但是，对于地价在推高房价中的作用，各利益方从来就没有出示过一致的权威数据，得出过一致的结论，永远各弹各唱各的调。国土资源部副部长小苏2006年6月表示，国土资源部组织有关单位对40个楼盘作了典型分析，结果显示，不论是协议供地方式还是“招拍挂”，地价占房价的比例平均在25%~30%。仅隔一月，国务院研究中心宏观部的一份研究报告却显示，2000~2004年间土地成本上涨50%才是房价上涨的主要动因。2001~2005年间，住宅土地交易价格指数上涨了49%，住宅价格也上涨了30%。
在没有配套措施的前提下，如果一级市场开发效率低下，或者政府对开发商囤地提供便利，供地增加并不必然伴随房价下跌。从2002年到2004年土地供应连年上涨，2002年是4 559公顷，2003年为6 438公顷，2004年高达9 498公顷。与之对应的另一组数据是，2003~2006年北京市住宅均价分别是：6 314元/平方米、6 332元/平方米、7 030元/平方米和8 247元/平方米。从市场消化来看，2006年北京市商品房销售面积达到2 607.6万平方米，在全部销售面积中，商品房住宅销售 2 205.0万平方米，占全部销售面积的比重为84.6%。土地供应量不断增加，房价并没有因此而滑落，反而节节攀升。因此，加强一级土地的开发效率应该成为重中之重，而按照目前很多地方从生地到熟地动辄数年的冗长开发周期，将辜负民众的翘首企盼。
土地审批制度万改不离其宗
土地是纲，纲举目张。政府调控房地产着力于土地调控，围绕土地进行了一系列改革。
首先是土地审批制度放权。2007年国土资源部发出通知，对我国城市建设用地审批方式作出重大调整：此前由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。这一通知是国土资源部落实2006年8月国务院颁布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》所制定的配套实施细则之一。
该通知被普遍解读为省级政府从上报材料的“二传手”成为“责任人”，从土地审批流程上的“小伙计”成为“大掌柜”。但这样的解读是粗疏的，实际上，省级政府汇总之后仍然有待国土资源部审核、国务院批准，所不同的是加强了对省级政府的问责制。此番权力下放，国务院特别强调了“权责一致”和“严格问责制”，一方面赋予省级政府审批权，另一方面强化其责任，内在含意十分清楚，即建立审批与监察两条管理路线：一方面将土地一级市场的审批权力由市县政府上收至省级政府，改变过去地方政府违规大量占用土地、透支土地收益的混乱状况；另一方面由国土资源部进行土地垂直管理，专司监察之职。
紧随其后的政策是扩大土地供给。2007年3月广州市出台了被业内通称为“广七条”的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，最大亮点莫过于第一条“开闸放地”：从2007年开始连续3年确保全市10区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1 250万平方米。5平方公里创造自2003年土地出让实施“招牌挂”制度改革以来，广州市年土地出让的最高纪录，也超出了2006年9月制订的广州市住房建设“十一五规划”。2006年广州市加大了土地出让力度，10区共出让土地200多万平方米。
与之相似的还有北京市，北京市国土资源管理局有关人士表示，北京市将出台3~5年的中长期土地供应计划。国务院副总理曾培炎明确要求北京市“增加供给，稳定价格”，根据北京市土地管理储备中心的数据显示，2007年二季度北京市将有52块土地陆续入市，总规划建筑面积约663万平方米。而此前的土地储备中心公告显示，2007年上半年即将入市地块共74宗，总用地约900公顷，这一数字已经超过2006年全年799.44公顷的成交总量。
以上数据确凿无误地表明，扩大供地成为平抑住房价格的一个主要手段。经济楼市几度反复，在屡战屡败之后，有关部门终于意识到在房地产市场经济规律同样不可违背。
问题在于，扩大土地供给口惠而实不至。广州市2006年的土地供应远未达到“十一五规划”的目标，北京市2006年、2007年两年的土地供应计划也没有完成：2005年北京市实际完成供地面积仅为土地供应计划总量的35%，2006年该比例为59%，计划两年流产导致2008年的土地供应缺口大增，也使得开发商的开发资金部署难以跟上，即便2008年得到了土地，也不一定有能力及时开发。如果新增的土地都集中在几个发展商手里，囤地囤房现象就很难避免。
扩大土地供应还需要保证规划用地中的住宅用地，同时以市场能够接受的方式平抑地价。一些地方政府的配套措施中包括土地一级市场交易方式的变更，意味着政府得让出部分土地收益，并且严格清理官商勾结，这是对政府公共品质的严峻考验。
政府试图进行土地拍卖制度的自我改革。2006年6月，北京市国土资源局出台了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，北京市在土地供应时采用招标、挂牌而非拍卖的方式出让土地，广州实行双限双竞，政府在控制地价的基础上对于开发商的房价有了明确的要求，土地拍卖并非价高者得，由土地上涨推动房价上升的闸门逐渐关闭。北京市土地储备中心的数据显示，2006年北京市土地市场总体平均成交价格为2 847元/平方米，比2005年下降了9.9%，平抑地价效应逐步显现。反面的例子是，业内人士认为，广州市自2004年实行拍卖之后导致土地价格居高不下，成为广州市房价的起飞契机。
土地实行招标的方式，并非价高者得固然可以平抑地价，但后遗症不可低估，不仅没有平抑房价，在寻租现象遍地的情况下，给了寻租者上下其手的巨大空间，平价得地高价售楼的情况将成为新现象。土地交易信息透明度不高，对政府有关官员与开发商的诚信严厉监管百密一疏，对全国1 600多家土地储备机构要一一督导到位，几乎是一项不可能完成的任务。限地价并不必然带来平稳的房价，中间的利润差价很可能通过地下管道流向不可知的黑暗之地，所谓双限双竞可能成为既非公共产品也非市场产品的“四不像”。
政府还推行了集约化用地，以增加土地供给。但在集约化用地的试验地重庆，自2007年荣任全国统筹城乡综合配套改革试验区以来，伴随着各种城市化规划的披露，主城区房价反而急剧上涨，最为人乐道的一个数字是９天之内房价上涨7.6%。另据“中原地产”等房地产调查机构估计，重庆成为“试验区”后，全市有超过60%的在售楼盘涨了价或正在酝酿涨价，平均涨幅在每平方米200~300元。如果此数据可信，说明是全局性的涨价，而非当地国土房管局相关负责人所声称的主要是因为当月高档江景房集中亮相，在一定程度上拉高了房屋均价。
土地新政推高房价并不奇怪。在试验区的名义下，所有沾上重庆概念的投资品种，因为价格上涨预期有了升值可能而受到追捧。房地产与股票作为目前最重要的投资品种，在重庆成为实验区一年之前价格就已经上涨。中原地产的数据显示，重庆、成都房地产2006年上涨了20%。重庆房地产在许多人眼中具备了投资价值，这才有了噬腥而来的投资者炒作的可能。城市化加大了商品房的需求，土地流转的行政工程将使土地价格逐步上涨，投资者的跟风炒作将使重庆楼市进入上涨周期。
重庆土地变革的主要方法是置换，将原农村宅基地的20%建立集约型的容积率高的农村社区，将剩下的80%的宅基地指标置换为城市建设用地，相当于土地空间挪移，在保证土地总面积不变、耕地性质不变、粮食产量不变的前提下，增加城市建设用地。
重庆城乡统筹大体思路包括：转移近1 000万农村富余劳动力进城，使其由农民转化为市民；与此同时，在减负的农村，实现农业产业集约化、规模化，保障农民增收。重庆将使目前占80%的农村居民逐步地转移到城市之中，如果1 000万农村富裕劳动力的20%购置城市商品房，也将有200万的刚性需求。为了解决这一问题，政府在一小时城市圈规划了30多个有特色的工业园区，准备把农村青壮年劳力都转移到这些园区，这就意味着大多数农村劳动力不会成为商品房市场的购买者，而是政府规划区内的劳动者与限价房的消费者。但其中部分高收入者已经或者即将购置主城区房产，成为重庆中心城区的主力居民。同时，也有看好重庆房价的外地投资客将投资重庆主城区的房地产，销售数据印证了这一点。试验区与城市化提供了两拨商品房的消费者，一是看好重庆未来经济发展的外来客，二是重庆农村中的富裕阶层。财富梯度效应开始显现，区县和市外等非主城居民的外来投资比例明显增多。
土地的集约化使用目标是建立现代农业园区，加快城镇化步伐，但始料未及的是增加了商品房的消费群体，增加了主城区土地的溢价，社会资源集中在主城区加剧了人口向主城区的迁移。
这场政府主导下的新农村变革，是在不涉及土地产权基础上在给定的范围内进行试验，以期降低城市化的成本的同时，使农民顺利转变身份。这不是一场放开土地产权的革命，而是一场关于土地流转即农民土地使用权的部分改良，农民获得基本保障，政府获得的是集约化的土地的所有权和使用权。以土地收益支付城市化改革成本，将成为政府试验的主要路径。在其他税源不足的情况下，政府依靠土地收益支付改革成本，支付城镇化成本，与资本市场如出一辙。拨开重庆土地新政的面纱，所谓“将带来新中国成立以来第三次土地革命”的评价实在过高，华而不实。
无论怎样的土地政策，就算有崂山道士的本领，在18亿亩耕地红线面前也无法逾越，而土地附着的社会保障功能和支付城镇化成本的功能，也使土地收入减少成为中国改革的不可承受之重。
限制小产权房关上宅基地交易大门
土地产权与收益权不明晰是关键，当农民听从政府指令并因此从土地中获得了更多的收益，他们就会成为中央政策的自觉维护者，而不是瓦解者，无论刑法民法、公法私法，对于市场主体而言，公平的土地利益分配才是最高原则。除非中央政府的政策可以使农民得到更多的长期收益，否则，我们将看到土地督察部门四处奔走、一个“百日行动”接着一个“百日行动”的窘境，因为他们在与人们逐利的本性对抗。
如果说严格限制土地是为了中国的经济安全，是为了农民的保障与政府获得土地溢价，而政府严格禁止小产权房则让人难以理解。小产权房动用的是宅基地，与耕地无关，但小产权房巨大的容量与巨大的冲击力，将摧毁目前的房地产市场秩序，这会抽掉中国房地产业的支柱。这让人怀疑，保护耕地是假，为了维持房地产二级市场的价格是真。
所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，按现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。许多媒体、部门急人所急，大声呼吁小产权就是没产权，不受法律保护，遭遇纠纷，购房者很可能成为无处申冤的苦主。早在1999年5月，国务院办公厅就发布规定，农村住宅不得向城市居民出售，建设部也曾多次发出风险提示，提醒城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，权益难以得到保护，国土资源部甚至拆除没收了一些小产权房以儆效尤。但小产权房却如野草丛生，生命力令人叹为观止。
