牛凤瑞：你刚才问的房价问题，我来解决。有关中国的房价问题是讨论得最激烈，也是争论得最厉害的，我讲三句话。第一，房价的涨涨落落是市场配置房地产资源的基本形式，要想完善社会主义市场经济体制，包括房价在内的这种价格控制必然是向着逐渐放宽、放松的方向发展，只有这样，中国才真正有市场配置资源的作用，才能够优化资源的配置。第二，房价的这种变化，它是目前我们分配住房资源的最有效率也是最公平的杠杆，否则的话我们只有回到原来的实物分配上去。通过房价的分配，有人说我们住房改革以后，中国住房领域基本不畅通，我不赞成这个看法。我们还要说实践是检验真理的标准，2000年以后，中国城镇居民的住房条件是大大改善了，或者总体上大大改善了，还是没有改善，还是小有改善，这是我们判断未来方向的一个基本依据。第三，房价的背后是复杂的社会分配关系和再分配关系，那么作为一部分购房者来说，它的理性需求是房价越低越好，卖房者是房价越高越好，但是背后是复杂的社会分配和再分配的关系。因为住房的满足是一个长期的过程，这个长期过程是从首先满足少部分人再满足大部分人，从较低水平的满足到较高水平的满足。在这个过程当中很多人说是官商勾结，抨击这个事，因为房价高了地方才有了较高的土地开发收入，因为有了比较高的收入才能加快城市基础设施、现代化建设。你既然有钱，也想早一点改善居住条件，那就多交点税，这也是一个社会分配的杠杆。同时我加强了城市基础设施建设，同样也提高了土地价格，这又是一个循环。当然不是说房价越高越好，房价过高造成生活指数上升，生活指数上升就造成工资上涨，用人单位工资上涨造成企业竞争力的下降，整个城市活力下降。所以在房地产开发领域存在几个利益主体，这几个利益主体都是理性的，但是存在没有起点、没有终点的关系。什么是真实的价格？市场形成的价格是真实的价格。
邹东涛：核心是房子的价格问题，价格问题要算账，我认为这个要理性地来看。确实房地产价格过高了，高到了大多数消费者溢价。咱们做书写书的立场是向着大多数消费者、购房者的。
牛凤瑞：你得说是买房的大多数，买了房的人恐怕不这么想。
邹东涛：首先要分析内在机制，房地产的房产为什么价格这么高？高在哪里？是黑心老板弄高的，还是谁弄高的？这个要说实话，要分析。这个问题既有市场因素，也有政府因素，很多体制因素等等。房地产价格推动有几种情况，一种是成本推动，第二个是消费拉动，当然这二者都有。中国房地产价格太高首先是成本推动，建房需要地皮，地皮钱在房价里面占很大的比例，地皮钱的高低问题又与我们各级政府出卖地皮价格有关。为什么价格能高？这也体现了国家财政政策问题。1994年新的分税制下来以后，分税制的权利一般是向中央政府倾斜了，中央占了分配中的大部分，也占了转移支付的大部分，既提高财政税收比率也提高了转移支付的比率，比如说消费税中央占100%，增值税中央政府占75%，地方政府占25%，这种情况下使得地方财政捉襟见肘，很难运行。房地产发展起来了，地方有土地，通过收购土地向开发商转卖土地，一下地方政府拿到一大笔财政收益。地方政府拿到财政收益以后，首先向国家国土资源部上交40%，然后向省政府土地资源厅上交20%，还有40%归地方。如果地方政府土地价格太低了，落到地方财政腰包里面的钱太少，地方政府很难运转。而且说到房地产价格问题，价高价低，当然购房者希望价低，但是地方政府收契税7%，房价越低契税越低，房价越高契税越高。所以说各种因素推动了房地产成本的增加，再加上房地产劳工阶层也不断地增加，种种原因造成了房价上涨。
牛凤瑞：咱们分析分析土地经营权。都承认中国的土地是稀缺的，稀缺的土地价格下来以后直接的结果就是造成低效率的、浪费性的过度占用，任何一种稀缺资源如果价格低了肯定会造成这个结果。是不是越高越好？直接的土地是财富之母，是我们生存的基本物质基础。第二，从经济学来说，土地是经济要素、生存要素。第三，土地还是调节社会关系的基本杠杆。考虑到这些问题，我们对土地问题就会有另外一种看法。
曹建海：土地价格跟地租有关。中国土地是稀缺的，日本土地也是稀缺的，日本的土地从上世纪90年代跌了60%以上。
牛凤瑞：以什么为参照系跌，如果以最高点为参照系，任何一种价格都是下跌，如果以最低的为参照系还有上升的。中国未来的房价、地价总趋势是增高还是下降？你认为2011年下降40%～50%，我认为不可能，咱们可以打赌，全国的房价2011年下降50%的话，你赢我输。
曹建海：我认为2012年到谷底。
牛凤瑞：我说房价高不高谁说了算？市场说了算，市场形成的价格。
曹建海：错误的政策可能导致错误的市场运行。中国房地产业基本上市场化了，地价、房价不断上涨的过程对建设规模是有利的，但是对人口进入城市是不利的，我们现在大部分的农民工大部分是住在地下室、农村，所以现在的城市化是没有意义的。
牛凤瑞：他们永远要回去吗？
曹建海：买不起房他们就要回去。
牛凤瑞：假如说咱们实行低房价政策，咱们有那么多的房子可卖吗？
曹建海：现在房屋是过剩的，因为房价高了所以过剩。
牛凤瑞：房价低就不过剩了。
曹建海：高房价只是对城市建设面积扩大有利，但是对农村人口进入城市是没有利的。
邹东涛：我们是说房产价格太高是高房价，但是我们没有指责高房价，我们是说高房价是怎么形成的。官商勾结，房地产商跟政府官员勾结腐败这种事情有，但是不能把房价的发展归结为官商勾结。
曹建海：高房价是绝大部分公众所反对的，因为高房价对产业竞争力是非常不利的。你刚才说房地产业提高国际竞争力，如果房价过高对人们的生活水平是一种抑制，另外房价过高、地价过高是抑制产业竞争力的。
邹东涛：房价确实高。如果突然房地产价格降一半就是国家的灾难。
曹建海：高房价现在形成了一个经济死局，未来中国扩大消费需求，衣食住行中我认为主要还是在住房方面，它的带动是最大的，前期投资、家电、家具，包括后期的服务、管理，但是高房价抑制了需求的扩大。
邹东涛：高房价问题是个事实。对高房价，绝大多数消费者、购房者有意见、有怨气这是事实，咱们要着眼于绝大多数购房者的意见安排和社会政策。问题在于我们用什么办法解决群众的住房问题，是不是用行政命令把房价打压一半就满足群众的需要了呢？世界各国都不是这样做的，市场上形成的房价政府不予以干预，政府只制定多元化的结构性住房政策，多元化结构性住房政策关键是政府要通过各种政策手段解决低收入甚至中低收入这个阶层的住房问题，中国香港、中国台湾、中国澳门都是这样做的。这需要国家财政大幅度增长的，国家要在这方面拿出一大笔钱来建公共住房。
和讯网：其实有些东西不需要国家投入很多的钱，建经济适用房国家只需要投入土地，建了以后以3%的利润卖出去的话，国家根本不用出钱。
牛凤瑞：同样的土地作为商品房和作为经济适用房，政府不从这里边拿钱??等于他拿钱了。
和讯网：不用直接从财政里面拿钱来做。
曹建海：现在地价收入变成另外一种税收附加。
牛凤瑞：咱们几个讲的问题混淆了。国家的房地产政策实际上是三大领域，这三大领域互相联系，有重叠的地方，但是又不能相互替代。第一，房地产业的产业政策问题，得抓住这个为基本逻辑的起点来制定政策。第二，房地产的市场调控问题，就是规范市场的交易关系、交易环境。第三个就是住房保障体系的建设问题。这三个不能混在一块说。
和讯网：我们现在形成这样的房价，到底是不是由真正的市场形成的？
曹建海：这个是官商一体垄断经营的市场。
牛凤瑞：世界上有纯的市场吗？
曹建海：世界上有。
和讯网：不是完全的纯市场，相对来说的。
曹建海：我们房地产市场是政府经营加上企业垄断，谈不上市场。
邹东涛：现在我国形成房地产市场都是官商勾结这个说法有点偏颇。
和讯网：为什么现在只能开发商建房？
牛凤瑞：开发商说建就建吗，还是听政府的？这是政府政策的问题。
邹东涛：我们现在就建言政府调整政策。
牛凤瑞：你看我书里边的历次建议是代表谁的立场。
曹建海：站在公众立场的很少见。
邹东涛：我认为要作调研，我们不是说偏着谁、向着谁，要客观、公正、理智地分析问题。《房地产蓝皮书》发布了以后我找了几个方面了解情况。找了毕业几年的年轻人，问他们怎么看待房地产价格，他们坚决反对房地产价格过高。我前天找了湖北省中下层的一个领导，他对房地产的形成过程一目了然，我详细了解了房地产商价格形成机制。从这个来看，确实我们房地产商价格太高有政府政策问题、体制问题等等，但是不能把这些都说成是官商勾结。
曹建海：世界各国房价很少有超过造价一半的。但是比如说，北京这里的房屋造价每平方米就1000块钱，但是至少卖到1万多，其中绝大部分是地价，占到了80%～90%。
和讯网：地价占了80%～90%是占整个成本价而不是整个房价。
邹东涛：企业的行为特点就是利润最大化。
曹建海：但是如果房价过高，只是从供给的层面来考虑，供给的房价构成非常不合理，供给的价格固定了，所以价格降不下来，这样最大的问题就是房子卖不出去，最近有所反弹但是也是不正常的。
邹东涛：形成房价过高的基本面是供给结构，还有需求结构。住房既是消费品也是投资品，当许多消费者买房的时候也盯着市场想做房子的生意。我认识许多不太富裕的家庭，自己买了房子还借钱买第二套、第三套的房子，所以房地产的特点造成了它的复杂性。所以供给有泡沫、需求有泡沫，两种泡沫造成了房地产价格的暴涨，其中房地产商就认为有暴利。这个要抑制，国家要综合治理。
和讯网：我们现在很多人是自住需求，但是更多的可能是投资需求。
牛凤瑞：少部分是投资需求。
曹建海：现在是投资需求减少了，因为房价上涨不明。2003到2007年间在一些城市，比如说深圳2007年的暴涨绝大部分是投资性需求。投资性需求不能跟自住需求并列，因为投资买房人是供应商，跟我们从工厂进货的商店是一样的，并没有构成真实的需求。
邹东涛：需求拉动不是造成房地产价格上涨的主要因素。
曹建海：从开发商角度来看也是需求，但是从社会来看不构成需求，只是从厂家到商家的短暂流通，最终还是要卖给消费者。如果消费者买不起，我想最终还是消费市场说了算，不是地方政府、开发商说了算。因为无论是什么，价格过高，消费者买不起就不买，所以价格过高肯定是抑制了需求。我想高房价已经成为中国经济发展的死局，所以我才预测房价长期要回落。
牛凤瑞：怎么解这个死局？
曹建海：就是降价。
牛凤瑞：但是是谁说了算？
曹建海：我们现在要向中央高层呼吁，如果继续维持高价房，下一步就要造成死局。
邹东涛：我还是按照各国的共同规律，政府推进结构性住房政策来解决这个问题，而中国政府现在要以更大的精力和支出来支持中低收入者的购房政策，卖地收了这么多的税就要首先关注低收入者的住房问题。比如说北京市城区里面大片的旧房改造，把旧房拆掉盖新房再让你搬回来，国家现在正在推进这个政策，推进低收入家庭住房政策，比如说经济适用房的比例，低收入者的住房贷款问题，正在推进，我们要不断地提建议完善政策，只有这样才能使得政策不断完善。要是使房价降到很低的水平，交给市场这是坏事。
曹建海：农村收入比城市低收入还要低，但是农民都有住房，这就是说城市的住房体制存在重大的缺陷，这个体制是推高房价的主要因素。结构性的因素主要是放开住房，因为世界各国都能自建房，中国只要把这个放开，房价回落非常容易。但是现在的问题是高房价已经绑架了银行，开发商有庞大的话语权。我对城市改造是有看法的，现在为了维持房地产的适度增长，很多城市都在进行旧城改造。我刚从青海回来，一个宿舍才盖了3年就要拆除，这是一个巨大的浪费，把这个毁掉了，建了新的房子毁掉的部分进行抵扣。另外住户的回迁要求很强，但是普遍得到的是阴面的位置，开发商把阳面卖给购买者。
牛凤瑞：那个宿舍是国有土地还是集体土地？
曹建海：70年的产权是他的，地方政府和开发商就是看中它的位置，回迁居民从阳面变成阴面的痛苦，包括容积率的提高导致的交通拥堵，这种社会负效应就变成了利润了。
牛凤瑞：咱们最好是就事论事，不要笼统地说，这是为了保证投资速度的一个政策。
邹东涛：中国房地产市场还不完善，但是通过改革，房地产市场正在逐步形成，目前国家要调控和完善。但是，是不是把全国所有居民都推向房地产市场呢？对中低收入者而言，不要将他们盲目地推向房地产市场，美国次贷危机是绑架低收入者带来的灾难，而美国把这个灾难推给全世界人民买单。
牛凤瑞：有人说美国这次金融危机是因为次贷，证明了美国的金融监管不利。这句话、这个结论是过于简单了。这次美国金融危机之所以产生是因为次贷危机引起的，次贷之所以形成危机是美利坚合众国的失败。
邹东涛：中国不能把低等收入者绑架到房地产市场上，要关爱低收入者。
牛凤瑞：现在美国恰恰是逃脱了自己的责任，我就让穷人买房子，发放贷款给你。
曹建海：让穷人买，扩大需求，把房价拉起来了。
牛凤瑞：世界人民买单。
曹建海：美国的金融危机可以警示中国，从来没有不破的房地产泡沫，只有让它迅速回落，又能扩大需求，我想这是中国未来增长的唯一道路。如果继续维持高房价，形成死局卖不出去，最后必然崩盘，看了美国危机就要看中国未来。
和讯网：现在贷款放松，二套房都放松了。
曹建海：这些都是短暂的，关键要看老百姓的自住需求。
邹东涛：老百姓里面分不同层次的。
曹建海：原来在上海炒房挣钱的人他们现在也不买房。
邹东涛：已经是高收入的人早就已经买房了。
曹建海：拥有多套房的人是抛出而不是买进。
和讯网：人口也是一个很大的问题。
