牛刀：小产权房是在最近受到关注的，其实它一直都存在，这个房在深圳叫做集资房，很多发展商也干这个活儿。发展商从农村把地拿过来，直接盖房，拥有大的产权，然后盖的每一间房不能发合格的产权，所以是叫小产权，买了以后自住可以，但是上市交易就不可以。在北京，小产权房其实是乡镇产权房，就是乡里面和镇里面看着房价那么高，也弄一块地盖房子，这个地其实并没有被规划部门或者城建部门纳入到城市住宅用地的规划当中，也就是说没有交清城市住宅用地的地价。这样的房屋的第一所有权是集体所有或者是真正的村民所有，发展商买过来自己盖房再用集资的方式卖出去，这种情况严格来讲可能和现行的政府管理制度不符，但是对民生所需来讲，小产权房不失为一个好的途径，因为它价格低廉。最明显的是，在北京或者其他哪个地方房价涨得快，哪个地方的小产权房也跟着走，政府在这里面左右为难。有自住需求的人就买小产权，这解决了住的问题。
时寒冰：我是比较主张把小产权房合法化的。中国法律规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地是属于集体所有，宅基地是属于农民集体所有。既然是归集体所有，集体就有支配权。
前几年我参加的一个讨论会上就有一位专家提出，解决民生问题有轻重缓急—有医疗，有教育，有养老，有公共设施建设等一系列的问题，这些问题解决完之后才解决住房问题。然后我就问他，如果你连住的地方都没有，我给你解决医疗，解决教育，这些问题解决了，就是没地方住，天天就是一个流浪汉，你干吗？实际上，住房问题在很多国家都是很受重视的，在第二次世界大战以后，不管是德国、英国、美国，还是日本，都是先给老百姓建房。在新加坡有一种理念—他们的领导人认为，只有给老百姓以安身之处，有自己居住的地方，老百姓才爱这个国家，因为这个国家给他一个栖身之地，他才能为这个国家奉献。我们国家现在的发展最主要靠青年一代，但是现在的青年一代到这个阶段以后面临的最大问题是买房的压力，要考虑怎么去挣钱，怎么交这个首付，怎么在以后交按揭，怎么能够交水电费等一系列的东西……年轻人背负着沉重的压力，很多的创造力都被抑制了。住房本身是一个工具，是让你更好地生活，更好地工作，更好地为这个国家奉献。现在则是把住房作为一个诱饵，宣扬通过努力可以买到房，实际上这是一个很诱人的骗局，这是非常可怕的一件事。
曹建海：实际上新加坡和上海就是一个鲜明的对照。在新加坡，房子的开发80%是由新加坡的住宅发展局来开发的，这个局就是事业单位，是不挣钱的，但是开发了80%的住房，其余的20%就是开发商来开发，卖给外国居民或者希望改善住房条件的本地人。新加坡的房地产业应该说80%是非营利机构，只有20%的部分才是营利机构，这个比例是比较低的。而我们把这种模式归为计划经济，认为这是导致我们没有房住的根源，其实这是非常错误的评价。过去我们整个国家投资主要是用于生产建设，很少用于住房建设，当时是安排不够。在新加坡工作和生活的外国人想买房的话只能买比较贵的商品房。我们现在认为上海是全世界的上海，中国是全世界经济体中增长最快的，上海是中国的一颗明珠，上海的房价炒到很高的价格这是必然的。
牛刀：现在中国的住宅供应体系确实还是存在一些问题。第一，供应体系单一。在西方国家也有土地储备，这个时候房价高起来了，立马推出一大片的地。这是完全市场化的运作，通过增加供应的方式能够满足供给，所以市场能够得到这种方面的平衡。但是我们现在不是这样的，土地储备中心没有完全做到这一点，首先把土地控制好，然后开发商买到地以后把土地囤积在这里，这就造成了一种假象—现在没有地了，要赶紧买房—实际上不是这样的，很多城市的地都囤积在那里，没有开发。然而土地两年没被开发，政府也没有收回，这也是导致房价飞涨的原因，是导致开发商拼命拿地的关键理由。
时寒冰：现在人们往往看到很多新拍出的土地，而没有看到存量的土地。建设银行最近发了一个报告，从2001年初到2009年5月份全国总共出让的土地是21亿多平方米，现在开发好的连60%都不到，所以说很大一部分建设用地都是囤积的。前一段时间广州又收回了一部分土地，其中有很多都是上世纪90年代存下来的。土地被开发商囤积了以后造成了供不应求的假象。日本那么小一个国家，人口密度比中国大多了，每平方公里是339人，中国每平方公里是100多人，而且日本很多地方都是丘陵。
中国房价涨跟银行也是有关系的。7月份中国的CPI涨了5.6%，中国的一年定期存款利息提高以后是3.6%，中间相差2%，把钱存到银行每个月要损失2%的CPI，还不止2%，因为还要交一个5%的利息税，另外还有一个时间成本，如果我去投资还有更多的盈利，中国老百姓储蓄存款是亏钱的。
像在新加坡那样的国家，外国人买房受到了很严格的限制。投资更不用说了，是不允许染指的。炒房也是有非常严格的规定，十年以内转让这个房屋收百分之百的税，也就是说炒房一分钱都赚不到。买房的时候还必须要有资格，如果伪造资格买房是要判刑的。
曹建海：楼盖得多了，有没有合理地分配到老百姓手上，如果没有的话，这个楼盖多了就是污染环境、破坏环境、破坏生态。而且很多楼是不合格的楼，另外就算你符合条件了，是符合建筑质量的，有没有进行合理地分配？如果仅仅是用来炒楼，这种楼还不如不盖，还不如炒股，在电脑里交易，不占社会资源。而且老百姓的住房支出，在总支出当中应该占一个合理的比例，一般来说不能超过30%。
时寒冰：我也这么认为。高房价对城市的损害是非常大的，有一个挤出效应，当房价涨到一定程度房租也会涨，这样的话有一些公司在你这里办公成本就很高，就会转移到其他地方。香港的房价高公司就转到深圳，深圳高就再转到广州，办公地点的转移对公司的业务影响不是很大。第二个方面是对人才的挤出效应。我在这边上班，但是无论如何努力都买不起房，只能到二线城市买房，这个城市对我来说没有归属感，只是我一个临时居住的地方，这就不利于这个城市对人才的聚集，除非有一种情况下可以摆脱这种条件，所有的人才都是亿万富翁。第三个方面是会抑制消费。消费是推动经济发展最大的力量之一，但是看看我们国家的“三驾马车”。主要是靠投资和出口，这两条占80%，消费这么多年萎靡不振，在上海这个城市买一套房要100多万，相当于消灭一个“中产阶层”。别的方面的消费要受到抑制，有些人买了房以后朋友请客都不敢去，因为吃完之后还得再回请别人，甚至连朋友结婚也不敢去，搞得人情淡薄下去。对于那些有房的人来说，房价从50万涨到100万，然而这是自己居住的房子，是民生的需要，难道把这个房子卖出去睡大街上？这里的象征意义大于实际意义。对此，开发商竟然还说房价上涨真正受益的是老百姓。中国人民银行第二季度公布货币执行报告中公布，2009年外资进到中国房地产投资领域，同比增长超过68%。具体到一些地方增幅更大，像在四川。四川2009年引进的外商投资资金中79%以上，都是进到房地产投资领域，就是因为觉得房地产投资领域赚钱。这些人来了以后继???抬高房价，外国人在中国可以随便买房，而在别的国家不是这样的。
还有，房价过高的时候也为经济危机的爆发埋下了隐患。2009年1到6月份，上海的房地产按揭贷款的新增违约是13亿多，比2008年增加了86%—增加了8亿多。房价上涨的时候房屋贷款一般不容易违约，比如我买了100万元的房子，暂时还不起钱了，这个房子是我的担保信用，我可以向牛大哥借钱，但如果这个房子在价格下跌过程中，一旦下跌，钱又不好借了，这时违约率会更高。按揭贷款一般来说是贷款80%，如果房价跌20%以后你就可以没有必要再还钱了。如果跌40%、60%，这个钱就更不用还了。像美国这次的次级贷款危机出来之后，银行可以收回150万套房子。如果把这150万套房子拿出来拍卖，房价还会下跌，而且全世界人都有一个心理—买涨不买跌。
单纯看房价也是不对的。公共福利都还远不到位，如果教育问题、医疗问题解决了，失业了政府给拿钱，在这个情况下人们才可以加大买房投入。这也就是说为什么国外买房，贷款比率会很高。
曹建海：我们现在这样的医疗、教育条件，中国城镇住房的房价—家庭收入比在1～2倍之间是合适的，但是目前上海、深圳、北京都超过15倍。年轻人一旦买了房肯定成了房奴。年轻人每天都是要为房供来担忧的，必须要不断地挣钱还贷，抑制了在其他方面的发展。如果年轻人都为了赚钱而不顾其他，那是很可怕的。
时寒冰：其实很多的专家误导了我们的老百姓。曾经在一次会议上，有人说房价上涨是因为人民币升值，资产要重估，所以房价要涨；后来又说人民币贬值，只有买房才能保值，老百姓都去买房、去保值，这个房子还不涨吗？我当时非常生气，我是拍案而起，人民币升值房价要涨，人民币贬值也说要涨，基本的经济学常识都被扭曲了。调控房价的目标是什么？稳定房价。很多地方的房价都涨了一倍了，还说房市调控有了初步的成效。
牛刀：中国的通胀为什么不科学？原因之一是房价的涨幅没有计入CPI。房价是应计入投资的，整个房地产是应计入到固定资产投资的，房价涨了这么大的比例，这么大的涨幅，并没有计入到目前的CPI当中。
曹建海：我专门分析了联合国对住房的定义，认识到住房在任何国家都是消费品，住房是可转让的，作为投资品是手段，目的是下一个人接手来居住的。有的国家房屋的流通性很大，很多人都是租房的，这种情况下就会体现在租金收入在GDP统计中的比重会比较大。而住自己的房子本来就生活很幸福，这种情况下这一块在GDP的比重就会很低。我把自己住自己的房子也考虑为租金，这样便于国际比较，既然有租金收入，房子就属于投资品了，投资品仅仅限于国与国之间的比较，住房贷款的时候都是投资性的，是消费信贷，住房本来就是居住用的，否则叫什么住房。
时寒冰：一般的，这个楼房价格是每平方米不超过1000块钱。如果要是带电梯，就是1300块左右的建筑成本。但是要卖9万块钱，中间有一部分是地价，更多的是在中间的环节。
曹建海：所谓的地价其实就是中间环节构成了地价。
主持人：房子卖贵了是地价在涨。
时寒冰：我认为它是偷换时间概念，现在开发的很多土地都是在过去拿的地，甚至上世纪90年代的地现在还有很多。从广州收回来的地就可以看出来，很多都是上世纪90年代出让的土地，开发商建的高价房是建在很久以前拿来的地上。那个时候土地的价格还是比较低的，所以说很便宜的时候拿来的地不算，它是把现在的高价格算到这个地里面，这样一算赚的比例就高了。
主持人：开发商疯狂拿地对我们中国房地产走向有什么影响？能预测一下中国房地产今后的走势吗？
曹建海：如果想把房价打下来，这是非常简单的事情。上海现在的房子每平方米3万块，我说这个价值顶多3000块。如果3万跌到3000我们看不到，我们一定会看到10万跌到3000的这一天，这个对中国的经济的危害是很大的。给我们的老百姓提供经济适用房，经济适用房在新开发楼盘里面占50%，我相信，上海的楼价绝不可能再上涨，如果我们按照新加坡这种方式，给80%的老百姓提供经济适用房，我们每年开发的楼盘里面其中80%是经济适用房和廉租房，我相信上海的房价会一路回归到最合理的水平。
牛刀：国务院最近的“24号文件”其实给这个市场有一个暗示。这种暗示就是，政府加大经济适用房和廉租房的建设，并且把这两种产品做到整个住宅供应的60%。如果政府能够做到这一点，房价也就很快降了，因为我们的廉租房和经济适用房能够占到这个城市和这个国家每年推广总量的60%也就差不多了，房价降下来就会很快。但是目前我们看到金融界也有一些动向，包括深圳现在首付审理得非常严格，这都是为了抑制房地产的投机。上海有人在世茂滨江买了2600万元的房子，最后估值7000万元，在银行贷出了4900万元，所以这种现象必须得到抑制。
时寒冰：我跟他们两位略微有一点区别。我认为我们的市场化已经走到今天了，也不能完全回到过去。经济适用房到底占多少比例合适—这既关系到民生，又给市场注入了一定的活力—应该进行一个比较系统的调查，比如多少收入、多少资本，根据这个决定廉租房占多少比例最符合中国的情况，经济适用房应该占多少的比例。如果把这个东西弄清楚了，在出台这个政策的时候相应会比较合理一点。现在没法断定哪个更合适，如果全部做成经济适用房也有一个麻烦，可能又回到过去福利分房的时候了。
外资大量进入中国来炒楼、炒地，这个时候聪明的办法是把中国房价掉下来，真正让外资套牢，这就为中国作贡献了。美国楼价跌了之后日本人为美国人作了巨大的贡献，反过来刺激了美国经济增长，让日本人遭受了重大的经济损失。
房价涨与垄断也有很大的关系。只有开发商能建房子，而集体建房、单位建房在很多方面都被禁止，这个垄断在强化。开发商有一个观点，如果离开了开发商建的房子，市场会更乱，而且老百姓建房子的成本会更高。实际上不是。德国允许老百姓自己建房，比如说一块地，政府提前把规划做好，这块地应该建多高的房子，这个屋顶的颜色是什么样的，这个屋檐有多宽，这个旁边应该种的树的树种都有规定，谁都不会乱。
主持人：我们今天的《地产三剑客》节目就进行到这里，在节目的最后有请三位老师对我们节目说一句话。
曹建海：祝《地产三剑客》越办越好，成为中国房地产产业的一个焦点。
时寒冰：希望《地产三剑客》能够推动一些民生问题的解决。
牛刀：《地产三剑客》应该成为中国房地产界的思想先锋。
