前面已经提到，新一元论说是现今关于建筑物区分所有权意义的最新的学说。它虽然形成于对二元论说的批判过程中，但事实上却始终未能超越二元论说的框架，是二元论说的翻版或变种。这主要表现在，将二元论说中专有所有权和共用部分持分权的客体--专有部分与共用部分加以合并，抽象为一个单一的“享益部分”，而将区分所有权界定为在此享益部分上成立的权利，进而认为区分所有权即“享益部分”所有权。另外，该说将建筑物区分所有权的客体界定为享益部分，本在于使区分所有权的客体“物质化”，以避免把专有部分的空间作为区分所有权的客体而引起的理论的难点。惟事实上，自近代尤其是20世纪以来，空间可以为物，并得成为权利的客体，已为近现代多数国家民法立法及判例学说所肯定。因此，建立于批判二元论说的专有部分仅为“抽象空间”基础之上的新一元论说，是显然存在理论基础上的缺陷的。由此可以肯定，对新一元论说倡导的建筑物区分所有权的享益部分的权利观，现阶段加以肯定的评价，是不恰当的。
（三）关于区分所有权的概念宜采三元论说关于区分所有权的概念，我国宜采三元论说，理由如下：
第一，将建筑物区分所有权解为由专有权、共用部分持分权及成员权三要素构成（以下称“三元论说”），可以克服以上各说之不足。
第二，三元论说反映了建筑物区分所有权的固有属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形式。
第三，三元论说可以涵盖因区分所有建筑物所生的一切法律关系，较之以上其他各说仅可反映某一方面或某两方面的法律关系，更为妥洽。
第四，三元论说有助于协调区分所有者个人和团体之间的矛盾。回溯近代以来各国建筑物区分所有权的发展史，可以看到，各国关于建筑物区分所有权的立法始终是围绕如何有效地调整区分所有者个人和团体之间的利益和矛盾发展起来的。各国立法之初，大都强调对区分所有者个人专有部分所有权的保护，强调区分所有者个人在区分所有建筑物共同体关系中的地位和权利，但结果却发生了区分所有人仅为一己之私利而损害全体区分所有权人的共同利益的现象。为维持区分所有人共同体关系的存续，各国于是不得不修正以区分所有人个人权利为中心的旧有立法主义，转而对区分所有人个人权利予以限制。此即承认区分所有人作为管理团体的成员权，加强区分所有权人的集会功能，并借管理团体的力量妥订管理规约，以维护区分所有权人的共同利益。可见，三元论说将成员权解为区分所有权的一项构成要素，对于协调区分所有人的个人利益与区分所有人全体的共同利益之间的关系，实有极大的裨益。
基于以上分析，建筑物区分所有权的概念可定义为：建筑物区分所有权，指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。
三、建筑物区分所有权的特征与种类
（一）建筑物区分所有权的特征
1．复合性。建筑物区分所有权为由专有所有权、共用部分持分权及成员权三要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权，其构成则是单一的，仅系权利主体对不动产享有占有、使用、收益及处分的权利。
2．专有所有权的主导性。在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有所有权具有主导性。表现在：第一，区分所有人取得专有所有权即取得了共用部分持分权（共有所有权）及成员权。反之，区分所有人丧失专有所有权亦即丧失了共用部分持分权和成员权；第二，专有所有权的大小，决定区分所有人共用部分持分权及成员权（如表决权）的大小；第三，于区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不需单独登记。
3．-体性。建筑物区分所有权具有一体性。即构成建筑物区分所有权的三要素的专有所有权、共用部分持分权及成员权须结为一体，不可分离。在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。他人在受让区分所有权时，也须同时取得此三项权利。
4．权利主体身份之多重性。建筑物区分所有权因由专有所有权、共用部分持分权及成员权三要素构成，因而区分所有人的身份，也具有多重性。就属于专有部分的所有权主体而言，区分所有人为专有所有权人；就对共用部分享有所有权而言，区分所有人为共有所有权人；就对区分所有建筑物得行使管理权而言，区分所有人为成员权人。而在一般不动产所有权，权利主体的身份只能是单一的，要么是所有权人，要么是共有权人，而不得同时兼有所有权人和共有权人的双重身份。
（二）建筑物区分所有权的种类
1．纵切型区分所有权（纵割式区分所有权）
此类区分所有权通常成立于纵切型区分所有建筑物上。纵切型区分所有建筑物，也称纵割式区分所有建筑物，指一般连栋式或双并式分间所有建筑物。在此种区分所有建筑物，区分所有人间的共用部分较为单纯，除共用之境界壁及柱子外，一般之走廊及楼梯，均各自独立，外周壁、屋顶及基地等，也均以境界壁为线而分别归属于各人所有，此种区分所有建筑物所生的特有问题一般较少。
2．横切型区分所有权（横割式区分所有权）
此类区分所有权系成立于横切型区分所有建筑物上。横切型区分所有建筑物，也称横割式区分所有建筑物，指将一栋建筑物作横的水平分割，使各层分别归由不同区分所有人所有的建筑物，如一栋三层楼的建筑物，一楼部分归甲所有，二楼部分归乙所有，三楼部分归丙所有，即其适例。此种形态的区分所有建筑物，各区分所有人间的共用部分除共同壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊等。
因此，较之纵切型区分所有建筑物，此类区分所有建筑物所生法律问题通常较多。
3．混合型区分所有权（混合式区分所有权）
此类区分所有权成立于混合式区分所有建筑物上。混合式区分所有建筑物，指上下横切、左右纵割分套所有的建筑物。在此种形态的区分所有建筑物，各区分所有人之专有部分系一个由分间墙和地板构筑而成的封闭空间。二层以上之区分所有人的专有部分与基地并未直接接触，而是通过走廊、阶梯或电梯与其相通。因此，在此种形态的区分所有建筑物上，共用部分起着重要的作用。近代以来，各国建筑物区分所有权法皆以此种区分所有建筑物为其主要规范对象。
（第三节 专有所有权与共有所有权
一、专有所有权
（一）专有所有权的概念与性质
专有所有权( Sondereigentum)，又称“专有权”或“特别所有权” ( Sondereigentum)，既是区分所有权的“单独性灵魂”，也是建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。其涵义指区分所有人对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。
专有所有权的性质，通说认为系一种空间所有权。前述德国学者贝尔曼先生说，专有所有权是于“供居住或其它用途（尤其供营业或办公用途）的建筑物空间上成立的空间所有权”（[德]贝尔曼：《德国住宅所有权法》（戴东雄译），载《法学论丛》第13卷第1期，第166页。）。我国台湾学者黄越钦先生也认为，专有所有权并非是对某一有体物加以管领支配的权利，相反，它是对由建筑材料组成的空间加以管领支配的权利，是一种空间权（黄越钦：《住宅分层所有权的比较法研究》，载郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（上），第440页。）。本书关于专有所有权的性质，采空间所有权说。
（二）专有所有权的客体--专有部分
专有部分，指在构造上能明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。依现代各国区分所有权法及实践，一栋建筑物须区分为数部分，而且被区分之各部分必须具备构造上的独立性与利用上的独立性，始得成立区分所有权。一栋建筑物。若无构造与利用上的独立性的专有部分，仅能成立单独所有或共有，不得成立区分所有。因而专有部分之存在，可谓是区分所有建筑物成立之基础。
通说认为，构成专有部分，须具备两项要件：
第一，构造上的独立性。构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指各区分所有部分有客观明确的事实区分。换言之，指一专有部分与另一专有部分须在建筑构造上能客观地区分其范围。
第二，利用上的独立性。又称机能上的独立性。指各区分部分须与一般独立的建筑物相同，具有能满足一般生活目的之独立机能。通常，建筑物区分部分是否具有独立满足一般生活目的之独立机能，系依下述基准判定：一是单独使用。所谓单独使用，指建筑物区分部分无庸其他部分之辅助，即可独立利用。区分部分可否单独使用，通常是以该区分部分有无独立之出入门户为判断要素。即区分所有部分如有独立门户与公共走廊或公共楼梯等公共设施相通，即得单独使用而为区分所有权的客体，反之，则不得为区分所有权的客体。二是独立的经济效用。即一栋建筑物之区分部分须具有与一般建筑物同样的独立经济效用，始得为专有部分，否则不构成专有部分。
（三）专有部分的范围关于专有部分的范围，学说见解从来不一，归结起来主要有四种。
其一，中心说。又称壁心说，以日本学者山田幸二与河村贡先生为其代表，目前交易实务上多采此说。认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心（[日]河村贡：《建筑物区分所有权》，载《大厦》第342号，第53页。）。该说虽然使各区分所有人得充分行使其分隔境界的权利，但对整体建筑物的维持与管理较有损害。因为，专有部分之范围既然包含境界壁中心线，则各区分所有人在未超越壁心范围之界限内，即得自由使用或变更其专有部分。但是，就现实建筑物来看，其分隔部分之内部构造相当复杂，且往往敷设有维持整体建筑物正常使用所必需的各种管线，如水管、瓦斯管、电线及电话线等，中心线之认定不独相当不易，而且如任凭区分所有人自由使用或变更，对整体建筑物之管理、维护及管线敷设权益也有影响。因此中心说，不足全采。
其二，空间说。也称“全部属于共用部分说”，以日本学者舟桥淳一、我国台湾学者史尚宽为代表。此说以区分所有权的共有权理念为立论基础，为与以个别所有为立论基础的上述中心说完全对立的见解。认为专有部分之范围仅限于由墙壁（共同墙壁）、地板、天花板所围成的空间部分，而界线点上的分隔部分如墙壁、地板、天花板等则为全体或部分区分所有人共有（[日]右近健男：《区分所有与管理》，载《法律时报》第43卷第10号，第33页。）。
其三，最后粉刷表层说。以日本学者玉田弘毅先生为代表。认为专有部分包含壁、柱等境界部分表层所粉刷之部分，亦即境界壁与其他境界之本体属共用部分，但境界壁上最后粉刷的表层部分则属专有部分（[日]玉田弘毅：《建筑物区分所有权法逐条研究》(3)，载《判例时报》第342号，第53页。）。
其四，壁心和最后粉刷表层说。也称“中央部分属于共用部分，表面属于专有部分说”，以日本学者川岛一郎、丸山英气先生为代表。实质上．该说属于折衷以上三说而形成的折衷说。认为专有部分之范围应分别内部关系与外部关系而定。于区分所有人间，尤其是有关建筑物之维持、管理关系上，专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷之部分，但在外部关系，尤其是对第三人（如买卖、保险或税金等）关系上，专有部分的范围则包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度之中心线（参见温丰文：《论区分所有建筑物之专有部分》，载‘法令月刊》第42卷第7期，第276页；陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，第105--107页。）。
以上各说，以第四说为通说。
二、共有所有权
（一）共有所有权的概念和特征
共有所有权，也称“共用部分持分权”或“持分共有所有权部分”，是建筑物区分所有权结构中的重要的“物法性”要素，其与另一“物法性”要素--即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的“两个灵魂”--共同性灵魂与单独性灵魂。
共有所有权，指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。其与～般共有所有权，存在下列差异：
1．从主体上看，区分共有所有人的身份具有复合性，既是共有所有权人，也是专有所有权人及区分所有人管理团体之一成员。而一般的共有所有权人，其身份则是单一的，即他只能是共有所有权人。
2．从客体上看，区分共有所有权的客体范围较为广泛，不独包括法定共用部分，并包括规约共用部分；而一般共有权的客体则通常仅限于一项财产。
3．从内容上看，区分共有所有权的权利义务较为广泛。主要包括：第一，全体区分所有人对建筑物整体所共同享有的权利、义务；第二，对建筑物某一部分共同享有的权利；第三，因一部分区分所有人于一部共用部分上设定专用使用权而产生的权利义务；第四，因对建筑物基地的利用而发生的区分所有人与土地所有人间的权利义务。而在一般共有所有权，共有所有权人的权利义务则较为简单，即仅指各共有所有权人因共有同一财产而发生的权利义务。
4．从种类上看，区分共有所有权可依不同标准而作出不同分类。如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物之共有权和对附属建筑物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权等等；而一般共有权则仅可分为按份共有（分别共有）与共同共有（公同共有）二种。
5．从权利变动上看，区分共有所有权的得丧变更决定于专有所有权的得丧变更。即前者系从属于后者而存在，后者处于主导地位。而一般共有权之得丧变更，则以各共有人独立的行为为之，未有主从关系。另外，区分共有所有权在伴随专有所有权之转让而转让时，其他区分所有人一般无优先购买权。而在一般共有权（按份共有），其他共有权人则往往有优先购买权。
6．从标的物分割上看，区分共有所有权的标的物不得请求分割，而一般共有权的标的物，共有权人得请求其应有部分之量的分割（参见段启武：《建筑物区分所有权的研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》（第1卷），第321页。）。
（二）共用部分的法律地位
