第12章第8节不妨炒炒房——投资房产
从3岁起就开始学跳古典芭蕾的达贝妮，曾希望成为一名舞蹈家，她在国际芭蕾舞比赛中获得过第二名的好成绩。但随着年龄的增长，她开始学会思考，觉得自己不可能一直站在舞台上，应该做更多的事情。
大学二年级，达贝妮住在学校的集体宿舍里。达贝妮说：“因为我是一个纪律严明的人，而且还是寝室长，所以我要求大家该熄灯时一定要熄灯，寝室里不能放电视机就一定不能放，结果跟其他三个室友有了一些小矛盾。于是我就想搬出去住。”2000年，经过一番考察，达贝妮找到了一个仅15平方米但还算满意的房子，并把它直接买了下来。当然，这也让她付出了不小的代价——妈妈给她的四年学费变成了房子的首付款。
“我当时没想着要去赚钱，而是觉得我到了一个好的环境，就可以认真读书，我的学费应该可以通过奖学金或者打工获得。”之后，达贝妮又把房子进行了装修，完工后对自己的首个小家颇为得意的她，便把房子放到网上展示，没想到很快就接到了房产中介打来的电话，说那套房子有客户相中，开价比她一个多月前刚装修好时增加了十几万。接下来的事情也就顺理成章了，2000年，上海楼市刚起步，从买卖第一套房产中尝到甜头的达贝妮一发不可收拾，从大二到大三短短一年多时间，达贝妮就买卖了16套房子。短短三年时间，达贝妮通过投资楼市赚到了四千多万，挣下了自己人生的第一桶金。
虽然这是一个过时的炒房故事，但它无疑向我们展示了投资房产的巨大利润。在股市持续低迷、积重难返的今天，意欲投资的人们不妨炒炒房。
打开失败旁边的窗户，也许你就看到了希望。一般投机行为会在股市与房市之间流动。当熊市来临时，炒房的人就会增多。如果你已陷入股市深渊不能自拔，不妨打开旁边的窗户，也许会看到一丝希望。
炒房就是根据不同时期房价的差价，低价买入高价卖出，从中获取利润。在生活中我们会发现，一边是痛心疾首大呼房产泡沫严重，另一边是持续走高的房价。其实这与房地产自身的特性是紧密相关的。
首先，买房是一种刚性需求。所谓刚性需求，是相对于弹性需求而言的，是指商品供求关系中受价格影响较小的需求。衣食住行是人们生活离不开的四件事，投资房产的人正是看中了这一点。而且我国正处于城市化阶段，旧城需要改造，人口又不断向大城市集中，农民、高校毕业生都是潜在的住房需求者。另外，我国人口基数大，每年新增人口众多，这样就会源源不断地带来新的住房需求。因此，总体来看，我国的住房需求将持续旺盛。
其次，房产是一种耐用的消费品。一般情况下，房子的寿命都在上百年以上，最少也可几十年（产权期限是七十年）。所以这种长期耐用性，为投资赢利提供了更多的时间机会。
再次，房地产具有不断升值的潜力。由于土地资源稀缺，人口上升，居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说，人总是要住房子的，而且在不断换房，小换大，低换高，这种变换机会为房地产投资带来了可预期的收益。
那么，我们在购买房产时，什么样的房产最具升值潜力呢？
首先，优越的地理位置是房产升值的第一条件。那些地铁、大型商圈、交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大。
其次，政府对房产所在域区的规划政策以及预期方案，也会对房产升值产生影响。此外，房产周边的基础建设以及配套设施也会为升值起推动作用。
再次，房产所属的小区的综合水平，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是房产升值的评判标准。
最后，还要看该房产所属地的出租率和租金情况。总的来说，不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，就会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。
然而，并不是只要投资房产就会有收益，过度投机可能会引发房产泡沫。
泡沫经济是对一地虚假繁荣经济的比喻，意指经济的发展不是凭内力驱出来的，而是在搓衣板上用肥皂搓出来的光环。这种看上去美丽的泡泡停留的时间短暂，一个微小的触动就足以让其化为乌有。
国际上的炒房比率警戒线是15%，一旦房地产价格下跌，原来准备持房待涨的赚钱预期就成了泡沫，这些炒房人会抛售现房，对下跌的房地产市场无疑是雪上加霜。另外，国际上的房屋空置率警戒线是10%，而2009年4月底北京市的空置率已达到223%，已到危险边缘，如在房价形成下跌的预期之时，这就是一颗定时炸弹。一般而言，炒房人比自住买房人更难承受下跌损失，因为大多贷款买房，借资金杠杆放大了风险，涨则收益成倍增加；跌则也损失成倍增加，所以房产市场泡沫一旦破灭，带来的将是血的代价。所以，房产带给我们的不仅有高额的汇报，还有巨大的风险，倘若要投资房产，还是需要谨慎思量。
