一般人对贷款买股票都会感到不可思议，而对贷款投资房地产却往往津津乐道，这是一个误区。有些媒体宣称，即使房价波动也不会影响投资，大家可以去贷款，于是贷款似乎就成了一个明智的选择。其实不然，如果房产出售或是出租获取的收益不足以弥补利息成本，那投资者就相当于白白给银行打工了，可见贷款买房并不是聪明之举。
更大的风险是，如果转手时房价下跌，那些首付较少、贷款比例较大的人会发现他们的房屋价值减去贷款额后，净值所剩无几，甚至还是负值，出现负资产现象。这时投资者不仅会失去用于首付的资产，而且会搞得资不抵债，连归还贷款都成了问题。
规避此类风险也不是难事，关键就是制订适合自己的贷款计划。条件允许的话尽量不要通过借贷进行投资，即使必须借贷，贷款年限也不宜太长，以防突发事件。还可以将自己的备用资产统一组织起来，建立一个应急资金储备，用这笔钱购买与贷款期限相同的固定收益类证券，采取买进并持有到期的策略，用准备金投资所获取的收益来支付部分月供。
3.利息风险
对于贷款买房的二十几岁投资者来说，最近几次银行加息带来的影响可能很大。问题并不仅仅在于每月增加的几百元的还款额，更严重的是它改变了投资人的财务状况，影响了生活质量，延长了成本回收期，从而给他们造成了沉重的心理负担。更严重的是，那些倾其所有去贷款投资的人如果不去向亲朋好友借钱，利率升高就有可能把他们打垮。
解决这个问题的方法是在贷款之前认真考察一下自己的贷款方案是否合理、金额能否承受，然后通过分散投资来规避风险。贷款前主要考察的指标是首付以及未来月供与现金流的比例。前者比较好估算，保证在自己可以承受的范围内即可；重要的是对后者的准确估算，首先要将自己目前的现金流入和现金支出一一列举出来，制作一个个人现金流量表，现金流入高于现金支出的部分即为现金净流入，但并不是所有的现金净流入都适合用于月供还款，可以将每月还款额控制在月现金净流入的50％以下，余下的可以投资于其他金融工具。如果贷款利率升高，其他投资项目的收益也会相应提高，可以弥补贷款成本增大带来的损失。
4.关于房子本身的风险
一般来说，买方和卖方所掌握的有关商品的信息是明显不对称的，往往是卖方处于强势，而买方处于劣势。买方在购买房子时，也往往会听信开发商的片面之词，买了质量不好或者不满意的房子。所以，建议购房者最好事先进行一下明察暗访。
要规避以上的一些风险，第一，要选择有实力的开发商和成熟项目，选择口碑好、实力强的开发商和品牌物业公司，这是在外地购房不至于被套牢的首要保证。
第二，委托可靠的置业平台来获取投资回报。有了好的置业平台，对于出租和未来的买卖，都是相当有帮助的。
第三，可多向其他投资者请教。有些投资者已经有了不少异地投资的经验，可以多向他们了解情况，甚至跟着他们一起去异地考察投资，这样可以得到事半功倍的效果。
二十几岁的投资者在考虑投资安全的前提下，不妨通过“货比三家”的方式选择适合自己的房地产投资理财项目和品种。投资者要兼顾收益与风险，选择一个高效的投资组合，以此获得稳定安全的收益，同时一定要注意将风险分散。
如何购买合适的房子
房子是人们赖以生活的基础。每个人都想拥有价廉物美的房子，要想实现这个愿望一定要精挑细选，既要买得满意，也要用得舒心。但对于普通人来说，挑选房子不是寻找最好的楼盘、最好的户型，而是在自己的承受能力范围之内寻找最具有性价比和投资价值的房子。那么，怎样才能选到最合适的房子呢？根据业内人士的经验，可以从下面几个方面着手考察。
（1）地理位置。购房者一般都有对某个地域的偏好，先要确定一个大方向，即你准备把家安在市区还是郊区？
（2）交通状况。现代人的生活节奏很快，房子所处地段的交通线路的数量，道路顺畅的程度，都会影响你未来交通成本的高低，须谨慎权衡。
（3）房子价格。现在市场上的商品房主要分为多层住宅、高层住宅、公寓、别墅等，建筑形式基本为板楼、塔楼、板塔结合，不一样的产品有不一样的价格，买什么房子，要根据家庭的经济实力量力而行。
（4）周边环境。一个比较成熟的社区大环境，应当具备购物休闲场所、文化娱乐场所、公园、健身运动场所、各级学校以及一定水准的医疗机构。
（5）小区环境。要弄清住宅小区的方位，察看小区规模、布局格调、绿化面积、楼间距、围墙高低、路况、车库、安全程度等，如在住区内，生活区、休闲健身场所等要分区清楚；小区外围有无噪声及各种污染源，如化工废气、废渣、废水等。特别是楼间距要适宜，这不但是采光、通风的必需要求，更是住户保护个人私密性的必要要求。如果想选择低层的房子，采光是十分重要的。如果你的房前有楼房，按经验，每年的夏至和冬至的前后几日是判断的最好时机，这时如果能在房子里享受到阳光的温暖，那么，采光肯定没有问题。若房子前面暂时没有建筑物遮挡，那还要了解楼前的未来规划情况，避免日后被新建筑物“占”了阳光。
（6）户型结构。开门见亮、心情舒畅。明亮的房间、客厅、厨房会让人感到舒适、愉快、安全。要检查采光通风状况，打开门窗，亲身感受房屋的日照、采光、通风状态。要判断整体的布局是否合理，是否达到公私分区、动静分区、洁污分区、干湿分区的要求。如客厅、餐厅、厨房是家庭成员共同生活的地方，要相对集中，这样有利于增强家人的和睦。如果你想买底层楼房，需要注意日照、环保、防潮和保暖状况。
（7）设备设施。对于住宅设备设施的设置，在了解其是否具有使用功能的同时，还要了解卫生功能是否达标，以预防和避免疫病的传播、交叉感染等。窗口及其他新风采集口位置应当远离或避开排风口或室外的其他污染源等。
（8）停车车位。如果你是有车一族，或是打算在一两年内买车，你一定要考虑好小区内的车位设置，以免到时劳心伤神。有车位时，最好弄清车位是卖还是租，费用怎样计算等，避免因为产生分歧而出现有车位却无法使用的尴尬情况。
（9）冬季供暖。供暖是个大问题，在北方买房，你千万不要忘了问问所看中楼盘的采暖方式，是集中供暖，还是壁挂锅炉，看你在经济上能否承受得了，许多人一般比较偏爱集中供暖。
（10）雨后看楼。如果你买的是现房，不但要在晴天去看采光等方面的情况，有条件的话，在雨天也要去房子看看，察看屋里有没有渗漏的痕迹，否则一旦住进去就会后悔莫及。
当你同时选中了几套综合情况都差不多的房子并举棋不定时，可以比较一下这几套房子的性价比再进行选择。性价比是一个可以量化的指数，你可以从以上提到的位置、房价、户型、物业、环境、配套设施、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后分别进行分值评价，综合分值高的房子就是你的最佳选择。
房产投资的要诀
二十几岁的年轻人在购房前，一定要慎重选择，首先要做到以下几点：
第一，评估自家财产。购房前，要对自家的财产作周密细致的评估，根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘，这要比找定房子再算价钱明智得多。首先，买房前要清算一下自己家的现有资金，包括存折、现金、可以套现的股票、可以上市出售的旧房或押旧买新的旧房等。然后考虑你的付款方式和所能支付的首付款，进而考虑你所购买的房子的总价。计算时不能“满打满算”，一定要预留入住后的装修费用、房屋维修资金、税费、供暖费、物业管理费以及家庭所需的重大开支，如孩子的教育费用、高龄父母的医疗费用等。
第二，计算购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等。家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电费、燃气费、电话费、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如年轻的夫妻预备买房后“添丁加口”，一定不要忘了预留一大笔育儿的费用。根据购房后家庭收支情况的预算，确定自己能支付的月供，避免出现买房后生活负担加重的情况。
第三，结合“财务情况”计算购房总价。算好自己家的账后，大概已对自己到底能买多少钱的房子有“数”了。不过，大多数买房人常犯的毛病是只考虑单价，不考虑总价。实际上，要先明确需求面积，由面积来核算承受总价；单价对买房人而言，其实并没有多大意义。有的人不考虑需求面积，看单价低就买，结果是买了较大的房子，浪费了居住空间，且物业费等负担也很重。
无论房子是买来自己住还是投资，都要考虑到房子的升值问题。在楼市中，适合投资的房产多以普通住宅、高档豪宅、写字楼、主题商业及社区商铺、专业市场、购物中心、产权式酒店与精装修单身公寓为主，同时也出现部分投资人士所热衷的买厂房等赚取土地差价为主的潜力型物业。
投资者在把握当地楼市发展阶段与水平时，应着重考虑以下几个因素：
1.地段
看清地段的商业气氛与发展前景，如周边是否有写字楼、商务区、商业中心，是否有强大的租房需求市场支持，是否处于政府规划发展的前沿。此外，高校集聚带、大型居住区的延伸地段，由于住宅租赁需求较大，投资回报收益较为可观。
2.品质与品牌
综合衡量开发商本身的美誉度、社会责任感。
3.回报率
这是投资者最关心的硬性指标。市场上推出的很多物业标榜自己的回报率高于竞争产品，这时投资者一定要谨慎，因为风险和收益是成正比的。
另外，投资者也要仔细分析，开发商是怎样保证高回报率的，确保心中有个“底”。一般来说，规范的产权投资物业基本分为两种，一种是业主持有产权并参与经营，这相对来说风险较大；另一种是阶段持有型物业，
开发商会承诺几年之内无条件回购产品并返还本金，这是第二代投资型物业。比如在某些地区早年曾出现的一些不带产权的纯投资物业产品，实际上是一种售后回购、售后回租的融资行为，如果它的回报率高于资金的时间价值加上平均风险回报率的话，开发商在未来是很难做到的。投资者往往陷入楼钱两空的处境。
因此，在投资者理性意识逐步提高的同时，产权投资产品也需要进一步规范。一个规范的产权投资项目应当具备四个基本条件：有高水平的经营公司进行经营管理，并且经营已步入正轨；承诺的投资回报率应在一个合理的水平，不能背离行业的平均收益；要有资信等级高的担保公司进行担保，并在法律框架内保障投资者的投资收益；要有合理的投资期限，符合房地产经济运行的周期性规律。
最后，在买房的时候，一定要量力而行，理性购房，不但要买得起，更重要的是供得起，不影响自己的生活。否则，房贷让自己苦不堪言，即使房产在将来升值，也失去了理财的意义。
一般来说，月供应低于月收入的40%。目前，不少人在贷款购房后感觉到生活压力很大，实际上，这是月供占月收入的比例过大所导致的结果。如果月供控制在40%以内，原有的生活品质不会受到太大影响，个人也不会觉得压力过大。但如果超过40%，就不同了，尤其是收入单一的家庭，会很明显地感受到压力。
另外，在贷款购房前，务必留出家庭3～6个月的生活支出和要还的住房贷款作为紧急备用金，还可以准备两张信用卡，以备不时之需。同样，在决定到底付多少首付的时候，也要确定在购房后的1～2年内家庭有没有大的支出。
理财专家指出，对于贷款利率上调，没必要谈“贷”色变，毕竟上调幅度所增加的还款负担是有限的。因此，完全可以根据自己的情况适当调整理财的思路，灵活利用银行推出的贷款新政策应对贷款利息上调。
