经历了“小阳春”之后，在宽松信贷政策催生的投机活动驱动下，中国楼市再次步入大幅度上涨的狂飙时期。调查显示，2009年11月底北京在售楼盘中，近50个楼盘目前售价为其历史最高，80%的楼盘从2009年一季度到11月份的涨幅超过50%，涨幅超过100%的楼盘占到了12%。与此同时，土地市场正在迅速升温，招拍挂市场面临较为激烈的竞争，开发商拼命竞拍土地，楼市开始出现超过2007年的疯狂局面。
推动2009年房价上涨的因素
消费者的住房消费需求
消费需求在2009年3月份楼市的“小阳春”中起了一个主导作用。2009年3月份之前，楼市下跌到了阶段性底部。因此，在3月份楼市“小阳春”中，消费者住房消费需求占了很大的比例。随着信贷的逐步松动，改善性住房需求比例有所加大。由消费者主导的市场也就逐步演变成了由投机主导的市场，房价形成了快速上涨之势。
消费需求的一个重要特点，是消费量明显受到价格变动的影响，并且与价格呈反方向变动。也就是说，当房价上涨，房价超过消费者的支付能力时，消费者往往选择购买更小的户型、较差的朝向和位置，用二手房取代新房，用租房取代购房等替代方式；反之，房价下跌，消费者将选择更大的户型、更好的朝向，以购买新房取代购买二手房，买房取代租房等方式。
中国住房消费根据购买情况，可以分为首次购买和改善性购买。首次购买一般是从无房、租房转为购房的情况，对价格变动相对不敏感，这也是房地产开发商宣称的“刚性需求”的主要来源；改善性购房一般是指家庭平均住房面积低于城市人均面积的行为，当然也包括超过人均住房面积的家庭通过购买住房扩大住房面积、提高生活水平的行为。对于家中添丁、子女读书的家庭，如果原来住房面积过小，或者位置不适合上班或子女上学，就存在着明显的改善性购房需求。
改善性需求的本质是改善居住条件、提高生活水平。所以，一些家庭通过购买多套住房用于投资理财的，不包括在消费需求的范围内。
同时我们需要注意的是，中国城镇房地产市场有一大重要特点，就是将统计上已经城镇化的、两亿居住在城里的农民工及其家属，彻底排除在房地产市场之外，他们甚至租不起大量空置的商品房。这些农民工及其家属在城市里居住，但没有住在商品房里，他们是住在工棚、地下室，或者是城乡结合部的廉价房屋里，但这些人被统计在城镇常住人口里，也即现在6亿城市人口，其中2亿是外来农民工及其家属，他们根本就没有住在城镇占据供给主流的商品房当中。这些人逢年过节必须返乡回老家，所以春节时也就出现了一票难求的现象。可见，城市里需要住房的人很多，有住房消费欲望的人非常多，是高房价阻隔了他们的愿望。
通胀预期引发的理财性购买需求
房价上涨的一个重要原因，在于通货膨胀预期引起的理财投资需求，而住房普遍被认为是抵御通货膨胀的最佳工具。2009年以来，我国的货币投放相比2008年至少增加了30%。由于多数资金并没有进入生产领域，货币投放实质上推动了股市、房地产等资产市场价格的大幅度上扬；与此相对应的是，由于实体经济不振，以生产者价格指数（PPI）和消费者价格指数（CPI）为代表的实物产品价格水平，仍呈下跌趋势，与资产市场的价格形成了鲜明的对比。
如果用货币贬值来解释通货膨胀，则货币投放增长超过GDP的增长速度，可以大致描述为通货膨胀程度。由此估算，2009年以来我国的通货膨胀率已经达到20%以上。考虑到官方对通货膨胀的定义，主要限于实物产品价格水平的上涨，而将当前的状况定义为存在通货膨胀预期。所以，官方密切观察的，就是看货币流动性何时传导到消费品价格领域，才可以认定通货膨胀确实发生了。
在大规模信贷投放的同时，资金大量进入了股市和严重缺乏资金的房地产市场，带动资产市场价格急速上涨。截止到2009年8月31日，A股市场的动态市盈率为44.56倍，位居世界前列；而房市在价格调整极不充分的情况下再次涨价，基本上堵死了普通消费者购买住房和扩大消费的通道，而迅速成为投机者的天堂。从上面的分析可以基本判断，由于脱离实体经济和居民家庭实际支付水平，中国的股市、房市必将在有限期的炒作之后掉头向下，进而大量资金可能疯狂涌入生产资料和消费资料领域进行投机，带动实物产品价格的飙升，引发恶性通货膨胀；通货膨胀很可能要重创国内实体经济，迫使经济陷入长期滞涨甚至金融危机和经济危机。
那么，在强烈的通货膨胀预期下，房地产是不是居民理财投资、规避风险的首选呢？我认为不是！原因在于，现有大中城市房价不仅超过真实造价近10倍，而且透支了未来的上涨空间，投资住房已没有任何价值。2009年10月底我国广义货币供给M2预计为55.2万亿元，约为2003年（该年度M2为22.1万亿元）的2.65倍。而目前大中城市商品房价格约为2003年水平的3～5倍，即使在房屋总供给量6年不变的情况下，房价上涨速度也已远远超过了货币投放增长速度，已经失去了上涨空间。从人均住房面积看，2003年我国城镇人均住房面积为23.7平方米，2009年将超过30平方米，这是在快速城市化过程中的人均住房面积增加。如果考虑到两亿左右暂时居住在城市里的农民工，根本无力参与现有的住房市场，则现有庞大的住房存量，仍然控制在原有收入较高的城市居民手中。从供求关系看，由于房价过高，我国城镇住房过剩已经非常严重，据初步估计，全国至少有10%的城镇房屋处于空置状态，而京沪等一线城市新楼盘甚至普遍超过了50%。这种局面决定了未来时期房价将长期在实际物价水平之下运行，根本不具有保值功能。
购买住房能否抵御通胀，我认为是需要认真探讨的。目前中国的房价明显脱离居民收入实际，脱离了人们的支付水平。而且在北京、上海等大都市，房屋造价甚至占不到房价的5%，地价成为房屋价格的主要组成部分。地价又主要是由地方政府收入（含土地出让金净值和各项税费）、开发商利润、投机者利润组成的，远远超过了由级差地租资本化所决定的价格。在一线城市，由政府税费和暴利构成主体的房价，甚至超过造价的20倍。用价格如此虚高的住房来抵御通胀，本身就是非常危险的举动。所以我坚信，中国的房价还会出现大幅度的回落。
投机性需求的大幅增加
关于房地产价格的暴涨，来自房地产业内部的人士认为，房价上涨主要原因是土地的供应减少，市场出现“供给缺口”引起的。然而，中原地产研究中心2009年8月20日发布的一项研究报告称，知名开发商于2003～2009年上半年间获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。可见，在目前高房价的背景下，有真实住房需求的人群已经承受不住，需求急剧下降，这种“供给缺口”不是真实需求的供给缺口。
因此，决定当前房价的主要因素是投机需求泛滥，而不是很多专家认为的“供给短缺”。而当前房价高涨是由盲目的“投机需求”所决定的。???前投机需求主要包括两个部分，一是国外热钱，二是国内炒房者。国内的炒房者既包括“温州炒房团”、“山西炒房团”这样的人群；也包括从实体经济领域转移过来的炒房者，他们集合工商业自有资金和银行贷款，通过一次性购买住房谋取利益；另外，那些通过买房来使财产保值、增值的家庭，如果购房数量超过了改善性住房需求的边界，就也应当被列入投机者的范围。
是什么原因导致房地产投机泛滥？我认为主要在于两大因素：一是宽松的信贷政策给投机者提供了充裕的资金；二是二手房的减免税收给投机者反复倒卖房屋减少了摩擦力。当然，眼下最根本的因素还在于信贷资金的泛滥，从而导致投机需求旺盛。（见表2-1。）
房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。各种迹象表明，资金大规模流向房地产市场的证据是非常明显的。不仅表现为房地产商通过虚张声势的销售引诱更多消费者进入，而且为数众多的工商业资本和信贷资金通过高息借贷等方式进入房地产业，更重要的是，中央银行和银监会鼓励扩大消费信贷的政策，从根本上解决了困扰整个房地产业的资金链问题。国家统计局最新数据显示，2009年1月～11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；利用外资413亿元，下降31.4%；企业自筹资金15909亿元，增长18.3%；其他资金22854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款13347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。央行数据显示，在2009年11月2948亿元新增信贷中，新增以房贷为主的居民中长期贷款2377亿，占全月新增贷款总额的比重高达68%，创历史最高纪录。
由于住房按揭贷款放宽，投机需求再次成为房地产市场的主导。所谓投资需求主导的市场的一个最主要特征就是房价越高，成交量越大。由于房价过高，消费者普遍退出观望，楼市再次进入投机主导的时代。投机者认定政府不会抑制房地产行业；加之信贷政策过于宽松，从银行贷款过于容易，那么想通过买房来保值、增值的需求则是无限的。
这样的政策自然极大地提振了投机者对于房地产业的信心。2009年4月以来，股市中地产股和银行股轮番互动，房地产股成为本轮股市行情的“领军者”。从信贷紧缩时期的“假按揭”，到“小阳春”时期的销售数据造假、退房潮，再到5～6月份投机客的大量进入，房地产市场终于实现了“反转”走势，再次走向疯狂的轨道。
只要有30%的收益，就有人愿意冒风险；如果拥有300%的收益，投机住房的收益就足以让人忘记2008年被深度套牢的伤痛。眼下政府竭力救市、银行放松审批大规模房贷、房地产开发商摇唇鼓舌节节涨价、消费者惶恐不安持币抢购，这样一个千载难逢的机会，“嗜血”的房地产开发商和投机客岂能错过！
在目前的政策条件下，在北京市，一位拥有了购买第一套住房资格的购房者，只要能拿出20%的首付，就可以想买多少套有首付和利率优惠的住房，就能买多少套。根据中央电视台《经济半小时》的报道，一位购房者利用现有商业银行争夺客户的政策中的漏洞，一个人就购买了35套住房，这已经成为目前楼市购买方的主流。在深圳，“零首付”“一成首付”这些曾经在2007年惯用的炒作伎俩，再次在楼市出现。由于银行对于贷款的审查非常宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同大量出现，致使降低首付的情况再次泛滥。随着各地特别是一线楼市的“火暴”，越来越多的投资客重新活跃起来，而这些投资客乐于以一成甚至更少首付，通过高杠杆率“以小博大”，以便在房价上涨时出手获利。对于大手笔的投资客，中介也在积极吸引以便扩大业务规模。目前，中介普遍通过与按揭评估公司合作，将物业的评估价做高，做成“阴阳合同”，利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额牟利，甚至可以为买家实现“零首付”。
在“零首付”和低首付条件下，与其说是投机客在买楼，不如说是银行通过住房信贷方式买楼，这才是推动本轮房价快速上涨的根本原因。对于投机客而言，所谓“买房”不过是一个欺瞒的“文件工程”运作而已，至于房屋装修、家电家居、水暖电、商业服务等方面的消费，根本不在其考虑范围之内。如果考虑到开发商的“拥楼自重”而不去考虑新项目开工，买楼的投机客只为通过囤积数量众多的空房转售，则本轮楼市热潮给国民经济增长带来的推动作用不仅丝毫不能体现，唯一能带来的将是社会恐慌、经济混乱，以及被开发商、投机客拖下水而深套其中的国内银行—老百姓再度成为真正的受害者。
如果房价能够保持上涨局面，投机客有机会将住房卖给真正的消费者，则投机客和银行有机会避免损失；但是一旦房价下降，投机客一般会选择“断供”甚至出逃，留给银行大量的逐日贬值的房屋资产，则大范围的银行信贷危机自然不可避免。由于房价远远脱离了城乡居民家庭收入和支付水平，如果听任这种局面发展下去，全国范围的房市崩盘必将发生。可以说，目前的中国已经步入了“中国式次债危机”的高速通道，唯一正确的选择，是严厉打击来自银行内部人员、开发商、炒楼客的各种违规违法骗贷行为，收缩高房价条件下的房贷规模，严密监控，防止由于高房价引发的信贷风险爆发。
银行违规贷款推高房价
在我国房地产业内，制造“假按揭”骗取银行贷款，历来是开发商的一个不便于公开但各自心知肚明的行业规则。由于这种违规行为涉嫌违法犯罪，所以房地产商对于社会公众讳莫如深，这也很难让媒体、研究者获得便于系统分析的相关数据。但是，假的永远真不了，世上没有不透风的墙，透过一些蛛丝马迹，我们还是很容易了解到开发商、投机客和银行人员违规操作的真相。
“假按揭”最原始的做法是开发企业及其员工自买自卖。如深圳莲塘就有开发商迫使其21名员工每人购买两套住房；然后扩展到利用员工亲属、朋友名义购房；再扩展到与中介机构、投机客的“战略”合作，由开发商出具假的首付收据，然后以高估房价的方式，使中介机构、投机客可以轻易获得住房产权，然后寻机在二手市场高价兜售。不管采取什么样的方式，最终都涉及退房问题，所以除了“断供”之外，退房数据是了解“假按揭”脉络最重要的途径。如果能够找到高价买主，或者已经“假按揭”的房屋被买家看中，则房地产开发商顺势通过退房变“假按揭”为“真按揭”，在不影响现金流的情况下，违法的记录被抹掉了。
