风险提示：在租赁关系中，如果双方签订有书面租赁合同，则可根据书面租赁合同的约定，严格按照合同期限履行合同义务，一方提前终止或解除合同，则作为违约方应当承担违约责任；如果双方未签订书面租赁合同，所导致的后果即为任何一方均可随时解除合同，出租方解约的则只要给予对方一定的合理期限进行迁出搬离租赁场地的准备即可。很多时候承租方可能对于租赁房屋进行了装修装饰花费了很多费用，但一旦搬迁则损失巨大，如果没有签订书面租赁合同，出租方任意解约却无须承担违约责任，对于承租方而言损失巨大。对于出租方而言，承租方任意解除合同，出租方必须立即寻找新的承租方，否则面临房屋空置的损失。尤其是对于很多以房养房的人而言，原打算用房屋租金来偿还贷款，如果没有签订租赁合同，承租方解约则房屋租金没有了着落，出租方必须另行筹资还贷，否则银行找上门来，还面临信用不良的风险。对于租赁合同，还应注意租赁期限不得超过二十年，否则超过部分无效。
三、合同形式和内容风险的应对措施
（一）关于书面合同签订的应对措施
在双方对于合同内容达成一致时，应尽可能形成书面方式，或者请相关专业人士代为起草和审核合同内容，确保合同有效并得以顺利执行。
签订合同时，应仔细阅看合同后再签字，不要轻信他人，确保合同内容与双方协商是一致性的，签合同时尽可能由合同当事人双方或各方同时签字或盖章确认，以免有人抽换合同。
合同中尽量不要留空，该填写的内容应填写完全，确实无法填写的，用划线去掉，并在修改处包括划线处签字确认，避免合同被篡改。如果合同签订完成后，合同当事人对合同有其他约定，应及时签订补充协议完善合同。
为了避免合同被篡改或调包，签约代表应当尽可能在合同每页签署；在合同上加盖骑缝章；如果能与对方当事人联系，双方或各方当场共同签署合同就更可以避免。
当合同是采用传真方式签订时，应要求对方签字盖章后回传，在合同签订完成后，仍应将合同文本相互寄到对方所在地。原件留存。避免发生纠纷时一方提出传真件证据效力差而否认合同的存在。
（二）关于合同价款的应对措施
在实践中通常合同价款的组成，履行整个合同除了发生货款以外，还可能发生运费、保险费、保管费、装卸费、报关费等其他可能支出的费用，这时，签约时必须充分注意，对于所发生的各项费用由谁支付都应当规定清楚。
在订立合同时除了要对价款的金额有明确约定外，还应当注意应签订或履行合同可能产生的税金，例如税金是否包含在价款总额中等。否则小问题也可能依法大争议。《合同法》第六十二条第六款规定，当事人就履行费用的负担不明确的，又无法达成补充协议的，也无法按照合同有关条款或者交易习惯来确定时，由履行义务一方负担。
在确定履行地时尽量明确注明“合同履行地为卖方所在地”等精准语言，而避免写“提货地”“自提地”“货物送达地”“到站地”“到达地”“验收地”“安装调试地”等术语。如果确实要写上述术语，也应当明确上述术语所指向的具体是什么，例如约定“安装调试地”为买方所在地。合同履行方式为自提方式，履行地点为卖方所在地（或卖方仓库所在地：某市某区某路某号）。
（三）关于履行方式的应对措施
履行方式与当事人的利益密切相关，应当从方便、快捷和防止欺诈等方面考虑采取最为适当的履行方式，并且在合同中应当明确规定具体的履行方式，并确认该履行方式是可执行的。例如，支票结算一般是同城内进行，如果异地交易时约定支票结算，则可能不具有可执行性，容易引发纠纷。
实践中利用空头支票、假的汇款单据等票据进行诈骗的屡见不鲜，必须提高防范意识，确认对方具有履约能力的前提下签订和履行合同，切勿单凭对方支票、传真一份汇款单就盲目信任，急于发货，当货物失去控制的时候，企业的损失可能就已经产生了。
（四）关于违约赔偿的应对措施
合同当事人应在订立合同时就明确约定违约责任，充分考虑违约方可能发生的违约行为，明确约定定金、违约金、赔偿金额以及赔偿金的计算方法等。这样一方面可以保证合同当事人严格按照约定履行，另一方面也可以更加及时地解决合同纠纷。
违约金数额不得过分高于损失。最高人民法院关于适用《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（俗称《〈合同法〉解释二〉）规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
（五）关于合同标的物颜色的应对措施
选定商品时，查明所要求的颜色，并查明色号和材质等信息，目前国际流行的潘冬色卡，在实践中运用非常广泛，可供借鉴。在签订合同时，根据潘冬色卡的编号和颜色，填写合同。潘冬色卡（Pantone），有时翻译为潘通色卡，或潘东色卡，适用于广告、设计、出版、印刷、包装、塑胶、电子、玩具、礼品、印染品、箱包、鞋业、橡胶、化工涂料、陶瓷、工艺品、家具制造等行业使用。
在订立合同时（以地板为例），应对地板的颜色进行封样，在合同中对色差幅度作出特别约定，或者寻找和提供有关国家标准或行业标准对地板的色差幅度有强制性要求的规定，或者进一步在合同中约定，地板的花纹、颜色色差应不低于或者达到百分之百一致，同种型号、颜色的地板每一块间不应有细微的颜色差异。
在合同中还可以约定，如果色差幅度不符合约定，则买方应当在收到货物之日起10日内提出质量异议，并有权拒绝付款，直至卖方采取补救措施，弥补色差这一质量缺陷。
合同应当尽可能完备，约定的内容应当具体、明确、清楚。在建筑工程合同案例中，常常见到当事人约定按照93定额，2000定额甚至2008定额确定工程量单价等，但实际上，93定额的出台时间是在计划经济向市场经济转型期间，相关工程量单价，在93定额中都有相应对照，对于处理当时的纠纷起到了积极作用，但是因该单价只是对应当年或者那一个时期的市场状况，不能反映常态，因此，在之后的2000定额和2008定额中，定额的具体确定更多依赖于双方协商。如果双方不能协商，就必须根据市场价格来确定。如果双方无法对市场价格达成一致（通常发生纠纷时，绝大多数当事人都无法对市场价格达成一致），则只能委托评估或价格鉴定机构对于市场价格进行鉴定评估，这样，一方面，会在双方已经造成的损失基础上，还需承担鉴定、评估等费用成本，另一方面，如果双方约定的价格本来是在低价的，鉴定后的价格实际上是扩大了收取费用一方的损失；如果双方约定的价格本来是高价的，那么鉴定后的价格实际上是扩大了支付费用一方的损失。
（第九章）合同效力的风险管理
合同效力，根据法律规定和法理分析分为：合同成立，合同生效，合同无效，合同效力待定等几种情形。
（第一节）合同成立、生效及缔约过失责任
一、合同成立和生效
合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同的本质是一种合意，合同成立就是各方当事人的意思表示一致，达成合意。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
根据该规定可见，合同成立和合同生效是两个不同概念。合同成立后当事人之间达成了一定的权利义务的约定，当事人可以期待合同规定之权利实现并受合同约定之义务的拘束，但在生效之前，对于合同规定之权利义务并未转化成现实权利。合同成立之效力范围仅及合同约定的期待效力，而合同生效的效力范围及于合同约定范围内的现实效力。
二、需经批准、登记方可生效的法定情形
（一）批准登记合同才发生法律效力或发生物权效力
批准登记是合同有效或发生物权的前提。中外合资经营企业的合营各方签订的合营协议、合同、章程，应报国家对外经济贸易主管部门审查批准。审查批准机关应在3个月内决定批准或者不批准。合营企业经批准后，向国家工商行政管理主管部门登记，领取营业执照，开始营业。
申请设立合作企业，应当将中外合作者签订的协议、合同、章程等文件报国家对外经济贸易主管部门或者国务院授权的部门和地方政府审查批准。审查批准机关应当自接到申请之日起45天内决定批准或者不批准。
1.中国单位或个人向外国人、外国企业或外国其他组织转让专利申请权或者专利权的，应当依照有关法律、行政法规的规定办理手续。转让专利申请权或专利权的，当事人应当订立书面合同，并向国务院专利行政部门登记，由国务院专利行政部门予以公告。专利申请权或者专利权的转让自登记之日起生效。
2.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
除外情况是指：（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。权利人处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。权利人处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。权利人处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
3.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
4.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
5.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
6.债务人或者当事人以其有权处分的建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协调等方式取得的荒地等土地承包经营权或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
7.以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
8.以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自主管部门办理出质登记时设立。
9.以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
10.土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
（二）不登记不影响合同效力，但不发生物权效力
这里主要涉及两个法律问题：一是不动产登记的效力；二是不动产登记对买卖合同效力的影响，以及买卖不动产人如何承担责任的问题。我国《物权法》规定，不动产登记生效即要求不动产物权的变动必须进行登记，如果未进行登记，则不发生不动产物权变动的效果。同时，我国物权法将不动产物权变动的原因与结果进行了区分。不动产物权变动的基础关系，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《合同法》来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。如果合同具备法律规定的生效要件，则应该认为合同关系已经生效，当事人应受合同的约束。违约者，应该承担违约责任。至于物权变动能否成就，不影响合同的效力。因此，不动产买卖中，登记是取得物权的要求，不影响买卖合同的效力。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（三）不登记不影响合同效力，但登记可以对抗第三人
我们的物权登记制度是不动产强行产权登记，动产是自愿登记为原则。有些动产价值较大，最好是以登记为宜。但是，他们价值再大也是动产，仍旧是以交付作为要件，登记仅仅具有对抗效力，而不是作为物权设立的必要条件。如果对船舶、航空器和机动车等物权的设立变更、转让和消灭没有登记的，也成立，只是不得对抗善意第三人，所谓善意第三人说白了就是没有过错的第三人。即如果没有登记出现善意第三人时，国家可以认为你们之间没有发生转让或抵押行为，不保护你的权利。
1.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
2.土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
3.债务人或者第三人以其有权处分的生产设备、原材料、半成品、产品，或者交通运输工具，或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记不得对抗善意第三人。
4.企业、个体工商户、农业生产经营者将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记不得对抗善意第三人。此类抵押不得对抗正常经营活动中已经很自负合理价款并取得抵押财产的买受人。
应对措施：第一，针对法律规定批准或登记生效的合同要特别注意，如果当事人未登记就会导致合同无效的后果，所以履行批准或登记手续是必须的。目前根据不动产所属部门不同登记机关也不同。在合同订立之前应进行充分了解，并进行相关准备工作，包括文件的准备，甚至可能发生的费用数额和费用承担方面进行必要的协商和沟通等。第二，对于登记对抗第三人的情形，也建议当事人尽可能完善登记手续，才能更好地保护企业的权益。
三、缔约过失问题的风险防范
