有人认为，城市化的进程中将不断有人涌进城市，房屋终究是供不应求的。这里有两个概念需要澄清，一是在现有的高房价下，进入城市的人有没有购房能力？我认为大部分新进入者没有购房能力，有购买力的人群又去购买新竣工住房了。从这个角度分析，中国城镇房屋过剩的局面，将在很长时间内持续下去。
从眼前看，现在的一手楼盘库存相对于社会资金而言存量不足，另一方面，投机客的需求量很大，而且这些投机客主要通过银行资金买房。投机客“击鼓传花”的投机行为，最终要寻找的还是消费者；如果没有消费者接盘，那么房屋在投机客之间的这个传递最终会以爆盘告终。
房价回落之后还能暴涨吗？这可能是很多人非常关注的问题。我认为是不可能了：起死回生或许只能一次。这次房价上涨其实也谈不上起死回生，本来就是一具“僵尸”。这具“僵尸”折腾了一番以后，零件也该散落了，尸体毕竟要腐烂的。当然，由此也会引起银行不良信贷资产的增加，这将是中国维护高房价必然要付出的巨大代价。
我相信，随着房价上涨引起的社会矛盾的加剧，中国的房屋开发建设模式是会改变的，不一定只能由开发商建房。我对未来时期小产权房合法化持乐观态度。对于普通消费者而言，如果只是考虑居住问题，我认为小产权房是可以考虑的。买小产权房最好不要去买别墅，由于住户太少，说推倒就推倒了。最好是购买有几千户规模以上的小产权房，居住可以说是安全的。
我之所以建议大家去购买小产权房，毕竟解决居住问题是很现实的。如果你买开发商的房子，除非它会升值，否则代价也太大了。政府今后必然会加大经济适用房和租赁房的供给，用以缓解高房价带来的被激化的社会矛盾。廉租房作为保障房的一种，它与经济适用房所保障的居民层次是不同的，不能简单地取代经济适用房。
物业税的征收将来也是大势所趋。因为以后政府征地获得财政收入会越来越难，在农民维权意识越来越强的情况下，单纯依靠大规模征地获取土地价差，甚至有可能酿成群体性暴力事件，不利于维护政府形象，也不利于社会的安定团结。关于物业税的政策，我认为我国应该采取措施控制住房占有，对于拥有多套住房的，可以采取累进税的方式进行征收。当然，对于自住房屋，物业税在征收时可以适度豁免。除了物业税之外，还可以考虑征收房屋空置税。物业税是最容易征收的税种，因为没有任何一套房可以逃税，无从隐瞒，这是地方政府的一个重要的税收来源。未来需要考虑的是，怎么把提高民生水平和增加政府收入很好地结合起来。考虑到房屋的居住本身就是民生，政府对于居民自住，可以考虑一个家庭豁免一套房；用来投机的就是要重征，这样房价自然就落下来了。
3 中国的房价到底高不高？--高房价的形成及国际水平比较
中国的房价问题长期处于媒体爆炒、众说纷纭阶段。不仅中国，全世界的投资者都在关注中国的房地产投资和房价问题。所以，探讨中国的高房价的形成机制，不仅有着深刻的理论意义，而且对未来实施调控房价政策也将起到重要的借鉴作用。
哪些因素决定和影响房价水平变动
经常有读者向我问起该怎样分析房价走势，我认为下列因素，包括房屋价值、货币币值、市场供求关系、城市规划变动、住房信贷政策和税收政策等，是影响房价长期走势的关键因素。
住房的价值
价格是价值的货币表现形式，价格围绕价值上下波动。这是关于价格与价值关系的一般描述。这个描述在房价形成当中同样适用。
商品作为人类劳动的成果，本身都是有价值的。房屋的价值主要是作为消费品，能够给用户带来的效用。通俗地说，一套住房究竟能够给住户带来多少有用的东西，或者说消费者究竟愿意拿出多少钱，和这套房子的卖主进行等价交换。由于房屋建造质量、室内装修、朝向、楼层、周边交通、商业购物环境、地理位置、自然环境等的不同，都有可能给消费者带来不同的满足感，从而存在不同的价值，消费者愿意提供的出价也因而不同。
当然住房也可以不作消费使用，而是作为生产资料或投资品进行商用使用，比如直接用做旅馆、商店，甚至是工厂。一般来说，将住房出租给房客居住，是住房最正常也最可行的投资形态，但是必须纳入政府工商行政管理的范畴。在中国的许多城乡结合部，村民的住宅不少被租赁用做工厂，可见住房还可以作为生产资料形态进行转换。当然这种转换是有条件的，即必须符合城市规划和社区秩序，如果以社会外部性换取住房所有者的投资回报，那么这种回报显然是不合法的。
总之，一套住房不管是用于居住使用，还是作为企业的生产资料，其发挥的作用都可以折算成为一个数值，经济学上分别叫做“边际效用”或“边际产品价值”。作为一个基本住宅单元，住房可以给居住者带来御寒、休息、娱乐等功能，而且房子周边的配套设施如邮局、银行、超市、公交、休闲娱乐、医院等给居住者的生活带来便利，更重要的是，住房毗邻工作场所给居住者上下班带来的时间和交通费用上的节省—这些功能是有价值的，是消费者愿意为之支付费用的。
如果不存在邻居的投诉，或者房屋所有者能够提供给邻居足够的补偿，房屋所有者也可以考虑把住房租给一家企业开办小型工厂、旅社或者商店，那么这个住房就变成了生产设施了。然而，不管是作为一个居住单元，还是作为一个工厂，一套房屋能够带来的居住功能或生产力都是有价值的，而且这个价值在一个临界点上是无差异的。这也就牵涉到土地本身的属性问题。我们一般认为土地属于投资品，属于生产资料。但实际上，当土地作为厂房即企业的承载物时，属于生产资料，而作为住房承载物时则属于消费资料。
简单来说，住房不同于商业用房。既然是住房而不是工厂，也不是商业用房、写字楼，它肯定是作为消费品的。住房的价值就是这个房屋本身及周边配套设施给用户带来的价值。如果房屋因地处郊区、周边配套不完善从而给居住者带来较大的居住成本，那么住房的价值就会降低。这是一个级差地租的概念。不管是土地经济学还是空间地理经济学，最终指向的，都是这个基本道理。
货币币值变化或通货膨胀水平
货币购买力，就是指单位货币购买商品或换取劳务的能力。只要我们知道了??个商品的公允价格，反过来就知道了一个单位货币能够购买多少商品。所以，货币购买力的大小决定于货币价值与商品价值的对比关系。如果处在实物货币时代，例如金银作为货币，货币购买力的变化与货币自身的价值成正比，与商品价格、服务费用水平的变动成反比。在货币币值不变的情况下，商品价格、服务收费标准下降，单位货币的购买力就提高；反之则下降。
现在，全球早已进入了纸币时代。纸币作为一种信用货币，其发行量的多少是以国家信用为基础的。纸币的币值很有可能伴随着发行量的急剧增大而出现大幅度贬值，从而引起严重的通货膨胀。
纸币本身并没有价值，而只是一种价值符号。在社会商品总量和劳务一定的前提下，纸币发行过多，单位纸币代表的价值就会下降，表现为物价上涨，这时单位纸币的购买力也就下降。所以，决定纸币购买力的基本因素有两个：一是商品价值总量的变化；二是纸币发行的数量和流通速度。
20世纪初，美国经济学家、耶鲁大学教授欧文·费雪在《货币的购买力》一书中，提出了一个著名的交易方程式：
公式（3-1）也可以表达为：
在上述公式（3-1）或（3-2）中，M表示一定时期流通中货币的平均数量；v表示一定时期单位货币的平均周转次数，即货币流通速度；P表示商品和劳务的价格指数；Q表示商品和劳务的交易数量。公式表明，物价水平取决于货币投放量与货币流通速度的乘积，与社会中可供交易的商品和劳务的比值。
分析物价水平的变化，可以用物价总指数来衡量，也可以用消费物价指数（CPI）和生产价格指数（PPI）分别衡量。但是，如果物价指数测度不科学，或者由于特殊原因（例如日本广场协议后大量发行货币，但由于日元升值导致进口货物价格下降，日本的CPI长期保持稳定状态），物价指数对货币投放量的变化高度不敏感，自然就失去了测度货币币值的作用。2008年第4季度以来，为抵抗全球金融危机，中国实施了极度宽松的货币政策，引起公众强烈的通货膨胀预期，但依政府统计口径的CPI和PPI长期为负值，引起相关专业人士的巨大疑惑。因此，在目前情况下，用货币币值变化，可能比物价指数变化更为科学和有说服力。
货币币值的衡量，一般用货币购买力指数，即根据广泛组合的商品和劳务的价格平均值计算而得的反映货币购买力变动的动态相对数。公式为：
公式（3-3）中CPP代表货币购买力指数，∑代表总和；p代表商品的价格，q代表商品的数量；p'代表服务的价格，q'代表服务的数量；1和0分别代表计算期和基期。从公式可以看出，货币购买力指数实质上就是商品价格指数和服务性支出价格指数的倒数。
以上是传统经济学对货币币值的论述。然而，在现代虚拟经济高度发达的条件下，不动产、股票市场同样大量产生货币需求。由于金融工具的持续创新，股票交易和不动产交易频繁，并且在很大程度上从商品和劳务市场吸收了货币供给。这样就可能产生一种情况，即在流动性过剩的情况下，如果政府放任资产市场投机，而基于物价稳定的宏观调控目标对实物商品市场进行控制，则股票和房地产市场过于活跃反而会导致商品和劳务价格水平在短期内不仅不上升，还有可能下降。考虑到股票、不动产等资产与普通商品、劳务存在的不受限制的交易，资产价格泡沫下的物价不变甚至下降，实际上伴随着货币购买力在资产市场领域的大幅度下降，但被人们幻想为货币购买力在商品和劳务市场领域的提高。随着这种不平衡累积的能量越来越大，货币传导终将突破政府对物价的调控，流动性过剩最终将体现为物价水平的大幅度上升。如果政府把稳定物价作为最重要的宏观经济目标，实施紧缩的货币政策，则资产市场泡沫破裂和金融危机势不可免。
考虑到资产市场和商品劳务市场同处经济当中，且两个市场之间的交易不受任何限制。那么在现代经济下，上述单纯以商品、劳务价格变动来衡量货币币值的做法，就显得没有说服力了。一个可尝试的办法，是将股票市场、房地产市场的价格变动也考虑进来，一同衡量货币购买力或通货膨胀水平，由此得出的货币购买力指数公式为：
公式（3-4）中CPP'代表调整后的货币购买力指数，∑代表总和；p代表商品的价格，q代表商品的数量；p'代表服务的价格，q'代表服务的数量；p''代表股票价格，q''代表股票数量；p'''代表不动产价格，q'''代表不动产数量；e代表其他资产的价值。1和0分别代表计算期和基期。
根据以上公式，当一国或地区由于流动性过剩而导致股票、房地产等资产价格上涨时，尽管按照传统口径计算的物价指数保持不变甚至下降，实际货币购买力已经下降，意味着在这个国家和地区已经发生了通货膨胀。因此，在货币流通速度正常的情况下，如果货币发行量超过了经济总量的需求，就必然发生商品、劳务或股票、房地产等其他资产的价格上涨，从而导致通货膨胀的发生。除非货币流通速度受到了极大阻滞，政府超额发行货币才具有说服力；而一旦货币流动性阻滞问题得到解决，超额货币必须通过多种途径退出，以恢复正常的经济秩序。
因此，房价作为住房价值的货币表现，其水平直接受到货币购买力的影响。当一国或地区出现超额货币供给时，住房价格水平一般会普遍上升；相反，紧缩的流动性可能导致住房价格水平的普遍下降。
市场供求关系
市场供求影响房屋价格，但不是决定因素。这里有一个短期和长期的视角问题。从短期看，房价可能受到市场供求的明显影响。由于住房具有较好的保值增值特征，在房价预期上涨时期，以投资、投机为目的的住房需求，可以打破住房市场的供求平衡，推动房价水平较快上涨；而在房价预期回落的走势中，以投资和投机为目的的住房持有人，变为住房市场的出售方，在一定程度上加剧了住房价格的回落水平。
从长期看，由于住房的寿命非常长，消费者可以直接从生产者手中买房子（例如通过自建房的方式），也可以从中间机构手中买房（例如开发商、房屋投机客）。中间机构持有住房的周期，有的可以长达10年甚至20年。这些中间机构持有住房，在房屋流通中所起的作用，本质上是商品分销和零售。从这个角度来看，住房供给者包括生产者（建筑施工企业）、个人住房持有者、房地产投资机构；住房需求者就是消费者，只有将住房用来居住的消费者才是最终的真实需求；住房市场供求通过住房价格调节进行平衡并有效运行。
城市规划
城市规划对住房价格的影响，主要表现为城市规划调整给住房使用者带来的相对位置和生活便利性的影响。从相对位置分析，随着城市外围的扩张，原来处于城市边缘的房屋，逐步被包围在扩大了的城市中心，伴随着商业、娱乐、体育、医疗等配套设施提供的便利性，住房价格呈上升趋势；反过来，不利于居住的城市规划，例如在住宅周边设立工厂，建造垃圾处理厂等，将导致房屋的大幅度贬值。
在缺乏规划的国家和城市，商业开发倾向于环绕城市中心向外扩张，由此导致中心区域房价上涨，并联动周边区域房价上涨，这是一种不正常的现象。
政府城市规划对房价的影响，与政府的公共设施投资呈明显的正相关关系。公共设施投资对房价上涨的推动，主要在于公共项目给相关行业，特别是建设行业、原材料和重工行业，首先带来了繁荣增长，从而提高了居民的收入水平，对住房市场带来了短期的拉动；在政府宏伟的开发计划下，土地价格因此被推到了一个非常高的水平，甚至远远超出了公共设施给居民带来的便利性。
住房信贷政策
住房属于大宗商品，且需要长期消费，因而通过融资手段、利用未来收入购房就成为重要的商业消费习惯。住房信贷主要包括住房投资贷款和住房消费贷款两项业务。投资贷款包括住房开发贷款、住房投资贷款；住房消费贷款，又称住房按揭，是购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
