影响个人住房信贷的政策因素主要有二：一是住房贷款利率变动；二是购买住房所需要的最低首付比例。调整房贷利率和首付标准，在一定程度上影响着房价水平变化。住房信贷政策对住房价格产生的影响，主要表现在松动信贷标准有利于推高房价，而严格信贷标准可能导致房价下跌。
住房税收政策
住房税收包括生产环节税收和流通环节税收，但影响住房税收的主要因素是流通环节税收。根据住房在流通中所处的阶段，住房税收主要包括购置阶段的税种、持有阶段的税种，以及出售处置阶段的税种。
住房购置阶段的税种包括营业税、契税，这是政府监督房屋交易、限制房地产投机、增加财政收入的一项工具。住房持有阶段的税种包括物业税和空置税。物业税是按照不动产评估价值，逐年??不动产所有者征收的一项税种，它是西方国家地方政府财政收入的重要来源；空置税是政府对于囤积住房、额外占用社会资源的一种惩罚性征税。住房出售阶段的税种主要是资本利得税，即以出售时的房屋增值为征税基础的。在一些国家，为了防止房地产投机，政府对房屋出售时的增值征收100%的税收。
住房税收政策对房价的影响非常重要。例如，减免税收会造成住房交易活跃、价格上涨；增加税收会导致住房交易冷落，价格回落。
中国城市高房价的特殊形成机制
中国是一个发展中国家，正处于市场化改革的探索当中。房地产作为中国市场化改革最早试水的领域，一定程度上克服了房屋实物分配中的不公平问题，而且解决了困扰城市居民几十年的房屋严重短缺问题。但是，由于对房价缺乏必要的调节，居高不下的房价使绝大多数城镇家庭买不起房，导致房屋空置和过剩现象严重，房价问题也成为全国人民最为关注的焦点问题。那么，究竟是什么原因推高了中国城市的房价呢？
特殊的土地产权制度
根据《宪法》规定，中国的城市土地归国家所有，农村土地归农村集体所有，国家可以根据公共利益的需要，对农村集体土地进行征收。这里有一个重要前提，土地一旦转为城市用地，必须经过地方政府征收，不管土地用于商业开发，还是公共利益需求。
由于混淆了公共利益与商业开发之间的关系，地方政府成为城市土地供给的唯一垄断者、经营者。不仅征用价格过低，而且通过“招拍挂”的方式，还可以尽可能高地获取土地收益。
在住房开发方面，基于所谓“统一规划、统一开发”的要求，地方政府又将房地产开发商作为土地的唯一需求者，导致土地升值部分为地方政府和房地产开发商享有。地方政府、开发商通过中间层层运作转移了社会财富，这是造成中国城市高房价的主要原因。
垄断的建设开发体制
在中国城市，政府严格限制居民个人和集体自住建房，禁止非开发企业建设开发住房，而将房屋建设开发的权利赋予房地产开发商。而开发商可以充分利用其垄断经营的优势，哄抬房价，造成房价节节升高。
在建设规划上，由于政府倾向于土地高价出让，开发商热衷于临近城市中心区开发，并利用城市规划当中的政策漏洞，通过多种变通的手段提高建筑容积率，致使城市规划频频修改，城市“摊大饼”现象严重，造成人流无序和交通拥堵，严重影响了城市居民的生活水平。
根据政策，城市周边的集体用地，只能作为城市政府土地征用的储备，城市居民购买农民宅基地受到严格禁止，广大的农村房地产，不能对城市的高房价形成平抑。例如在我国一些城市外围，存在着大量的由农民集体组织建设开发的楼房，称为“小产权房”。由于没有经过地方政府征用和开发商的“合法”开发，这些房屋尽管在品质、使用价值上与商品房相差无几，但不能获得合法的产权，也就不能对高价的“大产权”商品房市场形成有效平抑。
对高房价拉动房地产投资增长的迷信
在我国，从统计上看，房地产业创造的GDP目前只有5%左右，就业量也只占全社会的0.25%，很难与国家的经济支柱产业应有的规模和地位相适应。从广义理解，如果把政府土地储备中心、房地产业（含房地产开发业、中介和物业管理业）、建筑业、建材业、房地产金融业等经济活动纳入房地产大行业中，足以称得上是国民经济的支柱产业了。由于概念上的混淆，一个社会产业链的地位和作用，被房地产开发经营业这样一个小行业替代了。政府对整个社会产业链的扶植，变成了对房地产开发经营业的全面呵护和救助。
在广义房地产业的社会产业链当中，房地产开发商占据支配地位。开发商是否扩大投资，关键要看利润回报，而房价走势是决定其利润回报的关键因素。不仅如此，开发商是否扩大投资购买土地，还是地方政府能否增加财政收入、能否进行基础设施建设的重要资本金来源之一，从而在很大程度上决定着地方的经济命运。由于存在着以上的关系，一些地方政府与开发商不仅在经营层面密切合作，甚至存在官商勾结、利益共享等问题。
房地产投机
高房价所形成的在地方政府、房地产开发商、建筑商、建筑材料商等环节之间的共同利益链，使得地方政府在对待房地产投机主体投机房地产上采取一定程度的纵容，以利于持续推高房价。例如地方政府默许甚至引进各类炒房团、国际热钱，给房地产投机提供各种便利条件，造成国内房市投机横行，房价也由此远远脱离了老百姓的支付能力。
地方政府拍卖土地，可以在一定程度上减轻对中央财政的依赖；房价升高有利于GDP增长。在银行信贷方面，由于迷信房价持续上涨，银行普遍将房地产贷款看做最优质的资产，导致需求放大，银行信贷对房地产投机起到了推波助澜的作用。
由于中国房地产业起步较晚且发展迅猛，各种税收关系难以理顺，导致各种限制房地产投机的税种迟迟不能出台，也使其成为中国国内和全球资本投机的乐园。
腐败因素
纵观近来国内揪出的一些腐败案件，大都与房地产密切相关。官员与开发商的勾结，主要是权钱交易的利益联系，最终必然增大房地产开发的成本。
在我国，商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节。一些开发商的“公关”成本甚至占到楼盘总成本的10%以上，这对房价起了重要的推动作用。一些地方政府和开发商之所以反对公布房价成本，很大程度上就是由于担心房价中的隐性成本暴露出来。
开发商与权力勾结，自然无惧相关政策的压力。他们不仅在建筑质量上做手脚，而且有恃无恐地制造信息不对称，营造供不应求的假象，诱导消费者购房，推动房价上涨。
怎样判别房价水平高低
判别房价水平高低的指标有两种，一是房价—家庭收入比，二是房价—租金比。前者反映消费者对购买房屋的承受能力，后者从投资回报的角度反映房价的合理性。
房价—家庭收入比
房价—家庭收入比是国内外学者用以判断房地产市场发展状况，特别是评价普通居民住房负担时所采用的最重要指标之一。根据联合国人类住区中心所发布的《城市指标指南》，房价—家庭收入比是指居住单元的自由市场价格中位数与家庭年收入中位数之比，即住宅价格与家庭收入所得之值来衡量，计算公式如下：
PIR＝Ph/I（3-5）
公式（3-5）中，Ph代表房价，I是家庭年所得，PIR为住宅负担能力指标。依公式计算结果，若PIR值越大，即表示住宅负担能力越低。
房价—家庭收入比简洁、有力地说明了居民的住房支付能力，即居民家庭在无其他任何支出的前提下，购买一套住宅需要多少年的时间。所以，从理论上和实践上，应用房价—家庭收入比来判别房价的合理性是可行的。例如，从1980年至2000年，美国中位数的房价—家庭收入比为3倍；2001年以后由于房价上涨，中位数房价—家庭收入比上升到2006年的4.6倍（图3-1）；随着美国次债危机爆发，美国房价出现了约20%的下跌，美国中位数房价—家庭收入比再次回落到3倍左右。
当然，由于统计口径的差异，各国在统计房价—家庭收入比时存在较大差异。世界银行的《世界发展报告1999/2000》在分析1993年世界各国房价—家庭收入比时指出，“收入水平低时负担住房的差异极大”。从世界银行对1998年世界各国房价—家庭收入比的比较来看，各国房价—家庭收入比的数值也是高度离散的，在纳入统计的96个国家和地区中，房价—家庭收入比的最大值和最小值分别是30和0.8，均值为8.4、标准差为5.9。而且，一些研究还发现，房价—家庭收入比的离散程度与家庭收入逆相关，即家庭收入越低，房价—家庭收入比的离散程度越大；家庭收入越高，房价—家庭收入比的离散程度越小。这些研究给否定房价—家庭收入比的人群提供了借口。
笔者并不赞同上述研究观点，认为，不能用统计技术的缺陷来否认房价—家庭收入比的国际可比性，进而掩盖房价过高给公众带来的沉重经济负担。在实践中，我国学者在应用房价—家庭收入比判断房价是否偏高时，普遍将4～6作为合理的取值范围。如若实际计算出的某一地区的房价—家庭收入比高于这一范围，则认为其房价偏高、房地产市场可能存在泡沫。
一些机构研究和计算了1996～2008年的数据，得出我国的房价—家庭收入比在5.5～7.5的区间波动的结论。其中最低的1996年为5.64，最高的2007年为7.44。总体水平高于发达国家的3～6倍，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数相当接近。从而认为用发展中国家的标准衡量，目前我国房价—家庭收入比水平基本合理。
然而，从不同收入阶层角度看，这个判断仍然存在着不少问题。根据中央党校周天勇的研究，与一些发达国家城市化率比较高和人口城乡结构已经稳定所不同的是，我国正处于城市化的阶段，大量需要在城镇购买房屋的是从农村向城镇转移的农民工家庭。而中国目前的城镇人均可支配收入中并不统计这部分人群的收入，房价与这些人的家庭收入相比，2007年高达16倍以上，这样高的房价，使农民工永远也进入不了城市，成不了新市民。另外，中国城镇居民间的收入差距远比一些发达国家要大，平均起来看，似乎房价—家庭收入比在6～7的范围，但是，对于60%的中低收入者来说，房价收入比在8～24的范围。
研究显示，在全国统计的7个收入阶层的房价—家庭收入比情况中，最高收入户的房价—家庭收入比只有2.64，而最低收入户的这一指标却达到23.68，相差了9倍。其中，中等收入户的房价—家庭收入比为8.23，已经不具备购买住房的能力，中低收入的居民占全体居民的60%，加上每年需要向城镇转移的农村人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。
一个85%家庭没有购买能力的房地产市场，房价过高显然已成为一个不争的事实。
房价—租金比
房价—租金比通常被称为“租售比”，是指每平方米建筑面积的房价与租金之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出去除买房总支出，其结果就是住房的房价—租金比。
根据加拿大Nicola财务集团2003年的一项研究报告，美国、英国、澳大利亚1975～1992年的房价—租金比的平均值在100左右，对应年租金收益率在12%左右。美国住宅市场的年租金收益率长期稳定在11%～12%，直到2000年以后才有所下降；相对来说，英国和澳大利亚的房价—租金比波动更剧烈一些，介于80～140之间，对应的年租金收益率为8.5%～16%。
房价—租金比的时间序列能够较好地反映房地产价格周期。以美国为例，房价—租金比的波动与房价的波动存在着良好的对应关系。进入本世纪以来，美联储持续降息促使美国房价持续上涨，房价—租金比也创造了新纪录；随着次债危机爆发，美国房价连续下降，房价—租金比逐渐回归到正常水平。
作为衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，房价—租金比在国内房地产市场出现了巨大的背离，绝大多数城市突破了400倍，但由于预期价格继续上涨，众多购房人仍然乐此不疲地进场。2009年上半年，北京二手房的房价—租金比首次突破了400倍，部分地区超过了420，而2008年的这一比例在335左右，上涨幅度逾20%。进入2009年7月，随着房价持续上涨，部分区域一套150万元的商品房，市场平均月租金在3000元左右，租售比超过500倍，有的房子甚至达到700倍、800倍。据2009年8月5日北京房地产交易管理网上的数据显示，租赁网上备案成交量环比上月下降幅度达49.9%，为近4月来的最低值，成交均价也下滑1.3%，租售比达到了1:495的历史高位。与此同时，单套房屋空置期由6月份的12天增加到18天，而租金在7月也继续下滑。
与之形成对比的是，2009年北京新建和二手商品房价格连续上涨5个月后，均在7月冲上高位，新建住宅价格均价达到14500元/平方米，二手房均价则突破12000元/平方米，平均单套总价创造了历史，达到112.5万元/套。目前市场的房价—租金比表明，买一套房产和租赁一套房产50年的价格基本一样，因此，理性购买力进入买卖市场的阻力已经极大。
近一阶段很多人购房的目的并不在于长期投资获取回报，要么是自住性购房的刚性需求，要么是本能地去抵御通货膨胀，或者短期炒作获利，这表明，目前绝大多数的购房者明显处于狂热的非理性状态。
专栏
房价与租金反差越来越大
〖新华网北京2009年7月8日专电〗上海易居房地产研究院综合研究部日前发布的研究报告显示，目前我国房产租金回报率（租金与房价之比）持续走低。作为衡量房地产市场是否存在泡沫的重要标准，房产租金回报率持续走低引发人们对房价快速上涨的忧虑。
在房地产市场，房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低，是房价的基础。从理论上讲，商品房价格变化应与租金变化同步。随着房价的上升，租金价格也应随之相应上涨。
