时寒冰：另外投资房地产要注意几点。如果是买房自住，自住需求是刚性的。还有一种就是买了房用来出租，这叫投资；如果你买房只是为了赚差价，这叫投机。投资我们可以看到，我们现在的房价在涨，而租金在下降。根据这几个月的数据，像北京4月份房屋租金同比下降8.46%，5月份同比下降7.77%，这种趋势也是一种。另外一种就是投机了，他是由于预期决定的，只要他觉得房子会涨他就会一直买；一旦觉得房子会跌，他就会大量地抛向市场。为什么深圳市房价2007年底大幅度下跌，跌到一半了。像东莞那一带跌幅甚至超过一半了。投机客一看形势不对，大量的房子就会投到市场。因为这个房子它不是用于居住的，还在市场上存在。中国的房子现在能买得起的只有投机客了。从长远来看，我觉得中国的房价不能单纯依靠通胀支撑。对于一个专业投资人来说，我自认为也算一个高手，选股票，选高点、低点，我是一个高手。作为一个专业投资者，我可能在期货、股市里面做，但是我对房地产投资不看好。因为变现能力太差了。
主持人：您觉得房地产是保值的方式而不是升值。
时寒冰：如果你自住你要买一套好的房子，但是在中国买房真的很难。即使你买一个手机，商家也会给你一本很厚的说明书。另外，美国7月份刚刚公布的房价平均值是23万美元一套房子，相当于150万元人民币。这些房子拥有很大面积的土地，建筑面积在200平方米以上，而且地下室和阁楼是不计算面积的。净高低于两米的都不计算面积。而且交的房子一定是精装修的，不存在中国的房屋预售制度。
这样计算，美国的房价折合每平方米不到8000元人民币。中国的商品房平均价格，2008年已经接近每平方米4000块钱了，如果再装修差不多还要1000元。要知道美国人均收入是中国的二十五六倍。
主持人：就是说怎么算买房子都是不合适？
时寒冰：中国的房价是非常高的，老百姓越来越多的人买不起房子。你可以问一下你周围人有多少人买得起房子？那些富人会有几套房子？除非很富的人有好几套房，就是富人的住房需要也已经得到很大程度的满足。那么它的购买力，支持这个房价的基础在哪里？我觉得这个问题是值得思考的。我不买房，我觉得会更逍遥自在。我觉得人们的观念要转变一下，你干吗要买一套房子？比如买倒塌的那座楼，你买了倒塌了，但你还得还贷款。解决方案很可笑，说没倒塌的那几栋楼任你挑选，给你便宜一点。在这种情况下买房子的人自认倒霉。如果我是租房子的，房子倒了，我就对房东说，我搬走了，拜拜，我再去找别的房子。
又比如说，地震房子塌了，银行说你还得还钱，这个房子还是你的。虽然说这房子倒塌了，债你还是要还啊！
主持人：这么看来有时候还是租房更划算。其实说到房价未来是涨是跌，咱们争论的焦点里有一点是说房地产业对于经济拉动到底是怎样的？我们有一组数据，给大家念一下：房地产业对经济增长的贡献率保持两个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。有些人觉得，房地产业是多么重要。
时寒冰：我不同意这个说法。
主持人：您不同意房地产业拉动经济，您觉得经济不要房地产的话，应该靠什么？
时寒冰：不靠房地产业一样会拉动经济。为什么中国的房价会涨？一个根本性的原因是不允许老百姓自建房，这是一个很大的问题。中国的房地产就是这样，不允许自建房。我们现在的城镇里，不允许居民自建房，从而导致开发商获得暴利。没有制约价格的因素了。这就如同你找对象，如果谈恋爱水平不高，那你才要找人介绍，费用还要在可以承受的范围，对吧？
曹建海：这是一个很重要的问题。我们现在老觉得必须通过市场化交换商品才是合格的，这是人们认识上的一个重大误区。我上次跟北大一位教授讨论，他就是持这种观点的。我说根据你提出的标准，你的家庭是需要进行市场化改革的。因为在你们家庭内部，家庭成员之间的互助，不收费；另外家庭成员不能自由流动，当然不符合市场经济标准。所以现在人们有一个观念，必须是交易化程度越高的商品，品质才会越好。实际上一个人，如果他什么都可以卖，什么都可以市场化，身上任何东西包括良心、贞操都可以交易，这个人是没有价值的；反过来讲保留一块圣地，不可交易的圣地，这个人才是珍贵的。
主持人：那您觉得这个房地产对于目前经济状态，房地产增长对经济到底是一个什么样的影响？
曹建海：它的拉动是因为它处于中间的环节，而且利益空间过大。在现行制度下，土地的升值，主要由地方政府和开发商来分割了。所以房地产开发，基本上就是一个夸张的盈利创造模式。它的盈利使它主动抬价，因为它是通过外包，由建筑公司来建房，他自己再出售。实际上目前农民建房、小产权房、经济适用房、廉租房等，这些都一样拉动经济增长。由于这些商品的价格比较低，建成之后立刻就销售一空。所以实际上把这些领域放开之后，对经济拉动是更大的。
我现在再回到刚才讲的两个机构的预测上，分析一下房价走势。中金公司和野村证券公司，两个公司的共同点就是，认为中国的房地产市场属于政策市；这两个机构均在股市呼风唤雨、游刃有余。中金公司的政策观点是基于政治视野的，它认为房价的走势取决于政府的意愿；既然政府是人民的政府，应当响应了绝大多数老百姓的呼声，根据这个呼声提出合理的房地产政策。所以他认为政府可能不会允许矛盾继续激化下去，很可能会采取一些有利于房价下落调整的政策。这是一种善意的揣摩。对现在这个政策的做法，我们对此也抱有很大希望。
另一家证券的看法，是根据历史惯例来判断。他认为政府既然能够操纵股市，也能操纵房地产市场。现在“保8”是最大的目标。这种观点认为政府是万能的，认为是政策市。第一个观点认为政府要遵循民意，对此抱有很大的乐观期盼。第二个观点认为政府是万能的。我是不同意这种观点的，回顾历史，以2008年奥运会之前的股市维稳政策为例，有没有达到目的？那时股市大势是回落的，无论采取什么样的维稳政策，股市也是起不来的。
这是说政府不是万能的一个例子。我们再看看日本和美国房地产泡沫的破裂，难道是日本、美国政府愿意的吗？可以说政府尽了力量，但市场仍然是崩盘的。崩盘是不以政府的意志为转移的。
时寒冰：房地产对经济的拉动过程中，实际上我们对房地产业过度依赖。为什么经常说房地产和建筑业的拉动呢？如果说房地产对经济有拉动作用，那么它为什么一定要在高房价的情况下拉动？因为高价房和低价房对钢筋水泥的需要量是一样的。这是一点。
第二点老百姓自己盖房子，对经济拉动也是一样的。而且在低房价的时候，老百姓自己建房，经济更健康。因为可以节省更多的资金用于其他方面的消费支出。你看现在很多人买一套房子，他天天担忧，甚至朋友结婚他都恐惧，拿不起这个钱，生活状况急剧恶化。另外更关键的问题是，现在的房地产不仅仅是一套房子了，而变成了一个崇拜。很多大学生在学校的梦想，他说我将来做什么，我当经济学家，我当歌星，我当电影明星，当什么的都有；但是没有一个人说我的理想是买一套房子。但是现在你看，有了一套房子，才能有家的感觉。
年轻人找对象的时候，知道对方有房子，一看那个人长得很恶心；但是一看有房子，算了，就嫁给他吧，大不了少看他两眼。所以说这个房地产已经让人完全迷失、误入歧途了。西方国家研究芯片，科技越来越发达，技术产品越来越先进。比如说电脑，我们中国开发商笑人家，说你们研究出来的CPU，功率速度越来越快，价格却越来越便宜；我们生产这个阀门也不需要多少钱，但我们的利润会越来越高。我们如果继续依靠房地产，整个民族就会走向邪路！为什么呢？中国的科技不发达，有的人甚至什么都不会，但是我买房子能够赚钱，我觉得这才是一个最可怕的问题。
主持人：谢谢。综上所述，几位嘉宾也是给出自己的观点，咱们下半年或者更长期，对中国房地产有一个什么样的预判？
牛刀：这里面有几个问题，我们刚才谈到产业政策、货币政策，极限会是一个什么状态？现在还有两个问题，一是关于物业税的征收问题。刚刚宣布深圳在2009年年底开征，2010年逐步地扩大到其他城市。如果物业税开征按照目前提供的这种税率，0.6%～6%，这个税率是比较重的。物业税的出台，对物业的持有人，特别是持有多套物业的人，会有一个令你出售住房的逼迫效应，所以是一个好的政策。现在很多新建的住宅，大多是囤着的。针对这些囤积的房子，特别是空置的房子，物业税将会起到一个关键的作用。
我认为在后期，这是我们必须考虑的一个问题。如果按照国家税务总局的做法，2009年年底在深圳开征，2010年扩大到全国的城市，用几年时间来完成，那么2010年的房价会进入一个下调。
主持人：也就是说如果相关的政策把这个问题明确之后，房价调整就会出现。
牛刀：当然，货币供给对房价走势影响也很大。如果下半年信贷投放作了调整，那么楼市的供求关系就会发生重要变化。反映在目前，成交量下滑，房价还没有下滑；如果再往后成交量下滑到很低位的时候，到达深圳曾出现的一天二十几套房子的时候，那么房价下跌的趋势就谁也挡不住了。我认为它肯定会来的。
主持人：另外两位同意牛老师的观点吗？
时寒冰：我觉得跟地王有很大关系。2007年我比较看空房地产，地王接连持续五个月左右，房价基本上慢慢降下来了。
主持人：现在也有这种说法，地王出现的时候可能就是见底的时候。
时寒冰：从政府层面，不希望房价跌，不管是地价也好，房价也好。广州市就出台了个政策，允许闲置的土地继续闲置两年。
主持人：那么2009年您怎么看？
时寒冰：我不知道这个是不是还延续那个路线。我不买房子，我是租房子。
主持人：也是现在不好说。
时寒冰：反正我不看好。日本房价达到顶峰的时候，大家都说还会涨，但是泡沫破裂后连续低迷了20多年。据说现在跟北京、上海的房价水平差不多了，但是日本人均收入比我们高得多。即使是这样一种情况，日本的房价还是处于下降当中。所以，我觉得买房子合适了的时候，我会去买房子。
主持人：曹建海怎么看这个房地产市场后期的走势？
曹建海：房价回落是一个长期的趋势；但是货币政策短期干扰，可能会导致回落当中有上涨，这个上涨不是一个长期的走势，这是一个短期的干扰因素。我想说，最多持续到2010年3～4月份。即使2009年货币信贷投放达到12万亿，在市场自发调整作用下，2010年3～4月份房价也会回落。
主持人：您觉得2010年3～4月份是房价回落的开始？
曹建海：只是开始。
时寒冰：如果信贷投放达到12万亿，我觉得房价不会那么快下跌。
曹建海：大规模投放货币当然是有代价的，一旦粮食、猪肉价格上涨，政府将被迫采取紧缩政策。我还是坚持2010年3～4月份房价会回落。
我认为未来两三年时间，中国的房地产开发模式，可能会发生大的变化。这主要体现在几个方面，比如经济适用房建设和开发，应当是未来房地产业发展的一个重点。上海允许国有企业在原有空置土地上开发经济适用房和商品房，这对经济适用房是一种放开；另外我们看深圳，小产权房存量差不多跟商品房一样多，如此大规模的面积，下一步是如何才能够合法化。这实际上也说明我们的开发模式，已经发生了很大的变化。
第三，刚才讲到物业税，我认为物业税是一个好办法。美国的物业税是按照房屋评估价值的1%～3%来征收的。因为它是按照谁的财产多，就向谁来征税的原则征收的。通过征收物业税的方式来弥补地方税收的不足，使得这个成为地方税一个主要的税务，这是世界的一个惯例。
中国的地方政府除了靠一部分流转税、企业所得税之外，现在主要的收入来自土地增值部分。将来物业税是一个很重要的方向。可以说这是最容易征收的税种，对房价会起到很大的抑制作用。对炒房、炒楼的人来说，你说征我20万我不怕，我这个房子一升值就超过20万了。但是我们要看长久，一座房子每年2万元的物业税，如贴现率是5%的话，那就有40万的折价。
这些如果做得到的话，会打击投机，变革开发模式、征收物业税，对消费自住采取免税或者是比较低的税率，对投机性购房采取是惩罚性征税；另外很重要的一条，是要防止银行贷款进入投机市场。
观众：刚才几位朋友问的都是宏观经济问题。我想问曹博士一个小问题。因为我是普通百姓，迫切需要一套住房。我现在是租房，每个月租金为3300元。这套房子如果我买了，需要首付38万、月供付7000元，这让我非常犹豫。我老婆她认为有了自己的房子，才能有幸福的感觉。她在擦地板时候会发感慨，说我擦得再干净也是别人的房子，如果是买自己的房子，她干起活儿来会心甘情愿。我儿子现在上小学二年级，我们在吃饭的时候，经常聊起这个话题。
曹建海：这个问题非常好，买房自住有一个非理性因素。从理性角度来观察，买房绝对不合算，买了之后还是这套房，你除了首付38万，还要每月多支付租金一倍左右的月供。我认为住房的非理性消费，在一定程度上确实是推动了房价上涨。相对来讲，商铺、写字楼的需求就完全是理性的。但是住房确有非理性因素存在，这时候要考虑感情是有价的。如果说你买了这个住房，夫妻感情得到了增值，即使经济上损失100万，我想你买了就是不亏的。
时寒冰：你当初买房子是不是因为这个因素？
曹建海：我当时是需要房子住。
时寒冰：实际上他问你两个问题，第一个是什么时候买房，第二就是没有买房以前是怎么做嫂子的工作。
曹建海：拿这一套房子来讲，就是从经济上来看根本不是买房时期，因为房东租房实际上在亏损补贴你。
主持人：那需要什么时候买？
曹建海：我觉得经济上是不值的。但是如果因此造成你和太太感情上的损失，这个损失是很大的。
时寒冰：你这个回答没有涉及核心问题，核心问题是怎么做嫂子的工作。
曹建海：需要解决太太的心理问题，让她心甘情愿地在租的房子里生活。
观众：这个问题不解决她就不让我干活了。
曹建海：不让你做生意了吗？
观众：我怎么样回家以后就能说服她？
