小产权房的低价让房地产高价的真相水落石出。冒着违法风险购买小产权房的理由只有一个—便宜。统计显示，北京小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，2007年年中，房价多在每平方米2 500~4 000元之间，仅为四环内动辄每平方米上万元的商品房价格的25%~30%，同一地区的小产权房比大产权房价格下降在30%左右。据《新闻周刊》记者报道，位于房山区周口店镇的某村的楼盘，售价仅为800多元/平方米，而且还是现房，而交通不及这个地方便利的房山区窦店镇和韩村河镇的一些商品房，因为是大产权，手续齐全，售价竟高达3 000多元/平方米。这样的价格，比政府推出的仅比周边房价下降10%~15%、数量稀少必须抢购的限价房更具吸引力。
小产权房通过宅基地合法化试验暗度陈仓。早在2007年2月初，广东省召开“两会”期间，时任广东省国土资源厅厅长林浩坤就向媒体表示，由该部门草拟的《关于加强农村宅基地管理的通知》已上报广东省政府审批，其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，其中包括宅基地的转让、出租，并拥有收益权。
广东宅基地流转所透露出的信息十分重要，2007年全国“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中指出，包括农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。在宅基地上建小产权房用以出售出租，符合盘活存量、集约利用土地的要义。而新通过的《物权法》也将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”改为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定”。
按照我国现行法律规定，农村土地归村集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费，最后建房后出售给购房人。小产权房却是在没有将农村集体所有的土地转为国有的情况下进行的商品房开发建设，小产权房省去的费用主要是两部分，一是购地成本，二是各种税费。刨去这两块费用，住房价格可以压低70%左右。市场不是一直争论房地产商应不应该公布成本吗？没有必要了，小产权房已经让真相大白于天下，减去这些费用，市场大批供应住宅，北京郊区的房价可以下降70%。
对于大多数购房只为自住的中低收入者而言，他们愿意以低价、产权残缺的方式，换回一套体面的住房，过上有尊严的生活。在他们的价值系统中，合适的住房显然比完整的产权更重要。并且，从披露的事实来看，小产权房的交易市场正在形成，合法渠道遭禁，地下交易就会起到替补作用，以双方认可的潜规则贯穿其间。
政府真要压低房价，开放小产权房市场是一剂良药，既不影响耕地保护，又可以让农民分享土地资产收益，解决农民贫困难题。在我国新农村建设的试点中，小产权房的出现正是农民将土地利益最大化的尝试，这样可以降低农民在城市化进程中的“入市”门槛。在第二次世界大战以后日本、我国台湾地区出现的土地革命，就是让农民以土地致富，免除了农民成为城市贫民的现象。
某开发小产权房的村支书的话可以给我们上一课：“我们通过招商在不占用耕地和扩大宅基地的前提下，让农民免费住上漂亮的楼房，改善农民居住环境，同时多出来的居住面积以低于正常房1/2的价格卖给城里中低收入者，让更多的人有房住，这对平抑居高不下的房价大有益处，何错之有”。“按有关法律规定，农村土地和宅基地属村集体所有，我们在不占用耕地和扩大宅基地的前提下，多出来的楼房，是村集体财产，村委会当然有资格处理属于他们自己的财产”。农民理论家为小产权房正名极有说服力。
小产权房解禁意味着目前国有土地制度瓦解，征用农村集体土地为国有性质后才能开发投入市场，在土地市场，政府是主要定价者。一旦小产权房解禁，农民宅基地流入市场，农村宅基地的流转权由市场定价，农民直接参与农村土地分配，土地利益链条将完全拆散重新组合。
据国家有关资料统计，被征土地征用费的收益分配比例为：地方政府占20%~30%，企业占40%~50%，村级组织占25%~30%，农民仅占5%~10%。上海市社科院提供的数据表明，农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10，而农地出让价格又大概是农地市场价格的 1/5。从积极意义上看，小产权房解禁让农民进入了土地资产渠道，分享土地收益，减少城市化过程中的贫民，从整体上减少了社会成本。
小产权房解禁可以促进农村土地集约化，耕地减少与土地需求的增加是中国社会的主要矛盾。而2007年被批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区的成都、重庆试图解开这一死结，突破口就是农村宅基地的流转和集约使用。川、渝一直在低调探索。早在2007年12月份，成都已经制订的《成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区实施总体方案（草案）》中规定，今后在成都试验区内，集体建设用地将拥有与城镇建设用地几乎等同的地位，可以进入土地有形市场公开出让，并可申请办理土地使用权登记，宅基地也可在一定条件下通过房屋联建、出租等方式流转。重庆也将宅基地流转、集约使用作为土地制度与新农村建设的突破口之一。
如果允许宅基地流转，当开发商面对多个议价主体时，土地价格将低于目前垄断形成的均价，这意味着农民、开发商与购房者同时分获土地溢价，困扰中国房地产制度的核心问题—土地问题就可以一步步得到解决，类似于从香港学来的勾地制度等怪招，以及一房一价等非市场非保障的“怪胎”也就丧失了容身之地。
但是，房地产大炮任志强说，买小产权房是偷东西，从哪里偷呢？是从开发商那里偷的。支付了土地价款的房地产开发商认为小产权房既不合理更不合法，因为现在的土地交易法理上明确小产权房不受法律保护，《物权法》明确规定宅基地是不能向城镇居民转移的。大产权房的消费者需要支付土地费用，小产权房由于减少了土地交易成本而获得了不菲的土地溢价，因此被人为分割成了两个市场，存在着极大的不公。中国处于两种土地管理制度的条件下，一种是集体土地的管理办法，一种是国有土地的管理办法，但是你要把它变成商品房，就只能服从《房地产法》，上面明确写着什么样的情况下房屋才能进行交易。开发商支付了如此之高的土地溢价，就是从政府那里得到背书，所有的土地都是高价，而现在，另一层抛开政府和开发商的“山寨版”定价市场出现了，原有的市场就无法维系。
各方利益激烈博弈，决策者态度坚决，他们切断了农村宅基地不经政府之手直接出售的任何可能性，所有的土地必须国有化后由政府出售给商品房市场。让人难以理解的是，政府以阻止宅基地流转的方式，断然否决了降低房价的根本出路。如果我国的土地制度不变，小产权房就没有突破瓶颈的可能。
2007年12月11日，中国人民银行、国务院常务会议指出，近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地，并有蔓延上升之势，必须坚决遏制。会议强调严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。2008年7月8日，国土资源部执法局副局长郭宝平强调，国土资源部关于小产权房的报告已上交国务院，提出初步政策：新发生的一定要严肃查处；历史形成的，要由地方政府妥善处理；第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅与小产权房，将减少供应制造需求从而推高房价。
小产权房是抑制高房价、改革现行土地制度的釜底抽薪之举，如果政策本意就为打压房价，小产权房不仅不应被抑制，而应该成为房地产开发中的主要模式。一项政策尤其是在事关民生与经济发展全局的土地问题上，政府显然不只具有一个思维向度。关上小产权房闸门既是为了防止在土地流转中出现无法控制的局面，防止民间自行的土地交易以及农民不可控制地涌入城市，也是出于严格保护18亿亩耕地的需要，客观上起到了肃清房地产市场漏洞、加强了使房价以不可预料的速度下挫的风险。
政策的矛盾折射出现实的困难。在我国，保护耕地保障粮食安全的重要性无需多言，而房价的急剧下挫则增加了银行坏账诞生的可能性，一旦超过万亿元的坏账爆发将是中国经济无法承受之重。并且，目前的中产阶层购房者如果在一夜之间因为房价急挫成为“负翁”，将对整体经济造成严重的不利影响，这在我国香港等地区已有前车之鉴，撤火过急的后果是欲速则不达，影响经济的整体运行质量。
从稳定与适度上涨的背景下来理解房地产市场，理解金融市场，理解城市化进程，政策的表面矛盾也就迎刃而解—房价不急涨不急跌，维持政府、开发商、消费者、银行、土地与宅基地拥有者的利益平衡，才能使市场有长远发展的动力。
以小产权房为契机推动土地制度改革是治本之术，而抑制投资信贷需求是治标，中国的房地产市场从来都是在治标中“螺旋式上涨”，而没有从治本中获得市场化的健康基础。
学术界和实业界并不是一片反对之声。中国房地产业协会副会长朱中一、中房集团董事长孟晓苏等人都赞同小产权房，并且为之出谋划策。
小产权房解禁，政府不得不面临以下难题：地方政府的土地收益如何保证？如何弥补以高价获得土地的开发商的损失？如何弥补以高价购房的购房者的损失？如何防止农村土地流转与小产权房成为新一轮既得利益者的盛宴？
中国面临前所未有的大变局，此时要的是耐心，所谓振臂一呼，群雄响应、天下初定的时期已经过去，面对房地产市场，追根溯源是土地市场的伪市场化，以及与土地、税费捆绑在一起的地方财政如何解决，推而广之，农民的社会保障难题，中国经济摆脱房地产依赖症的平衡发展问题，只要这些问题不解决，中国的房地产业就很难廓清天日。
经济适用房、限价房这两只蝙蝠
值得关注的并不仅仅是土地市场的垄断，随着房地产保障时代的到来，不顾现实的房地产保障如同迷梦、每家一套房的共产主义风卷土重来。其典型表现就是政府试图通过不同的保障性住房解决所有居民的保障问题。在解决高房价路途遥遥之时，除了以廉租房解决最低收入阶层的住房外，经济适用房一再推上房地产舞台中央，被视为解决“夹心层住房”的良方。那些无法享受廉租房、购买商品房力有不逮的“夹心层人士”对此情有独钟，而手中拥有政府划拨地的国有企业也一再附议赞成。
经济适用房1998年与全国城镇住房制度改革一起诞生，背负着较多的政策任务，如实现住宅商品化、扩大内需、改善居民居住条件等等，这些目标之间存在明显的取向不一致。住宅商品化属于市场调节范畴，而改善中低收入阶层的居住条件，则属于社会保障范畴，二者榫枘不合。
2005年8月，全国工商联住宅产业商会组建的REICO工作室发布的最新调查报告认为，作为改革的阶段性产物，经济适用房政策当初的意愿都已基本实现，历史使命已经结束，建议取消经济适用房。此论一出，市场哗然，支持者与反对者各执一词。
归根到底，经济适用房之所以争议频仍，是因为经济适用房定位与功能不清，导致实现社会保障的公益原则和市场运作的利益目标发生激烈冲突。如果以扩大内需为标尺，可以说经济适用房的历史使命已经部分完成；而如果以社会保障为标尺，意味着经济适用房的历史使命远未完成。
有大约50%的经济适用房到了各地中高收入阶层人的手中。如果按照凡是年收入低于6万元的北京市居民都可以申请经济适用房的规定，以工资单上的数字为准，北京市90%以上的居民符合条件。政府的优惠“天女散花式”地落到所有收入阶层的头上，显然有违公平与效率的原则。
