩火，他们不但把老百姓的希望逼入死角，也把中国经济一步一步推向火坑。
地方政府坐庄，开发商做托，联合推高土地价格，在这种背景下产生的“地王”被业界喻为“开发商与地方政府共生的怪胎”。事实证明，地方政府不光在买地交款上偏袒开发商，在修改规划上也为开发商“放水”。正是有地方政府的纵容，地王才会畅通无阻！
（参考资料：人民日报、每日经济新闻、中国房地产网、搜狐网、复兴论坛）
5. 经适房用地：何时开发出别墅？
英国经济学者魏城认为，市场经济也有人道与非人道之别。人道市场经济，又称“福利资本主义”，绝对不是一个任由价格规律肆虐、任由“富人楼百套、穷人宿大街”的弱肉强食的社会。在市场经济中，房屋具有两种属性：一是居住的功能属性，二是买卖的商品属性，人道市场经济中的政府，通常是尊重房屋的这两种属性，对商品房和福利房采取不同的干预措施：一方面兴建廉租房，让低收入阶层租住政府补贴租金的福利房；另一方面对商品房价格的升降基本上“无为而治”，最多以利率升降来间接干预，或用其他经济杠杆促使商业银行“限贷”，从而间接调控房价，而绝对不会采取“限购”、“限外”、“限价”等直接压低房价的行政干预手段，一言以蔽之，福利房归政府管理，商品房归市场调节。
1998年，国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，推出了经济适用房，用以解决中低收入家庭住房问题。但后来相继出现了经济适用房小区出现大量闲置和“高租售率”，客户通宵达旦排队仍买不到经济适用房，有人开着奔驰、宝马购买经济适用房等现象。
“你是准备替党说话，还是准备替老百姓说话”，伴随着这样一句经典“台词”的问世，一个经济适用房变身别墅的典型个案跃然闯入人们的视野。
经适房的“变性手术”
几年前，一个名为“西湖秋韵”的项目在河南省郑州市中原区须水镇西岗村一处经济适用房小区内悄然“降临”，该项目占地40余亩，近28000平方米。内中12幢棕红色的建筑以3层到4层联排别墅为主，单套面积200多平方米至500多平方米不等，俨然一个高档别墅区。
这就是郑州版的经济适用房，不过依照郑州市经济适用房执行标准，单套面积不超过90平方米，显然“西湖秋韵”的建筑并不符合自己的身份。
2004年2月份，河南天荣置业有限公司获得该地块《建设用地规划许可证》，建设内容标注为“经济适用房”。同年8月，郑州市人民政府下发用地批复，文件显示天荣置业以“划拨”方式获取该土地“作为经济适用房建设用地”。2005年元月，郑州市国土局为该项目颁发《国有土地使用证》。
