有朋友在我的博客上留言问，手中有笔钱长期不用想留给孩子，该买房还是买股？
这个问题就如同"生存还是毁灭"般，是个永恒的问题，非常难回答。而在房产调控的背景下，更难有单纯的"是或否"的回答。
我不是那个专门评论房地产的评论家牛刀，我不敢劝人别买房，毕竟在过去10 年，赚钱最多的并不是股票，而是房产；而永远正确的也不是牛刀，似乎是任志强。我只能说，管好你们的钱包，房子总价必须在你的承受范围之内，哪怕是投资性房产，也应将其看做长期投资的方式，而非短期的炒房。
国外经典的理财课程中，常说年轻人应尽可能晚买房，理由是：买房一定要用首付，对年轻人来说，首付得来不易，一旦买房就会拖累未来的现金流，不如把首付拿来投资，累积更大的财富。
若过早买房，等人到中年，好不容易付清房贷，却发现手里除了房子，没有其他资产了。
但你在国内敢这么说吗？
国内的理财观念是：年轻人应尽早买房，且最好一步到位。
常在理财论坛上看到有朋友贴出自己的买房致富理财经历，但随后就有人跟帖说："你不就是70 后，要是你晚生几年，哪有现在这么好命！"买房，成为70 后与80 后在理财上的最大矛盾，较早买房的70 后，如今活得潇洒自由，而80 后则是悲惨的房奴。
的确，2000 年我刚毕业时工资约在3 000 ～ 4 000 元左右，当时上海内环房价差不多也就是5 000 元每平方米这个水平，但现在呢，大学毕业生的薪酬并没有太大上涨，内环房价却已接近30 000 元每平方米。这种现象，几乎发生在中国所有的大城市。
房价之所以上涨，有很多原因，包括我前面所说的婴儿潮。
但必须承认一点，房子除了居住功能外，还有投资功能。
过去10 年间，英美国家房价涨了1 倍，中国房价涨了近10 倍，而大米、猪肉、家电，以及一些IT 产品，涨幅很小甚至没有涨幅。
从某种意义上说，投资的大手已无处不在。近10 年来，凡涨价的东西，或多或少都带投资的属性，而那些没有投资属性的价格反而会下跌，如电视机、电脑和空调等。
13 年前，我买第一台电脑花了父母近1 万元，还是"奔腾"兼容机，我乐颠颠地花了一个小时跑到上海杨浦把它买回来，而当时上海内环房价仅3 000 元每平方米。13 年来，电脑价格在不断下降，而性能却在大幅提高。房价则是越来越高，性能却不见得很好。
我痛恨房地产价格的上涨，它消灭了很多年轻人的活力。
但必须承认，在"有土斯有财"的观念下，中国人炒作房地产的氛围是全世界最猛的。在美国，你哪会看到一个住在纽约的人，还要跑洛杉矶去买幢房子。
营销畅销书《定位》告诉我们，一旦品牌在消费者头脑中扎根，第一印象就很难改变。买房能保值，能抵抗通货膨胀这个印象一旦在国人脑海中扎根，很难在短期内改变。
我也无法预测目前已脱离地心引力的房价的走势。对很多人来说，他们可以以价值投资者的眼光，等待股票下跌，股价高我就不买；但房子，你能吗？
只要中国经济继续高成长，婴儿潮继续发挥作用。如果房价出现20% 的调整幅度，我就会考虑出手，但前提就是房产还有其投资属性。
财商小贴士
买房前需注意的10个问题在《富爸爸，穷爸爸》一书中，作者罗伯特· 清崎曾提出买房前需注意到10 个问题：
你的房贷利率是否太高？
你的投资回报率是多少？
这项投资与你的长期理财计划是否吻合？
你的房子是否会闲置？
你计算过管理成本吗？
你打算花多少修缮费用？
你知道房子附近的交通状况可能改变吗？
现在市场看好，是因为商业经济还是贪婪？
你认为这个上涨趋势会持续多久？
如果房子自己不住要出租，能否租得出去？
二套房一定得买
我给中产阶级一个建议，二套房一定得买。
对只有一套房的朋友来说，其实房价涨跌"关卿何事"。对大部分人来说，哪怕房价涨到每平方米10 万元，你也不可能抛售，跌到每平方米1 000 元，也丝毫不妨碍房子的使用性能。但要想分享中国经济成长果实，掘金城市化进程，抵御通胀，为宝宝理财作准备，那二套房一定得买。
中产阶级一定要学会"钱滚钱"，而"钱滚钱"的最佳模式就是炒股或投资房产。若只能靠薪酬来维持每月的日常开支，哪怕你是年薪百万的"打工皇帝"，拥有500 万元的自住豪宅，你本质上还是"穷人"。
在目前高涨的房价下，几乎"一套房，消灭一个中产阶级"。
只有投资或拥有二套房，或能真正抗衡通货膨胀。
在某种意义上，衡量中产阶级的标志并不在于年薪，也不在于开什么车，而在于有多少投资性资产，在房产投资上，就是二套房，甚至三套房。
在通货膨胀下，房价的涨幅，可能会高于猪肉、粮价，乃至官方CPI（消费者物价指数）数据的涨幅。以猪肉价格为例，内地30 年前的猪肉大约是8 毛钱/ 斤，最高时涨了20 倍，最近又跌回了12 倍左右，而房价却在过去10 年间完成了肉价过去30 年的涨幅，北京、上海等地的房价上涨幅度早已超过12 倍。
猪肉价格的上涨，完全是因为其消费品的属性，而消费品、资源价格乃至薪酬的上涨，又会带动房价的上涨，房价又拥有投资属性，这会造成房价的上涨一般会大于CPI 的涨幅。
房价涨幅远高于CPI 涨幅，在全球基本都是如此。以台湾地区为例，1966 ～ 2006 年，台湾人均GNP（国民生产总值）增加了61 倍，同期物价指数上涨约4.9 倍，但是台北市的房价指数却上涨了121 倍！发达国家近10 年来的物价涨幅也并不大，但欧美房价涨幅已接近1 倍。
房地产不像股票，如今的高价股几年内可能变成"壁纸"。而房地产的价格波动率相对股票小，只要选对地点，长期而言，回报率会不错，是亲子理财或退休族必备的核心资产，进可攻、退可守。
但买房，也应看价格，想清楚你买房的用途——投资、出租或是学区房。更重要的是，承担你所能承担的房价。
曾和一群四大会计师事务所的人聊天，这群人在香港、上海都属中产阶级，自然聊到了房价。以收入算，香港工作7 年后的同事每月收入5 万港元左右，目前香港地段较好的新房、次新房每平方米均价约为10 万港元（《福布斯》2008 年数据，香港公寓每平方英尺均价为1 373 美元，1 英尺≈ 0.3 米），香港同事平均每2 个月的工资能买1 平米房；而上海工作7 年后的同事每月收入3万元人民币左右，以新房、次新房计算，基本一个月的工资就能买1 平方米的房。
结果，他们竟然得出结论，北京、上海中产阶级买房的压力并不大！
这结论，听上去有些匪夷所思。但必须承认，相比香港、台北，北京、上海的贫富差距更大，富人多也就构成了房价的支撑。
2008 年香港人均月收入是15 400 港元，相当于14 000 元人民币，"四大"资深员工固然能赚到每月5 万港元，但为政府工作的清洁工每月也能拿到1 万港元；而北京、上海的人均月收入只有3 000 元人民币左右，清洁工的薪酬在1 500 元左右，大量的中产阶级每月薪酬却在2 万元以上，新房、次新房的均价则在2 万元以上。
据我的观察，华人实在太爱买房，北京、上海、广州、深圳，乃至中国香港、中国台北，房价都已脱离国际通行的房价收入比。
过去，北京、上海的房价上涨是靠内需，而目前乃至未来则得靠外力。外力是指，那些对北京、上海房产有兴趣的外来投资者，包括山西、江浙、中国港台，乃至其他国家的外资，都会来北京、上海寻找标的。
对于高房价的讨论，我必须不客气地说一句："问题不在房价，而在于口袋里有没有钱！"对于投资型的购买者来说，房价一旦出现一定的跌幅，年收益率接近房贷利率时，就是进场时机。而若对未来有信心的话，不妨把自己变成"房奴"，或许如今看来压得你弯不起腰的房贷，3 年后已不算什么。
我相信，北京、上海的房价已不可能回到万元以内。每年不断的人口导入，外加政府配套设施的不断完善，以及城市化进程的加快，"大上海"、"大北京"的格局已不可逆转。从长线来说，房产仍是不错的投资标的。
买优良地理位置的房地产，始终是长线对抗通胀的最佳策略，也是亲子理财的好策略。亲子理财动辄10 ～ 20 年的理财过程，哪怕房价买到了次高点，但时间会帮你弥补伤痕。
中产阶级应尽早规划房产的配置，选择一套自住的房子，同时选购另一套以收租为主的房产，无论是住宅、商铺、办公室等皆可。这样的规划，可以确保自己的生活空间大小适中，又能保证每月有一笔稳定的收益。而到孩子长大时，可将房产留给子女，或将房租用于养老，从而不必向子女伸手要钱。
而另一个做法是，不断以小房换大房。在自己力所能及的范围内，从二室换到三室，乃至别墅，对不少中产阶级来说，别墅具备很好的社交属性，对自己的事业有所帮助。而一旦退休或子女需要留学时，可将别墅换成公寓，将房产回归居住属性，也是不错的房产投资方式。
其实，房产价格即便下滑，也会呈现阶梯式跌法，只要价格降一点，买盘就马上出现，使得前景更加难测。
因此，当合理房价出现时，就应大胆买进。
房子就是儿子
"独二代"时代来临，养儿防老的概念已不可靠。
我曾遇到过这么一位老太太，她与先生早就打定主意，养老不靠儿子。"现在年轻人的工作压力太大了，而越往后年轻人赚钱越困难，搞不好连买房子都有问题。"她更忧心，万一寿命长，退休金又不够花，怎么办？
年纪大的人要的不是一大笔钱，而是每个月稳定的现金收入。
所以她决定，买两套二手房，靠每月租金来弥补养老费用。
在华人圈，房产素有"哑巴儿子"的说法，其实"买房养子"也是可行策略。
财商小贴士
房产本身是一种非常重要的投资工具，且非常适合富裕人士进行投资。房产既是一种消费品， 也是一种投资品。
买房投资，我素来不喜欢做"短线"，哪怕现在卖了个高价，从长线来说也只是个"山腰"。
而若是亲子理财，更需作好10 ～ 15 年不抛售的准备，那么租金的多寡就成为很重要的考量。
我的建议是：只投资那些能用房租抵消贷款利息的物业，或能最大程度用房租抵消贷款利息的物业。
假设你为孩子购买一套70 万元的房产，首付30%，向银行贷款49 万元，贷款利率为4.158%（商贷利率打7 折计算），20 年下来，每月需还3 010 元，还款总额共72.24 万元。
若你将此房出租，月收租金2 500 元，保守估计（每年扣除一个月租金当成房屋闲置、维修等成本），20 年后，光租金就可回收55 万元，不仅平常的现金流量不成问题，所收的租金则可以拿来偿还部分房贷本金，20 年后还拥有一套既保本又增值的房子，到时供孩子留学教育或成家之用。
低利率，让房地产投资可行性更高，只要选对地点，你就可以用小本钱滚出大财富。
具体来说，亲子理财，有两种方式：
一是通过出售获利，也就是所谓的"炒房"。对于以"炒房"（中短期投资）为目的的购房者而言，楼盘的升值潜力是放在第一位的。
需特别关注楼盘所在区域的市政规划前景，特别是潜力地区的楼盘，政府部门的搬迁、规划，地铁的修建、学校的搬迁、公园的兴建等，都可能造成房价的飞涨。投资者需"预先"布局。
二是通过出租获利。购买城区内有潜力的二手房，一方面可谋取租金收益，一方面可得到房价升值的平均收益。而这也是为宝宝理财的很好的策略。
亲子理财，时间长达10 ～ 15 年，即便是新盘，10 ～ 15 年内也会成"二手房"。而从目前房龄与价格的走势来看，房龄明显呈边际效用递减。15 年左右的二手房价格往往只有新房价格的一半，而15 年与30 年房龄的"老公房"价格，却相差不大。目前，北京、上海的郊区新房价格，几乎与市中心的"老公房"价格相当，两相比较，建议选择市区的"老公房"。建议购买房龄15 年左右、6层以内的"老公房"，或能等待拆迁的额外收益。
目前郊区新盘由于配套措施不够完备，在交房几年内几无"租赁"价值，而市区新盘，在2009 年这波房价上涨后，房屋租售比恐已降为2% 不到，市值200 万元、租金3 000 元不到的房屋为数不少。相比之下，北京、上海市区"老公房"的租赁价值颇为不错，由于市区小户型房屋缺乏，市值70 万元的"老公房"房租达到每月2 000 元的，如仔细"淘宝"，应能找到不少。而较高的租金，也能最大限度抵消贷款利息。
