第3章

21.关于土地承包经营权流转过程中，组织内部成员优先权如何处理？

陈某为陈村村民，承包了本村的300亩土地种植棉花，后陈某因在城市经营建材生意，在未经陈村村委会同意的情况下，将300亩土地转让给其好友肖村的魏某，双方签订了转让合同。后陈村村民何某得知这一情况后，在魏某未开始经营300亩土地前，要求陈村村委会撤销陈某与魏某签订的合同，主张其享有优先受偿的权利。

本案件主要提及的是在土地承包经营权流转过程中，本集体经济组织内部成员的优先权问题。

优先权指的是特定人依照法律规定或者合同约定，在出卖人出卖标的物给第三人时，享有的在同等条件下优先于他人购买的权利，承包土地的优先权是指在流转土地承包经营权时，本集体经济组织的成员在同等条件下享有的优先取得土地承包经营权的权利。有关土地承包的优先权我们应该注意：

（1）这是一项法定的而非约定的权利。集体成员对集体财产不分份额的共同行使占有、使用、收益、处分的权利，成员基于成员身份享有承包土地的权利，这是优先权产生的基础。法律赋予集体组织成员优先承包权，目的是对集体组织内的成员给予特殊的保护，充分发挥农地使用制度的社会保障功能。因此在一定程度上限制相对人的处分权，来达到保护特定的有利害关系的第三人的目的。所以优先权主要是一种法定的权利，体现了法律对特定当事人的保护。

（2）优先权有一定的行使条件：土地承包经营权人将土地承包经营权流转给本集体经济组织成员以外的人；本集体组织成员要求行使优先权；本集体组织成员提出相等的条件；在规定的行使优先权的期限内。根据相关法律的规定：土地承包经营权流转过程中，本集体经济组织成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下，主张优先权的，应予以支持。但下列情况除外：（1）在书面公示的合理期限内未提出优先权主张的；（2）未经书面公示，在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的。

从本解释可以看出，在流转过程中，原承包方应当履行一定的告知义务，因为采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案，所以这一告知义务一般应该由村民委员会行使。

本案中，首先陈某以转让的方式进行流转必须经过发包方的同意，因此他的流转行为无效。陈某将其承包经营权流转给本集体经济组织外的个人，根据《土地管理法》第十四条的规定：在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。陈某的转让也违反这一程序。

本案中的何某为本村村民，享有优先权，并且符合优先权的行使条件，在合理的期限内主张其优先权应当受到支持。

22.如何处理非所有人请求返还占有的房屋纠纷？

2006年10月，农民郭某因感情不和与妻子袁某离婚。离婚后，郭某仍居住在夫妻共同生活期间居住的房屋里。11月，袁某的母亲高某以此房所有权归她为由，要求郭某赶快搬出。郭某认为房屋是他掏钱买的，自己没有侵权，对高某不理不睬，同时又将房屋的钥匙全部更换。12月，高某生病住院，病好后又到自己的女儿家去调养，没有再找郭某，也没有起诉。2007年1月，郭某外出务工1个月，回来后，发现自己的房屋已经被高某的一个在邻村做买卖的亲戚于某占据。郭某要求于某搬出房屋，于某认为，房屋本来就不是郭某的，郭某无权要求其搬出。于是，郭某起诉到法院。法院审理查明：系争房屋是2004年高某为女儿结婚购置的，房产证上登记的也是高某的名字，于某占据该房屋没有征得高某的同意。请问，此种情况下，郭某要求于某搬出房屋应否得到支持？

本案中郭某能否要求于某搬出房屋，涉及占有的保护问题。占有虽然为一种事实，但该事实同样受法律保护。占有人对非法侵害行为，可以请求法律的保护，以维持其对占有物的管领力。我国《物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。占有人对非法侵害行为，可以请求法律的保护，以维持其对占有物的管领力。占有的保护主要包括自力救济和公力救济两种方式。

（1）占有人的自力救济是指占有人对不法侵害，依自己的力量保护其占有。占有人之所以具有自力救济权，其根据在于：占有制度的目的就在于保护已存在的对物的管领力，以维护社会的和平与安定。占有人的自力救济权包括自力防御权和自力取回权。自力防御权是指占有人对侵夺或妨害其占有的行为，得以自己的力量防卫的权利，其行使一般应具备三个条件：一是只有直接占有人或辅助占有人才能行使此项权利。因为自力防御权重在确保占有人对占有物的事实管领状态，所以，间接占有人无此项权利。二是占有人必须针对现存的侵夺或妨害行为行使自力防御权。三是占有人必须以自己的力量进行防御。自力取回权是指在占有物被侵夺后，以自己的力量恢复原有状态，取回占有物的权利。

占有人行使自力取回权，应符合下列条件：一是只有直接占有人或辅助占有人才能行使自力取回权，间接占有人没有此项权利；二是占有人必须针对侵夺行为行使自力取回权；三是占有人必须按照法律规定的时间行使自力取回权，此时间，因动产或不动产而有所不同。占有物为不动产时，占有人应当及时或立即排除加害人予以取回，为动产时，应当就地或追踪向加害人取回。

（2）占有的公力救济，就是占有保护请求权，是指占有人于其占有物被侵夺或妨害时，请求侵害人返还占有物，或者除去或防止妨害的请求权。占有保护请求权包括占有物返还请求权、占有妨害除去请求权和占有妨害防止请求权三种。

在本案中，郭某占有的房屋并非自己所有，无法提起本权诉讼，但郭某是直接占有人，占有是一种事实状态。为保护社会安定，占有这种事实状态应受法律的保护，不论占有人是善意还是恶意。占有的保护方式有自力救济和公力救济两种，因为房屋占用的事实已经持续了一段时间，因而郭某无法采取自力救济的方法，而只能采取公力救济的方式，即行使占有物返还请求权。因此，郭某要求返还房屋的主张应当得到支持。

23.如何处理所有权返还请求权纠纷？

胡某与万某签订为期一年的房屋租赁合同，租赁胡某的三间住房居住，在合同期限即将届满时，万某提出续签一年合同，胡某以自己女儿结婚准备用房为由回绝了其请求。后在合同正式期满后，万某仍然继续居住租借胡某的房屋，对胡某提出的腾房请求置若罔闻。眼见女儿婚期将至，胡某无奈趁万某出门之际，进入万家，将万某的物品从房中搬出。万某闻讯后急忙赶回予以阻止，双方因此发生纠纷，万某向当地法院提起诉讼，以胡某“私闯民宅”为由要求胡某赔偿损失。胡某则以万某侵犯其房屋所有权为由提起反诉，请求法院判令被告万某腾房。请问，此种情况下，所有权返还请求权应如何行使？

房屋租赁期限届满而承租人不腾退房屋是一种普遍存在的社会问题。租赁合同期限届满后，若原租赁双方未达成续期协议，则租赁关系终止，原租赁人即不享有租赁权，因而对租赁物的占有因欠缺本权而成为无权占有，是一种侵犯租赁物有权的行为，这时租赁物所有权人可行使所有物返还请求权。《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。

本案中出租人胡某与承租人万某在房屋租赁合同期限届满后，未达成续期协议，故原房屋租赁合同已经终止，万某应该退还房屋，当然胡某也应给予必要的准备时间。本案万某无正当理由拒绝腾房，严重侵犯了胡某的房屋所有权，胡某有权要求万某立即腾房。

所有物返还请求权毕竟是一种请求权，本案出租人胡某在请求无效的情况下自己采取了行动，与现代社会提倡的以公力救济为主、限制私力救济的原则不符，但所有权作为一种区别于债权请求权的支配权，是民法保护的重要内容，否则私法秩序无从建立。因此，应该允许所有权人采取适当方式自救，至于因自救方式不当而造成他人损失的，应予以赔偿。所以，胡某反诉的主张应予以支持，万某应限期腾房并支付房租，而胡某若因擅自搬动造成万某家具损失也应该赔偿。

24.土地承包经营权能否继承？

王村将本集体所有的150亩林地发包给村民王某，合同承包期限为30年，合同履行了10年后，王某因病死亡。此时林地丰收在望。以村委会主任为首的一帮人打算将林地收回重新发包。王某只有一个女儿玉芬，当时已经嫁到了邻村，得知事情的情况后坚决反对，要求继承该150亩林地承包经营权，认真管理到合同期限满。村委会以林地承包经营权并非遗产不能继承和玉芬并非本集体经济组织成员为由强行收回了林地承包经营权。双方协商不成，玉芬向法院起诉，要求继承其父的林地承包权，继续经营该林地。请问，玉芬有权继承父亲在世时承包的林地吗？

本案主要涉及的是林地承包经营权能否继承的问题。确定林地承包继承人的继续承包权应该注意：

（1）继续履行承包权必须以承包合同在履行期内为前提，如果承包合同履行期已经届满，承包方与发包方基于合同产生的权利义务已经终结，承包合同结束后，涉及的只是履行期届满后，发包方对承包方在林地上的尚存财产的处理问题，不涉及继续履行合同的问题，继承人无权主张继续承包权。

（2）继承人不限于本集体经济组织成员。有人认为，继承人的身份应当限定在本集体经济组织范围内，本集体经济组织范围外的继承人不应享有继承权，否则会损害本集体经济组织成员的利益。但是《农村土地承包法》并没有限定继承人的范围，只要符合继承人的条件，都可以享有继续承包权。

（3）应该从有利于林地承包权的角度处理继续承包纠纷。如涉及多人争夺承包权的问题，承包权由哪位继承人享有直接关系到农业生产和合同履行问题，要从有利于合同履行的角度出发确定继承人。如果承包方在遗嘱中明确继承人的，依照遗嘱的内容确定继承人。承包方没有明确继承人的可以由继承人协商或者由法院确定。

本案中王某承包本村的林地，王某死后，其法定继承人享有在承包经营期限内继续承包的权利。王某女儿玉芬虽然已经出嫁，但是根据继承法，男女享有平等的继承权，而且林地承包经营权的继承并不仅限于本集体经济组织的成员。村委会擅自收回林地承包权是对玉芬林地承包权的侵犯，违反了《农村土地承包法》的强制性规定。本案中玉芬享有继承该150亩林地的收益的权利并且有权在承包期限内继续承包该林，玉芬的请求权应该得到法院的支持。

25.如何处理宅基地使用过程中出现的纠纷？

某村村民吴某拥有宅基地一处。吴某通过市场考察，得知榨葵花油是一个很好的投资项目，于是购买了榨油机等设备，将自己的住房全部改成榨葵花油的产房，工厂很快运营起来，自己则搬到父母那里住。由于榨油机的声音大，且大多是每天晚上开工，噪音严重影响了周围邻居的生活，邻居将此情况反馈到村委会，村委会责令吴某停止运营，另选厂址。吴某不听劝告继续运营。县政府土地管理部门向吴某发出通告：如不停止运营将收回宅基地。请问，县政府土地管理部门这样做正确吗？

本案主要提到的是农村宅基地使用权的用途变更问题，宅基地是农民的安身之处，为了保障农民的住宅，法律禁止任意变更其用途以赚取经济利益等。吴某在自己的住房内办厂，制造噪音已经严重影响到邻居的正常生活。宅基地使用权未经依法批准，不得改变其用途。吴某擅自改变其拥有使用权的土地，未经过有关部门的批准，是不合法的。如果吴某不停止其工厂的运营，吴某所在的村集体可以经过县政府的批准收回吴某的宅基地，而且吴某在行使权利的时候必须按照相邻关系的处理原则，不得妨碍他人的权利。

26.宅基地使用权应如何转让？

方某因要迁居到镇里，于是将自己宅基地上的房屋卖给邻居申某（申某在农村并没有宅基地）。几年后方某觉得还是住在农村比较合适，希望能申请到一个新的宅基地使用权，以便用来建造新房，但是土地管理部门驳回了方某的申请。请问，方某有权申请新的宅基地的使用权吗？

农村宅基地是不允许买卖的，但村民的房屋是可以买卖的，但需办理《农村宅基地使用证》变更登记手续。方某和邻居申某都是村集体组织成员，且买方并无其他宅基地，因此不违反一户一宅的规定。但是，根据《土地管理法》的规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。方某出卖了自己宅基地上的住房，也因此失去了申请新的宅基地使用权的权利。因此，建议进城务工的人慎重出卖在农村的住房，防止再回到农村时没有房子住。

27.房子卖了两家，哪个是真正的房主？

2007年10月，任某与宋某签订房屋买卖合同一份，约定宋某将其在某村里的五间房卖与任某，任某先付预付款100000元，宋某将钥匙交给任某，余款50000元待办理房屋过户手续后一次付清。双方还约定，一方违约按房屋标的款25%向对方支付违约金。合同签订后，任某交付了预付款，宋某交付了房屋钥匙。但在房屋办理过户登记前，宋某又与李某签订合同，将该房屋卖与李某，并与李某办理了房屋过户登记手续。请问，任某可否要求宋某收回房屋，继续履行合同？

本案的关键是房屋所有权转移的条件。房屋属于不动产，不动产所有权的转移以公示，即登记为要件。我国《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。