1．共用部分的从属性。共用部分在法律上为同时附随于数个专有部分而存在的附属物或从物。与专有部分相较，具有从属性。由于区分所有建筑物的专有部分与共用部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带的取得共用部分持分权，以获得使用上的方便。因之．各国建筑物区分所有权法大都明定，共用部分具有从属性。如美国法规定，除了另有明白反对的表示外，任何移转公寓或区分所有专有部分的行为，均推定移转了整个区分所有权，因为共有部分与专有部分具有从属关系。美国联邦公寓所有权法也规定，转让或抵押公寓时，如果转让契约书或其他文件未有特约的，其效力应及于共用部分。
2．共用部分的不可分割性。共用部分具有不可分割性。美国联邦公寓所有权法明定，禁止分割区分所有建筑物的共用部分。但区分所有建筑物已完成区分所有人的使用目的的，不在此限。共用部分与专有部分共同构成区分所有权的物法性权利，即共有所有权与专有所有权之客体，而且此共有所有权与专有所有权必须与区分所有权人的成员权一并加以处分。
（三）区分所有人作为共有所有权人的权利义务
1．区分所有人作为共有所有人的权利
区分所有人作为共有所有权人的权利，主要有三：
(1)共用部分的使用权。此为建筑物区分所有人作为共有所有权人的一项基本权利。日本建筑物区分所有法第13条规定，各共有人对于共用部分，得按其用法予以使用。而且，在一栋建筑物上有一半面积之专有部分所有权人，不能对共用部分之走廊或电梯只使用一半之面积，依其性质而得为共同使用或轮流使用。德国住宅所有权法规定，共有所有权人在兼顾其他区分所有人的权益时，有权对共用部予以使用。所谓使用，包括共同使用与轮流使用。例如，作为共同设施之电梯、走廊，依其性质可共同使用，而电话、洗衣机因使用具有排他性，故仅可轮流使用。
(2)收益权。收益权，指共有所有权人可依规约或其共有持分，取得因共用部分所生的利益的权利。如将共用庭院出租，每个区分所有人均可按照其应有份额获得租金等。
(3)共用部分的单纯的修缮改良权。现代各国区分所有权法大都承认各共有所有权人基于居住或其他用途之需要，有权对共用部分为单纯的修缮与改良。单纯的修缮改良，为与变更的修缮改良相对应的一个概念，指不影响或损及建筑物共用部分的固有性质的修缮改良行为。至于就共用部分为变更的修缮改良，则为法所不许。
2．区分所有人作为共有所有人的义务
(1)依共用部分的本来用途使用共用部分。共有所有权人须依共用部分的本来用途使用共用部分。所谓本来用途，又称“固有用途”，指必须依共用部分之种类、位置、构造、性质或依规约规定的共用部分的目的或用途使用共用部分。日本现行立法与学说称此为“使用方法”或“用法”，法国则称为“不动产的用途”。当然，对某些非按其本来用途使用共用部分，但无损于建筑物的保存和不违反区分所有人共同利益的，则应允许。如，为求走廊之美观，允许在其墙壁上悬挂字画或镜架；为求屋顶之美观，鼓励修建空中花园，等等。
(2)分担共同费用和负担。按照各国法及实务，共同费用和负担一般主要包括：日常维修和更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用，管理事务的费用（包括管理人的酬金），由区分所有人共同负担的公法上的捐税等等。
关于共同费用和负担的分担原则，各国立法规定，按区分所有人就共用部分所占共有持分的比例算定。而共有持分的比例的计算，各国规定不一。
共有持分，又称“共同所有配分率”或“共同所有千分率”，指区分所有人对共用部分之潜在的应有份额，即共有持分权。法国1938年法律第6条第3项规定，共有持分之计算，依各区分所有人专有部分的范围及状况综合确定。1965年住宅分层所有权法第5条规定，共有持分依“与建筑物的享益部分之性质、表面积及位置所形成的诸价值”计算。享益部分的性质，指该享益部分的物质状态及物理构造；所谓表面积，实际上是较享益部分更重要的因素，是价值算定的基础，包括“基地面积”、“专有面积”及“实质面积”。
享益部分的位置( situation)，指从享益部分所能了望到的视野、享益部分的明亮程度、日照及闲静状况等等。美国联邦公寓所有权法规定，应以专有部分与整个财产价值之比率计算共有持分。日本建筑物区分所有权法第14条规定，各共有人的份额，依其所有的专有部分室内面积的比例计算。
以上各种计算基准，以日本法规定的计算基准为较优，此种计算基准为现代多数国家区分所有权法及实务所采。
（第四节 建筑物区分所有权人的成员权
一、建筑物区分所有人成员权的缘起、意义与特征
我们已经看到，建筑物区分所有权的成立，恒以一栋建筑物为其基础。于该栋建筑物上，各区分所有人之专有部分通过共同壁、地板和天花板等共用部分相互连接，使彼此的用役面如火柴盒一样，紧密地堆砌在一起。各区分所有人为实现使用专有部分的目的，而必须使用共用部分；各区分所有人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有人对专有部分的使用和违反全体区分所有人的共同利益。这种建筑物构造、权利归属及行使的不可分离关系，使各区分所有人间形成事实上的共同体关系。为维持该共同体关系之存续与发展，尤其为管理相互间的共同事务及共用部分的使用收益，遂不得不构成一团体组织，并借该团体组织之力量，共同管理共用部分及其他共同事务。各区分所有人成为团体组织之一成员，享有权利并承担义务，学说称为成员权。
建筑物区分所有人的成员权，又称构成员权，指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。
其特征有四：
第一，它是独立于专有所有权与共有所有权以外的权利。专有所有权是专有所有权人对其专有部分所享有的权利，虽然其中有必须遵守管理规约等内容，但这只不过是为了全体区分所有人的利益而对专有所有权所加的限制。共有所有权是区分所有人对其共用部分所享有的权利，主要是因财产共有而生。而成员权则是对全体区分所有人的共同事务所享有的权利和承担的义务，它不仅仅是单纯的财产关系，其中有很大部分是管理关系，具有人法（管理制度）的因素存在。质言之，成员权为区分所有权中的“人法性”因素，而专有所有权与共有所有权则为“物法性”因素。
第二，它是基于区分所有人间的共同关系而产生的权利。关于此，前面已经论及，于此不赘。
第三，它是一种具有永续性的权利。由于区分所有人之间的共同关系是基于建筑物的专有部分与共有部分、专有所有权与共有所有权的相互粘连而产生，因而只要建筑物存在，区分所有人间的团体关系即会存续，原则上不得解散。基于共同关系而产生的成员权从而与共同关系共始终，并具有永续性。
第四，成员权是一项与专有所有权、共有所有权密且不可分离的权利，三者共同构成区分所有权的完整内容。
由此我们看到，区分所有权的成员权，与专有所有权和共有所有权一样，是现代建筑物区分所有权不可或缺的基本要素。它主要反映的，是各区分所有人如何于共同关系事务上决定其意思，以及该意思如何得以执行，故本质上属于区分所有权的人法上的法律关系范畴，从而也就决定了其不得单独为让与的客体。
二、建筑物区分所有人成员权的内容
建筑物区分所有人成员权的内容，包括两个方面：区分所有人作为成员权人所享有的权利和承担的义务。
（一）区分所有人作为成员权人所享有的权利1．表决权。即区分所有人参加管理团体集会，就大会讨论的事项所享有的投票表决权。
2．参与订定规约权。即区分所有人参加管理团体集会，参与订立规约的权利。
3．选举及解任管理者的权利。德国住宅所有权法第26条： “住宅所有权人以多数决议决管理人之选任与解任，选任期间最高为5年，管理者之解任以有重大原因为限”。日本建筑物区分所有权法第25条规定，区分所有人原则上得依集会决议，选任或解任管理人。管理人如有不正当行为或其他不适于执行职务的情况时，各区分所有人得请求法院将其解任。瑞士民法典第712条之16第(1)项：“楼层所有人大会无法委托管理人时，每个楼层所有人均得请求法官任命管理人”。第712条之17第(2)项规定，“楼层所有人大会由于忽视重要原因而拒绝罢免管理人时，每个楼层所有人均得在1个月内诉请法官罢免”。
4．请求权。即区分所有人作为管理团体的成员而对公共管理事项，及共同收益的应得份额享有的请求权。具体包括下述权利：
其一，请求召集集会的权利。日本建筑物区分所有权法第34条第3项：“区分所有人有1/5以上，且表决权亦有1/5以上的，得向管理人表明会议目的事项，请求召集集会”。德国住宅所有权法第24条第1、2项：“有1/4以上之住宅所有人以书面说明目的及原因而请求时，管理人须召集所有权人会议”。瑞士民法典第712条之13第1项规定，楼层所有人可依约定召集会议。
其二，请求正当管理共同关系事务。德国住宅所有权法规定，住宅所有权人有要求正当管理共同关系事务的权利，尤其有权要求公平考量各住宅所有人的共同利益。第43条第1至第4项规定，住宅所有权人对于多数决的决议，有权请求法院撤销，并可请求法院依非讼事件程序裁定共同关系事项。瑞士民法第712条之5第2项：“应有部分价值比例之确定因错误而为不当，或因建筑物之改建或环境之变更致其不当者，分层建筑物所有人享有更正请求权”。此外，法国现行住宅分层所有权法也设有类似规定。
其三，请求收取共用部分应得的利益。区分所有人对共用部分的收益有请求权。瑞士民法第712条之11第1项：“全体楼层所有人，有权以全体的名义通过共同管理行为取得财产，如收取定期金并从中提取楼房更新资金等”，即在明揭斯旨。
其四，请求停止违反共同利益的行为，请求拍卖违反义务的区分所有人的专有部分，解除其共同关系。
（二）区分所有人作为成员权人所承担的义务建筑物区分所有人作为成员权人在享有上述权利的同时，也须承担下述义务：
1．执行区分所有人管理团体之集会作出的决议的义务。此为区分所有人作为成员权人所应履行的一项基本义务。
2．遵守管理规约的义务。
3．接受管理者管理的义务。管理者，为执行管理业务之机关，由区分所有人大会或法官任命产生，执行区分所有人集会决议，并在授权范围内，基于自己的意思为管理行为。区分所有人作为管理团体组织之一成员，自须接受管理人之管理。
三、区分所有建筑物的管理（一）
（一）区分所有建筑物管理的概念与内容
区分所有建筑物的管理，指为维持区分所有建筑物之物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动。
现代区分所有建筑物管理之内容，一般包括物的管理与人的管理，兹分述之如下。
1．物的管理。所谓物的管理，指对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为的物理的管理。原则上仅限于建筑物的共用部分，专有部分不包括在内。
(1)建筑物。一栋区分所有建筑物得分为专有部分与共用部分。共用部分，为供各区分所有人共同利用的部分，无论其所有的形态如何，其当然为管理之内容。另外，专有部分相互间或专有部分与共用部分间之墙壁、地板、天花板和柱等境界壁，也属管理之内容。一般而言，建筑物之管理使用，往往以规约特别约定。
(2)基地。基地就其利用关系而言，直接或间接供区分所有人共用，因而得为管理的内容。
(3)附属设施。所谓附属设施，指附属于建筑物的一切设施，通常包括建筑物的附属物及非属专有部分的建筑物的附属物，如电线、瓦斯、水管等。此等附属设施得为管理的内容。
值得提及的是，关于区分所有建筑物之物的管理，国际保健机构( WHO)提出了安全、健康、便利及舒适的管理目标。为达此目标而设计的管理内容，主要有三：一是火警防范，如加强消防设备、防火设施；二是清洁维护，如定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；三是公共设施维修，如水电机械维护、公共电梯、空调设备之定期检查；四是花木整理，如平时修剪花草树木，遇有枯死，随时更换等（温丰文：《论区分所有建筑物之管理》，载《法学丛刊》第147期，第27页。）。
2．人的管理。所谓人的管理，指对区分所有人群居生活关系所为的社区管理。其对象不以居住于区分所有建筑物上的区分所有人的行为为限，凡出入区分所有建筑物之人的行为，均应纳入。其内容包括对建筑物不当毁损行为的管理，对建筑物不当使用行为的管理及对生活妨害行为的管理，等等。
(1)对建筑物不当毁损行为的管理。对建筑物之不当毁损行为，如将阳台或前院扩充为室内，擅自添设铁窗栅栏，改变建筑物外貌，或为整修内部，抽梁换柱，致影响建筑物安全结构等。区分所有人就自己之专有部分加以改建或增建，而须拆除其内部之梁柱或墙壁的全部或一部，致有危及建筑物安全之虞或影响整栋建筑物的外观时，该梁柱或墙壁纵属其专有部分的范围，其他区分所有人也得以违反共同利益为由，请求禁止。
（2）对建筑物不当使用行为的管理。区分所有人得自由使用自己的专有部分，但其使用行为如有不当，并损及全体区分所有人的共同利益时，其他区分所有人得通过管理组织加以禁止。所谓对建筑物的不当使用行为，如在住家之公寓大厦内经营小型加工厂、汽车修理厂、啤酒屋、卡拉OK店、舞厅，甚至利用美发等合法营业作掩护，经营酒廊、色情应召店等非法营业，皆其适例。
