摘要 本论文根据美国反向抵押贷款的若干事例及相关的计算数据而编写，旨在说明反向抵押贷款的产品定价中的实际运营状况，可望对我国的金融保险机构开办这一业务有所助益。
关键词 反向抵押贷款 产品定价 支付额度计算 美国
实例一 贷款增值分享
Ms.Jones今年65岁，在埃尔姆街123号拥有价值10万美元的住房，没有对该房屋设置过任何抵押。Ms.Jones认为她每月需要额外收入来支付财产税和多种账单（utility bills），她从XYZ银行取得HECM，然后通过ABC保险公司获得抵押保险。
她同意将该房屋在未来所有的升值价值给予保险公司，只要她还活着或者还居住在埃尔姆街123号，银行同意每月支付给她370美元。银行向她索要每一年会增加的10%的利息。保险公司假设房屋将以3%的年率升值并有30%的人会在去世前搬迁（更为特别的是，搬迁因素被假设为1.3）。最后，保险公司假定资金利率以半年期复利8.5%计算。XYZ银行最后确定为Ms.Jones的月支付额为370美元。
Ms.Jones在1990年2月1日完成住房抵押，需要借3500美元来支付相关成本：（1）1000美元的组织费用支付给XYZ银行；（2）2000美元的保险费支付给ABC保险公司；（3）500美元的其他费用，包括评估费和法律费用。1000美元汇给银行作为开始抵押的费用。Ms.Jones从1990年2月1日开始收到她的月给付额。她每月也同样要支付其贷款余额中0.5%年率计算的月保险费用。
10年后，Ms.Jones75岁，因中风搬进了养老院，房子售价为134935美元净额，高于88640美元的贷款余额。Ms.Jones收到了11360美元，并支付了XYZ 银行的全部贷款余额，同时保险公司获得了34935美元的房价升值。如是采用五五分享的形式，且Ms.Jones仍被支付370美元，那么Ms.Jones和保险公司将各获得增值额34935美元的一半。
假定上例中的Ms.Jones在85岁患了中风，那么20年后的贷款余额为330832美元，房屋售价为182076美元。在这个例子中，房屋售价低于相关费用，不足以清偿贷款，那么ABC保险公司将不得不对XYZ 银行支付158756（330832－182076）美元的差额，并且没有钱再支付给Ms.Jones。
实例二 贝蒂·布普尔的房产增值做商业广播电台播音员的贝蒂·布普尔失业了。她现在只有一点收入，还有现值15万美元的房子，房子已经付清了全部购房贷款。她不想搬走，还想最后留一点什么给她的唯一的女儿，布普尔已经64岁了，如果她申请反向抵押贷款，可以一次性得到83100美元。在支付那些必要的费用7800美元和约4887美元一些服务费后，她得到一次性支付总额为70413美元。她可以用这些钱去买个电台设备，来建个家庭电台。10年后，说不定布普尔还能成为一个电台明星。她想要搬到纽约的亮灯区。在过去的十年里，布普尔的街区里，有一些房子升值率为每年12%，但是她的房子升值率为每年8%。
案例三 这个假想的例子中，借款人是一对夫妇，分别为75岁和79岁，房屋评估价值为22万美元，每年增值4.0%。反向抵押贷款机构为这对夫妇提供年金性月度支付，每月836.21美元，且没有信用额度可选择。
住房反向抵押贷款的发放额度与下列因素有关，住房资产高则可贷款额度高；年龄高用户由于预期寿命短，意味着还贷周期短，贷款额与利率一定情况下，相同住房资产的人分期贷款额度，年龄大者高于年龄小者。一般来说，夫妻健在的住房比单身者可贷额度小，因其组合预期寿命大于单身者，预期住房价值增值率高时可贷款额度高；低利率因其贷款费用低，也是增加贷款额度的一个方面。
同年龄层老年人口中，住房资产高的反向抵押贷款占收入的比例高，如在70岁这段老年人口中，年收入1万美元，住房资产在5万美元与20万美元不同人群中，反向抵押贷款收益占总收入的比例分别为16%和42%。同样年龄与同样住房资产者月收入不一样，反向抵押贷款所占比例区别也较大。如年收入1万美元与5万美元，住房资产皆为5万美元的同为70岁的贷款机构，可获反向抵押贷款收益占总收入比例分别为16%和3%，同样住房的人，因其年龄差异，反向抵押贷款占收入比例差别更大。如住房资产为5万美元，年收入为1万美元的70岁与85岁贷款机构，反向抵押贷款收益占总收入比例分别为16%和36%。
同样两位这样的贷款户，当住房资产为20万美元时，反向抵押贷款收益占总年收入比例更高为42%和91%。其它不同年龄段、年收入、住房资产贷款所得反向抵押贷款收益占总收入的比例，都可从表中查出。
从表10中可知，联邦住房管理局发放的反向抵押贷款额，介于一般住房放贷机构对单身和合有住房资产贷款机构所能贷款额之间。同样住房资产的借款人，年龄大者可贷额高，如单身住房资产为5万美元的70岁与85岁的借款人，月可获反向抵押贷款分别为170美元和373美元，年龄为85岁的借款人，如有住房资产5万美元或20万美元单身居户，月可获反向抵押贷款额分别为373美元和1494美元，二者差别很大，这就是说，可获贷款额有同样住房资产的人，年龄大者可贷款数额大，否则就少。同样年龄的老人，住房资产多者可贷款数额也大。
反映的年龄和性别的差异是很明显的。年龄越大，每一年度可以从住房中得到养老金的额度就越大，反之亦然。性别对养老金的取得额度也有一定影响。
这主要是考虑女性的寿命较男性稍长，风险较大，故此每期支付的款项就稍许低一些。这里使用的固定期限的贷款支付方式，也可以调整为终身年金或者一定信用限额随时支取的方式。
案例四 反向抵押贷款的总额取决于房产的价值、最年轻借款人的年龄（是指夫妻二人为单位向银行办理反向抵押贷款时，其中年龄较轻的一位的年龄）、利率、前期费用、服务费用、支付方式和是否有一个净资产选择。表11是应用在FHA的房屋净资产转让抵押贷款项目上，假设在表格中，住房资产价值的最多支付金额为10万和20万美元，但超过了FHA贷款限制的金额就不一定是这样了。前期费用假设为2000美元，加上2%的房屋价值，服务费用是每月30美元，没有净资产选择权。
显示了最高信用额度，指的是借款人能够一次性并即刻取得的总金额。举例来说，利率为6%，一个75岁的人拥有一幢价值10万美元的房屋，他就可以提取58433美元。注意，由于一些费用是固定的，所以价值20万美元的房屋的信贷限额比价值10万美元的房屋的信贷限额要高两倍多。
显示，一个75岁的拥有10万美元房产的人在利率为6%的情况下，不同的信用额度加每月支付额的组合。最高信贷限额58433美元允许没有每月支付款。然而，如果借款人仅仅取了3万美元，那么她在余生也可以每月拿253美元，如果是15年每月拿295美元，10年时每月拿385美金，或是5年时每月拿663美金。
