不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。具体做法如下：在城镇买卖房屋时，双方当事人均需向主管部门提交有关证件，如房屋所有权证、购房证明信、身份证等，并须在房屋所在地的房屋登记机关办理所有权转移登记，办理过户手续后，房屋所有权才发生转移，未经登记，即使交付，也不发生权利转移效果。
本案中，宋某虽然收取了任某的房屋预付款并向任某交付了房屋钥匙，由于双方没有办理房屋产权过户登记，房屋产权仍不发生转移效果。同时，虽然宋某与李某的合同签订在后，由于双方办理了产权过户登记，该行为因符合法定的登记要件而产生房屋产权转移的法律效果，李某依法取得了房屋所有权。所以，任某不能请求宋某收回房屋、继续履行合同。但是，《物权法》规定：订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
因此，宋某与任某签订的合同也符合法律的规定是有效的。宋某又将房屋卖与李某的行为违反了其与任某的合同，应当承担由此产生的违约责任。故任某可依据《合同法》的规定，请求宋某返还预付款，并支付违约金或赔偿损失。如果双方约定的违约金过高，宋某可以依法请求人民法院或仲裁机构适当减少。
28.宅基地能否继承？
甲乙是叔侄关系，甲未结婚生子，乙是甲唯一的合法继承人。现在甲去世了，在农村遗留有三间房屋。乙为甲办理了后事之后，将甲的三间旧房拆除，准备在原地基之上建造三间新的房屋，村委会前往制止，要收回甲的宅基地使用权，乙主张自己有权继承叔叔的宅基地。问：乙是否有权在甲的原地基之上建造新的房屋？
本案例涉及的是宅基地使用权的继承问题。众所周知，农村宅基地的使用权不是一般的“财产”，而属于“特殊财产”。因为宅基地使用权具有很强的人身依附性，它必须具有农村集体经济组织成员资格而取得，因集体经济组织成员资格的丧失而失去，不产生在不同农民个体之间的流转，即不可以继承。同时，我国农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能。如果允许继承，将导致宅基地无限扩大，违背了《土地管理法》关于村民一户一宅的规定。因此，农村宅基地不能作为遗产进行继承。
但是，有时候也存在特殊情况，根据“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所建造房屋的继承将会导致其对宅基地的继承。乙已经拆除了叔叔甲的旧房，因此，乙不能对其宅基地使用权进行继承，无权在甲的原地基上建新房，村委会有权收回该宅基地使用权。
29.宅基地使用权能出租吗？
农民苏某在村内有一块宅基地，但一直没有在上面建房，而该村村民车某恰好需要一块宅基地。于是，苏某与车某二人达成一致协议，苏某将宅基地出租给车某，租期为8年，每年租金2500元。两人签订了宅基地使用权出租合同，车某按照合同规定向苏某支付了租金。合同签订后的第4年，苏某的儿子要结婚需要建房，于是苏某要求车某归还宅基地。此时车某已经在该宅基地上建造了房屋，因此不愿意归还。双方诉至法院。问法院能否支持苏某的主张？
本案涉及的是宅基地使用权的出租问题。农民苏某将宅基地使用权出租给车某的行为，是违反我国《土地管理法》等法律法规的。宅基地的所有权属于集体，个人仅拥有使用权。因此，宅基地不能被出租、买卖、转让、抵押。
本案中苏某将自己的宅基地出租给车某，而且订立了合同，但根据《合同法》第五十二条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。因此，本案例中，苏、车双方签订的合同是不能发生效力的。苏某未按照申请时的用途使用宅基地，法院不能支持苏某的诉讼请求。不仅如此，苏某还会丧失宅基地使用权，农村集体经济组织有权依法收回该宅基地使用权。
30.如果在自己宅基地上挖出了物品，应如何处理？
村民菜某要在自家宅基地上新建房屋，但在挖地基时挖出了一个箱子，打开后发现里面是金银首饰之类的东西，且有字条上写着埋藏的时间和埋藏人的姓名夏某。经确定夏某是本村村民，但已去世多年。夏某的家人听说菜某在宅基地里挖出的金银首饰属于夏某的，于是前来索要。菜某认为金银首饰是在自家挖出的，应该归自己所有，拒不返还。请问，这些金银首饰该归谁所有？
本案涉及的是宅基地里发现的埋藏物的归属问题。这里首先可以断定的是该箱金银首饰不属于文物，是可以归私人所有的。再次，该箱金银首饰内有埋藏的时间和埋藏人的姓名，如果可以确认该字条确为夏某生前所写，那么可以断定该箱金银首饰的所有权人是夏某。现在夏某已经去世，按照《继承法》的相关规定，夏某的家人可以成为合法的继承人，取得这箱金银首饰的所有权。因此，菜某应该将金银首饰归还给夏某的家人，而不能自己取得金银首饰的所有权。
31.双方离婚自行分房，法律能否得以承认？
孔某与唐某于2006年5月4日协议离婚，针对双方共同所有的登记在唐某名下的4间房屋，双方在离婚协议中约定：东两间归孔某所有，西两间归唐某所有。2007年1月，唐某起诉到法院，要求确认离婚协议中有关房屋的约定无效，请求依法分割。此案经过二级法院的审理，作出终审判决，判决约定无效，四间房屋归唐某所有，唐某付给孔某房屋折价款。
《物权法》规定了“一物一权”的基本原则，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。权利人要实现这些权利，就要以国家公权力的保护为后盾。而国家公权力要实现对物权的保护，必须以确定物的范围和界域为前提。但是，一套房屋的范围和界域内只能确定一个所有权，国家对不动产实行的统一登记制度中，不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权。
孔某与唐某的离婚协议约定四间房屋中东侧两间归孔某所有、西侧两间归唐某所有，违反了一物一权（所有权）的基本原则，该约定无效。唐某起诉要求确认离婚协议中的该约定无效，符合《物权法》的相关规定，应予支持。
32.农村宅基地使用权能否抵押？
农民段某向村里申请了一块宅基地，现在段某想利用这块宅基地建一个小型的养殖场，但由于缺乏足够的资金，于是，段某想到以该宅基地作抵押，向信用社申请贷款，请问，段某有没有权利这样做？
本案涉及宅基地的用途和宅基地使用权的抵押问题。我国农民享有的仅是宅基地的使用权，因此本案中，农民段某想用来抵押的仅仅是宅基地的使用权。但根据《物权法》规定，宅基地使用权禁止抵押，因此，段某没有权利将宅基地使用权抵押给信用社，信用社也不能接受，即使信用社接受了，段某与信用社之间的抵押关系也不能成立。
同时，本案中不可以将申请到的宅基地用于建造小型养殖场，建造小型养殖场改变了段某申请宅基地时的用途，按照法律的规定：集体经济组织有权按照法定的程序收回该宅基地的使用权。
33.物的担保与人的担保并存时，此类纠纷应如何处理？
村民向某管毛某借款100000元，毛某要求向某提供担保。向某的好友何某同意用自己的房屋为向某提供抵押担保，也就是说，在向某无法还债的情况下，将何某的房屋拍卖，所得价款优先清偿向某对毛某的债务。但由于何某的房屋价格只有70000元左右，毛某仍不放心。向某又和许某协商，许某同意为向某提供保证担保，也就是在向某无法还债的情况下，承诺帮助向某对毛某清偿债务。最后，向某未能清偿对毛某的到期债务，毛某要求何某承担抵押责任，要求许某承担保证责任。但是，何某要求毛某先追究许某的保证责任，自己才承担抵押责任；而许某则要求毛某先追究何某的抵押责任，自己才承担保证责任。由此发生纠纷。
请问，对于同一债务，当事人提供多种债权担保方式的，在债务到期不履行时，应当先执行哪一种担保方式呢？
物保与人保并存于一个债权时，如何实现人保责任（保证责任）与物保责任（优先受偿权），应当先执行哪一种担保方式是一个重要的问题。二者并存的关系类型有两种：一是债务人提供的物保与保证并存；二是另一第三人提供的物保与保证并存。如果物保与人保都明确约定各自所担保的债权范围，有约定则一切从约定形成按份责任。如果没有明确约定，则对这两种类型法律有不同的规定。
根据我国《物权法》第一百七十六条的规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《担保法》第二十八条：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
根据《担保法司法解释》第三十八条的规定：同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。
《物权法》将当事人的约定置于最优先的地位，尊重当事人自治的权利，并再次赋予债权人选择的权利。
对于同一债务，当事人提供多种债权担保方式，是可以的，也是有效的。当债务到期不履行时，依照《担保法》，应当优先执行物的担保，即抵押权、质押权等，若还不足以清偿债务的，才可以执行保证责任。依照新法优先于旧法的原则，《担保法》的这一规定将随着《物权法》的生效而失效。依照《物权法》，如果是债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。
上述案例中，何某提供的抵押，许某提供的保证，均合法有效。因此，毛某对此享有选择权，可以选择首先要求何某承担抵押责任，也可以选择首先要求许某承担保证责任，仍不足以清偿债务的，可以向另一个担保人追究担保责任。
34.如何处理农村房屋共有纠纷？
邱某和牛某为夫妻关系，二人于2004年7月在民政局登记，2005年10月在老家举行了结婚仪式。2004年10月，邱某的父母为邱某在本村申请了一块宅基地，并出资建了四间砖瓦房。2006年，邱某和牛某二人感情出现裂痕，于是提出离婚。在分割夫妻财产时，双方出现争议，邱某认为四间房屋是自己父母出钱盖的，是自己的个人财产，不应该分割。牛某则认为房屋是夫妻共同财产，应当分割。请问，这种情况如何处理？
本案涉及的是夫妻财产和房屋共有问题。邱某和牛某二人在2004年7月到民政局进行了登记，从法律上讲，夫妻关系已经有效成立，产生了法律上的效力。2005年10月举行仪式的时间并不是婚姻关系的起算点。根据我国《婚姻法》第十七条的规定：夫妻在婚姻关系存续期继承或赠予所得的财产归夫妻双方共同所有。本案中，邱某的父母在为邱某出资建房时，并未明确表示出资建房的钱仅归邱某一人，并且房屋是建于邱某和牛某婚姻关系成立之后，因此4间房屋是邱某和牛某2人的夫妻共同财产。在邱某和牛某婚姻关系存续期间，对这4间房屋是一种共同共有关系，现在婚姻关系即将解除，可以对4间房屋依法进行分割。
35.如何处理房屋买卖纠纷？
村民桂某将自己的四间房屋转让给了本村村民贺某，约定房款40000元。在双方当事人以及两名证人在场的情况下，双方签订了协议，并且付清了房款。桂某将房屋所有权证和宅基地使用权证交给了贺某，但一直未交付房屋。于是，贺某起诉到法院，要求桂某履行合同，交付房屋。请问，贺某的请求能否得到支持？
本案涉及的是农村房屋买卖问题。本案中，桂某和贺某二人签订了协议，交付了房款，并有证人在场，应当认为房屋买卖合同是有效成立的。法院应当判决桂某履行合同，交付房屋。但应注意的是，贺某应当持房屋买卖协议等有关证据，及时到有关部门办理房屋所有权和宅基地使用权的变更登记，即办理相关的过户手续。
36.如何处理农村房屋继承纠纷？
村民孟某有一个儿子和一个女儿，妻子已去世多年。2004年，孟某立下遗嘱，将四间房屋留给儿子，家里的其余财产留给女儿。2005年，孟某因病生活不能自理，儿子照顾一段时间后就不再来看望父亲，只有女儿一人在照顾孟某。孟某的侄子却经常来照顾老人。2005年，孟某将自己的四间房屋送给了自己的侄子，并办理了过户手续。不久，孟某去世，孟某的儿子起诉到法院要求孟某的侄子将房屋返还给自己。请问，此情况应如何处理？
这里涉及的是农村房屋的继承问题。在本案件中，孟某在2004年立的遗嘱应该是有效的，孟某的儿子也是基于这份遗嘱才向法院提起诉讼。但我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三十九条同时规定：遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失，部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。在本案中，孟某在生前将自己的四间房屋过户给自己的侄子，是合法有效的赠与行为。孟某的这种赠与行为，实际上已经修改了自己在2004年订立的遗嘱，根据法律规定，视为孟某部分撤销了2004年的遗嘱，四间房屋归孟某的侄子所有。但孟某在2004年订立的遗嘱仍然部分有效，也就是孟某的女儿仍然可以根据遗嘱继承其父亲除房屋之外的其余财产。
37.出嫁的女儿还能继承父母的房屋吗？
在我国，任何公民都平等的享有财产继承权，国家依照法律规定保护私人的财产继承权及其他合法权益。
根据法律规定，在法定继承中，子女是第一顺序继承人，这里的子女当然既包括儿子，也包括女儿。根据《民法通则》《继承法》《中华人民共和国妇女权益保护法》的相关规定，妇女享有同男子平等的财产继承权，不得歧视妇女。
