主持人：我们今天的节目就进行到这里，相信一定给广大的网友带来不少的收获。这里是房地产业界最前沿的思想盛宴，这里是房地产业界意见领袖的诞生之地，这里是房地产市场未来走向的眺望台。各位网友，今天话题进行到这里，再见。
（本文摘选自2007年8月25日新浪房产频道《地产三剑客》节目）
5 与牛凤瑞、邹东涛激辩中国房市
和讯网：各位和讯网网友大家下午好！欢迎光临和讯评论“核心访谈”节目，我是今天的主持人郭哲。我们今天的访谈有点特别—请来了三位嘉宾。先把背景向大家介绍一下：2009年4月23日社科院发布了《房地产蓝皮书》，该书发布之后引起了很大的反响。5月12日，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员发表博文《〈房地产蓝皮书〉站在了开发商的立场》，公开质疑由社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞主编、由社会科学文献出版社出版的《房地产蓝皮书》的权威性与立场，引起了社会的广泛关注。15日，牛凤瑞通过《每日经济新闻》对该质疑进行了回应。19日，社会科学文献出版社总编辑、《房地产蓝皮书》终审签发人邹东涛教授又特别给和讯网发来了他对这一争论的评点。当然，关于社科院《房地产蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）的讨论并没有结束，关于房地产市场的各种论战从未停止过，而这种争论的背后，其实是汹涌而焦虑的公共诉求。为了对这个问题进行更深入的探讨，今日我们特别邀请到曹建海老师、牛凤瑞老师、邹东涛老师这三位当事人作客和讯网，面对面地对此次事件以及当前的地产相关问题与各位网友一起进行深入探讨。三位老师跟我们的网友打个招呼吧！
曹建海：各位网友下午好！
牛凤瑞：各位网友好！
邹东涛：各位网友下午好！
和讯网：既然这个事是曹老师最先发起的，那我们今天就先请曹老师说一下，当初为什么要写这样一篇博文呢？
曹建海：博客文章并没有在报纸投稿，可能还不想引起媒体的关注。我的博客在新浪、搜狐的点击量都是有限的，但是被媒体发现之后就比较高了。我关注蓝皮书是从2007年开始的，当时认为房价仍然会上涨，但是幅度会比2006年小。2008??，蓝皮书认为房价会继续上涨，不会出现拐点，2009年的看法是上半年房价会回落、下半年上升，所以2009年房价不会出现明显的回落。2007、2008年的判断可能跟实际有些出入，2009年的情况可能跟实际也很难吻合，比如说上半年是在上涨的，但是我认为下半年可能又要重回回落的轨道，所以与蓝皮书的观点是完全反过来的。我又看了过去几年的，因为都是年初成稿，到4月份发布，可能各年的情况都有一些出入，但是这也不是绝对的。比如说第一年认为房地产会成为支柱产业，这是一个定性的东西，关键是如何界定它的范围，如果只是开发商恐怕是很难，如果把社会事业也加进去恐怕这个判断才准确。我在4月初有一个重要的观点，我认为中国城镇的房价，特别是一二线城市为主的应该有四到五成的空间，这跟蓝皮书的观点是反过来的，我认为有必要澄清我的立场。人家说社科院又说左又说右到底是说什么，有人甚至认为是同一批人做的，所以我认为要澄清一下。
和讯网：牛老师，蓝皮书从一开始就是您做主编，刚才曹老师说跟现实有差距，您怎么看？
牛凤瑞：预测和现实有一定的差距，这是每一个预测的方法和预测者都不可避免的。刚才曹老师说我们的预测是错误的，恐怕你没有仔细看那本书，比如说2007年预测说2008年房价上涨，2008年房价是不是涨了？如果上涨了我的预测就是准确的。如果你说某一个城市2008年某一个下降这是准确的。我们讲话也好、判断事物也好，要以基本事实为根据，以全国的统计数据为根据，而不是以某一个例子、某一个时段的某一个数据为依据。这就是说我们宏观的判断跟局部判断的差异。这是我讲的第一个问题。第二个问题，中国房地产业所谓地位的问题，咱们一直说支柱产业，它能够提高中国核心竞争力、国际竞争力等等，实际上这是两回事。并不是中国所有的产业都能够直接提高中国的国际竞争力，不光是房地产业，其他很多产业都是这样的。但是房地产业是为我们提高国际竞争力提供物质条件、物质依托的产业，这一点恐怕没有什么疑问。因为我们的基本生活需要基本住房来保障，还是我们的科学实验是需要房屋作为物质载体一样，所以这是两回事。所以我想作为房地产业的地位，无论我们赋予它什么地位，我只讲一个事实，2008年中国房地产的投资是多少？3.05万亿人民币，这个投资规模可能是国内任何一个行业都没有的投资规模，这就是现实。为什么它有这么大的投资规模，因为它是关系国计民生，因为它是改善中国人民的居住条件，它是改善中国人民民生的一个物质条件。特别是我们是发展中国家，处在社会主义初级阶段，未来十几年我们要快盖房子、多盖房子才能满足人们的基本需求。有人说现在是消费结构升级阶段，这主要表现在住房、旅游和汽车。旅游与汽车占家庭支出的份额是1:10的关系，同样汽车与住房占这个家庭支出额又是一个1:10，实际上三者是1:10:100的比例。我可以得出一个结论，未来几十年中国消费结构的主体在住房条件的改善，能不能成立？住房面对金融危机来袭，以及我们扩大内需改善民生的最佳结合点在这？房地产业冠不冠名，这无关紧要，但是房地产业是目前我们扩大国内需求与改善民生的重要结合点，或者叫最佳结合点，这一点是没有什么疑问的。只有我们建房子，我们的钢铁、冶金、玻璃、水泥才有市场需求；只有我们建房子，我们数千万建筑工人才有活儿干；只有我们把房子建起来，我们的家具、家装才有市场需求；只有我们把小区建起来，我们的小区物业才有需求才有发展。这就叫拉动内需。我觉得看问题不仅仅看一个方面，应该多几个侧面去分析，这样才会有正确的结论。
和讯网：我们现在是不是把房地产业跟开发商等同起来了？
牛凤瑞：有人把房地产业跟开发商等同起来，这是错的。这里是两个概念，一个是社会阶层，一个是产业。房地产业本来有开发商、建筑工人、设计人员、购房者，形成一个供求关系的链条。
曹建海：关于设计、建筑工人都是属于建筑业的，购房者属于公众消费者，不属于房地产业。关于2008年房价涨了没有，我觉得这个需要网友来判断一下。牛老师认为2008年是涨了，这是统计局的数字。
牛凤瑞：国家统计局的数据如果不可信的话，我们个人的判断就可信了吗？我们的数据是通过大家投票得来的，还是实实在在地通过严格的统计制度、统计法规得来的。
和讯网：这个比较难以统一了。
牛凤瑞：不同的学者知识信息不同，对同一个问题见解不同，所以会有争论。但是争论要看我们的起点在哪儿，比如说房价涨了，我是依据国家统计局的数据来的，如果房价降了我还说涨，这是我个人问题，我要依据事实说话。那是我们制定政策、写文章的重要参考，是我们判断问题唯一的逻辑和基础。
和讯网：这个问题可能不是很好争论，不在一个话语体系里面就不好说了。这个预测到底准不准咱们先暂时放过。关于争论有几个方面，媒体提出来几个点，有立场问题、房价问题、利润问题和调控的问题，我们现在从这几个方面来说一下。曹老师说蓝皮书是站在开发商的立场上，你现在是不是还是持这样的观点？
曹建海：那本书叫做《房地产业发展报告》，跟这个雷同的研究报告有很多，比如工业发展报告、零售业发展报告等，都是站在企业层面研究行业发展趋势的，房地产业发展报告同样是站在企业立场来看发展趋势的。但是我们的房地产开发企业是以开发商为主的，所以我说这份报告是站在了开发商的立场上。因为一般的行业都不会出现企业和公众之间如此的供求矛盾，但是在房地产业里面，由于体制和政策的原因，开发商和公众之间形成了一种非常严重的对峙局面，一般来说对企业有利的对公众就是明显不利。这样的话，站在企业立场上，公众可能是不会认可的。比如说2009年提出来房地产没有泡沫，并且提出来房价—收入比好像在学术上不好说，因为房价—收入比是衡量需求的购买力，看能不能买得起房子。另外，对房价走势的预测公众不买账，但是企业认为这样好，所以我认为蓝皮书是代表了企业立场的希望走势，但是实际上不是这样的。
牛凤瑞：第一，所谓站在谁的立场上的问题。学者应该是站在良心的立场上、客观事实的立场上，学者不可能代表哪个阶层的利益去讲。学者用良心和社会职能解释客观事实是什么，何以如此，未来将如何发展，这不表明学者本身的价值判断。比如说我认为它应该如何，这是一个价值判断、道德判断，是两回事。
和讯网：曹老师刚才说，基本上这种报告都是站在企业、行业的立场上，别的报告也是站在相关企业的立场上，房地产业报告也是站在房地产商的立场上。
牛凤瑞：恰恰不是，我们恰恰是站在社会中立的立场上。既给政府提建议，同时少量地给企业提建议，更多的是面向公众，告诉公众中国房地产业客观发展规律、发展形势是什么。我们告诉公众这个，而不是说谁叫我好我就冲谁说。
和讯网：邹老师作为蓝皮书的签发人，也谈一下您的观点。
邹东涛：《房地产业发展报告》目前共6卷，是2004年出第一卷的，正好我2004年年初来到社科院工作，所以在这本书第一卷到第六卷的立项审定上我是负责人。这本书的签发人是我，所以《房地产业报告》这本书的内容我担负责任，所以有权利也有义务在这里向各位朋友、向网民有一个交代。同时，我也是中国改革开放的长期跟踪探索者，作为房地产的发展、房地产制度的改革的形成，作为一个探索的研究者，也应该有责任、有义务把个人观点、个人思想向网友们、同行们作一个汇报和介绍。首先我要说的是，6年以来，《房地产业发展报告》这本书得到社会各界的高度关注和重视，这本书是为全社会出版的，我们的责任是面对全社会。这次第六本书引起网民的高度关注、引起注意，我感谢大家对社会科学文献出版社的关爱，也感谢大家不同的宝贵意见。就这个问题我想谈谈看法。首先作为出版社，在出版方面历来是站在国家立场，这是国家政策的定位，国家新闻出版总署对出版物有一系列政治、经济、文化的要求，出版任何著作不能代表任何单一阶层、单一团体，要代表全社会、代表国家整体的发展。所以这本书出版到第六年了。我们出版像《房地产业发展报告》这类著作不向政府申请一分钱的资金支持，也不向房地产商要一分钱，作者都是研究房地产业的学者，这本书的出版我们要向全社会负责。这些学者们，像牛凤瑞教授，他在写作书的思路上要考虑国家政策和一个学者的良知，而我们在审稿上也有这个责任，达不到国家的要求，我三审签字是签不下去的。因此，就出版责任也好，就研究者、探索者的认识也好，我和大家交流我的意见和看法。当曹建海研究员对这本书的内容提出个人意见以后，牛凤瑞教授作了答复，我在第一时间看到这个争论，当然职责和良知要求我关注它，不关注它我就失职，所以我在第一时间写成了一个点评。
这本书有各方面的关注也有很多意见，我感谢大家。在此，我想谈谈怎么看待中国房地产的发展。我们评价《房地产业发展报告》，不是就书而说书，而是说中国改革开放以来房地产这个事业，在我国经济起飞和居民社会发展当中的作用来谈。我前些年在中国社科院研究生院工作，曾经邀请和陪同了美国著名经济学家和诺贝尔奖获得者在我校讲演。我注意到当21世纪初刚刚起步的时候，美国经济学家说，过去一个时期中国改革开放和美国经济发展对世界经济的发展起了巨大的支撑作用，那么在新的时期谁来支撑世界经济发展？两个，一个是美国的高科技，二是中国的城市化。这两点在新的世纪是支撑中国和世界经济发展的主要力量。那么中国的城市化在这几十年以来，特别是这20年是发展最快的时期，世界各国认为中国的城市化是世界各国高度评价的一个发展层面。那么是什么支撑了中国城市化的发展？支撑中国城市化的发展包括方方面面，而极其重要的方面是房地产事业，没有房地产事业的发展，中国城市化怎么进行？不可思议。所以咱们要高度关注改革开放以来房地产发展在中国城市化过程中、中国经济发展过程中起到的巨大作用。
和讯网：有人说现在中国城市化发展进程不是很快，恰恰是高房价阻碍了城市化的发展？
邹东涛：如果否认房地产业在中国经济发展当中的作用，这种观点我不敢批评大家，请支持这种观点的同志、朋友拿出数据来，数据一摆就知道了。
