第二，在住房供给总量受制于耕地保护难以大量增加的条件下，中央政府重要的调控措施之一就是调整住房供应结构，如2007年******颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》力图根本改变房地产开发格局，规定城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。再如延续上述文件精神，2008年11月底，******总理所提出的“国十条”之一就是加快建设保障性安居工程。2009年6月发布的《2009—2011廉租房保障规划》称用3年时间解决747万户城市困难家庭住房。2010年全年全国各类保障性住房和棚户区改造住房基本建成370万套，住建部计划2011年再建1000万套保障房。住房供应结构的调整政策一方面加大了社会对保障性住房会冲击商品房市场，使商品房市场可能出现周期拐点的预期；另一方面会使部分对商品房的有效需求转向试图购买保障性住房，使当期的有效需求进一步缩小。
第三，开发商的暴利形象加大了居民对房价的下行预期，选择持币观望。在房地产市场的各利益主体中，开发商可以说是社会争议最多的。关于房地产业暴利的报道屡见于报刊杂志。如我们前文的分析，在商品房市场上房价上涨表面上与房地产开发商直接相关，背后却离不开开发商、银行等上游利益主体的推动。房地产市场成本的不透明，以及其利益纠结的复杂性（包括土地腐败的存在）使得开发商既是超额利益的瓜分者之一，其垄断利润也可能有被夸大的一面。按******发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院合作对中国房地产百强企业2010年净资产收益率的相关研究，认为上市房地产企业的的盈利水平仅略微高于上市公司平均水平。上市的房地产企业暴利状况并不明显，这一结果显然与大众的一般认知有所差距。可以说，由于媒体的舆论宣传与房地产开发行业本身的不规范，房地产开发商的形象有被“妖魔化”的一面，这无疑会影响购房者对其降价空间的判断。
综上所述，在我国房地产行业可能面临的冲击主要来自房地产周期、政策与心理预期作用，而在这三者之中，最重要的仍然是房地产周期的作用，归根到底是高房价下的房地产有效需求不足。
二、房地产风险的传导
在我国，房地产市场最大的特殊性是土地市场的非市场化和信贷市场的半市场化，这使我国房地产业表现为利益主体力量的失衡与政策调控的乏力。政府作为市场参与者对房地产业有很强的作用力，加大了对消费者利益的压缩，也瓜分了很大部分利益。
地方政府、银行、开发商的合力作用放大了本就属于垄断定价方式的房地产市场供需双方力量的不均衡，推动了房价的上涨，进而成为房地产泡沫的潜在根源。如果说房价上涨本身就是在压缩消费者剩余。那么权力集团的介入，房地产市场强势利益同盟的形成无疑加大了这种对消费者利益的榨取。当消费者利益压缩到极致时，居民需求便很难转化为消费力，这种不均衡的后果必然会通过泡沫的崩溃表现出来，而泡沫破灭的直接表现就是房地产市场持续且大幅度的价跌量缩。
房地产泡沫推高的过程是各利益主体合力作用的结果，随着房地产泡沫的破灭，作为市场参与者的各利益主体也必将共同承担风险，区别只在于多寡。也就是说，在我国，政府作为市场参与者介入的特殊性决定了我国房地产金融风险传导也必然有其不同于他国的特点。
分析我国房地产金融风险传导的特殊性，还需要从房地产产业链入手。在分析之前，必须说明的是，本文所考虑的产业链忽略了配套产业以及上游建筑商，原因在于当房地产开发商支付能力出现问题，传导到这些行业时，与一般国家一般市场并无差异，因此，为使分析更加集中，本文在上游市场仅考虑了土地供给者地方政府以及资金供给者银行。显然，房地产产业链的中心是房地产开发商，它是分析我国房地产金融风险传导的第一环。
假定房地产市场持续价跌量缩，房地产开发商的支付能力出现问题。
1、从上游“地根”，也就是地方政府→房地产开发商这条链分析，显然，地方政府可能从土地中获取的收益会减少，其直接后果是带来地方政府财政收入的锐减。我国地方政府“土地财政”的特殊性几乎是各方的共识。目前被广泛引用的是中国土地政策改革课题组（2006）的调查结果，根据这一调查，在发达地区的一些县市，除了难以准确统计的土地收费，土地直接税收及由城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%；出让金收入又占政府预算外收入的60%以上；几项加总，从土地上产生的收入占到地方财政收入的一半以上。此外，还必须指出的是，地方政府不仅从土地财政获得直接的收益，土地收购储备制度的确定，各地土地储备中心的成立给予了地方政府以土地为核心，围绕土地经营、城市建设和公路建设组建了各类融资平台，获得商业银行大量的信贷资金支持以发展地方财政的制度保障。政府借助于土地杠杆的撬动，成倍地放大了其可支配的财务资源。
换句话说，在房地产市场不断上扬的过程中，地方政府一边在享受土地增值、房地产业发展给地方经济所带来的收益，另一方面却是将风险向上游融资者传导的，负债是我国地方政府的常态。据******发展研究中心地方债务课题组（2004）的粗略统计，目前我国地方政府债务至少在1万亿元以上。其中，地方基层政府（乡镇政府）负债总额在2200亿元左右，乡镇平均负债400万元。
此外，必须指出的，我国房地产开发商与地方政府的关系不止于直接的上下游利益传导与风险分担。相当一部分开发企业就是地方政府企业，或者其进行项目开发时的贷款来自于政府属下投资公司的担保。这使得我国地方政府在房地产市场中的负债形式较为复杂，分为直接负债与担保（隐性）负债两种形式。
假设一种极限的情况，当来自土地财政的收入锐减，地方政府负债超过了其偿付能力，从逻辑上说，有两种解决的途径：第一，欠债不还。无论地方政府是显性或隐性负债方式，其债权人都主要是商业银行。由此，可能传递转化为银行风险（如土地收购储备制度下地方政府土地储备贷款的违约）。第二，由上级政府乃至中央政府还钱。也就是由地方财政风险向中央财政风险转移。因此，综上所述，从地方政府→房地产开发商这条链来看，存在着地方财政风险或向金融风险，或向中央财政风险和社会风险转化的可能。
2、从上游“银根”，资金的主要提供者商业银行→房地产开发商这条链分析。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。2010年，全国主要金融机构房地产贷款余额约9.35万亿，占金融机构人民币贷款余额的20.5%。全社会贷款中，以房屋和土地作为抵押物的超过一半。显然，一旦房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值，给银行带来不小的损失。这是一般性的分析。
以贷款对象为依据，不考虑地方政府土地储备贷款，我国商业银行的房地产贷款又可以分为两类：个人按揭贷款与房地产开发贷款。首先来看个人按揭贷款的情况。长期以来，住房按揭贷款都是商业银行重要的优质资产，近年来不良率一直在1%—2%上下。目前，理论界与学术界的基本共识是认为我国个人按揭贷款的违约风险并不高。相比之下，一般认为目前我国房地产贷款风险主要是房地产开发贷款的风险，具体来说主要是基于房地产商资金链的风险。其逻辑如下：首先，由于对已购土地两年开发期限的限制，开发商不得不开发手中的土地。按照国家统计局公布的数据，开发投资一般占房地产商资金流出的70%，这就意味着开发商的资金流出量仍将保持较高规模。这样一来，在不考虑外源融资的情况下，如果销售回款不足以弥补资金流出的需要，开发商的资金链就将出现问题。与此同时，银行业想要隔断房地产调整对自身金融安全的威胁，就要做到两点：一是控制房地产贷款的比例，二是保证非房地产业贷款的安全。但这两点并不容易同时做到，过度挤压房地产贷款会加剧房地产市场的波动并带动房地产相关产业的萎缩，从而使房地产贷款与非房地产贷款的不良率有所上升，出现房地产行业风险向银行风险的传导。
综上所述，与国外一般市场不同，在我国房地产行业风险的传导路径中，除了行业风险向金融风险的直接传导外；因地方政府在房地产市场中作为参与主体的特殊角色，还可能存在行业风险向财政风险再向金融风险的间接传导过程。
