标准普尔上周决定将中国房地产产业评等从“稳定”下调到“负面”，并认为在未来半年到一年内，可能下调评等。此前，另一家国际信评机构穆迪已下调了对大陆房地产企业的评等。美国《华尔街日报》也认为，“中国房地产泡沫开始泄气了”。由此三个值得关注的问题：一、如果大陆有泡沫，而且破了，会产生什么影响？二、大陆房市到底有没有泡沫？三、如果有，什么时候或在什么条件下会被戳破？
先看第一个，近年来大陆城市房价高升，除因大量人口流入外，更有大量资金涌入。房价所反映的，已不是购屋者的负担能力，而是外来资金的投资偏好。这种由房地产投资作为火车头带动的经济繁荣，一旦停止，可预期会出现的效应是：一、大陆地方政府的财政很快会出现危机，因为长期以来，卖地收入与地产商缴付的税款是最主要来源。来源一旦萎缩，财政收入顿减，地方基建就要停摆；二、房地产作为火车头产业，火车头熄火，上游的钢筋水泥，中游的工人就业，下游的中介、金融、家具家电，全都失去动力，冲击百业；三、地产从来就是中国人的财富储存工具，一旦房价下跌，意味财富蒸发，社会消费能力将大为缩水；四、通过金融产业链，作为银行贷款主要抵押品的房地产价格下跌，也意味整个社会信贷能力的收缩，并可能诱发金融危机。
以上，是对大陆经济本身的影响。由于中国现在也是拉动全球经济的主要火车头，如果大陆经济着陆，不管是软着陆还是硬着陆，当然也会冲击到它对包括台湾在内的全球需求，也会影响到包括台湾在内的全球对它的投资。所以，标普及穆迪等信评机构对大陆房地产评等的调降，不但要注意它的微观意义，也要关切它的宏观效应。
其次，大陆房市到底有没有泡沫？泡沫，总是在它破灭之后，才知道它是一个泡沫。尽管如此，人们还是可以从泡沫发展的逻辑，经由对现象的观察，做出某种程度的判断。
大陆大中城市近年来的空屋现象相当普遍；空屋如果没人买，房价就会下跌，但房价不跌，说明是有人买，但是买了不住。这即是投资或投机需求，且往往有追高的现象。房价愈涨愈买，然后经由信贷机制，愈买愈涨。一旦进入了这个过程，就意味着泡沫化开始了；泡沫化一旦开始，不到破灭，就不会终止。
这就是第三个问题了，大陆的房市泡沫，什么时候或在什么条件下会被戳破？理论上，是在投资或投机需求难以为继时，泡沫的膨胀达到了极限，也就是到达随时可破的临界点了。这时，只需要一根稻草就行了。
对房市的投资或投机需求，在两种情况下，会难以为继。第一，通过信贷机制，把整整一代人的购买力全都吸光，甚至还透支时，就接近难以为继了；第二，政府基于政策需要，开始收紧货币政策时，此一需求被约制，也难以为继。目前的形势是两种情况都已存在，而且都朝不利于泡沫的方向发展，尤其是后者。
也许大陆政策当局也担心房价下跌的负面影响，但消费者物价持续上升，让货币政策的选择空间很小。当存款准备金率一再上调，对控制通货膨胀显得力不从心的时候，升息就成了最后唯一的选择。
最后一根稻草也可能来自国际。美国的二度量化宽松（QE2）6月底结束后，如果不再持续新的QE，或美国的举债上限无法实时上调，以致面临技术违约……
标普和穆迪，这一次，恐怕是很不愿意再被大家讥为事后诸葛亮了。
