另外一个方面，这些国企如果是上市企业，买地的目的是在股票市场创造概念，在股票市场可以申请再融资。只要能再融资，企业就能大赚特赚。因为在中国，股票只要能发行出去，这个企业就能获得巨额的利益。买地多付出的部分，对上市公司来讲完全是合算的。所以综合分析也许他们是很聪明的。购买土地是赔钱的，但可以从股市中赚回来。所以你说他傻，他可能是最聪明的。
房价走势你同意或者不同意，不是你说了算，不是我说了算，我们要看最后情况的发生。如果事实跟我的预言有大的偏差，这个时候回头再批评，再来分析为什么预测错了。其实不管是不是开发商，绝大部分人都不同意我这个观点。即使没有房子的人，他们也认为未来几年房价不可能回落到2009年价格的一半。也许这个时候，有一些真理需要坚持在少数人手上，我坚持用实践来验证我的预测。我之所以敢提出来，甚至拿我的人格，拿我的声誉作担保，是因为我有信心，如果绝大多数人都买不起，那么这个房价一定会下落的。这是经济里面一个最基本的东西，这也是我研究长期的一个结果。如果说货币投放，每年翻番地投放，这个价格也许不落，但是因为价格是货币的现象，如果货币的币值发生了变化，原来一块钱代表了十个鸡蛋，现在一块钱只代表五个鸡蛋了，那么房价即便不说落，实际已经回落了50%。所以必须要有一个可比价格。
观众：我有一个问题想请问一下三位老师，不知道你们方便不方便回答。从2007年以来你们在房市和股市的投资情况，如果可以的话，能不能回答一下。首先请时寒冰老师。
主持人：我想应该也没有问题，应该都能回答。
时寒冰：2007年到现在，我在股市上有收益，但是我没买房。
观众：股市上整体到现在是赢还是输？
时寒冰：是赢。
观众：为什么没有买房？
时寒冰：我没有买房，但是我的投资收益也非常可观。为什么？就说中国你买房所支出的利息就超过租房的租金，我每个月租房的支出是3000多块。我不买房剩下的钱来投资，实际上我使我的资金更有效率地发挥价值。如果你看过我写的《中国怎么办》，我当时认为全球都要通过印钞票来拯救危机，所以说我认为资源类的投资品是一个天赐良机，是一个非常好的投资机会。我在博客里面特别提到投资黄金，两只黄金股票价格与当时我买的价位相比，已经上涨了6倍，你可以算一下我的收益。
观众：我想问一下，2008年整个过程中的仓位有多重？
时寒冰：2007年10月底就空仓，这也是比较有名的。正因为空仓，所以我的博客点击量特别高，我一直空仓到2008年10月份。
听众：请教一下曹建海。
曹建海：我是2003年买房自住。2006年3月我就写了一篇文章，我说现行体制难以抑制房价上涨的趋势。根据这个观点，我认为房价可能在短期之内仍将上涨。我在私底下跟很多人谈，房价还会上升一段时间，但是到了一定高度可能会就回落的。我提出北京的房价可能在奥运会之后会回落，这个预测后来是实现了。当然也可以说提前了。我2006年对房价的预测是对的；现在的这个预测还没有实现。这个预测兑现要到两年之后。很多人认为你说房价2009年要跌50%，结果房价现在涨了。他们把时间提前到2009年了，我预测的时间是两年之后。
我很少根据自己的预测进行投资。关于股市2007年5月份上证指数超过4000点的时候，我根据开户量的变化，预测后市肯定震荡向上，但是已经有了泡沫。我认为这个泡沫肯定要破的，因为实体经济的状况我并不看好，所以我在股市上基本没有投资。
时寒冰：老曹基本没有投资。2007年5月我们在广州，我说老曹这个时候还可以做，做到国庆节以前空仓，还有一倍的赚头。我当时推荐的是贵州茅台，可惜老曹没有做。
曹建海：我觉得从股市赚的钱，肯定是从社会其他阶层转移过来的。我不主张通过这种方式发财，因为不是劳动创造的，而是从社会其他阶层转移而来的，所以我自己不做投机。
牛刀：我们觉得对未来趋势的判定，要把所有政策放在一个极限。这个极限是什么呢？第一个是我们下调房地产投资资本金率，下调到了1993年的水平。1993年，住宅投资资本金率是15%。1993年的时候，房地产最热的地方泡沫全部破了，包括北海、海口、三亚、汕头这些沿海城市，大量银行破产倒闭。我所知道的是海南发展银行、汕头商业银行都破产关闭了。我们研究经济趋势时，可以把产业政策、货币政策统筹考虑起来，考虑到它的极限是什么。比如说信贷投放，我们认为2009年的极限是12万亿。
主持人：您觉得这12万亿是2009年的一个极限？
牛刀：2009年的极限，我们的产业政策最多回调到2006年“国8条”的时候，不可能突破那个时候的政策。现在只有石家庄取消了90/70政策。再从另外一个角度来看，二套房首付标准现在明确要执行，刘明康表态了。房屋成交量呈现大幅度下跌。比如深圳从每日206套跌到100套。我们来考察政策，就要研究这个政策的底线。第一个手段可能是提高存款准备金率，没有哪个银行这么傻，明知道有风险还要明确地放款；第二是加息。我认为存款准备金率提高的时点应在2010年3月份。
时寒冰：我还有两点。第一个就是说这一次买房自住性需求占的比例是有限的，这些投资性购房者购买的房子，早晚还要投到市场里面去。
主持人：有买的也有卖的？
时寒冰：在感觉不对的时候，他就会往市场里面流。现在的房地产商很多在拿地，虽然总体来说2009年年初房价下降，4～6月以后在加速度往上增长。这些新开发的房子会出来，然后投机客手里大量房子都往外转卖。与此相对应的是，老百姓的购买力在下降。我们没有提高老百姓收入的手段。像西方国家的房价一直保持一个稳定状态，中国则一直在恶涨过程中。能买得起房子的人越来越少，这样是一个什么概念呢？当所有的存量房子都往市场抛，必然会导致房价暴跌。像日本，它的房价之所以在20世纪70年代、80年代开始上涨，是因为“二战”结束15年以后，它的人口出生率突然增大。但是中国的人口出生率主要是在上世纪50年代、60年代迅速增长，70年代的时候达到顶峰，就是5.8%。计划生育以后，到1979年我国的出生率降到2.75%，2000年降到1.25%。未来购房的人由多子女时代向独生子女时代过渡，房屋需求量就会缓慢下行。另外在独生子女时代，支撑房价的因素我们要注意。80后、90后他们上养四位老人，下养孩子，他自己挣钱能力也不足，将来老人去世以后又给他们留下一套房子，这些房子也要流到市场上去。所以我建议买房子的人，要注意人口结构变化对未来房价的影响。
日本股市和房地产在1989年时达到最高峰，1989年年底，日本股市接近39000点，但是一直到2009年才反弹到9000多点。20年的低迷，为什么？所以说大家对这个问题要想一下，这是我讲的第二点。
第三点就是说，我认为这个房子没有投资价值。我不买房子，不见得我不是一个好的投资者。举例来说，我在股市的投资，远远超过我买房子可能带来的收益。这是其一。其二，不买房本身可能更自由。我举个例子，我最早租的房子，楼上有一个小孩儿，喜欢不断扔有响声的东西。我喜欢安静，人家都睡觉，他“啪”地扔一个东西，很响，我就睡不着了。然后我到楼上跟家长协商，我说你的小孩让我睡不好，我喜欢安静。但是这个孩子天真烂漫，我看到这个小孩子我也很喜欢。你不能指责他，然后我就搬家。如果这个房子是买的，我就得很痛苦地忍受，忍受这个孩子到成年期。另外我当时住的那个房子，邻居有一个人打呼噜，一打呼噜我这边的房子都颤抖，呼噜打得能震两层楼。我说你把窗户弄严实，他说我关严实了，音量仍然很大。后来我搬家了。
主持人：总之您认为固定的房子不方便。
时寒冰：对，我搬家了，后面是一个花园，我在那里弹琴，散步，我觉得很舒服，这样就能一直住非常好的房子。这样就是说，我的生活也非常愉快了，我这样去做投资。另外一点，说股市投资起来也有上市公司的收益，收益比较小。
曹建海：但是上市公司分红肯定比不上税费高啊，这个你不能忽略。
主持人：那么在刚才的节目当中，我们三位嘉宾—三剑客也是各抒己见，谈了上半年房价上涨原因、背景，可能大家更关注的是以后房价会怎么走。市场也有不同的看法。我们知道三剑客在前几年是比较孤独，因为当时很多专业人士和机构都是看多的。但是现在正如三位刚刚提???的那样，有一些机构或者是专业人士已经改变了他们的看法，有很多人是看空了。来看一下有哪些机构？
我们来看这篇文章—《中金看空下半年楼市，国家不可能让房价继续上行》。我简单说一下。他们研究部的董事总经理表示，目前房价泡沫的背景是，居民收入并没有明显增加，居民存款实力比较有限，房地产泡沫构成威胁，国家不可能让房价继续以现在的趋势上涨。另外一个机构野村证券，在7月6日发布经济报告中指出类似的问题。他们的首席经济学家认为，尽管泡沫显现，但是鉴于房地产部门对就业、消费和地方政府收入的重要性，政府不会很快采取激进的紧缩政策给房地产市场降温，他预期房地产泡沫将会扩大，可能比2007年的泡沫吹得更大，但是目前尚无法预测到这个泡沫结束的时点。
来说一下这两个机构的观点，首先都承认现在有泡沫，而且已经很大，超过2007年。中金公司认为最近会有一些政策调控我们的房价；但是另一个证券机构认为，调控会有，不一定是在现在，也许在两三年以后，或者更远时间之内。那么，三位对于他们这两种机构所提出的观点有什么看法？
牛刀：这两个公司都是用股市的眼光看待楼市的，这种看待楼市的方法和视角我认为是不正确的。这个楼市不是看涨、看跌，有时候是看空看多的问题。是要站在民生的角度，客观地分析市场的走势。这两家证券公司考察分析房地产的趋势，可能是从纯市场的角度观察的。其实中国的房地产市场还不是一个纯粹的市场，它充满了政府行为，还有社会行为。这个社会行为就是老百姓对房地产的这种期望和不满。如果你房价太高了，大家都买不起了，你就不可能支撑你的房价，因为支撑你这个房价的老百姓不满意。
从2009年上半年来讲，深圳市首次宣布，深圳市全员职工收入首次下降。这说明什么问题呢？说明中国经济衰退过程中，我们的老百姓还在承受着某种痛苦。大家的收入没有那么高了，而且是11年来首次下降，整个宏观经济情况是不支撑房价的上涨。第二是购买力在下降。如果说在经济增长时期，老百姓收入增加的时候，那么房价指数可以高于CPI指数3%～5%是正常的；但是如果房价指数高于CPI指数8%～10%，就很不正常，可能会出现泡沫。
这种情况下，老百姓的购买力不够，宏观经济不好，谁来支撑这个房价上涨？我们现在看到唯一支撑房价上涨的就是货币。而且在货币供给方面我们要看到，从2009年7月份开始，央行以票据的形式回购。尽管这个不能遏制商业银行发放贷款的行为，但是可以提出警告。
第二，我们关注一下最近的政策动态。包括央行、银监会，对目前货币的态度。口号提的是“宽松、适度宽松的货币政策”，但是实际上它是收缩的。对楼市来讲，最致命的就是二套房贷首付四成、1.1倍利率，尽管不可能达到2007年9月27号银监会文件的效果，但是对楼市的风险约束提高了很多。这是对楼市的投机炒作行为提出的一个警告，可以起到遏制的作用。反映在现在市场层面，就是整体成交量的下降。我们有个判断和分析，2009年有一个建国60年，有一个“保8”，这两个时段一过，房地产向下调整的态势就会表现出来。这不仅仅是二套房贷政策的问题，还有产业政策、货币政策，都会有某种程度的配合。
现在我们看信贷投放的流向。2009年上半年达到7.34万亿，流到民营实体产业的一部分钱，也全部流出来到股市、房地产了。现在真正能够起到作用的就是“铁公鸡”，就是铁路、公路、基础建设这些过剩产业。信贷资金流入到“铁公鸡”里，对国民经济的增长是无效的。按这样计算，“铁公鸡”整个投资资本只占1/3，这1/3在支撑国民经济的运作。
主持人：在这个角度上，国家最近还有一些调控的措施，楼市可能会受到哪些影响？
牛刀：这个调控对楼市是致命的。
主持人：那其余的，比如加息，会不会出现？有没有这种可能？时寒冰？
时寒冰：目前来看还不会。因为资金信贷投放有一个期限，2009年新开工项目比往年多，如果直接停止贷款或者大幅度降低贷款，就会导致一些项目资金供不上，出现烂尾工程。这肯定是政府不愿意看到的。但是由于这几个月来货币投放量太大了，已经埋下了通货膨胀隐患。这种通货膨胀会对实体经济造成进一步的危害。比如说股市和房地产泡沫最近又吹起来了，吸走了流往实体经济的资金，这会影响实体经济的复苏。我认识几位老板，他们2009年不再做企业，已经关掉了。为什么关掉了？本来应该对企业减税，但是现在税务部门不断查账、查税，让他们补交税款；地方政府也不断以各种名义进行收费。企业本来的利润在下降，这样一来它的风险就更高了，这样就没法再做了，就停掉了，这种局面是不能支撑的。
主持人：看来没有实体经济的配合不行。
