经济适用房寻租丑闻迭出，2007年2月，北京市著名的经济适用房小区天通苑的房号在网络社区论坛里公然叫卖，售价高达十几万元。杜先生是北京某著名商场的部门主管，买经济适用房是为大学毕业的儿子结婚时准备的。他从朋友那里听说有家房地产中介公司有房号可买。与业务员经过讨价还价，对方要求房号费和手续费共13.5万元。杜先生说，虽然花了13.5万元买号费，但是整体上还是“赚了”。他买106平方米、价格为2 650元/平方米的房子，相对每平方米均价超过1万元的北京房地产市场来说，算是拣大便宜了。而开宝马、大奔购买经济适用房者也被网友一一记录在册。
寻租一直难以解决。深圳市位于南山区龙珠大道南侧的桃源村三期经济适用房，是深圳市为解决中低收入家庭住房问题而投资建设的首个经济适用房住宅小区，于2009年1月1日住房竣工移交入伙。短短数日，已经有部分业主将尚未入住的经适适用房出租作为窗帘、防盗门等装修材料的卖场。
上海浦东地区自2008年11月以来出现大批团购客，其成员主要是国有资本与新区政府。这些团购客购房时通常享受10%~15%的折价，不过，由于所购房位于成熟地块，因此报价大都在每平米8 000元左右，这样的价格当然不是为了低收入人群的住房保障所需，而是为了特定人群的住房需要。离谱的保障性住房价格来自于陆家嘴（集团）有限公司，2008年11月25日该公司以17 918元/平方米的价格收购了中星恬园的36套房产，总价约7 800万元。之后陆家嘴（集团）有限公司又以约2.7亿元的总价先后分3次团购了中星恬园的公寓。4天的团购总计成交约180套。这显然是为高档金融人才准备的特殊礼物，中低收入阶层无从下嘴。
所有这些现象让人看到的是，经济适用房已经变味，以目前的行政能力制止寻租现象几乎是不可能完成的任务。事实上，地方财政收入中可用于保障性住房建设的资金主要为各地的土地出让收益的10%，由于土地市场疲软，政府可以用于保障性住房的资金捉襟见肘，在廉租房资金都无法保障的现实之下，建立大批经济适用房无非是让某些国有企业的员工单独享受低价土地的群体优惠。
限价房则更是尴尬，存在极大的浪费。2008年北京市第二批保障性住房的摇号全部完成，首批1.4万余户限价房配售家庭的选房签约过程中，有2.794户选房家庭放弃了选房，弃选率达20%。原因各种各样，或者是地处偏僻，交通成本高，或者是朝向不好等等。这不是北京市独有的现象，广州、上海等地都曾发生过，甚至有公积金盈余为浪费工程买单的事。花如此大的代价，换来如此巨大的浪费，这难道是保障性住房的初衷？即便政府出于好心，但打破市场与保障的边界实在是好心办坏事。
政府之手深入房地产市场，扭曲了房地产市场的预期与供给，寻租现象与浪费现象并存，还导致行政成本居高不下。当政府在保障民生的大旗下向住房分配体制回归时，我们看到了福利分房时代假离婚、假结婚、以虚假证明骗房等老一套手法暗流涌动。吊诡的是，正因为寻租现象的存在，人们更加大声地呼吁政府介入市场，以改变现状，由此陷入介入、寻租、进一步介入的恶性循环。
增加公益性住房的建设，其本质是政府出钱补贴低收入居民，以政府消费的方式进行，与积极财政政策的含义相同。这无法提振市场的消费需求，所谓市场消费，即企业与居民自己出钱购买产品，而不是政府发钱或者发房，这实际是政府定向消费，而不是市场消费。
增加公共产品可以增加市场消费，这是美好的误解。房价畸高导致中产阶层成为“负翁”一族，反而降低社会的有效消费。必须享受公益性住房的人越来越多，反过来加重了政府的负担，使税费层层加码，绝对不是社会的福音。在现阶段，增加市场消费的办法是增加居民的财富，尤其是中产收入阶层的财富在社会总体财富中的占比，这样才能促进社会的有效消费。我们看到过政府对住房大包干时代的场景，中年以上的人应该知道，那是一个消费并不畅旺的时期。被高房价与民意困扰的政府，与市场的怀旧派一起，将住房大包干时代打上公平的烙印，而后试图回归。这是严重的错误，将使房地产市场改革偏离市场与公益的轨道更远。
房地产已经回不到计划经济时代，也不可能在汹汹的民意下维系高房价，这正是改善房地产行业生态的契机—政府保障公益性住房，市场负责房地产的效率。
2008年11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。温家宝总理提出7项工作安排，第二项是着力扩大消费需求，特别是居民消费需求。表示要把扩大消费与完善收入分配政策结合起来，与扩大就业结合起来，与发展服务业结合起来。最重要的是，要千方百计增加居民收入，提高消费能力。加大力度调整国民收入分配格局，提高中低收入居民收入比重。努力消除制约消费的制度和政策障碍，改善居民消费预期，引导和促进居民扩大消费需求。这显然指的是增加居民财富，增加居民消费，而绝不是指扩大政府消费。
第三项专门提到房地产行业。表示要“促进房地产市场平稳健康发展……要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易”。这里既提到了保障性住房的建设，也提到加快发展二手房市场和住房租赁市场，前者是政府的职责，对高房价有挤出效应，后者指的是加快市场流动效率，显然是尊重市场的表示。政府的目的是防止房价大起大落，而不是以损害行业发展为代价，进行大包大揽式的行政分配。
政府与商人的共同救赎
2008年房地产市场冻结，中国经济冻结，政府与开发商开始了又一次的自我救赎。
王石的柔性救赎与任志强的暴戾救赎
2007年12月，源于房地产开发商的内战揭开了房地产拐点论的序幕。2007年12月13日，在万科资助的“海螺行动II—中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，有人问王石：“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法？”王石回答：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题—是的。”“拐点论”于是新鲜出炉，在业内掀起了轩然大波，并对市场产生了巨大影响。这被普遍视为房地产界“拐点论”论争的起始点。
有人指出，拐点论是媒体的过度解读。我看未必。因为首提拐点论的王石此后一直撰文指出拐点不可避免，在中央电视台《新闻调查》2008年2月2日播出的节目《对话著名房地产商王石、潘石屹、任志强》中，王石明确表示：第一，房价上升速度超过了家庭收入增长速度，连中产阶层都买不起房子了；第二，今年万科不拿“地王”；第三，目前住房性价比不高，应在三四年后再买房；第四，这次宏观调控与以往不同，将影响中国经济各个层面。
由王石引发的房价拐点论，引起一片争议，而后拐点论的反对者潘石屹2008年3月21日抛出“百日内巨变论”。王石与潘石屹争论激烈，其实说的是一回事，就是房地产市场会发生裂变，至于裂变主要反映在房价上还是在房地产商的并购上，两者看法稍有区别。但房地产业进入重组并购时代，两者是一致的。
2008年的房地产业，王石是个炙手可热的人物，他以拐点论与降价的方式向左走，而另一派则是坚挺的价格向右走，房地产市场被撕裂。
王石的拐点论含有市场人士理性的积极意义。王石希望成为“房地产教父”，他有两个法宝，一是对于政策变迁的敏感领悟，二是房地产制造的专业化、精细化—前者是对政策的绥靖，深谙中国历史发展阶段的王石从未对政策有任何本质抵触。
当他以高屋建瓴地的口气表示，自己所理解的“拐点”是指房价的理性回归，按照房价收入比而言，房价已经太高，连中产收入阶层都买不起房子，房地产市场必须进行刮骨疗毒式的大改革时，王石显然已经脱离了自己的开发商身份，而在指点中国房地产市场、甚至中国经济的未来江山。保持市场理性是企业巨头必须具备的品质，令人遗憾的是，他的理性中现代商业伦理与胡雪岩式的政商合一混为一谈。
王石多年来的一系列言论可以印证这一点。他曾经指出“居者有其屋”的蓝图是，“未来要走向和谐健康，需要各方的努力。政府解决政策层面的问题，消费者也有居住理念的选择把握，而房地产商在这样一个特殊的阶段，更应该把握好自己的方向”。他也很早提出了企业公民的理论，并屡屡号召同行践行。他异常关注“城市低收入人群的居住环境”，并声称与多个城市的政府合作，愿意“开发廉租房”，宣布2006年万科成立的第一个基金将用于“古民居住宅的保护”。所有这一切，显示王石绝不仅仅满足于充当房地产行业的领头羊。
万科作为住宅房产龙头企业，一直抱怨市场占有率过低，市场低迷期恰好是洗牌机会，这是阳谋，而不是阴谋。王石所谓的短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续，市场需要理性调整；但只要定价合理或者增速调整到合理趋势，市场内强劲的购买力仍会表现出来。换成大白话就是，目前房地产业要洗牌，万科要扩张，等调整周期结束以后，万科的市场前景一片灿烂。到那时，仅凭平均利润，万科也能过上好日子。
王石在房地产行业是有梦想的，他的梦想是专业化与精细化，这是中国房地产市场应该追求的未来。
专业化有两层含义，第一层含义是指企业专注于某一行业，而不搞多元化投资；另一层含义是建立流水线作业，如第二次世界大战后为复员军人兴建的美国莱维持小镇，复员军人威廉.莱维特在长岛的纳索县里买了一块1.500英亩马铃薯地，用流水线作业方式进行，第一批所有的1.75万家住宅，全部由预制构成，每家同一式样，机器听众号令，时间分秒不差。后面接踵而来的就负责铺上混凝土地面，跟着电工就来竖街灯柱，工人就来挂上路牌。接着，就把每个屋子地段划分好。房子很快就盖好了，包括手续费、绿化和厨房电器设备在内，一套房子成本还不到1万美元。专业化才能降低成本，才能“薄利多销”，才能在降价后仍有利润空间。
这样的专业化需要原材料的统一市场，需要简化的具有法治精神的税费体制，需要市场化的土地一级市场，需要统一、严格的产品标准，在目前的中国显然做不到。王石所讲的专业化集中在第一个层面，而无法渗透到第二个层面。因此王石提出精细化进行补救。他说，万科的第二个10年，通过专业化获得了成功，万科的第三个10年，即2004~2014年将致力于精细化，具体讲就是只做城市住宅，把住宅开发中的各环节力争做精细，做到家。
房地产生态是中国商业生态的典型缩影，被市场分割、贫富差距、利益博弈所纠缠，在这样的大变动时期，谁想充当“教父”都是不现实的，最终历史会让房地产业界之外的人物，拥有政治与经济资源的人，来扮演这一角色。
相比王石、潘石屹对非市场化的柔性抵抗，任志强的抵抗轰轰烈烈、慷慨激昂。这位经过大起大落的商人有建立中国商界新教伦理的雄心，有殉道者的激烈个性。
但任志强有三宗罪。
第一宗罪，他总是背离宏观调控的大形势逆流而上，大谈房价高企是因为供需所致，大谈尊重企业市场本性的重要性。2006年他的惊人言论包括“宏观调控是为了房价稳涨”，“国有企业家、国有资本，政府让干什么就干什么，不让我们干房地产我就不干房地产。我们只是当丫环的，都是政府说了算”，抛出震惊四座的“丫环论”等种种撕裂各阶层的话语。任志强确实是国有企业上市公司老总，但如此一来却将国有企业最后一丝遮羞布全部扯下，以推进国有企业制度性改进和以当代企业家自居的国有企业高管们莫不恼火。
更让人头痛的是任志强喜欢舞文弄墨，牙尖嘴利。在房地产暴利之说占据主流话语权之后，任志强推出房地产无暴利论，依据是2004年全国经济普查报告中的数据，显示房地产行业的利润率仅为6.7%，不管是净资产回报率还是销售利润率都在7%以下，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第7位，仅为中游水平。而2006年11月财政部公布的39家房地产企业的利润和税收情况足以让任志强哑口无言，但更应该羞愧的是政府统计部门，政府赖以制定政策的数据有时成为笑谈。任志强的百宝箱中包括有关部委的历史文件，每一条都是政府部门对房地产商前倨而后恭的当头棒喝，反映了政策制定过程中的市场投机心态。
