刘萍【14】
摘要：随着社会经济的发展，农村城镇化速度加快，农村房屋买卖现象越来越多，随之而来的关于农村房屋买卖合同的纠纷也日益频繁，但由于我国的法律规定尚不完善，甚至法条之间存在冲突，导致合同的有效与无效存在较大争议，这在一定程度上妨碍了交易的进行，也不利于市场经济的良好发展。本文就相关问题进行探讨。
关键词：农村房屋买卖合同；宅基地使用权；宅基地有偿流转
引言
随着城市化进程的加快和社会经济的迅速发展，农村城市化的进程也不断加快，农村日渐城市化。在这种形势下，农村房屋空置现象严重，房屋买卖行为日益增多，买卖主体范围也日益扩大。在土地的升值和房屋拆迁赔偿等利益的驱使下，农村房屋买卖纠纷不断。但是目前我国针对农村房屋买卖的相关法律规范尚不完善，甚至法条之间还存在矛盾和冲突，所以这类纠纷的解决成为一大难题。
一、农村房屋买卖的现实及表现
农村房屋买卖是一种特殊类型的买卖关系，它是指出卖人将建造在农村集体所有的宅基地上的房屋交付并转移该房屋的所有权于买受人，买受人支付相应房屋价款，而在买卖双方之间产生相应的民事权利与义务关系。【15】它的主要特点是出卖人出售的房屋是建在农村集体所有的宅基地上的，但因宅基地是集体经济组织无偿、无期限地给本集体组织成员使用的，而宅基地在我国目前的法律上又是禁止流转的，所以根据我国“房地一体，地随房走”房屋买卖的交易规则，就导致了农村房屋买卖能否成立的问题。先看一个案例：山东某村，村中王家有兄弟两个，大哥王甲远在外省居住，家里的宅院一直空闲着，因此，弟弟王乙便想把它买过来。但是由于王甲生病没有回家因此就让王甲的妻弟尚丙作为代表人，把老宅作价1000元卖给了王乙，并与王乙签订了房屋买卖契约，由村委主任和本家的一位长辈作为见证人。在订立契约后，王甲曾回家过几次，王乙几次把买房款1000元钱给王甲，王甲都以兄弟情谊为由予以拒绝了。后来，由于修建的国道从村边通过，王甲的宅院需要拆迁，赔付补偿金2万元，此时发生了纠纷：王甲、王乙均主张对宅院的所有权。按照村里的习俗，既然已经订立了房屋买卖契约，无疑房屋应该属于王乙。但是在二人诉讼到法院后，王甲否认订立契约是自己的意思，称房屋只是借用并非出卖，自己没有在契约上签字，况且自己没有接受王乙的1000元买房款，这表示自己不接受所订立的契约，虽然有两位见证人的证词但是法院最后还是支持了王甲的诉讼请求，判定王甲胜诉。【16】再看另一典型案例：北京通州区宋庄镇小堡村，因许多画家聚居而得名“画家村”。2002年，李玉兰以4.5万元的价格购买了宋庄镇辛店村村民马海涛的父亲留下的一套院落，后花费十几万元把院子进行整修和布置。当时，李玉兰还拿到房屋买卖协议和土地使用证。不过，宅基地土地使用证无法“过户”，只是在变更栏注明，“房屋出售给李玉兰使用”。2006年年底，原房主马海涛要求原价收回住房遭到拒绝后，马海涛夫妇向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房子。7月10日，通州区法院宋庄法庭作出判决，认为李玉兰的房屋买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。但判决后，李玉兰不服提出上诉。2007年12月17日上午，宋庄“画家村”农民讨房案在北京市二中院终审判决，法院维持原判，认定购房买卖合同无效，李玉兰必须在90天内腾房。
我国目前农村房屋买卖主要表现为合同当事人的不同，表现为以下三种：一是当事人均为本村村民；二是当事人一方为本村村民，另一方为外村村民；三是当事人一方为本村村民，另一方为城镇居民。而农村房屋买卖合同纠纷主要争议就是合同的有效与无效，如上述案例中引起房屋买卖纠纷原因的均是原卖房人因经济利益而反悔，进而根据宅基地使用权禁止流转的诉由主张合同无效，实现对房屋的所有权。所以，由于农村房屋买卖合同法律适用问题所涉及的宅基地使用权流转的问题是目前司法实践的难点，新颁布的《物权法》在此问题上并没有给出明确的答案，所以在当前的审判实践中，对农村房屋买卖合同的性质没有明确定性，理论上也无权威定论，造成了此类合同效力判决的混乱。
二、我国的相关法律规定
（一）可认定农村房屋买卖合同有效的相关法律规定
现行关于房屋买卖的所有法律、法规与规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有，因此，我们只能从相关法律、法规中去寻找依据。我国《宪法》（2004年修正案）第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”而《宪法》未修改前为：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。公民的合法私有财产不受侵犯。”由此可知，公民的私有财产包括合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产。又根据《民法通则》第七十五条第一款：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。”所以可以肯定地说公民的房屋属于公民的个人财产。而《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”据此可以推出，公民个人（当然地包括农民在内）对于其房屋既享有受法律保护的财产所有权，也享有依法对自己的房屋进行占有、使用、收益、处分的权利，其中的处分包括出卖、互易、赠予等方式，即公民个人是有权力处置自己的房屋的，进而可以判断出农民签订的房屋买卖合同有效。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释[1999]19号）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和******制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此可见，农民签订的买卖房屋的合同应该是有效的。因为农民签订的房屋买卖合同不属于合同无效的前四种情形，又没有违反法律、行政法规的强制性规定。
《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”1990年10月《******批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》中规定：“对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。”最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则，该批复的内容如下：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。……”纵观各个法律规定，我国目前没有禁止农村房屋买卖的相关规定。由此可以推断出法律并没有禁止农村房屋买卖，反而赋予了农民房屋自由流转的权利，所以根据民法的“法无禁止便自由”原则和《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则，城市居民、农村居民、本村人抑或外地人，都享有法律赋予的同等的权利，承担法律设定的同等的义务，也就意味着他们买卖农村房屋的法律行为都是合法的、有效的。
（二）可判定农村房屋买卖合同无效的有关法律规定
根据我国“房地一体，地随房走”的交易规则，农村宅基地禁止流转的规定又限制了农村的房屋买卖。于2007年10月1日实施的《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”所以说，如果允许农民的房屋自由买卖，那么也就是说将其房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这不符合《土地管理法》第六十三条的不能用于非农业建设的规定。而且根据《土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续”和《土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”1991年全国人大法工委给浙江省人大的回复中称，不宜将农村房屋买卖行为按《土地管理法》第四十七条规定的以买卖或其他形式非法转让土地行为予以处罚。《担保法》第三十七条规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”******办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》（国发办[1999]）第三十九号第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”从上述法律规定得出宅基地使用权取得的身份性和无偿性导致其不得自由流转即不得自由转让、出租、抵押、继承或改作其他用途。依房地一致的原则，导致农村房屋也不得自由流转。
通过以上两个方面介绍我们可以发现，法条的冲突是显而易见的。根据法律效力位阶——宪法是我国的根本大法，任何法律都不得与之相抵触；依据上位法优于下位法的原则，宪法和民法通则应优先适用，所以作为公民私有财产的房屋公民是有权利自由处置的。但依特别法优于普通法，土地管理法应优先适用，也就是说宅基地使用权的流转应被禁止。因此，依据房地一致原则可知上述的法律冲突是导致农村房屋买卖秩序混乱的根本原因。
三、关于农村房屋买卖制度的完善
由于历史的原因，我国宅基地一直是由农村集体组织成员无偿、无期限地使用，而且在法律上一直是禁止流转的，虽然其最初的设立目的是“居者有其屋”，保护农民的根本利益，防止农村土地滥占及流失，但随着城镇一体化进程的加快，对农民来说曾经是安身立命的唯一依靠的房屋与土地，已经起不到原先的保障作用。越来越多的农民进了城成了城市人，他们在城市里购买商品房而有了新的居所。此时，农村的房屋和宅基地已经不再是他们的唯一住宅，故允许宅基地使用权流转已经不会严重影响农民的生存问题。所以，这种规定显然已不再适合现行社会情况。城市土地已允许自由流转，而且在流转程序方面我们已经探索出一套有序的制度。而且社会经济迅速发展，许多地方已经放开城乡二元体制，如果再限制农村宅基地流转，已经违背了社会发展趋势。宅基地使用权和房屋所有权是两个不同的不动产物权，且《物权法》已经表明物权行为和债权行为是两个不同的行为，即合同的效力不受物权效力的影响。因此，我们可以参照已有的《城市土地管理法》和《物权法》，对农村出现的地不能随房走的现象进行改革，以期能跟上社会发展的步伐。
第一，我们要在立法方面进行梳理，杜绝法条冲突现象。根据我国《宪法》体现的公民个人对其私有财产享有所有权的全部权能的精神，下位法应当是积极呼应。而且从目前所存的法律来看，《民法通则》、《物权法》对其均遵循了宪法精神，问题出在《土地管理法》和有关行政规章上。对于农村房屋买卖合同我们应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释[1999]19号）第四条的规定来确认，******办公厅发布的文件不具有认定合同无效的能力。另外，就是《物权法》确立的精神：债权行为的效力不再与物权行为的效力相关联，也就是农村房屋买卖合同的效力只需根据债权相关规定来认定，不受其他规定的影响。
第二，我们应借鉴已有制度对宅基地制度进行改进——在一定范围内允许有偿流转。农村宅基地的有偿使用，自1988年以来在山东省德州地区和全国其他200多个县的部分乡、村实行了试点并加以推行，但是很难在全国推广。主要因为宅基地有偿使用，无形中增加了农民的负担，而各地的收费标准不同，制度的效能难以有效发挥，但是这不是主要问题，宅基地的禁止流转已经不再适应当今社会的进一步发展，否则农村土地发挥不了它应有的作用。我国的土地制度分国有和集体所有，属于国有的城市土地已经得到很好的流转，促进了社会的进一步发展。那么，相应地，属于集体所有的农村土地也应在社会发展大潮中发挥积极作用。首先，应该明确的是农民宅基地的取得应为无偿。因为农村的土地，包括宅基地所有权统归集体经济组织所有，而集体经济组织是代表农民行使一定权利的具有管理职能的机构，是农民权利让渡的结果，所以农民取得宅基地使用权无需支付对价。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”此规定已经将农民取得宅基地的范围做了较好的规范，解决了农村土地流失问题。其次，农民宅基地使用权的流转应为有偿。由前述已知农村房屋是可以流转的，在今后也必须流转，相应地必然要求宅基地使用权也可以流转。它又可以分为向本集体经济组织内部成员进行流转和向本集体经济组织成员以外的人员进行流转。以前我们总是根据宅基地的取得是身份性，认为农村房屋只能向本集体经济组织内部成员进行流转。但是这种观点已经落后于时代的发展，如果认为只能在本集体经济组织内流转，坚持落后的旧观点，那么宅基地的流转应有的作用就不会得到较好发挥。所以，在新形势下宅基地的流转无需区别向谁流转。而且农村宅基地使用权可参照城市土地使用权有偿使用制度——当农民进行房屋买卖时，其下的宅基地使用权随之转移，但受让人必须向宅基地的所有权人——集体经济组织，缴纳宅基地使用费。这样就实现了资源的优化配置，使得农民的房产实现了其应有的价值，同时也增加了集体经济组织的财政收入，为农村的社会保障机制提供物质支持，将更好地保护农民的利益。再次，可以借鉴城市住房用地使用期限70年的做法，农村宅基地根据农村具体状况设定一个具体使用期限（70年或者100年），在期限届满之后也可以像城市居民住房用地一样，续签合同或者由农村集体经济组织收回。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款规定，土地使用权出让按不同用途确定了最高年限，其中居民用地为70年。农村宅基地使用权在流转之前，其为集体经济组织成员所有，表现形式虽然是用益物权，但其实质则是所有权的延伸。当宅基地使用权流转之后，该使用权成为纯粹的用益物权，故其应有期限上的限制。最后，为切实维护农民利益，防止农民将宅基地流转出去之后，一旦发生变故而出现无业无屋的状况，可借鉴我国《农村土地承包法》中规定，当农民转让其农地承包经营权时，必须以其有固定的住所为前提。这样既可以保护农民切身利益，又可以实现房屋的真正价值。
