第二，建立房地产金融预警和监控体系，提高抗风险能力。金融风险是一种不以人的意志为转移的客观存在，监管部门的重要职责，就是提高风险识别的能力，预测、防范、规避和化解风险，提高风险的可控性。
对政府的警示
在市场经济条件下，百姓安居乐业仍然是政府的重要职责。但是，推进“居者有其屋”并不意味着人人进入商品房市场购房，通过拔苗助长的方式，让无支付能力的低收入者进入购房市场。这不仅事与愿违，还会产生许多连带的后果。因此，政府在控制房价不合理上涨的同时，应加大保障房的供应力度，同时健全租赁市场，形成合理的房屋供给结构，满足人们对住房的多元需求。
中国寄望房地产拉动经济增长是饮鸩止渴
金融危机发生后，中国经济也出现了明显衰退。中国政府从维护经济增长的短期利益出发，实施宽松的货币政策，连续下调人民币存贷款基准利率，并取消银行信贷规模控制，还出台了一系列维护房价的措施。如2008年10月22日，中央政府出台了下调个人住房公积金贷款利率，个人住房贷款的最低首付比例下调至20%，个人住房贷款利率在基准利率基础上打七折，同时下调契税、印花税等措施。2009年5月27日，国务院又将商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。各地地方政府更是不愿意看到房价下跌，出台了众多维护房价的措施。中央和地方政府的这些措施在客观上都起到了维护房价的作用。
当前经济界有一种观点，认为房地产是推动本轮经济复苏的主要力量。因此，针对房地产泡沫采取的调整政策并不可取。虽然房屋购买事关中国的消费振兴，但当前房地产中存在房价泡沫问题也应得到充分重视。由于宽松货币政策导致的消费者对通货膨胀的预期，购买住房成为公众抵御通货膨胀的重要工具。然而，随着各地房地产价格不断上涨并接近历史新高，房价上涨压力已明显抑制了普通消费者的消费能力。房价的高不可攀与老百姓追求“居者有其屋”的生活理想的鲜明对照，成为当前中国经济发展的主要矛盾之一。解决这一矛盾不仅事关中国经济振兴，更是关系民生福祉的社会问题。
从市场价值的角度而言，无论是从房屋造价、居民家庭承受能力，还是房价—租金比来衡量，中国各大城市的房价都已经过高。而在资金驱动与通胀预期的刺激下，房地产市场注定是投机者的游戏。然而，任何事物都有其内在的发展规律，任何商品都有其内在的合理价值，脱离了内在价值的价格泡沫，迟早有一天会破裂的。
当前寄托于房地产价涨量升来推动经济的增长，只会将泡沫破灭的风险进一步延后。由此带来的风险积累，将会对未来经济的发展带来破坏性影响。吸取上世纪90年代中国海南省、日本、美国房地产泡沫的破裂所产生的对实体经济危害的教训，可以深刻体会房地产泡沫对金融安全及经济发展的破坏作用。
值得注意的是，当前中国的房地产泡沫，已经出现了与海南省以及日本、美国在各自的房地产过热时期同样的特征。这些特征包括银行资金的大规模进入、房价预期永涨不落、企业抽调生产经营资金参与房地产投资等，需要决策者高度警觉和深刻反思，尽快出台挤干泡沫的政策措施，杜绝由房地产泡沫带来的金融危机发生的可能性。
5 出路何在？--怎样解决高房价？
在我国的住房领域，房地产业发展和提高人民居住水平，长期以来成为一对难解的矛盾。要害就在于，一直以来，我们把房地产拉动经济发展放在了头等位置。例如，把房地产业定为新时期重要的支柱产业。由于对房地产业缺乏合理的定义，致使“支柱产业”及其有关的扶持政策，主要被“房地产开发经营业”所独享，地方政府以地生财，却难以解决广大中低收入群众住房难的问题。大量超级地产富豪群体产生出来，而广大的城乡居民却在不断上涨的城市高房价面前“望楼兴叹”。因此，高房价不仅是我国促进民生的巨大障碍，更是国民经济持续健康发展的巨大礁石。解决中国的高房价问题，需要以提高民生水平为最终目标，通过多种手段扩大供给、打击投机，抑制不合理需求，在供求平衡的基础上推进房价的理性回归。
总结高房价和住房民生的经验教训
破解高房价和民生的关系
推进居民收入、健康、教育等各项社会指标的全面发展，实际上就是民生的概念。但是在现实政策执行过程中，人们容易简单地把发展理解为经济发展，把经济发展理解为经济增长、产业规模扩大，进而引起经济增长和民生的矛盾。在中国，房地产问题就是一个典型。
经济增长只是提高民生水平的手段，政府所关注的全部经济问题，也是最终指向民生的。因此，不能为发展经济而发展经济，为发展房地产业而发展房地产业—一旦以这样的理念发展经济，将会对经济社会发展带来不可估量的危害。
在房地产市场，构成现行我国房地产业主体的房地产开发企业，他们的盈利和成长，并不是建立在为社会提供“质优价廉”的服务的基础上。恰恰相反，他们中不少是利用现行土地制度和政策的漏洞获得暴富，依靠让公众不堪重负的“高房价”来支撑自身发展。并且，为了维持自身的高利润，对各种可能替代开发商功能的尝试和努力，竭尽打击和抑制。这样的产业发展，实际上就建立在损害民生的基础上了。
所以，当民生与经济增长发生冲突的时候，应该以能不能提高民生水平作为基本原则。一些行业不管它对经济增长的拉动作用有多深、有多大，都应该予以调整和纠正。
在欧美国家，自己建房是老百姓的首选，发达国家在房地产开发上创造的价值在GDP中所占的比重远不如我国的大，但他们的居住水平要远远好于我国城市居民。我认为，不能简单地把欧美国家居民居住水平的提高，归结到人口少和土地资源丰富上。除了美国、加拿大外，多数发达国家如日本、英国、法国、德国、意大利的人口密度都高于中国，甚至高于我国的东部沿海地区。发达国家解决住房问题的成功经验，体现为房地产业创造的GDP的部分在他们那里一大部分是由老百姓的非营利性自建房替代了。这种不纳入国民经济核算的自建房活动，在很大程度上解决了美国中低收入人群的住房问题，而且对营利性房地产建设开发企业的定价，形成了强大的竞争压力。这是一种最大化提高民生水平的房地产制度，是值得我们借鉴的。
因此，不管是怎样的产业发展，一切都要以民生为最终指向。我们需要树立一个基本概念：一切经济活动和产业发展都要有利于民生，只有有利于民生的产业，政府才能鼓励其发展；反过来，任何建立在损害民生基础上的经济活动和产业发展，政府不仅要严格限制，甚至要坚决打击。
对房改的成效和问题的认识
在计划经济时期，我国住房建设和保有规模较小，房地产业也不发达。改革开放以来，我国房地产业进入繁荣发展阶段。特别是1998年以来，我国实行全面住房制度改革，取消了住房实物分配，实行住房分配货币化，建立起以经济适用住房为主，包括房地产开发企业提供的商品房、集资建房和合作建房、廉租房等形式的多层次城镇住房供应体系。住房制度改革使城市居民长期被压抑的住房需求大大释放，极大地推动了我国以房地产开发业为主体的房地产业的发展，人民群众的住房条件得到了明显的改善。2008年，我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米。同时，房地产业的发展也带动了国民经济增长。
总体来看，实行住房货币化分配、发展房地产开发业在很大程度上释放了需求、扩大了房屋供给，为活跃房地产市场和提高人民生活水平创造了条件。但是，房价高涨和为开发而开发的趋向，也给我国国民经济发展和社会带来了深层次的问题，教训也是非常深刻的。主要表现在以下几个方面：第一，简单地照搬香港土地批租模式，忽略了城市居民和农民在公有制土地当中的应有权利，造成地方政府推动下的地价和房价上涨，以及由此产生的侵犯公众利益和收入分化问题。第二，简单地认为人均住房面积越多越好，忽略了不同收入阶层的住房分配状况，出现了大量囤积和空置问题，以及土地资源有效利用问题。第三，简单地把营利性房地产开发商的发展壮大，当成房地产市场健康发展的充分条件，盲目限制非营利性房地产开发机构的发展，忽略了营利性开发对于房屋成本和价格的推高作用。第四，过于强调房地产业对经济发展的拉动作用，忽略了普通居民的承受能???，使房地产业的发展脱离了提高人民生活水平的正确轨道。
因此，如何评价住房改革的成效，需要从以下三个方面进行综合考虑：第一，人均住房面积和质量的普遍提高。现在普遍的评判标准就是人均住房面积扩大，这是一种狭隘的视野。人均住房面积扩大实际上隐含着有的人有上百套的房子，有的人根本没有房子，平均下来这一数值很高。因而这不能成为唯一的评判标准。另外是住房质量应当是不断提高，质量和数量必须结合起来。而一些开发企业为追求暴利而偷工减料，或者房屋非环保、非节能节水，居住不舒适，配套不完备或者配套是高收费的，都是质量下降的表现。第二，居住支出在居民家庭支出中应当占有合理比重。体现居民实际收入水平的真正提高的，是居民家庭收入可购买的消费品和服务的数量和质量的提高，如同恩格尔系数所表达的那样。居民居住水平的提高，应当表现为居民住房支出在家庭支出中的比重不断下降；反过来讲，如果房子住的大了，但是住房支出远远超过了收入增长，而且突破了家庭支出的警戒线，这样的居住条件改善是没有幸福可言的。第三，住房的土地利用是不是合理，以及住房存量的分配是不是合理—这是从宏观层面分析的。出于对房地产开发的暴利追求，如果住房土地利用失控，挤占了必要的耕地和道路、绿地，这属于房屋开发过度，即使人均住房面积扩大了，这样的房改也应该说是不成功的。因为住房不能替代吃饭，不能调节生态平衡，反过来，房屋建设及其使用是破坏生态的，所以土地利用过度了，住房存量分配失衡了，实际上这种发展是不成功的。
探索解决高房价的思路和措施
基于以上分析，解决中国城市的高房价问题，我认为应着力实施以下思路和措施：一是改革土地制度，杜绝地方政府通过土地交易的牟利机制，使地方政府退出房地产利益链；二是推进多元化的住房开发建设模式，使广大人民群众能够通过购房、自建房、租房等多种形式，做到“居者有其屋”；三是促使政府大力建设经济适用房和廉租房；四是逐步解决小产权房的历史遗留问题，实现小产权房的合法化；五是严控住房信贷风险，防止信贷过度投放推高房价；六是积极推进物业税制度建设，发挥其对房价的调节作用。
改革土地制度，促使政府退出房地产利益链
不合理的土地制度，是现行高房价的一个重要的制度安排。现行的土地资源名义上由市场配置，实质上仍由行政机构行政配置，地方政府在土地资源配置过程中身兼“裁判员”和“运动员”的双重身份；由于土地垄断经营推高了房价，导致政府与民争利，公信力受到严重损害；导致大部分城市居民和进城农民买不起房，阻碍了农村剩余劳动力向城镇转移、土地流转、农业规模经营。“一任长官，一任规划”，规划不协调，损害了城市形象。
卖地财政推高房价不容置疑
卖地财政是我国目前所有建设用地强制征用和国家高度垄断土地制度形成的，即先将农业用地低价征收（城镇原有的国有土地也在地方政府土地部门手中），大部分土地再向用地商“招拍挂”或者以其他形式出让50年～70年不等的使用权。
国土资源部的统计显示，2007年全国土地出让收入近13000亿元，其中“招拍挂”出让土地收入超过9000亿元。2008年受房地产市场低迷影响，全国土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高水平上。在土地出让收入中，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上。这个数据意味着近两年地方政府获得的土地出让净收益，每年应在4000亿元以上。
日益走高的土地出让金，还有政府税务部门和各有关部门对房地产项目征收的其他税费，以及房地产开发中由开发商承担的公共配套项目分摊，也是推动房价上升的重要因素。2001年以来，仅就建设营业税、固定资产投资调节税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、土地出让金等7项相加，地方政府从土地和房地产中获得的收入，低则占不包括社会保障费的其余全部收入的13.84%，高则在2007年达40.23%。一些研究也表明，政府的出让金、税收和各种收费，大约占到城镇住宅商品房售价的一半。
需要说明的是，大量卖地收入和收费、罚款收入，并没有进入政府财政预算内管理。审计署2009年8月17日发布2009年第9号审计公告，其2008年对18个省（自治区、直辖市）财政预算管理情况进行了审计调查，重点抽查了45个市（州）及其所辖106个县（区、旗），发现2007年有848.26亿元非税收入未纳入一般预算和基金预算管理；从结构看，上述应纳未纳入预算管理的非税收入主要是土地出让收入626.42亿元和已收缴的国有资本经营收益44.56亿元，合计占上述848.26亿元的79.1%。
卖地财政推高了地价和房价，侵蚀了城镇购房居民的利益。从地方政府出让土地的用途划分，工业用地一般价格较低，甚至零地价出让，“招拍挂”的一般是住宅用地。这样，卖地财政的相当部分进入房价构成，并且逐年上涨，成为推动房价强劲上涨的重要原因。房价上涨中，除了房地产开发商的暴利外，其中相当比例是政府高价出让土地向购房居民转嫁的部分。因此，卖地财政也是造成中国居民买不起房的一个很重要的原因。
