开发商在中国被披上了最耀眼的光环，一些大学生以他们为学习的榜样，而在曹建海先生看来，中国的开发商本身就是一个投机群体。早在2006年，曹建海先生在接受《工人日报》采访时就指出：“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式，应该取消。他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”中国当前的房地产开发企业并不是一个真正意义上的企业，它们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担。曹建海先生的观点，炸雷般地引起全国舆论一片哗然。
事实正是如此。我国的绝大部分开发商自己并不建房，也不会建房。在我国房地产产业链条上，规划由政府有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑企业建造，开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。在我国，许多被人当做明星吹捧的开发商，不过是投机钻营之徒，他们中的一些人通过购买高文凭，豢养职业文人，编织歪理邪说，自抬身价，欺骗民众。
开发商作为一个庞大的投机群体，其投机性不仅体现在其功能上，更体现在其自有资金严重不足方面。从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资（向建筑企业转嫁风险和成本）、预售房（向购房者转嫁风险和成本）、直接贷款或假按揭（向银行转嫁风险和成本）等方式来维持经营。这种投机性造成了一系列的社会问题。比如，农民工工资拖欠问题绝大部分就集中在建筑领域，而追根溯源，大部分仍是开发商导致的，开发商让建筑商垫资为其盖房，然后拖欠建筑企业的工资，导致建筑企业被迫拖欠农民工工资。
开发商作为中国最大的皮包商，其投机性树立了一个恶劣的典型。
曹建海先生通过研究发现，在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商，美国最大的四家房地产开发商都是建筑企业。他说：“这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求，也可以把现场营造业务外包，保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制，建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值，所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的，我们从中既看不到建筑，更看不到房地产金融。开发公司只卖房子，成为了一个不折不扣的贸易公司。”
既然开发商的作用仅仅是一个皮包商的角色，为什么不能取消这一环节，而由居民自己当自己的开发商呢？这正是曹建海先生深入思考的问题。
开发商是所谓住房市场化改革或者政府转嫁住房保障责任之下诞生的一种畸形儿。如果大力建设保障性住房，如果允许并鼓励自建房或合作建房，就可以压缩开发商提供的商品房空间，可以压缩其暴利。在这两种情况下，开发商虽然还存在，但其垄断性、其暴利因素则被压缩，促使其发生质变，它这时已经不再是现实意义上的开发商。这种做法实际上是借鉴了农村居住问题的解决模式。众所周知，我国农村居民在政府没有花钱的情况下，将自身的居住问题解决得很好，而农村的人均收入不足城镇居民的三分之一，就是由于自建房的作用。
既然整个房地产领域的源头就是由投机群体组成的，那么，投机性购房在房价上涨中的推波助澜作用也就不难理解了。
在中国，投机性购房占据着相当大的比例。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》显示，深圳的投机性购房占到了该年度房屋交易总量的58.42%。也正因为这一点，每当房贷政策收紧，中国的房价就会下跌，而房贷政策放宽，中国的房价就会上涨，原因是，前者导致了投机性购房行为受到抑制，而后者则受到鼓励。
2009年3月以来房价的飞涨，充分证明了这一点。诚如曹建海先生所言：“由此，在各地出现了一些炒家一次购买几十套房子甚至上百套住房的现象，而且都能够获得银行的优惠支持，从而在很大程度上推动了房价上涨。这就是目前我国房地产市场的实际状况。由于二手房市场销售交易费用大多减免，一手房信贷投放与二手房市场销售高度润滑两相结合，就成为当前房地产市场再次火暴的主要助推力量。相比于2007年，这一轮房价上涨来势更猛。如果说2007年可以称做房价凶猛，这一次简直就是疯狂了。疯狂的根本原因，就是大规模的信贷投放。”
中国房价趋势和房地产的未来
既然投机性是中国房地产的主流，那么，投机行为也必然会影响到未来的房价走势。
曹建海先生指出：“我认为研究房地产问题，应主要研究房地产市场的供求关系及其价格，包括作为供给的房屋???量和增量（新竣工房屋和期房），也包括作为需求的居民家庭支付水平和信贷条件，当然对价格的研究也非常重要。从房地产开发业的角度看，投资和投机性购房也属于需求层面，但从社会角度分析，这些需求实际上仍然停留在供给层面。例如投机性购房，考虑到其目的在于加价转售，实际上属于房屋的分销环节；而房地产投资的实现手段主要是出租，更接近于房屋的零售环节。”
显然，投机性购房行为，与自住性购房行为有着根本的区别。前者购买的房屋在伺机涌向市场，一旦人们对未来房价上涨的预期发生改变，这些囤积在投机客手中的房屋，就会与新建房屋一起投向市场，在瞬间加大市场供给。而就全世界范围来看，这一过程往往与房地产泡沫的破灭过程相一致。
问题是，房价泡沫一旦破灭，中国能够承受由此带来的后果吗？
对此，曹建海先生亦有深入研究。他指出：“从全世界来看，很少有地区在泡沫破裂了还能够再起来，唯一的例外可能就是中国的香港地区。香港这个地方，政府不征税，主要通过土地拍卖给开发商来获取财政收入。对于房地产投机的放任，使香港地区拥有了全球最贵的房地产，大部分家庭倾其一生，甚至都买不起一套房屋，只好依靠申请政府的“廉租房”解决居住问题。2008年全球金融危机，香港的房价曾经回落40%，但是2009年又上涨了30%，还是远没达到2008年回落前的水平。香港的房地产泡沫之所以屡爆不破，主要是因为政府的供地模式。我们内地的房价泡沫在2008年初破裂后，在各项政策刺激下弥补了巨大泡沫上的漏洞，又开始继续吹大。形容这种房价暴涨最贴切的一个词，应该是“诈尸”。为什么呢，就因为本来应该是死的，却又复活了；但是，因为是死的，早晚还是要露出原形的，因为虚高的房价充其量只是一具‘尸体’。我坚信，这具‘尸体’很快还是会倒下的。”
作为有责任感有良知的学者，应该提前看到危险并及时发出预警。曹建海先生的观点，在受到开发商等既得利益集团抨击乃至诋毁的同时，也受到一些专家的呼应。2009年年初，经济学家、中国人民大学黄卫平教授说：“在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的：世界老大美国依靠房地产拉动经济的结局是崩盘；世界的老二日本依靠房地产拉动经济的结局是崩盘；世界经济中早已把中国的房地产列为崩盘之列……凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家，结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”
尽管天量信贷资金的注入暂时维持了房价的坚挺，但是很难持续。曹建海先生指出：“信贷政策毕竟不能决定一切，因为它毕竟只是一个短期的宏观经济政策。房价是否应由信贷政策决定呢？从短期上看是，从长期上看则不是！从长期看，房价水平及其走势，是由大多数城镇居民的购买能力和承受能力决定的。就是说，房价是否为大多数消费者所能承受，是决定房价走势的根本因素。如果普通居民不能承受，那么对于每月还需付月供的投机客来说就必然难以高价转手卖掉。即使他们有机会转卖给其他投机客，但下游的投机者则可能成为最后的‘买单者’。可见，如果大多数消费者都无力承接受现有的房价水平，那这种房价上涨的局面早晚会出现反转。”
而且，支撑中国房价的人口红利正在消失—在浑然不觉中，中国的人口结构正在发生变化，并将在2019年出现根本性转折。我们可以通过每年的《全国教育事业发展统计公报》看出其中的变化，感知到未来住房消费人群的转折：
2008年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到30.09万所，减少了34.51万所，减少一半还多！招生人数从2524.66万人下降到1695.72万人，减少了828.94万人；在校生从1996年的13615万人，下降到2008年的10331.51万人，减少3283.49万人。
小学生数量及小学的快速减少，是我国计划生育政策的必然结果，这意味着，我国的人口结构正在发生巨大变化。它对房价的影响将是深远的。我国实行“一胎”政策后出生的孩子，正在替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。
而且，我国正在逐渐步入老龄社会。由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然，80后独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。
因此，曹建海先生得出的未来房价将大幅下跌的结论，并非凭空而来，而是有着系统的理论和完善的数据作为支持的。
当然，我们绝不能静等房地产崩盘的到来，那样所产生的破坏力太大—这种担忧也正是曹建海先生大声疾呼的根本原因。曹建海先生的努力，是要表明一种态度：当下就应该对房地产问题进行深入的反思，提前解决问题、消除隐患。
衣食住行原本是生活的必需品，而在中国，在某种程度上，住房已经成为一种“崇拜物”。许多人找对象，已经不再是单纯地寻求爱情，还有房子，他们希望爱情背后立着一栋像样的房子，如果房子特别优秀，哪怕人不那么优秀甚至不优秀，哪怕缺少爱情的内涵，也能在角逐中胜出。当人们搀扶着房子走入婚礼的殿堂，我们不能不感叹，房子在顽强地改变着人们的生活。不少大学生，渴望的不再是实现某个宏大的理想，而是拥有一套房子。房子取代理想成为终极目标的一个重要组成部分，最能代表一个民族未来发展动力的群体迷失了……
在钢筋水泥的丛林中迷失的不仅是爱情和理想，还有企业的价值观。遍数各个行业，能够像房地产这样带来暴利的，即使说不上绝无仅有，也可谓凤毛麟角。于是，不少企业放下自己的业务，投身到房地产开发行业当中去。那些没有能力做房地产开发的中小企业，则停下自己的业务，将资金大量投入到房地产领域炒房。当房子被提升到“崇拜物”的地位，我们不能不承认这样一个现实：一个民族，正在住房问题中迷失和沉沦。翻看近年来我们的经济发展数据，除了房地产，还有什么？
当西方国家把高科技、军工、汽车、金融、电影、农业、金融业、服务业列为支柱产业时，如果我们仍然停留在依靠蚕食民生、降低民众幸福感的房地产业来发展经济的层次，我们这个民族保持经济可持续发展的原动力又在哪里？
是到了认真倾听曹建海等有良知和社会责任感的学者的声音，还房地产业民生本质，实现房价理性回归的时候了。
《向高房价宣战》绝非是一本普通的房地产研究著作，它是一盏让民众醒悟的明灯。当人们饱受高房价之苦，而看不到症结、看不到解决方案时，这本书将为他们的一系列迷茫给出答案。当人们从房地产骗局和掠夺链条中醒悟过来，就可能成为推动解决住房民生问题的中坚力量。
《向高房价宣战》更是一盏指引决策者的明灯。在开发商主导的扭曲的房地产业成为中国经济发展巨大障碍的现实困境下，中国住房政策的变革几乎是必然的。当高房价把中国房地产业、金融业乃至整个经济体引入死胡同，曹建海先生的建议，即以民生思路解决住房问题的宏观规划，几乎是解决当下房地产症结的唯一方向。
从这个意义上来说，《向高房价宣战》有可能成为引领中国经济转折的一个路标。我想，这才是这本书的真正价值和意义所在。
以上我所写的，只是建海兄知识体系中的点滴，要了解他对中国房地产问题更系统的分析，还需要完整地阅读他的大作，与智者进行更直接和深入的交流。
2009年8月23日于上海市
