摘要 反向抵押贷款的业务开办中，业务开办的年限应放置到重要位置上加以认识。为避免因老年人健康存活的年限过长而引起的“长寿风险”，维护业务双方的合法权益，尽量使得本业务能较为公平合理地开展。本文提出了贷款年限设定中基数年限、宽准年限和收容年限三个概念，并就此给予较为深入的探讨。
关键词 设定年限 基数年限 宽准年限 收容年限
一、反向抵押贷款的年限设定及考虑因素
一个60岁的退休老人，其预期存活寿命还会有10多年、20年或更多，虽然抵押房产的价值是很大的，但平均分摊到每一贷款年度的款项并不能显着改善退休老人的现金流入和生活质量。随着时间的推移，该老人的年事日高，预期存活寿命即日渐缩短，若这时再来参与本项业务时，平均每期可从贷款机构得到的现金流入就会要高得多。这就需要借款人做出一个选择，是60岁退休伊始即申请业务，还是65岁或70岁再申请反向抵押贷款。
（一）年限设定需要考虑的因素
这一选择需要考虑的因素很多，如：
1.退休后每年度的现金流入是否有显着减少，生活质量、消费状况有明显降低，以至于需要用房屋的抵押变现套现，来取得相当额度的现金流入作补充。如退休后的资金来源并无太多减少，一切都可以按部就班地继续生活下去，自己对养老也无过高的要求时，就无需用房子养老。如果达不到这一点，以房养老就应当提上议事日程。
2.可用作抵押的房产价值高低。房产价值很高时，抵押变现以保障退休期数十年的养老生活是毫无困难；该房产的价值如果较低时，显然无法做这个美好打算，只能留待生命历程的晚期时，再行反向抵押以做救急之用。
3.退休后期望过何种生活方式。俗语云：穷有穷养，富有富养。富裕老人期望过个体面而又有尊严的退休生活，是无可厚非；贫穷老人则只能过一种简朴节俭的晚年生活，也是情势所在。若老年人的期望价值较高，手头的现金流入又颇为拮据，无法完全满足这一要求时，自然会选择用房产来养老。如养老的期望值并不高，手头的现金存储及流入又尚能支持，老年人大半不会打起住房的念头，而是将其顺理成章地留给自己的子女。多数老年人会选择自己生活简朴，将住房尽可能最大限度地留给子女。这一习俗今日有必要做出相当的改变。
4.留给子女遗产期望的高低。老年人是否选择以房养老，同其为子女留下遗产的动机强弱有密切相关。有强烈留取遗产动机的老人，晚年生活中大多是异常刻苦节俭，期望能为子女留取最大额度的遗产，并将此视为自己人生成功的重要标志，是不大会考虑以房产来养老的。而具有较大独立性和自主性的老人，则大多期望子女也能够经济自主独立，而非躺在父母的遗产上过舒适的日子。这时他们会将较大部分的财产在自己生前就消耗运用殆尽，或是高享受、高消费，或是从事自己心爱的事业研究，或是向慈善总会、基金会等做大量捐赠。
（二）房产抵押期限或贷款给付年限确定
老年住户将住房反向抵押给金融机构后，贷款给付的期限可有定期和不定期两种。
1.投保人预期存活余命尚有多长，贷款给付的年限就定多长。
此种方法可保障投保人在其余生之年里，房产的价值能够较为均匀地分配于每一年度。缺陷是预期存活余命并不完全等同于其实际存活余命，两者会有相当的差异。如实际存活余命长于预期时，多出年份的费用开销就难以找到相应的资金来源。
2.贷款给付年限长于投保人预期存活余命。
在这一状况下，投保人的长寿风险似乎已经给予较好的解决，但业务开办机构则会因款项贷放的时间过长，抵押房产未来命运的不确定，而遇到相当之风险。
投保人将房产抵押给业务机构，这一抵押的期限应当如何而定，如此界定的依据为何，都需要在相关合同条款上予以明确记载，以便执行有据可查，有理可述，有法可依。
3.贷款给付年限短于投保人预期存活余命。
如此做法可使得贷款的清偿能够在投保人手中得以解决，避免所谓的“人死后账不能清结”的弊病，但易于出现投保人过早被“扫地出门”的窘迫局面。此种状况下，是否还能够有较好的补偿举措。如投保人用房产清偿贷款累积本息后，尚留有较多的款项，或还有来自子女赡养、亲友馈赠、商业寿险或养老保障金给付等经济来源，业务开办机构或国家能建立某种“收容所”的形式，将这些已无家可归的老年人收容起来，以顺利地度过晚年，也应当作为一种不可或缺的补救举措。
鉴于人们的预期寿命是愈益增高，最近几十年中，几乎是每间隔10年，预期寿命就激增1～2岁，我国更是如此。在如上三种贷款给付年限的确定中，需要兼顾业务开办双方的共同利益，不能为维护某一方利益而刻意打压另一方的利益空间。
还应注意，应当尽量开辟养老资金的多种来源渠道，发挥国家、社会、家庭、个人、金融保险机构等多方面的积极性，将此好事办好。
（三）设定年限不宜过早
一般而言，为预防贷款业务开办时期过长而引致的长寿风险，美国反向抵押贷款业务的开办中，有关贷款期限的设定可以长达30年，但大多业务的参与时期通常不超过10年。这就使得老年人并非一到60岁进入退休期，即将住房予以反向抵押，而是要推后一段时期，如65岁、70岁等再参与这一业务。如此做的好处是：
1.老人进入60岁虽然刚从工作岗位退下来进入养老期，但其身体状况仍是很为康健，一般情况下都是“退而不休”，继续为社会发挥余热，同时也为自己赚取可观的经济收入，此时的经济收入并未发生明显减少。
2.反向抵押的期限推移到65岁以后，可使住房的价值在关键时刻能得到更好的利用，可谓“好钢用在刀刃上”。此时老年人已进入实际退休期，经济收入有显着降低，用居住房屋的产权抵押来获取经济收入，正是适得其时。
3.鉴于寿命逐步延长，老龄化问题加剧，及老年人预期寿命的不确定性，即使是用住房资产的提前变现套现来获取养老收入，也应留有余地。切勿出现老年人尚健在，货币资产价值已全部消耗殆尽，住房资产的价值也全部抵押变现完毕，这无疑会使日后的生活带来相当危机。
4.特定机构开办这一业务，由于时间的大大缩短，可能遇到的风险是大为减弱。反向抵押贷款与一般抵押贷款不大相同的地方，就是时间越向后贷款本息的累计额度越高，风险也就相应越大。现在将时期后移，风险自然就相当减弱了。
反向抵押贷款的具体年限设定，当然不只限定于10或15年之间，它需要根据老年人拥有住房的价值，根据该老年人的身心健康状况及尚可存活的年限等，及可满足供养的年份，予以科学测算界定。同时，应贯彻“留有余地”的原则，宁可供养状况稍有拮据，也勿出现后期保障不足的窘况。
美国金融机构推出的反向抵押贷款，规定老年人年满62岁始有申请参与这一业务的资格，实际上真正参与这一业务的，大都是年纪在70岁以上的老人。另有规定老年人参与反抵押的年限最高不超出30年，实际运作期限不可能达到如此之高。老年人于65岁开始办这一贷款业务时，一般很难指望还会有长达30年的余命。除特例外，很少有人能够在95岁时仍健康长寿。期限过高时，每期间可从银行得到的养老款无疑会大大减少，完全不足以养老使用。贷款期限保持在10～15年最好，最长不超出20年。
二、反向抵押贷款给付期限的定期和不定期
（一）固定期限
固定期限是根据借款人的当时寿命尤其是未来尚可存活余命等加以考虑，如8年、15年等。期限设定的标准大致有：（1）需要资金的期限；（2）预期存活余命的期限；（3）可取得资金归还贷款本息的期限。到期时即必须归还贷款本息，归还的方法可以是该抵押住宅的出售，或是老年住户或其子女从其他渠道筹措资金。倘若，实际存活年限短于设定的定期期限时，应以该老年住户实际死亡时间为到期日。
固定期限的反向抵押贷款，目前在美国市场上已逐渐萎缩。原因是：（1）借款人担心贷款到期时，如果不能按时归还贷款，会被迫搬出住房而居无定所；（2）机构担心如此做法会引致社会的众多声讨之音，影响自己的声誉。反向抵押贷款也可能有一些额外条款，在贷款到期之前可以随时停止执行。如借款人没有按时缴纳财产税；没有按照合同规定合理维护住房；没有缴纳火灾或其它保险费；借款人已经宣布破产；捐赠或放弃房产；出租全部或部分住房给未经授权的他人；增加房产所有人；把住房改为商业用途；以住房抵押取得其它债务。在这些情况下，贷款机构都有权随时中止发放贷款，同时还可以视情节给借款人某种惩罚。
（二）非固定期限
非固定期限一般而言即是指老年住户最终寿终正寝，或提前将该住房出售、转让等放弃对该住房的产权为止，这个时期是无法预先确知的，一般是以老年住户实际存活年限为贷款到期期限。这时，有可能出现的问题是当该老年住户仍是健康长寿，实际存活余命已远远超出预期存活年限时，贷款累积本息很可能会超出该住房当时的实际价值，从而使贷款机构在此业务中出现亏损。对此种事项可设定防范措施为：
1.允许此种事项的出现，对于出现的亏损可判定由老年住户的子女负担、财政补贴、机构自身承担，或由三方面共同承担。
2.不允许出现此种事项。这就是说当届时该住房的实际价值已经相当于或接近于贷款的累积本息时，可对该老人予以适度安置措施，同时用该房屋予以偿债。
这里谈到的适度安置措施，可以包括如下举措：（1）老人有子女者由其子女接入自己家中养老，事实上高龄老人也不应该继续独自生活，极应当同子女、孙子女们生活一起，以享受天伦之乐；（2）老人没有子女或同子女无法共同生活者，可采取38 统一安置入住养老院的办法，入住费用由该老人的子女给予支付，或由业务开办机构给予支付（此种支付的费用，相较老人独自居住原抵押房屋的用费，应是大为减轻的，机构很可以这样做的）；（3）政府对机构因此发生的损失予以补偿，这即美国反向抵押贷款中的政府“兜底”原则，以减轻业务开办机构的经营风险。这些安置事项都应事先在条款中一一列明。
三、保本点年限的确定
（一）保本点年限的确定
在反向抵押贷款的模式中，特定机构为减弱自身的风险，尤其是老人的长寿风险，是否可以考虑计算“保本点年限”。若老人的实际存活年限少于设定年限，特定机构会出现盈利；若存活年份大于这一设定年限，则特定机构要发生亏损。该设定年限还可以给予一定的弹性区间，如1～2年等。如某业务的设定年限为15年，弹性区间为±1年，则该老人存活寿命在14～16年时，都属正常。该老人若在第14年以前死亡，实际领取养老款不足其应领养老款，特定机构应给予补足；如该老人是在第10年死亡，特定机构补足5年的养老款（即是第10年到第15年的5年）。
若某老人存活年份超出16年，超出年份的生活居住与养老金的支付问题，则应另想办法解决。若系无儿无女者由财政给予补贴养老，这部分贫困而孤独的老人养老问题，本来就应当是政府的责任。还可以采取的一个方法是：在收回住房和停发养老金两者之间，由老人抉择任选其一。特定机构可借此大大减轻老人的长寿而带来的巨大风险，并降低损失。若住房收不回，价值日跌，每月还需要支付养老金，可谓双重损失。
现今的寿险养老的给付条款中，往往都有一条特殊约定，当保险公司于投保人60岁开始，返还养老保险时，若投保人存活寿命不到10年者，保险公司保证按照10年期给付养老保险金；投保人存活寿命超过10年者，则按其超出年份一直给付下去，直到投保人最终死亡为止。借用这一条款为养老金返还确定给付标准，应是有益的。反向抵押贷款模式的养老金给付标准及年限等，同样可依照这一模式。
其中的差异在于：一般的寿险金给付标准期限的确定，只涉及货币付出一个方面。反向抵押贷款寿险金的给付期限，则涉及住房的交付和货币是否停付两个方面。对特定机构而言，拿到住房是希望越早越好，到手时间越晚，房子愈为贬值；养老金给付则是希望限期越短越好，费用支付越少，相应的盈利就会越大。住房交割和养老金停止支付，是在老年人的死亡同一时间发生的。单从老年人利益衡量的角度出发，是寿命越长，领取养老保险金的期数就越长，养老金给付的期限也越长。
作为老年人的实际存活寿命越长，可领取的养老金额就越多，住房的实际交付也可在自己手中多保留时日。特定机构和老年人之间就存在了一个博弈的问题。
（二）保本点年限设定需要考虑因素
设定年限的计算是很重要的，需要考虑如下事项：
1.期间因素变化的调整
反向抵押贷款的业务开办期间，应当是业务开始伊始即予计算，但在业务开办并执行相当长年限后，情况已经发生巨大变化时，是否应当做第二次设定年限的计算调整。重新计算出现的差异应否调整，在两者利益呈现对立的情况下，对特定机构有利的差异，对客户则是不利差异，反之亦然。所以如何调整，这一调整应当由谁来进行，其间都有大量的事项需要做深入研究。
2.计算应考虑因素
本设定年限的计算中，特定机构目前的贷款额是个确定指标。利率为目前设定利率，就业务发生当时应是确切无疑，符合当时实际的。但随着时间的推移，利率必定会发生一定的升高或降低。这种升高或降低的幅度虽会很小，但对最终结果的影响却会很大。预期存活寿命只是个预期，无法完全反映该住户的实际寿命，而对其的验证显然还要旷日持久。尤其是最终收回住房的价值又应如何估量，可以想见的还有该“住房”的实体在到期也即该住户死亡之时是否还能继续存在，都是个大问题。
如随着城市化进程的加快，居民住宅的搬迁拆除等随时都可能出现。
保本点年限的计算是容易的，对计算结果组织相应调整也是简单的，难的是所涉及各项数据的取得不易，而数据取得的可信度也难以评价。
四、基数年限＋宽准年限＋收容年限
反向抵押贷款行为的运行中，参与老人的预期生存寿命与实际存活寿命的差异，是制度设计与风险防范的关键所在。这里还可以采取的一项基本做法是：基数年限＋宽准年限＋收容年限。
（一）基数年限
首先对每个参与人员规定一个基数年限，具体设定可为预期平均寿命减去参与业务的年限。设若某地65岁老人的预期余命为77岁，某老年人参与此项业务的年限为65岁，则基数年限为12年。每期贷款额度的发放，都以12年为准向参与人贷放。
老年人在基数年限里即告死亡时，如基数年限预定是12年，某客户的实际存活年限只有8年，本反向抵押贷款项目宣告结束，并组织清算。这时可以采取的办法有：
1.住户的家属保留该住房的产权作为祖业继承，另拿出一笔钱偿还贷款机构的累积本息。
2.继承人将该住宅自行出售，用售房款交付贷款机构的累计贷款本金和利息，剩余款项即全部归由自己所有。
3.机构将该住房向社会宣告拍卖，用拍卖所得款项归还贷款本息。归还贷款本息后若有结余，应退还其继承人，若有不足时应由其继承人给予弥补。为避免此时期可能会出现的偿付不足事项，机构在计算每期应给付贷款额度时，应当持较为慎重的态度，适度留有余地。
当客户于基数年限满之时死亡，若该基数年限约定为12年，该借款老人的实际存活余命也正好为12年。其子女或继承人对此时的住房价值和该笔贷款累积本息的权衡，很可能做出的选择就是对自己如何有利就如何做。如住房价值大于该贷款累积本息，其继承人会选择要房；如果住房价值小于该贷款累积的本息，则会选择放弃对住宅的要求权，任由贷款机构收回补偿贷款本息，这对机构而言自然是不大合算。
（二）宽准年限
宽准年限是指老人已活过基数年限，仍然健康存活时，特设机构特别延长贷款年限，如可设定2～3年时间。在宽准年限里，特设机构照旧给贷款老人发放反向抵押贷款，并允许老人继续居住在房屋里。宽准年限内老年人死亡时，由机构直接用该住房归还贷款本息，不论是否归还清理终结，都由机构作为经营损失予以弥补；有结清剩余时，作为机构经营的收益，子女不能享有继承的权利。
（三）收容年限
老人一旦活过宽准年限，机构再继续实施相同措施，将面临严重亏损。贷款机构的贷款本息累积数是越计越高，而用该住房偿还贷款的年限却难以测定。随着时间的推移，该住房出现陈旧磨损，价值降低。这时应当采取的办法是，本项目到宽准年限到期即宣告清理终结。到此期限，老人仍然存活时已达高龄，不应再单独生活居住，应从住房中迁出，同其子女共同生活居住；没有子女及其他供养人时，由机构建立养老院并集中安排供养。机构对此费用的开销，似应由政府给予适度补贴。
此时对整个项目做总清算，老人的子女可拥有对该抵押住宅的优先购买权，机构收回并变卖该住房用于结清贷款累积本息。售房款弥补贷款本息累积数后，如有富余不再退还老人，若 有不足无法全额归还时，也不能再要求该老人或其子女给予弥补。
对如上的基数年限、宽准年限和收容年限及其相关事项的说明，可用下图表示：
如上对反向抵押贷款有关贷款期限的设定，尽管是很周到，但仍不能保证所设定的贷款期间正好等于预期存活寿命。当两者存在相当差异时，如贷款期限长于预期寿命，也就是说，该贷款尚未到期，申贷者已经提前死亡。这时最简单的办法就是变卖该幢住宅来归还贷款本息。若有剩余则将其交付其继承人合法继承。如该住房的变卖款已不足归还欠付贷款的本息时，所欠款项也应当由其继承人代为归还。当然，贷款协议签约时，应将此条款明确写入，以防日后可能发生的纠纷。
若借款人并无合法继承人，则房屋变卖的款项超出或不足的部分，转由国家社会保障机构承受或承担。
五、相关事项的说明与问题
本文中提出基数年限、宽准年限和清算年限。三种年限的确立依据在于反向抵押贷款机构。在基数年限里，机构可收回客户房产的价值，除弥补支付给客户的贷款本息后，还能有一定的结余，如为总体房价的15%～20%等。当客户未达到基数年限即已死亡时，贷款机构照样按照基数年限的约定补足给付款项，同时收回该房屋或不收回该房屋用于还贷。
机构与个人的贷款期限规定是必要的，但即使规定了期限，住房的价值也应给予相当折扣，以避免可能发生的损失。实际执行的结果是个人预期寿命未达到，住房价值计算尚有相当的积余，其继承人肯定要将剩余价值索回；个人预期寿命已到，住房价值也消耗殆尽，而老年人身体依然十分健康之时，机构却很难将该老年人“扫地出门”，这在道义上是不允许的。
这里还有一个重要的权衡因素，就是在整个贷款期间房价可能会发生的增值及增值将归谁所有。若按照上面所讲到由客户选择权在先时，客户的抉择是非常清晰的，何种方式对自己有好处，肯定就会选择那种方式。而这一好处的突出表现就是到期住房价值中所蕴含的增值利益。国外的一种做法是增值分享制度，由双方共同分享住房价值增值的收益。这一做法公平合理，能够为双方都接受的。
总之，贷款机构设定基数年限、宽准年限和终结年限，其立意是好的，实际执行中却会因借款人或其子女的选择权利的影响，使这一做法只能具有一个存在的外壳，却不会有实质性的客户参与。基数年限的设定，是为保障机构能在此间有一定的收益率，来弥补那些一直存活到宽准年限仍然是健康长寿给机构带来的损失。
